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Les rendements de l’immobilier locatif érodés par les cumuls de hausses de la taxe foncière

Connaissant une augmentation incessante ces dernières années, la taxe foncière rogne le rendement des biens immobiliers locatifs et conduit les investisseurs à se questionner sérieusement sur l'intérêt de devenir propriétaire-bailleur.

En effet, sont en principe soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) [1] les propriétaires ainsi que les usufruitiers d'immeubles bâtis (logements, parkings, bâtiments commerciaux ou industriels, etc.)[2] situés en France. Cette taxe est établie annuellement dans la commune où est situé le bien, pour l’année entière d’après la situation au 1^er janvier de l’année d’imposition.

La taxe foncière fait partie de la catégorie des « impôts fonciers », c’est-à-dire des impôts directs annuels perçus par l'État au profit des collectivités territoriales (régions, départements, communes) et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Cette fiscalité locale comporte également la taxe d'habitation (due principalement par toute personne qui a, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance de locaux meublés affectés à l'habitation)[3], la taxe foncière sur les propriétés non bâties[4], ainsi que la contribution économique territoriale[5].

Le mode de calcul de la taxe foncière

La base d'imposition de la taxe foncière est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale, laquelle correspond à un loyer annuel théorique, déterminé par l’administration, que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué.

Cette valeur locative cadastrale est actualisée chaque année en tenant compte des éventuelles améliorations apportées au bien ainsi que d’une revalorisation forfaitaire annuelle, fixée par le Parlement en fonction de l'inflation appréciée sur un an.

Afin d’obtenir le revenu net imposable, il est appliqué à cette valeur un abattement légal de 50 % en considération des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation du bien immobilier[6].

Le montant de la taxe foncière correspond à ce revenu net imposable auquel sont appliqués deux taux d'imposition fixés respectivement par le département et la commune.

Un cumul de hausses de la taxe foncière

Portée par le cumul des hausses de taux votés par les collectivités locales et de la revalorisation annuelle des bases d’imposition décidée par le Parlement, la taxe foncière n’a cessé d’augmenter ces dernières années, dans la plupart des 30.000 communes observées. Après une hausse de près de 50% de cet impôt entre 2004 et 2009, l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI)[7]constate qu’en cinq ans, entre 2011 et 2016, la taxe foncière a augmenté en moyenne de 14,01% sur l’ensemble du territoire français, soit une hausse plus de quatre fois et demie supérieure à l’inflation[8] et plus de trois fois et demie supérieure à l’évolution des loyers sur la même période[9]. Dans certaines villes, l’augmentation en cinq ans est de 75%, tandis qu’elle est de 8,4% à Paris par exemple[10].

Une bonne nouvelle est toutefois à noter pour les propriétaires puisqu’une accalmie est constatée dernièrement : entre 2016 et 2017, la taxe foncière a en moyenne augmenté de 0,97% dans les cinquante plus grandes villes de France (presque quatre fois moins qu’entre 2015 et 2016). Toutefois, cette hausse moyenne modérée cache de grandes disparités : si 32 des 50 plus grandes villes ont gardé leur taux de taxe foncière inchangé, certaines villes ont vu le leur augmenter de 6,9%.

Force est de constater que la taxe foncière pèse de plus en plus sur le budget des propriétaires occupants et sur la rentabilité des biens immobiliers locatifs des propriétaires bailleurs.

L’impact de la taxe foncière sur la rentabilité immobilière

En 2016, les taux cumulés (taux du département et taux du bloc communal) de taxe foncière s’élèvent en moyenne à 38% sur l’ensemble du territoire (plus de 42% dans les 50 plus grandes villes de France), ce qui représente 19,02% du loyer annuel, soit 2,3 loyers mensuels[11].

Autrement dit, pour les propriétaires bailleurs, la taxe foncière peut représenter une charge correspondant à deux à trois mois de loyers. Dans certaines villes, cette charge peut même représenter jusqu’à 6 mois de revenus locatifs !

En prenant en compte toutes les autres dépenses supportées par un propriétaire bailleur (frais de gestion et d’assurance, charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, éventuels travaux, diagnostics, etc.), le revenu foncier disponible sera bien moindre qu’escompté.

En outre, la rentabilité nette du bien immobilier sera d’autant plus impactée que la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal de l’investisseur sera élevée. En effet, les bénéfices fonciers réalisés sont  assujettis à cette tranche marginale d’imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% à compter du 1^er janvier 2018, soit un taux d’imposition global pouvant aller jusqu’à 62,2%.

Par ailleurs, si le contribuable est également imposable au futur impôt sur la fortune immobilière (IFI)[12](jusqu’à 1,50% de la valeur du bien), la rentabilité nette de son investissement pourra même devenir nulle voire négative !

Dès lors, la taxe foncière est un facteur à intégrer dans le calcul prévisionnel de la rentabilité d’un investissement locatif, ce qui conduira le plus souvent à écarter les communes dans lesquelles la taxe foncière représente plus de deux à trois mois de loyers.

La pression fiscale grandissante sur l’immobilier

Rares sont donc les investisseurs immobiliers qui peuvent encore supporter une telle pression fiscale. Même si la hausse de la taxe foncière subie par les propriétaires a diminué l’année dernière, il n’est pas sûr que cette accalmie perdure : la suppression de la taxe d'habitation pour 80% des ménages français, prévue dans le Projet de loi de finances pour 2018, pourrait bien inciter les collectivités locales à compenser cette baisse de leurs recettes par une augmentation de la taxe foncière.

Déjà affectée par l’impact de la taxe foncière et plus généralement de la fiscalité, la rentabilité nette de l’investissement immobilier souffrira également de la comparaison avec celle des placements financiers à compter du 1^er janvier 2018. En effet, d’une part, tous les revenus du capital (notamment les produits des contrats d’assurance-vie, les dividendes, les plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux) se verront appliqués un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, dit « flat tax », qui comprendra les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une imposition forfaitaire à l’impôt sur le revenu de 12,8%, bien en-deça de la pression fiscale pesant sur l'immobilier. D’autre part, le patrimoine financier sera entièrement exonéré du futur IFI, de sorte que les rendements des contrats d’assurance-vie, contrats de capitalisation, comptes-titres, PEA, comptes sur livret et autres liquidités, ne seront pas rognés par ce nouvel impôt sur la fortune, contrairement aux biens immobiliers.

Une réflexion est donc à mener face à une telle érosion des rendements de l’immobilier locatif.

[1] Articles 1382 à 1387 du Code général des impôts.

[2] A l’exception des locaux neufs, qui bénéficient, sauf décision contraire de la commune, d’une exonération pendant deux ans.

[3] Articles 1407 et 1408 du Code général des impôts.

[4] Article 1393 du Code général des impôts.

[5] Composée elle-même de deux cotisations, la cotisation foncière des entreprises (CFE) assise sur les valeurs foncières des entreprises et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), calculée en fonction de la valeur ajoutée produite par l'entreprise (CGI, art. 1447-0).

[6] Article 1388 du Code général des impôts.

[7] Observatoire UNPI des taxes foncières 2011-2016, conférence presse du 12 octobre 2017.

[8] L’indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté de 3,03 % entre octobre 2011 et octobre 2016 : IPC ensemble des ménages, hors tabac (JO du 13 novembre 2011 ; JO du 16 novembre 2016).

[9] Estimée à 3,73 % par l’Observatoire Clameur (l’observatoire des loyers du marché locatif privé).

[10] Carte détaillée de l’évolution de la taxe foncière  entre 2011 et 2016, commune par commune : https://www.francetvinfo.fr/economie/impots/carte-comment-a-evolue-la-taxe-fonciere-dans-votre-commune-depuis-2011_2429177.html

[11] Observatoire UNPI des taxes foncières 2011-2016, conférence presse du 12 octobre 2017.

[12]Impôt remplaçant l’ISF à compter du 1^er janvier 2018 et qui taxerait uniquement les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros, d’après le Projet de loi de Finances pour 2018 tel qu’adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le 24 octobre 2017.

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La gestion de patrimoine à l’heure de la blockchain

Dans un contexte de taux historiquement bas, à une époque où le Livret A rapporte 0,75% et que les fonds euros sont en perdition, le Bitcoin et autres cryptomonnaies semblent être la solution idéale pour remédier au besoin de rendement des investisseurs. Pour autant, ces derniers doivent prendre conscience des enjeux, mais aussi des risques liés à ce nouvel actif patrimonial, et faire le choix d’un accompagnement professionnel en gestion de patrimoine, notamment en vue de sa sortie.

« Les cryptomonnaies et le Bitcoin, dérivés de la technologie Blockchain, sont des actifs qui nécessitent une attention particulière, au regard des enjeux actuels et futurs, tant dans leur traitement patrimonial que fiscal. Ce sujet dépasse aujourd’hui le cercle fermé des spécialistes de la Blockchain et arrive à la porte des particuliers, qui y voient une opportunité de placement très lucrative.

Dans ce contexte, Scala Patrimoine accompagne ses clients pour répondre aux questions soulevées par cette nouvelle technologie, les éclaire quant aux risques inhérents à la détention d’un portefeuille de cryptomonnaies dans leur stratégie patrimoniale et les oriente dans leur sortie sur le plan fiscal », Guillaume Lucchini, Associé fondateur de Scala Patrimoine.

 Bictoin et cryptomonnaies : un actif patrimonial

Monnaie virtuelle non régulée, le Bitcoin a été créé en 2009. Cette unité de compte est stockée sur un support électronique et permet à une communauté d’utilisateurs d’échanger entre eux des biens et des services, sans avoir à recourir à la monnaie légale. Si le Bitcoin est devenu un moyen de paiement officiel au Japon en avril 2017, cette monnaie n’a pas un cours légal en France et n’est pas un moyen de paiement au sens du Code monétaire et financier.

L’Administration fiscale a cependant dès 2014 clarifié le régime fiscal des monnaies virtuelles. Ainsi, elle a précisé que les Bitcoin et autres monnaies virtuelles font partie du patrimoine de leur propriétaire et devront être déclarés au titre de l’ISF.

Si le Bitcoin et les cryptomonnaies étaient jusqu’à présent assez confidentiels, leur essor ces dernières années a encouragé les autorités à renforcer leur vigilance, notamment concernant la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, et les considèrent comme des actifs patrimoniaux hautement spéculatifs.

À ce titre, l’ACPR, avant la clarification du régime fiscal, a précisé que les plateformes devaient disposer d’un agrément. Pour l’AMF, le discours sur les cryptomonnaies depuis 2014 et la cartographie des risques ont évolué. Aujourd’hui, cette dernière souhaite renforcer son contrôle, notamment dans le cadre des ICO, qui présentent pour elle des risques élevés, en raison de l’absence de réglementation spécifique. Le seul contrôle de cette autorité aujourd’hui pourrait se faire sur la base de l’intermédiation en biens divers.

Bictoin et cryptomonnaies : traitement fiscal

Comme tout actif patrimonial, le Bitcoin et autres cryptomonnaies sont soumis à l’imposition, ainsi qu’aux droits de mutation, par l’Administration fiscale. Le Bitcoin fait également partie des éléments éligibles à l’ISF, mais en sortira dès 2018 dans le cadre de l’IFI. L’Exit tax en revanche ne s’applique pas aux Bitcoins.

Pour l’Administration fiscale, les gains de cession sont considérés comme un revenu devant être imposé dans la catégorie des BNC s’il est occasionnel et des BIC s’il est habituel.

Bictoin et cryptomonnaies : optimiser sa sortie

L’optimisation de la sortie du Bitcoin et autres cryptomonnaies est un enjeu majeur aujourd’hui, au regard des cours actuels, et nécessite à ce titre une réflexion éclairée et un accompagnement professionnel en gestion de patrimoine, privilégiant notamment les déductions d’impôts aux réductions d’impôts.

Il est également indispensable aux détenteurs de Bitcoin et autres cryptomonnaies de pouvoir justifier la traçabilité des fonds en cas de sortie et de consigner dans un livre l’intégralité des mouvements.

Bictoin et cryptomonnaies : chiffres clés

2009 : année de création du Bitcoin.

220 milliards de dollars : la capitalisation totale des cryptomonnaies.

1.231 : le nombre de cryptomonnaies existantes.

110 : le nombre de fonds spéculatifs dédiés aux cryptomonnaies.

3,25 milliards de dollars : le montant levé via les ICO depuis début 2017.

630% : la hausse du cours du Bitcoin depuis début 2017.

25 : le nombre de Bitcoins créés toutes les 10 minutes depuis 2013.

2140 : année à laquelle la quantité maximum de monnaies créées par le programme d’émission de Bitcoin (limitée à 21 millions) pourrait être atteinte.

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Bitcoin et cryptomonnaies, quelle fiscalité à la sortie ?

2017 aura été l’année des cryptomonnaies et notamment du Bitcoin. Le cours de ce dernier a bondi à plus de 7000$, soit une plus-value de + 630% depuis ce début d’année. Le multiple n’est cependant rien comparé à celui depuis sa cotation, un 5 octobre 2009, ou le Bitcoin s’échangeait alors à 0.001$. L’investisseur qui aurait alors acheté des Bitcoins aurait bénéficié depuis d’un multiple de 7.4 millions.

Comme tout actif patrimonial (sur ce sujet, Bitcoin et autres cryptomonnaies, la gestion de patrimoine à l’heure de la Blockchain), le Bitcoin et les autres cryptomonnaies se trouvent aujourd’hui imposés par l’administration fiscale. Nous vous proposons un point sur la fiscalité applicable et les options de sortie.

Bitcoin et cryptomonnaies, un actif patrimonial imposable

Dès 2014, le gouvernement s’est préoccupé de l’ampleur que prenait le développement des cryptomonnaies. Un groupe de travail piloté par Tracfin a alors été constitué pour travailler sur l’Encadrement des monnaies virtuelles. Ce groupe a  d’ailleurs remis au gouvernement de l’époque un rapport qui prévoyait notamment de clarifier le régime fiscal de ces monnaies virtuelles. En effet, ce document mentionnait que « Si les volumes existants de monnaies virtuelles ne sont pas susceptibles de déstabiliser le système financier, ces monnaies non officielles sont en développement et présentent des risques d’utilisations illicites ou frauduleuses ».

Le 11 juillet 2014, quelques jours après la remise de ce rapport, l’administration fiscale est venue préciser via la mise à jour de la base BOFiP-impôts la notion de « Bitcoin » et le régime fiscal qui lui est applicable : « Les Bitcoins et autres monnaies virtuelles faisant partie du patrimoine de leur propriétaire, ils devront être déclarés au titre de l’ISF ».  L’administration fiscale venait ainsi consacrer le Bitcoin et les autres cryptomonnaies comme un actif patrimonial.

En qualité d’actif patrimonial, le Bitcoin et autres cryptomonnaies doivent être déclarés chaque 1^er janvier dans le cadre de l’ISF pour les patrimoines nets supérieurs à 1.3M€. Cette disposition se trouve à présent obsolète avec la suppression de l’ISF et la création de L’IFI puisqu’en qualité d’actif virtuel, le Bitcoin et autres cryptomonnaies sortent du champ de la nouvelle réglementation. A partir du 1^er janvier 2018, ces actifs seront désormais intraçables pour le gouvernement, renforçant ainsi les problématiques de traçabilité et de lutte anti-blanchiment.

En qualité d’actif patrimonial, le Bitcoin et autres cryptomonnaies sont soumis aux droits de mutation. Toute transmission, même virtuelle et/ou gratuite, entre donc dans le champ d’application de la réglementation générale.

Bitcoin et cryptomonnaies, les gains de cession analysés comme un revenu par l’administration fiscale

Initialement émis pour les mineurs dans le cadre d’une rémunération pour service rendu, il est désormais possible de détenir des Bitcoins dans le cadre d’un achat opéré sur des plateformes internet spécialisées qui proposent sans garantie de prix ni de liquidité, l’achat/vente de Bitcoins contre des devises ayant cours légal. Des utilisateurs étrangers à la technologie peuvent ainsi acquérir cette monnaie virtuelle sans avoir participé au processus de création.

Fort de constat, l’administration fiscale a précisé le 11 juillet 2014, le traitement fiscal des gains de cession en fonction que l’achat vente soit réalisé à titre occasionnel ou habituel. Pour l’administration fiscale, les gains de cession s’analysent comme un revenu qui doit être imposé dans la catégorie des BNC s’il est occasionnel, et des BIC s’il est habituel. C’est ainsi l’article 92 du Code Général des Impôts, article balai, qui vient orienter le détenteur du Bitcoin et autres cryptomonnaies sur la fiscalité applicable en la matière. Concernant la notion d’occasionnel ou d’habitude, l’administration étudiera celle-ci en fonction d’un faisceau d’indices pour chaque cas d’espèce.

Si à l’origine la détention et la revente d’un tel actif pouvait effectivement s’apparenter à un revenu pour les personnes participant au développement de la technologie sous-jacente, nous sommes dubitatifs aujourd’hui de l’application d’un tel régime fiscal pour les seuls investisseurs. En effet, pour ces derniers, le gain s’apparenterait plus à une plus-value de cession qu’à un revenu. L’administration fiscale a fermé la porte à cette réflexion puisqu’elle a considéré qu’un gain réalisé lors d’une cession de bitcoins procède d’une intention spéculative, et est donc imposable dans la catégorie des BNC lorsque que l’activité est réalisée à titre occasionnel (BOI-BNC-CHAMP-10-10-20-40 du 3 février 2016).

Dans le cadre des BNC ou des BIC, le gain analysé comme un revenu sera imposé selon le taux progressif de l’impôt sur le revenu. Ce revenu sera verra majoré de 25 % en l’absence d’adhésion à un Centre de Gestion Agrée pour un revenu relevant de la catégorie des BIC, et d’adhésion à une Association de Gestion Agrée pour un revenu relevant de la catégorie des BNC. Cette adhésion devra avoir lieu l’année et dans les 5 mois de la 1^ère cession.

Bitcoin et cryptomonnaies, comment optimiser la sortie ?

Avant toute chose, il sera nécessaire au détenteur de Bitcoin et autres cryptomonnaies de pouvoir justifier la traçabilité des fonds en cas de sortie et ce dans le cadre de la lutte anti blanchiment. A ce titre, il est fortement conseillé de consigner dans un livre l’intégralité de ses mouvements. Des supports électroniques qui font office d’outil de stockage de ces cryptomonnaies pourront permettre de consigner cet historique.

En fonction des montants en jeux, il peut être judicieux pour le détenteur de cryptomonnaies dans le cadre d’une cession, d’opter pour le régime micro BNC ou micro BIC. En effet, le contribuable bénéficiera alors des abattements prévus pour chaque régime pour minimiser la base imposable.

La loi de Finances 2018 prévoit une augmentation des seuils à savoir de 82 800€ à 170 000€ pour le régime micro BIC et de 33 200€ à 70 000€ pour le régime micro BNC. L’abattement est de 50% pour le micro BIC et de 34% pour le micro BNC. A cela s’ajoutera le règlement des charges sociales qui se montent à 13.4% sur la vente de marchandises (micro BIC) et à 23.1% sur les services (micro BNC). Attention, les seuils mentionnés précédemment dans le cadre des régimes micro BNC et micro BIC sont annuels. Lors de la déclaration de 1^ère activité (1^ère cession), la règle du prorata temporis s’appliquera. Ainsi, si vous cédez en milieu d’année vos actifs, vos seuils seront divisés par 2.

Pour les détenteurs de fortes « plus-values » et dont le régime micro serait alors inopérant, la règle du quotient pourra venir minimiser l’impôt sur le revenu. Le système du quotient consiste à ajouter le quart du revenu exceptionnel au revenu habituel, puis à multiplier par 4 le supplément d'impôt correspondant. L'impôt relatif au revenu exceptionnel est ainsi payé en une seule fois, ce qui permet d'éviter la progressivité du barème de l'impôt.

Enfin, sachez qu’il existe si vous êtes bien conseillé, des solutions pour annihiler totalement l’impôt sur le revenu généré, et ce de manière tout à fait légale.

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