Patrimoine – MEA2

600 450 Maxime Marcelli

Ce qui change avec le passage de l’ISF à l’IFI

Rien que l’immobilier…mais tout l’immobilier ! Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI)[1] remplace l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et taxe tous les contribuables dont le patrimoine immobilier a, au 1er janvier de l’année d’imposition, une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros.

Si l’ISF concernait 351.152 Français en 2016, permettant une collecte de 5,051 milliards d’euros pour l’État[2], l’IFI devrait quant à lui s’appliquer en 2018 à environ 150.000 foyers fiscaux français, ce qui devrait permettre à l’Etat de lever 850 millions d’euros de recettes fiscales.

Certaines règles restent identiques au dispositif antérieur : seuil d’assujettissement (valeur nette du patrimoine d’au moins 1,3 million d’euros), annualité de l’impôt avec appréciation de la valeur du patrimoine au 1er janvier de chaque année, barème progressif d’imposition (première tranche de 0 à 800.000€ de patrimoine non taxée puis cinq tranches d’imposition allant de 0,50% à 1,50%), mécanisme de la décote bénéficiant aux contribuables dont la valeur du patrimoine est comprise entre 1,3 et 1,4 million d’euros afin d‘éviter un effet de seuil, abattement de 30% sur la résidence principale, exonération des biens immobiliers affectés à l’exercice de l’activité professionnelle du redevable, exonération des bois et forêts et des baux ruraux à long terme, régime des impatriés, ainsi que la règle du plafonnement (visant à éviter que la somme de l’IFI, de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux d’une année ne dépasse 75% des revenus de l’année précédente ; en cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’IFI à payer).

Scala Patrimoine vous propose un récapitulatif des changements intervenant avec le passage de l’ISF à l’IFI.

L’assiette taxable limitée aux biens et droits immobiliers

Pour rappel, rentraient dans l’assiette imposable à l’ISF tous les biens, droits et valeurs : les immeubles, titres de sociétés, fonds de commerce ou clientèle, actifs financiers, créances, véhicules de toute nature (voitures, bateaux, avions, etc.), chevaux de course, meubles meublant, l’or, les bijoux et métaux précieux, etc.

Au contraire, le nouvel IFI taxe uniquement les biens et droits immobiliers, à l’exclusion de tous les autres biens. Ainsi, votre patrimoine financier, notamment tous vos contrats d’assurance-vie, contrats de capitalisation, comptes-titres, PEA, comptes sur livret et autres liquidités sont désormais entièrement exonérés d’impôt sur la fortune (sous réserve de ce qui suit).

En revanche, tous les actifs immobiliers sont concernés, qu’ils soient détenus en direct ou indirectement via une société (et ce quel que soit le nombre de sociétés interposées entre le contribuable et le bien immobilier), ou encore au travers de contrats d’assurance-vie ou de capitalisation.

Ainsi, les titres de sociétés détenant de l’immobilier sont imposables à hauteur de la fraction de la valeur représentative des immeubles détenus (directement ou indirectement) par la société.

Sont également inclus dans le périmètre de l’IFI les actifs financiers ayant pour sous-jacent l’immobilier tels que les OPCI (Organisme de placement collectif immobilier), SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) et SCI (Sociétés Civiles Immobilières), quelle que soit l’enveloppe dans laquelle ils sont logés (contrat d’assurance-vie ou de capitalisation, PEA (Plan d’Epargne en Actions), compte-titres, PEE (Plan d’épargne entreprise), etc.). Dans ces cas, l’assiette imposable à l’IFI sera la valeur représentative de la fraction investie en OPCI, SCPI, SCI.

La loi réserve toutefois des exceptions en excluant certains biens de l’assiette taxable à l’IFI :

  • les actifs immobiliers détenus par une société dont le redevable possède des titres lorsqu’ils sont affectés à l’exercice d’une activité économique.
  • les parts ou actions de sociétés industrielles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales, dont le redevable détient moins de 10% du capital.
  • les biens et droits immobiliers détenus par l’intermédiaire d’Organismes de Placement Collectif (OPC) ou de fonds d’investissement lorsque le contribuable détient moins de 10% du capital et que les actifs immobiliers représentent moins de 20% de l’actif total du fonds.
  • Les biens affectés à une activité de location meublée professionnelle (LMP),
  • les actions de foncières cotées, à condition que l’assujetti détienne moins de 5% de son capital.

Encadrement de la déductibilité des dettes

Par principe, sont déductibles de l’actif imposable les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées par le redevable, et effectivement supportées par lui, à concurrence de la fraction de la valeur imposable de l’actif auquel elles se rapportent.

Avec l’entrée en vigueur de l’IFI est instaurée une liste limitative des dettes déductibles[3], laquelle exclue de plein droit les dépenses liées aux biens autres qu’immobiliers (prêts automobiles, découverts bancaires, dettes de quasi-usufruit, droits de successions non encore acquittés au 1er janvier de l’année sauf s’ils se rapportent à des actifs immobiliers imposables), certaines impositions tels que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, y compris l’impôt correspondant aux revenus des immeubles mis en location (revenus fonciers, BIC des locations meublées), ainsi que la taxe d’habitation. C’est ainsi que seules les dettes relatives aux dépenses d’acquisition, de réparation, d’entretien, et d’amélioration des biens immobiliers ainsi que la taxe foncière seront déductibles.

De plus, sont introduites des clauses anti-abus excluant ou restreignant la déduction de certaines dettes.

Ainsi, ne sont pas déductibles les dettes à caractère familial[4], ainsi que les dettes souscrites auprès de sociétés dont le redevable a le contrôle[5].

Un traitement particulier est désormais réservé aux crédits in fine[6] contractés pour l’achat d’un bien ou droit immobilier, puisque ceux-ci ne sont déductibles que partiellement, chaque année, à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’année écoulées depuis la souscription de l’emprunt et divisé par le nombre d’années total du prêt. Autrement dit, les prêts in fine sont traités fictivement comme s’ils s’amortissaient.

Par exemple, pour un crédit in fine d’un montant de 300 000 € d’une durée de 10 ans, souscrit le 1er janvier 2015 et à rembourser le 1er janvier 2025, la dette qui pourra être retenue au titre du passif déductible de l’IFI 2018 est de : 300 000 – (300 000 x 3/10) = 210 000€ (alors même que la dette réelle restant due par le contribuable est de 300 000€).

Quant aux crédits in fine ne prévoyant aucun terme pour le remboursement du capital, un mécanisme d’amortissement forfaitaire d’1/20ème par année écoulée est prévue par la loi.

Par ailleurs, pour les patrimoines immobiliers dont la valeur est supérieure à 5 millions d’euros, un mécanisme de plafonnement du passif déductible est instauré : si le montant total des dettes est supérieur à 60 % de la valeur des actifs immobiliers, la fraction des dettes excédant ce seuil ne sera admise en déduction qu’à hauteur de 50 %. Toutefois, ce plafond de déduction ne sera pas applicable si le contribuable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un but principalement fiscal.

Transposition partielle des dispositifs de réduction d’impôt

Si la réduction d’impôt de 75% pour les dons à des associations caritatives ou des fondations est maintenue, tel n’est pas le cas de la réduction ISF-PME, qui permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 50% en cas d’investissement au capital des PME.

Déclaration de l’IR et de l’IFI aux mêmes dates limites

Il n’y a plus de distinction entre les redevables ayant un patrimoine inférieur à 2,57 millions d’euros et ceux dépassant ce seuil : tous les redevables de l’IFI doivent désormais déclarer leur patrimoine avec leur déclaration annuelle d’impôt sur le revenu, en respectant la même date limite. Ainsi, la déclaration de l’IFI 2018 s’effectue en même temps que la déclaration de revenus en ligne ou papier dans une nouvelle déclaration annexe n°2042-IFI.

Vous recevrez votre avis d’imposition à l’IFI durant le mois d’août et vous aurez jusqu’au 22 septembre 2018 minuit pour payer en ligne votre IFI (jusqu’au 17 septembre si vous n’utilisez pas un moyen de paiement dématérialisé). Le prélèvement sera effectué à compter du 27 septembre 2018.

Les conséquences de cette réforme de l’impôt sur la fortune ne seront pas les mêmes selon le montant et la composition de votre patrimoine. De plus, l’immobilier étant désormais l’actif le plus taxé en France (cf notre article « Les rendements de l’immobilier locatif érodés par les cumuls de hausse de la taxe foncière »), la question se pose de savoir s’il est judicieux de vendre vos biens immobiliers (cf notre article « Réforme de l’ISF : quels arbitrages réaliser sur votre patrimoine ? »).

[1] Article 31 de la Loi de finances pour 2018.

[2] https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/dgfip/Rapport/2016/RA2016_cahierstats_0607_web.pdf

[3] Article 974, I du CGI.

[4] Il s’agit des dettes contractées directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société auprès d’un membre de son foyer fiscal (couple marié, pacsé ou en concubinage notoire, et leurs enfants mineurs) ou auprès d’un membre du groupe familial (ascendants, descendants majeurs, frères et sœurs).

[5] Sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt.

[6] Article 974, II du Code Général des Impôts.

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Calendrier fiscal 2018

La campagne déclarative de l’impôt sur le revenu (IR) et du nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) est lancée depuis ce mercredi 11 avril !

Scala Patrimoine vous propose de découvrir le calendrier des dates limites de déclaration IR et IFI pour 2018 :

Il convient d’attirer votre attention sur les nouveautés mises en place cette année.

Abaissement du seuil de revenus rendant obligatoire la déclaration en ligne

La déclaration de revenus en ligne est progressivement généralisée pour la 3ème année consécutive. Le seuil de revenus à partir duquel la déclaration en ligne est obligatoire a été abaissé par rapport à 2017. Cette année, les foyers dont la résidence principale est équipée d’un accès à internet et dont le revenu fiscal de référence 2017 (sur les revenus 2016) est supérieur à 15 000 € sont dans l’obligation de faire leur déclaration en ligne, à l’adresse suivante :

https://www.impots.gouv.fr/portail/www2/minisite/declaration/je-declare-mes-revenus-en-ligne.html

En déclarant en ligne, votre avis d’impôt sera disponible plus tôt :

  • entre le 24 juillet et le 7 août 2018 si vous êtes non imposable ou bénéficiaire d’une restitution,
  • entre le 31 juillet et le 21 août 2018 si vous êtes imposable.

Vous aurez jusqu’au 22 septembre minuit pour payer en ligne votre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux (ou le solde si vous avez opté pour des prélèvements mensuels durant l’année).

Déclarer en ligne, c’est aussi bénéficier du droit à l’erreur : même après avoir signé votre déclaration en ligne, vous pourrez encore la modifier du 31 juillet au 18 décembre 2018.

 

Déclaration de l’IR et de l’IFI aux mêmes dates limites

S’agissant des redevables de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), nouvel impôt remplaçant l’ISF et concernant les foyers dont le patrimoine immobilier imposable est supérieur à 1,3 million d’euros, il n’y a plus de distinction entre ceux ayant un patrimoine inférieur à 2,57 millions d’euros et ceux dépassant ce seuil : tous les redevables de l’IFI doivent désormais déclarer leur patrimoine avec leur déclaration annuelle d’impôt sur le revenu, en respectant la même date limite. Ainsi, la déclaration de l’IFI 2018 s’effectue en même temps que la déclaration de revenus en ligne ou papier dans une nouvelle déclaration annexe n°2042-IFI. Notez que tous les contribuables ayant déposé en 2017 une déclaration d’ISF recevront en 2018 une déclaration n°2042-IFI.

Vous recevrez votre avis d’imposition à l’IFI durant le mois d’août et vous aurez jusqu’au 22 septembre 2018 minuit pour payer en ligne votre IFI (jusqu’au 17 septembre si vous n’utilisez pas un moyen de paiement dématérialisé). Le prélèvement sera effectué à compter du 27 septembre 2018.

 

Exercer ses options de gestion du prélèvement à la source pour 2019

L’année 2018 est la dernière année avant l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, fixée au 1er janvier 2019, qui supprime le décalage d’un an entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt correspondant.

La campagne déclarative 2018 est donc l’occasion d’anticiper la mise en place de ce nouveau mode de recouvrement de l’impôt.

Pour ce faire, l’administration fiscale propose cette année plusieurs nouveautés :

  • le taux de prélèvement à la source et le montant des acomptes, applicables dès le 1er janvier 2019, seront affichés à la fin de la déclaration de revenus en ligne ;
  • dès la fin de la déclaration, via un nouveau service intitulé « Gérer mon prélèvement à la source », les contribuables qui déclarent leurs revenus en ligne pourront exercer leurs options de gestion du prélèvement à la source en vue de 2019. Ces options porteront notamment sur le choix entre le taux neutre ou le taux individualisé, le choix de la non-transmission du taux personnalisé à l’employeur ou encore l’option pour l’acompte trimestriel pour les revenus fonciers et les revenus des indépendants (tels que les BIC – bénéfices industriels et commerciaux-, BNC – bénéfices non commerciaux-, BA -bénéfices agricoles-). Les contribuables utilisant une déclaration papier devront quant à eux attendre de recevoir leurs avis d’impôt pour exercer ces options de gestion.

Scala Patrimoine reste à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches déclaratives.

Vous retrouverez également l’explication des nouvelles règles applicables en matière d’IFI et d’IR, ainsi que les moyens d’optimiser ces impositions, dans nos prochains articles.

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Rentrée d’argent : faut-il miser sur la Bourse ?

Les Echos Patrimoine – 29 mars 2018 – Interview de Guillaume Lucchini.

[Article] Un afflux de trésorerie peut être l’occasion d’investir dans des supports boursiers réputés performants à long terme. Les enveloppes fiscales comme le PEA et l’assurance-vie sont à privilégier.

 

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Le CIMR : quelles incidences pour les mécanismes traditionnels de réductions d’impôt ?

En adoptant le budget pour 2018, le Parlement a entériné la mise en route du prélèvement à la source pour le paiement de l’impôt sur le revenu à compter du 1er janvier 2019.

Cette réforme produit toutefois ses effets dès cette année puisque, afin d’éviter qu’en 2019 les contribuables supportent à la fois l’impôt sur leurs revenus 2018 et le prélèvement à la source sur leurs revenus 2019, un mécanisme de crédit d’impôt spécifique a été instauré au titre des revenus 2018.

Ce mécanisme, désigné sous le nom de crédit d’impôt « modernisation du recouvrement » ou CIMR, a pour effet d’effacer l’impôt sur les revenus de 2018. Il est toutefois réservé aux revenus courants (salaires, pensions et rentes viagères, revenus d’activité, …) et ne s’applique ni aux revenus exceptionnels, ni aux revenus exclus du champ d’application du prélèvement à la source.

L’année 2018 ayant été qualifiée – à tort – d’« année blanche », de nombreux contribuables en ont conclu que, puisque leurs revenus 2018 ne seraient pas imposés, les mécanismes traditionnels de réductions ou de crédits d’impôt seraient sans effet cette année.

Une conclusion hâtive et erronée !

En effet, pour bénéficier du CIMR, les contribuables devront déposer en mai-juin 2019, une déclaration de l’ensemble de leurs revenus 2018. L’impôt sera alors calculé par les services fiscaux et mis en recouvrement pour la quote-part afférente à leurs seuls revenus exceptionnels, après imputation du CIMR calculé sans tenir compte des réductions et crédits d’impôt. Si le CIMR excède le montant de l’impôt restant dû après imputation de l’ensemble des réductions d’impôt, crédits d’impôt et des prélèvements et retenues non libératoires, l’excédent sera alors remboursé au contribuable. De ce fait, que les contribuables aient disposé ou non de revenus exceptionnels en 2018, les réductions et crédits d’impôt afférents aux dépenses éligibles qu’ils auront effectuées au cours de l’année auront un réel impact financier pour eux.

Trois exemples viennent illustrer notre propos.

 

Le maintien du bénéfice de la réduction d’impôt pour dons

L’administration fiscale a confirmé que le bénéfice des réductions et des crédits d’impôt au titre des dons aux associations acquis au titre de 2018 serait maintenu.

Ainsi le montant de la réduction d’impôt correspondant aux dons effectués en 2018 sera soit remboursé au contribuable si celui-ci n’a pas eu de revenus exceptionnels en 2018, soit imputé sur le montant de l’impôt exigible au titre de ses revenus exceptionnels 2018.

Prenons le cas d’un contribuable célibataire qui a disposé en 2017 d’un salaire net de 78 000 euros (correspondant à un salaire net imposable de 70 200 euros) et qui fait chaque année des dons à des associations reconnues d’utilité publique à hauteur de 1500 euros, ouvrant droit à une réduction d’impôt de 66%, soit 990 euros.

Le tableau suivant illustre la situation de ce contribuable en 2018 selon les trois hypothèses suivantes (calculs réalisés selon le barème 2017) :

  • En 2018, son salaire demeure identique, mais il décide de ne faire aucun don ;
  • En 2018, son salaire demeure identique et il continue à faire des dons pour un montant égal à celui de ses dons 2017 ;
  • En 2018, son salaire demeure identique et il continue à faire des dons pour un montant égal à celui de ses dons 2017, mais il réalise en outre des plus-values pur un montant total de 15 000 euros.
Situation en 2018 Pas de dons

Pas de revenus exceptionnels

Don 1 500 €

Pas de revenus exceptionnels

Don 1 500 €

Plus-values 15 000 €

Salaires imposables 70 200 70 200 70 200
Revenus exceptionnels 15 000
IR théorique 15 353 15 353 21 237
CIMR –          15 353 –          15 353 –          14 498
IR brut 0 0 3 739
Réduction d’impôt 990 990
IR restant dû 0 0 2749
Restitution par le Trésor 0 990 0

 

Une avance en trésorerie au titre de la réduction d’impôt pour services à la personne

L’avantage fiscal lié aux dépenses engagées en 2018 au titre des services à la personne (frais de garde des enfants de moins de 6 ans et emploi à domicile) est, lui aussi, maintenu selon les mêmes modalités que celles applicables à la réduction d’impôt au titre des dons.  Ainsi, les contribuables bénéficiant en 2018 d’un crédit d’impôt « service à la personne » verront ce montant leur être restitué dans le cas où ils ne disposent d’aucun revenu exceptionnel imposable en 2018, ou être imputé sur l’impôt dont ils resteront redevables au titre de leurs revenus exceptionnels 2018.

Toutefois, afin de limiter les éventuelles difficultés de trésorerie, l’administration fiscale a prévu que les contribuables éligibles à ce crédit d’impôt recevront, dès le premier trimestre 2019, un acompte égal à 30 % du crédit d’impôt auquel ils auront droit. Les coordonnées bancaires renseignées ou confirmées lors de la déclaration de leurs revenus permettront ainsi de recevoir par virement – et donc plus rapidement – cet acompte de crédit d’impôt. Le solde leur sera restitué -ou crédité – à l’automne 2019, lors de la régularisation de leur situation fiscale au titre de 2018.

Imaginons le cas d’un couple avec 2 enfants de 2 et 4 ans disposant en 2018, pour Monsieur d’un salaire annuel net de 115 000 euros et pour Madame d’un salaire annuel net de 78 000 euros. Pour garder leurs enfants, le couple emploie à temps partiel une salariée à domicile à laquelle il verse un salaire annuel net de 14 200 euros.

L’impôt brut théorique au titre de leurs revenus 2018 serait de 55 265 euros[1] pour lequel ils bénéficieraient d’un CIMR de même montant. En l’absence d’impôt exigible, le crédit d’impôt au titre de l’emploi d’une salariée à domicile (50% du montant du salaire versé à cette dernière, soit 7 100 euros), leur sera remboursé en 2019 en deux versements : un acompte égal à 2 130 euros au premier trimestre 2019, et le solde, soit 4 970 euros en septembre 2019.

 

Un avantage fiscal majoré au titre des déficits fonciers

Dans la mesure où l’impôt sur les revenus courants de 2018 va être neutralisé par le jeu du CIMR, l’intérêt en 2018 de recourir au déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, se trouverait considérablement réduit, et la tentation de reporter ses travaux à 2019 serait forte, entrainant des conséquences néfastes pour le secteur du bâtiment.

Afin d’éviter ce phénomène, le législateur a adopté deux dispositions :

  • la déduction intégrale des dépenses de travaux payées au cours de l’année 2018 pour la détermination du revenu net foncier de l’année 2018 afin d’inciter les contribuables percevant des revenus exceptionnels –donc imposables – en 2018 à réaliser des dépenses de travaux en 2018, puisqu’elles auront un effet fiscal direct ;
  • la prise en compte du montant moyen des travaux engagés à la fois en 2018 et en 2019 dans le calcul des charges déductibles en 2019, au lieu de 100% du montant des travaux engagés en 2019[2]. Pour éviter cette déconvenue, le législateur a prévu que les contribuables pourraient déduire en 2019 un montant égal à la moyenne des coûts des travaux supportés en 2018 et 2019.

Trois situations se présentent donc :

  • s’il ne réalise pas de dépenses de travaux en 2019, le contribuable pourra tout de même déduire 50% des sommes payées en 2018 ;
  • S’il réalise en 2019 des travaux pour un montant équivalent à celui de l’année 2018, le montant retenu correspondra à la moyenne des sommes payées lors de ces deux années ;
  • Enfin, s’il reporte l’ensemble de ses dépenses de travaux en 2019, il ne pourra imputer que 50% des sommes payées en 2019.

Un exemple chiffré permet d’illustrer l’impact réel de ces dispositions.

Prenons l’exemple d’un contribuable célibataire qui doit engager 60 000 euros de dépenses de travaux entre 2018 et 2019 :

  • Hypothèse 1 : il engage et paie 60 000 € en 2018 et 0 € en 2019. Les charges prises en compte fiscalement seront de 60 000 € en 2018 et 30 000 € en 2019 (soit la moyenne des dépenses des années 2018 et 2019) ;
  • Hypothèse 2 : il paie 30 000 € en 2018 et 30 000 € en 2019. Ses dépenses prises en compte seront de 30 000 € en 2018 et 30 000 € en 2019
  • Hypothèse 3 : il paie 0 € en 2018 et 60 000 € en 2019. Les charges prises en comptes seront alors de 0 € en 2018 et 30 000 € en 2019.

Nous supposerons que ce contribuable dispose des revenus suivants :

  • un salaire net de 78 000 euros en 2018 et en 2019 ;
  • des recettes foncières annuelles de 10 000 € en 2018 et 70 000 € en 2019, et 5 000 € (2018 et 2019) de charges autres que des travaux.

Dans le premier cas, son déficit foncier constaté en 2018 atteindra 55 000 € (10 000 – 60 000 – 5 000) se décomposant en : 10 700 € imputables sur le revenu global de 2018 et 44 300 € reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En 2019, le revenu net foncier du contribuable s’élèvera en 2019 à 35 000 € (70 000 – 30 000 – 5 000) sur lequel le déficit foncier en report au 31 décembre 2018, soit 44 300 €, sera imputé. Il lui restera donc 9 300 euros de surplus.

Dans le deuxième cas, en 2018, le contribuable pourra opérer une déduction intégrale des dépenses de travaux de l’année 2018. Son déficit foncier constaté en 2018 s’élèvera donc à 25 000 € (10 000 – 30 000 – 5 000) se décomposant en 10 700 € imputables sur le revenu global de 2018 et 14 300 € reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En 2019, les dépenses de travaux, déductibles au titre de 2019, seront plafonnées à la moyenne des dépenses de l’espèce payées en 2018 et 2019, soit à 30 000 € [(30 000 + 30 000) / 2]. Le revenu net foncier du contribuable s’élèvera donc en 2019 à 35 000 € (70 000 – 30 000 – 5 000) sur lequel le déficit foncier en report au 31 décembre 2018, soit 19 300 €, sera imputé. Son revenu foncier net imposable en 2019 s’élèvera donc à 10 700 € (30 000 – 19 300).

Dans le troisième cas, il y aura un déficit foncier constaté en 2018 (10 000 – 0 – 5 000 = 5 000). En 2019, les dépenses de travaux, déductibles au titre de 2019, s’élèveront à 30 000 € (60 000 / 2). Le revenu net foncier du contribuable s’élèvera donc en 2019 à 35 000 € (70 000 – 30 000 – 5 000).

Hypothèse 1 Hypothèse 2 Hypothèse 3
Situation 2018
Salaire imposable 70 200 70 200 70 200
Revenus fonciers –          55 000 –          25 000 5 000
Revenu global [3]imposable 59 500 59 500 75 200
IR théorique 12 143 12 143 17 137
CIMR –          12 143 –          12 143 –          17 137
IR dû[4] 0 0 0
Déficit reportable 44 300 14 300 0
Situation 2019
Salaire imposable 70 200 70 200 70 200
Revenus fonciers nets 35 000 35 000 35 000
Déficit foncier imputable –          44 300 –          14 300 0
Revenu global imposable 70 200 90 900 100 200
IR dû[5] 15 353 23 574 27 387
Déficit reportable 9 300 0 0

Quelle que soit leur situation, les contribuables ont donc tout intérêt à concentrer leurs dépenses de travaux sur 2018. S’ils disposent de revenus exceptionnels en 2018, leurs charges 2018 pourront produire un effet fiscal dès l’année 2018. Elles en produiront également un, dans tous les cas, au titre de l’année 2019 avec la prise en compte de la moyenne des charges des années 2018 et 2019 et, le cas échéant, le report des déficits fonciers générés au titre de 2018.

[1] Calculé sur la base du barème 2017, hors prélèvements sociaux

[2] Cette dernière mesure ne concernera que les dépenses de travaux non urgents et réalisées sur un bien locatif acquis avant le 1er janvier 2019.

[3] 70 200 – 10 700 = 59 500

[4] Calculé sur la base du barème 2017, hors prélèvements sociaux

[5] Calculé sur la base du barème 2017, hors prélèvements sociaux

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Quelle stratégie en 2018 pour votre contrat d’assurance-vie ?

Chaque année, le mois de janvier est l’occasion pour les assureurs de dévoiler les performances des fonds euros proposés dans leurs contrats d’assurance-vie, placement plébiscité par les épargnants français : sur les 1700 milliards d’euros d’encours placés en assurance-vie en France, plus de 1300 milliards d’euros sont investis dans les fonds euros. L’attrait des fonds euros tient à une bonne raison : la sécurité. En effet, durant toute la vie du contrat, la part des versements investis sur chaque fonds en euros comporte une garantie en capital au moins égale aux sommes versées, nettes de frais sur versements. Ainsi, à l’inverse des supports en unités de compte (une unité de mesure représentative d’actifs financiers, tels que les OPCVM, SICAV, etc.), lesquels ne garantissent pas le capital versé, les sommes placées sur ces fonds euros ne sont pas soumises aux fluctuations des marchés financiers à la hausse comme à la baisse.

Toutefois, le comportement des épargnants français bien avisés est en train de changer en raison du déclin des rendements de ces fonds euros, amorcé depuis plusieurs années. Au vu des derniers taux de rendement des fonds euros publiés par les compagnies d’assurance, mutuelles et groupes de protection sociale, le millésime 2017 ne vient pas inverser cette tendance baissière. Ce contexte n’empêche pas certains supports sécuritaires à capital garanti de tirer leur épingle du jeu en délivrant un rendement largement supérieur à la moyenne du marché.

En ce début de nouvelle année, il est donc temps de découvrir combien vous a rapporté votre contrat en 2017 et de déterminer s’il est compétitif par rapport à la concurrence.

La confirmation de la tendance baissière des fonds à capital garanti

La tendance baissière des rendements se confirme puisque la quasi-unanimité des fonds euros de la place enregistre une baisse sensible[1].

Alors que la Fédération française de l’assurance (FFA) avait annoncé un rendement moyen 2016 des fonds euros (1,80%) sous la barre symbolique des 2%, ce taux devrait être encore inférieur pour l’année 2017, aux alentours de 1,50%, soit 1,25% après application des prélèvements sociaux (passés cette année de 15,5% à 17,2%) (cf. notre article « CSG, cotisations salariales, taxe d’habitation, IS : les nouveaux changements au 1er janvier 2018 »).

Cette chute des rendements (certains fonds garantis passant sous la barre des 1% de rendement), couplée à une inflation se hissant autour de 1%, va même faire entrer les fonds euros traditionnels dans une ère de rendement net d’inflation négatif. Autrement dit,ce que l’on a coutume d’appeler le placement préféré des Français pourrait bien finalement leur faire perdre de l’argent.

Pourquoi la baisse des rendements ?

En vertu de la garantie en capital offerte par le fonds euro, l’établissement gestionnaire doit à l’échéance rembourser les primes versées par le souscripteur nettes de frais de gestion et augmentées des produits capitalisés[1]. Afin d’être en capacité de respecter cet engagement et de pouvoir faire face à tout moment à une demande de rachat de la part du souscripteur, l’assureur investit donc ces sommes collectées dans des placements sûrs et liquides, notamment les obligations d’Etat. Les performances des fonds euros sont donc liées au niveau des taux d’intérêts. Or, le contexte actuel de taux historiquement bas (l’obligation d’Etat à 10 ans est inférieure à 1%) conduit inévitablement les assureurs à servir des rendements de plus en plus bas sur leurs fonds en euros.

Par ailleurs, les compagnies d’assurance peuvent mettre en réserve une partie de leurs bénéfices afin de lisser leurs performances éventuellement moins favorables des années suivantes. Cette provision pour participation aux bénéfices ou excédents (PPE) doit cependant être redistribuée en totalité aux assurés dans les 8 ans de sa constitution.

En 2017, les assureurs n’ont pas utilisé leurs réserves et certains les ont même renforcées. Ils n’ont en effet pas intérêt à les utiliser pour annoncer un taux trop attractif, lequel risquerait d’entrainer un afflux de souscripteurs sur le fonds euros, et donc une obligation pour l’assureur de placer ces sommes dans les conditions de marché peu avantageuses du moment, s’agissant des obligations d’Etat.

Cette modération dans la fixation des taux de rendement est de toute façon poussée par le superviseur : l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

En outre, la loi Sapin II[2] a accordé au Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) le pouvoir de moduler la constitution et la reprise de la PPE, sans avoir à motiver ou justifier l’exercice de cette modulation[3]. L’objectif est de forcer les assureurs à réduire la rémunération versée au titre des fonds euros et à renforcer leur solvabilité financière.

Afin d’anticiper les risques qui résulteraient d’une décollecte massive des fonds placés dans des contrats d’assurance-vie en cas de hausse brutale des taux (cf. notre article : « Loi Sapin 2 et assurance-vie : de nouvelles contraintes pour l’épargnant »), cette loi a également imposé de nouvelles contraintes aux épargnants français, renforçant par la même occasion l’attrait du contrat d’assurance-vie luxembourgeois, lequel n’entre pas dans le champ d’application du HCSF (cf. notre article : « Contrat d’assurance-vie luxembourgeois : 4 raisons d’y penser »).

Si la baisse des rendements est unanime, les taux servis sont très disparates d’un assureur à l’autre : de moins de 1% pour certains fonds euros traditionnels anciens des bancassureurs, à plus de 3 voire 4% pour certains fonds euros !

Choisir les fonds euros gagnants : les fonds « euroactifs » et « europierre »

Si la baisse des taux directeurs sonne le glas des fonds euros classiques, certains assureurs ont su créer des fonds euros « nouvelle génération » dont la stratégie d’investissement permet d’atteindre un rendement surperformant la moyenne du marché, tout en conservant la garantie en capital.

Deux fonds euros conseillés par notre cabinet depuis leur lancement se démarquent encore cette année à la tête du classement des fonds euros : le fonds Sécurité Target Euro et le fonds Sécurité Pierre Euro (tous deux commercialisés par Primonial), lesquels affichent respectivement une performance nette de frais de gestion de 4,05% et 3,40% cette année.

Le premier, assuré par Oradéa Vie (Sogécap, groupe Société Générale) est un support en euro innovant, visant à bénéficier de la performance des marchés financiers via une gestion multi-classes d’actifs. En cas de scenarii de marchés financiers défavorables, l’investisseur ne perçoit aucun rendement mais son capital net investi reste garanti à 100 %.

Le second, assuré par Suravenir (filiale du Crédit Mutuel Arkéa), est investi à 79,8 % (au 31/12/2017) en immobilier tertiaire (bureau, santé et commerce) via un OPCI dédié et via des supports immobiliers collectifs tels que les SCI, SCPI et OPCI. En 2017, la stratégie d’investissement est restée la même que les années précédentes, à savoir des bureaux neufs ou récents sécurisés par des baux fermes, des commerces de proximité et des actifs dédiés à la santé et l’éducation.

Il convient toutefois de noter que ces fonds euros atypiques surperformant les fonds euros traditionnels ne sont accessibles qu’en respectant certaines contraintes de versement : pour chaque versement, la part investie doit être de 60 % maximum sur Sécurité Target Euro et de 35% maximum sur Sécurité Pierre Euro, le solde devant alors être investi pour partie sur un fonds euros moins performant et pour au moins 50% en unités de compte, c’est-à-dire sur les actifs risqués.

L’objectif de l’assureur est de protéger les rendements et de maitriser la collecte, mais c’est donc bien la fin du rendement sans risque.

La nécessité d’une gestion active en 2018

Plus que toutes les autres années, la stratégie d’investissement que vous choisirez sur votre contrat d’assurance-vie est primordiale en 2018 si vous ne souhaitez pas voir votre épargne grignotée au gré des prélèvements fiscaux et sociaux ainsi que de la hausse du taux d’inflation.

Le choix devra tout d’abord porter sur le contrat d’assurance-vie lui-même, en fonction du pays d’établissement de l’assureur (France ou Luxembourg), du niveau de sécurité choisi au regard de la règlementation applicable, du classement du fonds euros proposé par l’assureur. Au-delà de ça, il faudra ensuite prêter une attention toute particulière à la répartition de votre allocation d’actifs (fonds euros/unités de compte). Ces différents arbitrages réalisés sur vos contrats multi-supports se révéleront déterminants en 2018 pour faire fructifier au mieux votre épargne en allant chercher de la performance sur les marchés financiers tout en conservant un niveau de risque modéré grâce à la diversification et la décorrélation des supports choisis. En cette période de taux bas, il semble donc opportun de revoir les contrats d’assurance-vie auxquels vous avez déjà souscrits et d’analyser si le rendement offert est toujours intéressant au regard du risque pris.

La fiscalité ne doit plus être un point bloquant si vous envisagez de sortir de votre ancien contrat d’assurance-vie qui affiche aujourd’hui des performances décevantes. En effet, cette fiscalité peut très vite être gommée par l’excès de performance apporté par votre nouveau contrat, d’autant plus avec l’entrée en vigueur de la dernière loi de finances instaurant un prélèvement forfaitaire unique (PFU ou « flat tax ») de 30% sur les intérêts des contrats d’assurance-vie, favorisant les durées de détention plus courtes (cf. notre article : « Flat tax et loi de finances 2018 : la refonte de la fiscalité des revenus du capital »).

Classement – performances fonds euros 2017 (source : www.goodvalueformoney.eu).

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[1] Les fonds euro prévoient en effet un « effet cliquet » aux termes duquel les intérêts réalisés chaque année sur les fonds euros sont additionnés aux versements déjà réalisés et deviennent eux-mêmes productifs d’intérêts.

[2] Loi Sapin II relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique publiée au Journal Officiel le 10 décembre 2016.

[3] Article L 631-2-21, 5° bi du Code monétaire et financier.

[1] À une exception près – pour le contrat Dynavie de Capma & Capmi (Monceau assurances) dont le taux du fonds en euros augmente à 2,80 % (+ 0,3 point).

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L’ISF est mort, vive l’IFI

La loi de Finances pour 2018[1] ainsi que la loi de Financement de la sécurité sociale pour 2018[2], lesquelles fixent les grandes nouveautés fiscales et sociales applicables depuis le 1er janvier, ont été votées définitivement le 30 décembre 2017. La loi de Finances 2018 vient supprimer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), impôt vieux de 35 ans, et le remplacer par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Outre le recentrage sur les actifs immobiliers, la réforme de l’impôt sur la fortune vient encadrer plus sévèrement la déduction des dettes et ne transpose qu’une partie des réductions d’impôts précédemment applicables.

Suppression de l’ISF et création de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par IFI[3], dont l’assiette est limitée aux biens et droits immobiliers, à l’exclusion de tous les autres biens. Ainsi, votre patrimoine financier, notamment tous vos contrats d’assurance-vie, contrats de capitalisation, comptes-titres, PEA, comptes sur livret et autres liquidités sont donc désormais entièrement exonérés d’impôt sur la fortune (sous réserve de ce qui suit).

En revanche, tous les actifs immobiliers sont concernés, qu’ils soient détenus en direct ou via une société, ou encore au travers d’un contrat d’assurance-vie ou d’un contrat de capitalisation. Dans ce dernier cas, l’assiette imposable sera la valeur représentative des unités de comptes composées des actifs immobiliers (SCPI, OPCI, etc.).

Par ailleurs, il n’y a plus de distinction entre les redevables ayant un patrimoine inférieur ou supérieur à 2,57 millions d’euros, puisque tous les redevables doivent désormais déclarer leur patrimoine avec leur déclaration annuelle d’impôt sur le revenu (en complétant des annexes).

Certaines règles restent identiques au dispositif antérieur : seuil d’assujettissement (valeur nette du patrimoine d’au moins 1,3 million d’euros), barème, abattement de 30% sur la résidence principale, exonération des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle, exonération des bois et forêts et des baux ruraux à long terme, régime des impatriés, règle du plafonnement (selon laquelle la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne pourra pas excéder 75% des revenus).

Ainsi, a priori, cette réforme profitera à tous les anciens contribuables ISF puisqu’elle n’induira aucune augmentation d’impôt, y compris pour les contribuables détenant majoritairement de l’immobilier, et aboutira au contraire à faire baisser voire à supprimer l’impôt sur la fortune des contribuables dont le patrimoine est essentiellement composé d’actifs financiers.

Toutefois, cette assertion est à relativiser au regard des nouvelles règles applicables aux dettes déductibles, lesquelles seront moins nombreuses, ce qui pourra entrainer corrélativement une augmentation de l’assiette imposable et donc de l’IFI.

Encadrement de la déductibilité des dettes

La loi de finances pour 2018 fixe désormais une liste limitative des dettes déductibles[4], laquelle exclue de plein droit les dépenses liées aux biens autres qu’immobiliers (prêts automobiles, découverts bancaires, dettes de quasi-usufruit, droits de successions non encore acquittés au 1er janvier de l’année – sauf s’ils se rapportent à des actifs immobiliers imposables), certaines impositions tels que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, y compris l’impôt correspondant aux revenus des immeubles mis en location (revenus fonciers, BIC des locations meublées), ainsi que la taxe d’habitation (mais la taxe foncière reste déductible).

De plus, sont introduites des clauses anti-abus excluant ou restreignant la déduction de certaines dettes.

Ainsi, ne sont pas déductibles les dettes à caractère familial[5], ainsi que les dettes souscrites auprès de sociétés dont le redevable a le contrôle[6].

Un traitement particulier est désormais réservé aux crédits in fine[7] contractés pour l’achat d’un bien ou droit immobilier, puisque ceux-ci ne sont déductibles que partiellement, chaque année, à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’année écoulées depuis la souscription de l’emprunt et divisé par le nombre d’années total du prêt. Autrement dit, les prêts in fine sont traités fictivement comme s’ils s’amortissaient.

Par exemple, pour un crédit in fine d’un montant de 300 000 € d’une durée de 10 ans, souscrit le 1er janvier 2015 et à rembourser le 1er janvier 2025, la dette qui pourra être retenue au titre du passif déductible de l’IFI 2018 est de : 300 000 – (300 000 x 3/10) = 210 000€ (alors même que la dette réelle restant due par le contribuable est de 300 000€).

Quant aux crédits in fine ne prévoyant aucun terme pour le remboursement du capital, un mécanisme d’amortissement forfaitaire d’1/20ème par année écoulée est prévue par la loi.

Par ailleurs, pour les patrimoines immobiliers dont la valeur est supérieur à 5 millions d’euros, si le montant total des dettes est supérieur à 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant ce seuil ne sera admise en déduction qu’à hauteur de 50 %. Toutefois, ce plafond de déduction ne sera pas applicable si le contribuable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

Transposition partielle des dispositifs de réduction d’impôt

Notez enfin que si la réduction d’impôt de 75% pour les dons à des associations caritatives ou des fondations est maintenue, tel n’est pas le cas[8] de la réduction ISF-PME, qui permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 50% en cas d’investissement au capital des PME (cf notre article « Investir au capital de PME non cotées pour réduire son ISF »).

Les conséquences de cette réforme de l’impôt sur la fortune ne seront pas les mêmes selon le montant et la composition de votre patrimoine. De plus, l’immobilier étant désormais l’actif le plus taxé en France (cf notre article « Les rendements de l’immobilier locatif érodés par les cumuls de hausse de la taxe foncière »), la question se pose de savoir s’il est judicieux de vendre vos biens immobiliers (cf notre article « Réforme de l’ISF : quels arbitrages réaliser sur votre patrimoine ? »).

[1] Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018.

[2] Loi n° 2017-1836 du 30 décembre 2017 de financement de la sécurité sociale pour 2018.

[3] Article 31 de la Loi de finances pour 2018.

[4] Article 974, I du CGI.

[5] Il s’agit des dettes contractées directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société auprès d’un membre de son foyer fiscal (couple marié, pacsé ou en concubinage notoire, et leurs enfants mineurs) ou auprès d’un membre du groupe familial (ascendants, descendants majeurs, frères et sœurs).

[6] Sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt et du caractère effectif des remboursements.

[7] Article 974, II du Code Général des Impôts.

[8] Article 31 de la Loi de finances pour 2018.