Depuis la disparition du dispositif Pinel à la fin de l’année 2024, les promoteurs mettent en avant une nouvelle solution d’investissement : le logement locatif intermédiaire (LLI), désormais ouvert aux particuliers depuis le début de l’année 2025. Mais ce dispositif est-il réellement avantageux pour les investisseurs ? Guillaume Lucchini, associé fondateur de Scala Patrimoine, répond aux questions de la journaliste Laurence Boccara et en éclaire les enjeux pour les lecteurs du Monde.

Un dispositif désormais ouvert aux particuliers

Créé par la loi de finances pour 2014, le Logement Locatif Intermédiaire était jusqu’alors réservé aux acteurs institutionnels. Porté par des bailleurs sociaux comme Action Logement ou CDC Habitat, ce dispositif, assorti de plusieurs avantages fiscaux, s’adressait uniquement aux grandes structures du secteur.

La fin du régime Pinel a toutefois rebattu les cartes. Le législateur a levé en 2025 la restriction réservant le dispositif aux seuls professionnels, permettant ainsi aux particuliers d’y accéder. Mais cette accessibilité reste encadrée : l’investissement ne peut se faire qu’à travers une structure juridique — une société civile immobilière (SCI), soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, ou bien via une SCPI ou un FPI (fonds de placement immobilier).

Plusieurs promoteurs, ainsi que des banques et intermédiaires, ont d’ores et déjà saisi l’opportunité. Des offres dédiées à ce nouveau marché sont proposées, certaines prenant même à leur charge les frais de création de société.

Les objectifs du dispositif

Comme le souligne Le Monde, le logement locatif intermédiaire vise à renforcer l’offre locative à des prix accessibles. Il s’adresse à une population aux revenus modestes, trop aisés pour bénéficier d’un logement social, mais insuffisants pour accéder au marché libre.

• Les caractéristiques des logements concernés

Les biens éligibles au LLI peuvent être neufs ou anciens. Les anciens doivent avoir été rénovés pour être acceptés. Ils doivent respecter plusieurs critères précis. Les loyers sont plafonnés. Les ressources des locataires sont également limitées. Le propriétaire s’engage à louer pendant au moins 15 ans. La durée peut aller jusqu’à 20 ans maximum. Une rupture de bail avant la fin peut avoir des conséquences. Cela peut entraîner la perte des avantages fiscaux. Le propriétaire peut aussi devoir rembourser les aides reçues.

Autre condition : investir dans une zone dite « tendue ». Ces zones ont une forte demande locative. Elles sont classées A, A bis, B1, parfois B2 et C sur dérogation. Les logements doivent être bien situés. Ils doivent être proches des transports en commun. Ils doivent aussi être proches des infrastructures urbaines.

• Les avantages pour l’investisseur

Pour compenser le niveau de loyer inférieur au marché, le dispositif propose des incitations fiscales. D’une part, une TVA réduite à 10 %, contre 20 % habituellement. Et d’autre part, un crédit d’impôt sur la taxe foncière pouvant courir sur une période de vingt ans.

Le dispositif ne fixe aucune limite en matière de montant investi, de prix de revient ou de nombre de logements détenus. Il échappe par ailleurs au plafonnement global des niches fiscales. Selon les promoteurs, les efforts commerciaux consentis permettent d’acquérir des biens LLI à des prix inférieurs de 10 à 20 % à ceux du marché classique.

L’analyse de Scala Patrimoine

Guillaume Lucchini apporte un regard nuancé sur ce dispositif : « Une durée de blocage de quinze ans, des loyers encadrés… ces contraintes pèsent lourdement sur la rentabilité. Il peut s’avérer plus judicieux d’acheter du neuf hors dispositif, en négociant un bon prix et en conservant la liberté de fixer son loyer. En ce moment, les promoteurs accordent des remises significatives et prennent à leur charge les frais de notaire. »