Le contexte actuel de taux historiquement bas est propice pour investir dans l’immobilier locatif et ainsi se constituer un patrimoine source de revenus complémentaires, en utilisant sa capacité d’emprunt. Avec le développement d’Airbnb, la principale plateforme de réservation et de location de logements en ligne entre particuliers, de plus en plus d’investisseurs sont tentés par le business réputé très lucratif de la location meublée touristique de courte durée à Paris, dans les grandes villes françaises et les stations balnéaires. Au-delà de ce succès de la start-up californienne, la location saisonnière est-elle aussi séduisante qu’elle en a l’air pour l’investisseur ? Les hébergeurs Airbnb doivent faire face à une règlementation de plus en plus contraignante et sont soumis à une fiscalité et à des cotisations sociales correspondant au montant des loyers perçus. Toutefois, des alternatives existent pour les particuliers désireux d’investir dans l’immobilier locatif.

La location Airbnb en France : une règlementation de plus en plus contraignante

L’essor de la location saisonnière via Airbnb a amené les pouvoirs publics à légiférer afin de garantir l’accès au logement aux habitants des villes touristiques et de répondre aux critiques des hôteliers qui considèrent cette concurrence déloyale. La loi ALUR de 2014[1] a commencé par interdire la location de sa résidence principale[2] plus de 120 jours par an. A l’inverse, tout autre logement, notamment une résidence secondaire, peut en théorie être mis en location meublée touristique sans limitation de durée, mais une déclaration préalable en mairie est alors obligatoire.

La règlementation s’est durcie avec la loi pour une République numérique de 2016[3], et plus récemment avec le « décret Airbnb »[4], qui autorisent les communes de plus de 200.000 habitants, celles de la petite couronne parisienne ainsi que celles de plus de 50.000 habitants dans les zones dites tendues définies par la loi ALUR à adopter des mesures exceptionnelles très restrictives. Paris, Nice, Lyon, Marseille et Strasbourg exigent ainsi une déclaration en mairie et une autorisation de changement d’usage, que la mairie ne délivrera que si cette activité n’aggrave pas la pénurie de logements.

Dans la capitale, la règle est encore plus sévère puisque cette autorisation de changement d’usage n’est accordée que contre compensation : il faudra soit acheter un autre local destiné à un autre usage (bureaux ou commerces) deux fois plus grand et le transformer en habitation, soit acheter des mètres carrés sous forme de titres de commercialité auprès d’un bailleur social[5] ! Tout propriétaire contrevenant à ces règles à Paris s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 50.000€ par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1.000€ par jour et par mètre carré.

Pour faciliter les contrôles, Paris, Bordeaux et Nice ont même d’ores et déjà voté l’obligation pour le loueur d’obtenir un « numéro d’enregistrement » qu’il devra mentionner dans son annonce. La Ville de Paris s’est d’ailleurs lancée dans une véritable traque aux fraudeurs : sur les six premiers mois de 2017, les amendes infligées aux propriétaires de meublés touristiques ont explosé pour atteindre 615.000€, soit 13 fois plus qu’au premier semestre 2016[6].

Sachez enfin que vous devez vérifier que le règlement de copropriété de votre immeuble n’interdit pas la location meublée touristique.

L’impôt et les éventuelles cotisations à acquitter

Les loyers encaissés sont soumis aux prélèvements sociaux et doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), soit au régime réel, soit au régime micro-BIC (permettant de bénéficier d’un abattement de 50% sur les recettes annuelles perçues, si celles-ci ne dépassent pas 33.200€). Pour faciliter les contrôles fiscaux, à compter du 1^er janvier 2019, les revenus perçus par chaque utilisateur seront automatiquement transmis au fisc par les plateformes telles que Airbnb.

Depuis le 1^er janvier 2017, les particuliers qui louent en meublé via ce type de plateforme collaborative et qui perçoivent plus de 23.000€ de recettes annuelles doivent, en plus, s’affilier au Régime Social des Indépendants (RSI) et payer les cotisations correspondantes (sauf dérogation dans certains cas).

Toutes ces règles très strictes encadrant la location Airbnb viennent donc contrecarrer les avantages qui incitaient les investisseurs à se tourner vers le marché de la location meublée de courte durée : la forte rentabilité et la souplesse de gestion.

Les alternatives à l’investissement locatif Airbnb

Pour les investisseurs en quête de rendement et de confort de gestion, des alternatives existent pour utiliser au mieux sa capacité d’emprunt.

A ce titre, les parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) de rendement, détenant des immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.) permettent de générer des rendements supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation, sans avoir le souci de gestion lié à la possession en direct d’un bien immobilier. D’une part, vous n’avez aucune contrainte locative puisque c’est une société de gestion qui sélectionne puis acquiert et entretient les biens immobiliers qu’elle met en location pour le compte de la SCPI. C’est également elle qui s’assure de l’encaissement des loyers et procède à la vente des immeubles. D’autre part, vous avez la possibilité de ne céder qu’une partie de vos parts de SCPI pour le cas où vous devriez faire face à un besoin de liquidités. Autre avantage : le patrimoine immobilier de la SCPI est composé de plusieurs biens répartis sur différents secteurs, ce qui permet de diluer le risque locatif.

[1] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

[2] Juridiquement, la résidence principale est entendue comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge (article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

[3] Loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016.

[4] Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration prévue au II de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et modifiant les articles D. 324-1 et D. 324-1-1 du même code.

[5] Règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations en application de la section 2 du chapitre 1er du titre III du livre VI du Code de la construction et de l’habitation.

[6] http://www.leparisien.fr/economie/airbnb-a-paris-les-amendes-infligees-aux-loueurs-de-meubles-touristiques-explosent-11-08-2017-7186869.php