Aurélien Florin

Défiscalisation immobilière : attention danger !

Soutenir la construction de logements neufs figure parmi les priorités des politiques publiques. Pour y parvenir, le législateur encourage les particuliers à investir dans des programmes immobiliers, avec à la clé un avantage fiscal plus ou moins important.

Au cours des vingt dernières années de nombreux dispositifs dits « de défiscalisation immobilière » se sont ainsi succédés. Les plus connus portent le nom de femmes et d’hommes politiques ayant soutenu leur création : « Borloo », « Robien », « Scellier », « Duflot » ou « Pinel ».

Des investisseurs aveuglés par l’avantage fiscal ?

Si cette démarche peut paraitre séduisante, l’intérêt économique de ces dispositifs reste à démontrer. Un rapport publié en novembre 2019 par l’inspection générale des finances (IGF) a notamment pointé du doigt les faiblesses du dispositif « Pinel ». Les conclusions son, en effet, sans appel. « L’attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif ». Dans leur synthèse, les équipes de l’IGF regrettent aussi que « la réduction d’impôt constitue la motivation principale de 80 % des investisseurs »

Des doutes également soulevés par le député Sylvain Maillard dans le cadre d’une question adressée en mai dernier à Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée chargée du Logement. Alerté par plusieurs citoyens de sa circonscription, il a ainsi demandé des garanties supplémentaires au gouvernement pour mieux protéger les investisseurs.

Des risques bien identifiés

Ses inquiétudes nous semblent parfaitement justifiées. Les programmes estampillés « Pinel » ont en effet montré leurs limites. Celles-ci reposent, en premier lieu sur les contraintes imposées aux propriétaires par le législateur, et en second lieu sur les pratiques des promoteurs immobiliers.

Les contraintes imposées par le législateur :

  • Le logement doit être mis en location pour une longue période. Dans le cadre du dispositif Pinel, la durée minimale est fixée à six, neuf ou douze ans. Principal danger : l’avantage fiscal peut être remis en cause si le bien n’est pas loué ;
  • Les revenus des locataires sont plafonnés. Le dispositif Pinel permet à des ménages à plus faibles revenus d’accéder à des logements de qualité. Le profil des locataires tend donc à accroitre les risques d’impayés ;
  • Les loyers sont encadrés. Le propriétaire ne peut pas les fixer librement. Les loyers doivent respecter un plafond fixé par la loi, en fonction de la zone géographique où se situe le logement.

Les pratiques des promoteurs et commercialisateurs :

  • Les prix des biens vendus dans le cadre de programme de défiscalisation sont le plus souvent surévalués. L’avantage fiscal est ainsi absorbé par les prometteurs et les commercialisateurs ;
  • Les commissions perçues par certains commercialisateurs demeurent très élevées ;
  • Les simulations proposées par les promoteurs sont peu réalistes. Ces derniers n’hésitent pas à surévaluer les loyers dans certaines zones, mais aussi à minimiser les risques locatifs (vacances locatives, loyers impayés …) ;
  • Les investisseurs sont peu informés sur les risques relatifs à leur acquisition ;
  • Les terrains disponibles en centre de ville étant rare, les promoteurs se reportent sur des zones où le marché locatif est moins dynamique et les taux de vacances locatives plus importants.

 

Les convictions des équipes de Scala Patrimoine

Le rapport publié 2019 par l’inspection générale des finances (IGF) a matérialisé nos craintes : la rentabilité d’une opération de « défiscalisation immobilière » est, le plus souvent, bien inférieure à celle espérée par l’investisseur.

Comme l’a également souligné le député Sylvain Maillard dans sa question adressée au gouvernement, les logements neufs vendus dans le cadre du dispositif Pinel sont évalués à un à un prix bien supérieur à leur valeur réelle. Les écarts de prix entre les neuf et l’ancien ne sont alors pas justifiés !

Un autre constat s’impose : ces logements sont mal positionnés, et se situent dans la grande majorité des cas en périphérie des centres-villes. C’est pourquoi nous leur préférons une stratégie d’investissement ciblée sur des logements anciens à rénover, situés au cœur de Paris ou des grandes métropoles françaises. Des lieux qui bénéficient d’une demande locative soutenue et constante.

Avant de vous lancer dans une telle opération, nous vous invitons cependant à vous adresser à un conseiller en gestion de patrimoine véritablement indépendant. Ce dernier se fera rémunérer sur le conseil qu’il vous donnera et non sur le produit commercialisé.

Rep. Min. n°33372, JO du 25/05/2021 


Déclaration de revenus 2021 : les sommes issues des plateformes numériques (Vinted, eBay) sont-elles imposées ?

Les revenus générés sur les plateformes collaboratives (Vinted, eBay, Le Bon Coin …) doivent, dans certaines conditions, être indiqués à l’administration fiscale et sont même susceptibles d’être imposés.

Comme de nombreux français, vous avez peut-être profité des différentes périodes de confinement pour faire un tri dans vos armoires et revendre les vêtements ou les objets que vous n’utilisiez plus. Vous avez alors sûrement réalisé vos transactions par l’intermédiaire d’une plateforme sur internet telle que Le Bon Coin, eBay ou encore Vinted.

Les revenus ainsi générés sont-ils imposables ? Cette question - qui peut paraitre saugrenue à première vue - mérite d’être posée. Certains d’entre vous ont, en effet, eu la mauvaise surprise de retrouver les sommes issues de ces ventes sur leur déclaration d’impôt sur le revenu.

Les informations transmises au fisc

Depuis l’année dernière, les plateformes collaboratives sont dans l’obligation de transmettre un décompte des opérations réalisées et des montants perçus à chacun de leurs utilisateurs, au plus tard le 31 janvier de chaque année.

Des informations qui peuvent également être envoyées à l’administration fiscale lorsque l’une des deux conditions suivantes est remplie :

-  le total des ventes dépasse 3 000 € ;

- OU lorsqu’au moins 20 transactions ont été effectuées (même si les sommes issues de ces ventes n’ont pas excédé quelques centaines d’euros).

Si l’un de ces seuils est atteint, le montant total perçu devra alors être indiqué sur votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Précision : ces seuils annuels s’appliquent aux opérations réalisées par une même personne et sur une même plateforme.

Déclarer n’est pas payer !

Rassurez-vous, les sommes indiquées dans votre déclaration ne sont pas systématiquement imposées. L’administration fiscale souhaite surtout prévenir les fraudes et s’assurer que vous ne réalisiez pas cette activité à titre professionnel.

Mais alors à quel moment ces revenus deviennent-ils imposables ? Le fisc distingue plusieurs cas de figure :

  • Les revenus issus des ventes d’objets dont vous souhaitez vous débarrasser comme un ancien téléviseur, un canapé-lit, une collection personnelle de disques ou de DVD ne sont, en principe, pas imposables.

Deux exceptions notables :

  • La cession de métaux précieux ou, lorsque leur prix de cession est supérieur à 5 000 €, de bijoux, d’objets d’art, de collection ou d’antiquité, est soumise à la taxe forfaitaire sur les objets précieux* ;
  • La plus-value générée par la cession des autres biens dont le montant est supérieur à 5 000 € est imposée au taux de 19 %**. Bonne nouvelle, cette règle ne concerne pas le mobilier de votre maison (Canapé, chaise, table …), l’électroménager ou votre véhicule de tous les jours qui demeurent exonérés.
  • Les revenus issus de la vente de produits que vous achetez ou fabriquez dans le but de les (re)vendre sont, quant à eux, soumis à l’impôt. L’administration fiscale considère alors que vous exercez une activité commerciale dont les revenus sont imposables, et ce même si cette activité est réalisée à titre accessoire. Un abattement minimal de 305 € est cependant applicable. Ainsi, si vos recettes sont inférieures à ce montant, vous ne payerez aucun impôt.

À noter : les sommes perçues par les utilisateurs de sites de covoiturage (comme Blablacar) ne sont pas imposées dès lors que le prix partagé n'excède pas les frais engagés.

 

L’œil des équipes de Scala Patrimoine

A priori, il y a peu de risques que les revenus issus de vos transactions sur les plateformes collaboratives comme Vinted, eBay ou Le Bon Coin soient imposables, sauf à ce que vous les utilisiez pour vendre des produits à des fins purement commerciales.

 

*possibilité, sous certaines conditions, d’opter pour le régime d’imposition des plus-values de cession de biens meubles
**régime d’imposition des plus-values de cession de biens meubles