Marché de l’immobilier : véritable hausse ou effet taux?

Marché de l’immobilier : véritable hausse ou effet taux?

1024 1024 Guillaume Lucchini

PAR Guillaume Lucchini / 03 Avr. 2017

Marché de l’immobilier : véritable hausse ou effet taux?

Si le marché de l’immobilier a connu une année 2016 particulièrement exceptionnelle, qu’en sera-t-il de 2017 ? Quid des élections présidentielles qui se dérouleront dans 19 jours, mais également de la remontée des taux d’intérêt, des suites effectives d’un hard Brexit… ?

Porté entre autres par une baisse historique des taux d’intérêt, le marché français a enregistré un nombre record de transactions immobilières en 2016. 843 000 actes de vente ont été enregistrés l’année dernière, soit une augmentation de 9% lissée sur l’année d’après les données communiquées dans la note de conjoncture immobilière des Notaires de France publiée en janvier 2017[1].

Cet engouement pour l’immobilier ne s’explique pas uniquement par la baisse des taux bien que cette dernière ait entraîné une augmentation du pouvoir d’achat immobilier des ménages de +29% entre 2008 et 2016 d’après une étude réalisée par le Crédit Foncier[2]. Ainsi, de nombreux français ont vu leur budget augmenter pour un effort mensuel équivalent, ce qui a également entraîné un retour en force des primo-accédants. Si en 2016, un ménage pouvait emprunter à 1.20% sur 20 ans, en ce premier trimestre 2017, la situation s’est stabilisée autour de 1.65% en moyenne sur la même durée[3].

La remontée des taux amorcée fin 2016 n’a cependant pas eu d’impact négatif sur le nombre de ventes immobilières, les acheteurs souhaitant encore bénéficier d’une aubaine mais pas à n’importe quel prix ! En effet, les achats « au prix de marché » restent prépondérants même si les vendeurs cherchent à bénéficier d’une hausse des prix depuis un an leur permettant de céder leurs biens à des prix le plus souvent compris dans la fourchette haute.

Cette montée des prix s’explique notamment par une recrudescence significative et contrastée de transactions sur tout le territoire français (+15% sur 1 an au 25 mars 2017). En effet, il est possible de constater dans des villes attractives telles que Bordeaux ou Nancy une flambée respective des prix des appartements anciens de 9.8% et 5.6% au mètre carré entre 2015 et 2016[4]. La hausse est ensuite plus mesurée comme à Lyon (+2.6%), Toulouse (+2.1%), Strasbourg (+3.1), Toulon (2.9%) et Nantes (4.8%)1. Les prix sont enfin relativement stables à Marseille, Montpellier, Nice ou encore Tours.

Lille fait partie des exceptions de cette tendance haussière. Si entre 2015 et 2016 la ville a bénéficié d’une hausse des prix de 3.7%, cette dernière a connu cependant une légère baisse (-0.8%) en raison de l’application de l’encadrement des loyers imposé par la loi ALUR[5] et récemment validé pour tout le territoire français par le Conseil d’Etat. Une autre exception, le marché parisien. La capitale a également connu une flambée des prix avec une augmentation de 3.6% et un prix au mètre carré des appartements dans l’ancien enregistré à 8 360€ en janvier 2017[1]. Aux vues des promesses de vente déjà enregistrées en ce début d’année, les notaires annoncent d’ores et déjà un prix pouvant atteindre 8 490 euros au deuxième trimestre 2017, soit une augmentation de 6.2% par rapport à 2015[1]. Paris pourrait aussi se voir directement impactée dans les prochains mois par les effets du Brexit qui auront pour conséquence notamment une augmentation significative du prix des biens d’exception. Seul le marché du luxe profiterait de cette nouvelle montée des prix grâce à l’apparition éventuelle de nouveaux acheteurs arrivés de la City londonienne.

Deux dispositifs fiscaux ont également participé à ce regain d’intérêt pour l’immobilier neuf et locatif, à savoir la loi Pinel et le Prêt à Taux Zéro (PTZ) (tous deux reconduits en 2017). Nous constatons ainsi au 3ème trimestre 2016[6] une augmentation de 18.6% par rapport à 2015 des réservations de logements neufs ainsi qu’une hausse de 18.7% sur la même période de la mise en vente de ces programmes. Par ailleurs, en permettant d’emprunter jusqu’à 40% du montant d’un bien immobilier neuf ou nécessitant une rénovation importante, le PTZ a séduit de nombreux primo-accédants.

Seul le marché de la résidence secondaire connaît un ralentissement notable du fait notamment de l’augmentation de la fiscalité des plus-values et d’une majoration de la taxe d’habitation dans certaines villes.

Le résultat des élections présidentielles pourrait avoir un impact sur le comportement des investisseurs sur le marché de l’immobilier dès le deuxième trimestre 2017, et ce en fonction de la ligne politique et fiscale adoptée par le(la) futur(e) Président(e) de la République.

[1] https://www.notaires.fr/sites/default/files/Note%20de%20conjoncture%20immobiliere_N34_Janvier%202017_1.pdf.

[2] http://creditfoncier.com/29-cest-gain-de-pouvoir-dachat-immobilier-realise-menage-francais-huit-ans/.

[3] Remarques de Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com – Les Echos Patrimoine 1/03/2017.

[4] Source: Bases immobilières des Notaires de France.

[5] Loi n°2018-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

[6] Extrait de la note Datalab Essentiel n° 64 de novembre 2016.