Crédit hypothécaire : dégager des liquidités d’un patrimoine immobilisé

Crédit hypothécaire : dégager des liquidités d’un patrimoine immobilisé

1024 1024 Guillaume Lucchini

PAR Guillaume Lucchini / 07 Août. 2017

Crédit hypothécaire : dégager des liquidités d’un patrimoine immobilisé

Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par un bien immobilier. Il est une solution intéressante pour les patrimoines composés majoritairement d’immobilier notamment en cette période de taux bas. Avant de mettre en place un crédit hypothécaire, il est préconisé de se rapprocher de son courtier en crédit immobilier ou de son conseil habituel afin de vérifier ses capacités de remboursement et d’éviter de potentielles mauvaises surprises.

 Quelles sont les principales caractéristiques du crédit hypothécaire?

Le prêt hypothécaire permet de financer des projets variés (acquisition d’un logement en France ou à l’étranger, rachat d’un crédit immobilier existant, générer des liquidités…).

Le bien immobilier servant de garantie peut être notamment une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien locatif. Il convient d’anticiper des frais d’inscription hypothécaire de l’ordre de 1,5% du montant initial du prêt à la mise en place du prêt et d’environ 0,7% du montant initial du prêt pour une mainlevée[1].

Le montant empruntable dépendra de plusieurs facteurs.

Tout d’abord, la valorisation du bien servant de garantie au prêt contracté. La banque prêteuse demandera très fréquemment une expertise de sa valeur, celle-ci étant généralement plus conservatrice que la valeur de marché du bien. La localisation du bien servant de garantie sera également importante pour les banques prêteuses. Paris, la Côte d’Azur et les Alpes sont les endroits les plus prisés. La typologie du financement conseillé aura aussi son importance. Ainsi, un crédit amortissable permettra d’emprunter un montant représentant 65% maximum de la valeur expertisée du bien mis en garantie. Un crédit in fine lui permettra un montant maximum de 50% de la valeur expertisée du bien.

Le crédit hypothécaire peut s’effectuer à taux fixe ou à taux variable pour une durée allant généralement de 2 à 15 ans.

Quels sont les points d’attention à surveiller dans le cas d’une opération de monétisation à l’aide d’un crédit hypothécaire?

Si le crédit hypothécaire est une solution très intéressante pour les patrimoines immobiliers importants, puisqu’il permet notamment de le rendre plus liquide en le monétisant, il implique comme son nom l’indique, la prise d’une hypothèque sur le bien immobilier mis en garantie.

Effectivement un emprunt vous engage et doit être remboursé, ce qui peut affecter votre situation financière ainsi que vos biens mis en garantis en cas de défaillance de remboursement.

Si aucune solution n’est trouvée, la banque mettre en œuvre sa garantie hypothécaire et procèdera à la saisie de votre bien immobilier afin de se rembourser.

Pour éviter d’arriver à cette situation, il est donc préconisé de vérifier sa capacité d’emprunt afin de pouvoir faire face à ses échéances. Dans le cadre d’un crédit in fine, en plus du montant des revenus, une attention particulière doit être portée sur le patrimoine de l’emprunteur afin de s’assurer qu’à terme il puisse rembourser le capital emprunté.

Dans le cadre des opérations de monétisation, les banques prêteuses demandent généralement à ce qu’une partie significative du montant levé lors du refinancement reste dans leurs livres sous forme de contrat d’assurance-vie ou de capitalisation. Une attention particulière devra être portée sur les actifs financiers sélectionnés. Il est important de bénéficier d’une source de revenus suffisante pour assurer les échéances du crédit et maintenir son train de vie car il est fortement déconseillé de baser ses remboursements sur les hypothèses de rendement des actifs financiers créés dans le cadre de l’opération. Il est également préférable de réaliser ce type d’opérations sur des biens autres que votre résidence principale.


Cas pratique

Faits :

Un client, chef d’entreprise, dispose d’un important patrimoine immobilier dont un appartement locatif situé à Paris valorisé à 4.500.000€, libre de dettes. En plus de vouloir diversifier et rendre plus liquide son patrimoine il souhaite également réaliser 750.000€ d’investissements personnel (œuvres d’art et projets personnels). Cette opération de financement a permis à notre client de répartir sur les 5 prochaines années différentes cessions de biens immobiliers tout en dégageant des liquidités immédiatement.

Financement :

Financement total de 2.250.000€ réparti en deux tranches :

  • un crédit amortissable de 750.000€ sur 15 ans au taux de 1,96% hors assurance ; et
  • un crédit in fine de 1.500.000€ sur 5 ans au taux de 1,48% hors assurance.

Garanties :

Pour la bonne réalisation de cette opération, la banque prêteuse partenaire a demandé les engagements juridiques et commerciaux suivants :

  • hypothèque de 1er rang prise sur l’appartement locatif parisien expertisé 4.500.000€ ;
  • délégation de créance prise sur le contrat d’assurance vie de 1.500.000€ ; et
  • domiciliation des loyers.

Finalités et avantages tirés par le client :

Souscription d’un contrat d’assurance vie luxembourgeois déposé dans les livres de la banque pour un montant de 1.500.000€.

750.000€ de liquidités dégagées afin de réaliser des projets personnels.

Remboursement de la partie in fine grâce au futur produit de cession de plusieurs biens immobiliers sur les 5 prochaines années.

[1] Ces taux sont indicatifs. Pour des taux définitifs, il convient de vous rapprocher de votre notaire.