Les rendements de l’immobilier locatif érodés par les cumuls de hausses de la taxe foncière

Les rendements de l’immobilier locatif érodés par les cumuls de hausses de la taxe foncière

600 450 Cabinet Scala

PAR Cabinet Scala / 28 Nov. 2017

Les rendements de l’immobilier locatif érodés par les cumuls de hausses de la taxe foncière

Connaissant une augmentation incessante ces dernières années, la taxe foncière rogne le rendement des biens immobiliers locatifs et conduit les investisseurs à se questionner sérieusement sur l’intérêt de devenir propriétaire-bailleur.

En effet, sont en principe soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) [1] les propriétaires ainsi que les usufruitiers d’immeubles bâtis (logements, parkings, bâtiments commerciaux ou industriels, etc.)[2] situés en France. Cette taxe est établie annuellement dans la commune où est situé le bien, pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.

La taxe foncière fait partie de la catégorie des « impôts fonciers », c’est-à-dire des impôts directs annuels perçus par l’État au profit des collectivités territoriales (régions, départements, communes) et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Cette fiscalité locale comporte également la taxe d’habitation (due principalement par toute personne qui a, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance de locaux meublés affectés à l’habitation)[3], la taxe foncière sur les propriétés non bâties[4], ainsi que la contribution économique territoriale[5].

Le mode de calcul de la taxe foncière

La base d’imposition de la taxe foncière est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale, laquelle correspond à un loyer annuel théorique, déterminé par l’administration, que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué.

Cette valeur locative cadastrale est actualisée chaque année en tenant compte des éventuelles améliorations apportées au bien ainsi que d’une revalorisation forfaitaire annuelle, fixée par le Parlement en fonction de l’inflation appréciée sur un an.

Afin d’obtenir le revenu net imposable, il est appliqué à cette valeur un abattement légal de 50 % en considération des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation du bien immobilier[6].

Le montant de la taxe foncière correspond à ce revenu net imposable auquel sont appliqués deux taux d’imposition fixés respectivement par le département et la commune.

Un cumul de hausses de la taxe foncière

Portée par le cumul des hausses de taux votés par les collectivités locales et de la revalorisation annuelle des bases d’imposition décidée par le Parlement, la taxe foncière n’a cessé d’augmenter ces dernières années, dans la plupart des 30.000 communes observées. Après une hausse de près de 50% de cet impôt entre 2004 et 2009, l’Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI)[7]constate qu’en cinq ans, entre 2011 et 2016, la taxe foncière a augmenté en moyenne de 14,01% sur l’ensemble du territoire français, soit une hausse plus de quatre fois et demie supérieure à l’inflation[8] et plus de trois fois et demie supérieure à l’évolution des loyers sur la même période[9]. Dans certaines villes, l’augmentation en cinq ans est de 75%, tandis qu’elle est de 8,4% à Paris par exemple[10].

Une bonne nouvelle est toutefois à noter pour les propriétaires puisqu’une accalmie est constatée dernièrement : entre 2016 et 2017, la taxe foncière a en moyenne augmenté de 0,97% dans les cinquante plus grandes villes de France (presque quatre fois moins qu’entre 2015 et 2016). Toutefois, cette hausse moyenne modérée cache de grandes disparités : si 32 des 50 plus grandes villes ont gardé leur taux de taxe foncière inchangé, certaines villes ont vu le leur augmenter de 6,9%.

Force est de constater que la taxe foncière pèse de plus en plus sur le budget des propriétaires occupants et sur la rentabilité des biens immobiliers locatifs des propriétaires bailleurs.

L’impact de la taxe foncière sur la rentabilité immobilière

En 2016, les taux cumulés (taux du département et taux du bloc communal) de taxe foncière s’élèvent en moyenne à 38% sur l’ensemble du territoire (plus de 42% dans les 50 plus grandes villes de France), ce qui représente 19,02% du loyer annuel, soit 2,3 loyers mensuels[11].

Autrement dit, pour les propriétaires bailleurs, la taxe foncière peut représenter une charge correspondant à deux à trois mois de loyers. Dans certaines villes, cette charge peut même représenter jusqu’à 6 mois de revenus locatifs !

En prenant en compte toutes les autres dépenses supportées par un propriétaire bailleur (frais de gestion et d’assurance, charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, éventuels travaux, diagnostics, etc.), le revenu foncier disponible sera bien moindre qu’escompté.

En outre, la rentabilité nette du bien immobilier sera d’autant plus impactée que la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal de l’investisseur sera élevée. En effet, les bénéfices fonciers réalisés sont  assujettis à cette tranche marginale d’imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% à compter du 1er janvier 2018, soit un taux d’imposition global pouvant aller jusqu’à 62,2%.

Par ailleurs, si le contribuable est également imposable au futur impôt sur la fortune immobilière (IFI)[12](jusqu’à 1,50% de la valeur du bien), la rentabilité nette de son investissement pourra même devenir nulle voire négative !

Dès lors, la taxe foncière est un facteur à intégrer dans le calcul prévisionnel de la rentabilité d’un investissement locatif, ce qui conduira le plus souvent à écarter les communes dans lesquelles la taxe foncière représente plus de deux à trois mois de loyers.

La pression fiscale grandissante sur l’immobilier

Rares sont donc les investisseurs immobiliers qui peuvent encore supporter une telle pression fiscale. Même si la hausse de la taxe foncière subie par les propriétaires a diminué l’année dernière, il n’est pas sûr que cette accalmie perdure : la suppression de la taxe d’habitation pour 80% des ménages français, prévue dans le Projet de loi de finances pour 2018, pourrait bien inciter les collectivités locales à compenser cette baisse de leurs recettes par une augmentation de la taxe foncière.

Déjà affectée par l’impact de la taxe foncière et plus généralement de la fiscalité, la rentabilité nette de l’investissement immobilier souffrira également de la comparaison avec celle des placements financiers à compter du 1er janvier 2018. En effet, d’une part, tous les revenus du capital (notamment les produits des contrats d’assurance-vie, les dividendes, les plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux) se verront appliqués un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, dit « flat tax », qui comprendra les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une imposition forfaitaire à l’impôt sur le revenu de 12,8%, bien en-deça de la pression fiscale pesant sur l’immobilier. D’autre part, le patrimoine financier sera entièrement exonéré du futur IFI, de sorte que les rendements des contrats d’assurance-vie, contrats de capitalisation, comptes-titres, PEA, comptes sur livret et autres liquidités, ne seront pas rognés par ce nouvel impôt sur la fortune, contrairement aux biens immobiliers.

Une réflexion est donc à mener face à une telle érosion des rendements de l’immobilier locatif.

[1] Articles 1382 à 1387 du Code général des impôts.

[2] A l’exception des locaux neufs, qui bénéficient, sauf décision contraire de la commune, d’une exonération pendant deux ans.

[3] Articles 1407 et 1408 du Code général des impôts.

[4] Article 1393 du Code général des impôts.

[5] Composée elle-même de deux cotisations, la cotisation foncière des entreprises (CFE) assise sur les valeurs foncières des entreprises et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), calculée en fonction de la valeur ajoutée produite par l’entreprise (CGI, art. 1447-0).

[6] Article 1388 du Code général des impôts.

[7] Observatoire UNPI des taxes foncières 2011-2016, conférence presse du 12 octobre 2017.

[8] L’indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté de 3,03 % entre octobre 2011 et octobre 2016 : IPC ensemble des ménages, hors tabac (JO du 13 novembre 2011 ; JO du 16 novembre 2016).

[9] Estimée à 3,73 % par l’Observatoire Clameur (l’observatoire des loyers du marché locatif privé).

[10] Carte détaillée de l’évolution de la taxe foncière  entre 2011 et 2016, commune par commune : https://www.francetvinfo.fr/economie/impots/carte-comment-a-evolue-la-taxe-fonciere-dans-votre-commune-depuis-2011_2429177.html

[11] Observatoire UNPI des taxes foncières 2011-2016, conférence presse du 12 octobre 2017.

[12]Impôt remplaçant l’ISF à compter du 1er janvier 2018 et qui taxerait uniquement les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros, d’après le Projet de loi de Finances pour 2018 tel qu’adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le 24 octobre 2017.