Le label ISR immobilier vient de fêter son premier anniversaire ! Créé en octobre 2020 sous l’impulsion des pouvoirs publics, il permet de flécher les investissements vers des placements proposés par des sociétés de gestion immobilière prenant en compte des critères d’investissement durable. Et le succès est déjà au rendez-vous. À fin septembre, et selon les chiffres transmis par l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), 28 fonds étaient labellisés. L’ensemble des véhicules (SCPI, OPCI, Société civile, FIA) représentent près de 23 milliards d’euros de capitalisation !

Pourquoi avoir créé un label ISR pour l’investissement immobilier ?

La France est résolument engagée dans la lutte contre le réchauffement climatique. Or, le secteur du bâtiment est le 2ème émetteur de gaz à effet de serre en France, derrière celui des transports. Il est responsable de près d’un tiers de nos émissions de gaz à effet de serre et de 43% de notre consommation énergétique.

Une politique immobilière pleinement adaptée aux enjeux environnementaux est donc indispensable. Une telle politique réclame cependant des moyens financiers importants. Pour apporter les fonds nécessaires à la rénovation du parc immobilier existant et la construction de nouveaux bâtiments, l’État veut s’appuyer, comme à son habitude, sur les investisseurs privés. Dans cette optique, le label ISR Immobilier a pour objectif de mettre en lumière les fonds engagés dans cette transformation.

À qui s’adresse le label ISR Immobilier ?

Label public, créé et soutenu par le Ministère de l’Économie, le label ISR Immobilier est attribué aux véhicules d’investissement positionnés sur l’immobilier. Il est délivré pour une période de 3 ans renouvelable. Celui-ci est obtenu après un audit réalisé par un organisme tiers indépendant (Afnor, EY ou Deloitte).

En plus de leur travail initial, ces cabinets effectuent chaque année un contrôle sur les fonds d’investissement. Ensuite, tous les 3 ans, ils vérifient que les engagements des gérants ont bien été respectés.

Quelles sont les stratégies de gestion appliquées ?

C’est l’un des points essentiels du label : deux approches complémentaires coexistent. L’une valorise la construction et/ou la gestion d’immeubles récents et performants, notamment sur le plan énergétique. L’autre met en lumière la rénovation d’actifs immobiliers existants, plus anciens et donc plus vétustes.

• La première approche est appelée « Best in class »

C’est une méthode dite « de sélectivité ». Les actifs immobiliers choisis par les gérants présentent une note ESG élevée. Autrement dit, les immeubles, plus modernes, ont été construits selon les dernières normes en vigueur.

• La seconde est appelée « Best in Progress »

C’est une méthode dite « en amélioration de note ». Les actifs sélectionnés ont une note ESG peu élevée. La société de gestion a cependant prévu un plan d’action sur 3 ans pour en améliorer significativement la performance. Cette approche représente aujourd’hui 83 % des fonds labellisés.

Important : Il faut savoir qu’en immobilier le taux de renouvellement du parc existant, autrement dit les constructions neuves, est très faible. Celui-ci est, en effet, inférieur à 1 % par an selon l’Insee. On estime d’ailleurs que plus de 2/3 des biens immobiliers qui seront utilisés en 2050 sont déjà construits ! Pour atteindre ses objectifs de neutralité carbone, le secteur du bâtiment doit – en conséquence – concentrer ses efforts sur l’amélioration des logements, bureaux ou commerces existants. Le Label ISR immobilier s’inscrit ainsi pleinement dans cette démarche.

Comment s’intègrent les critères ESG ?

Le label identifie les thématiques « environnementales, sociétales et de gouvernance » importantes pour le secteur. Il impose aux fonds de couvrir les 3 piliers E, S et G de manière équilibrée en ayant recours notamment à 8 indicateurs de reporting extra financier. Ceux-ci permettent de mesurer l’impact de la politique.

4 indicateurs sont obligatoires :

• la performance énergétique ;
• la mobilité ou la santé et le confort des occupants ;
• les émissions de gaz à effet de serre ;
• la gestion de la chaine d’approvisionnement.

4 autres indicateurs sont librement indiqués par la société de gestion. Il peut – par exemple – s’agir pour :

• l’environnement : de la gestion des déchets, des eaux, de la biodiversité, de la part des énergies renouvelables … ;
• le social : du service aux occupants, des modalités d’utilisation des actifs par leurs locataires, de la disponibilité de certains équipements et de la contribution au développement local … ;
• la gouvernance : de la relation avec les locataires et les riverains …

En pratique : sans surprise, l’aspect environnemental demeure la préoccupation majeure des fonds immobiliers. En moyenne, la pondération des trois volets est répartie : à 45% sur le pilier environnemental, à 34% sur le pilier social et à 21% sur le pilier de gouvernance.

L’œil de Scala Patrimoine

Une crédibilité supplémentaire

La création d’un label immobilier ISR était indispensable. Il apporte de la crédibilité, mais aussi de la visibilité, aux fonds qui s’inscrivent dans une démarche vertueuse. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si les SCPI labellisées ISR ont offert l’an dernier un rendement moyen supérieur à celui des fonds traditionnels équivalents, 4,75 % contre 4,18 %.

Le cadre proposé par les pouvoirs publics offre, à cet égard, assez de souplesse pour favoriser l’appropriation de la démarche ESG par les sociétés de gestion, notamment dans le choix des objectifs et des indicateurs.

L’immobilier, un placement de long terme

Même si cela peut faire débat, il nous parait souhaitable qu’un fonds investissant dans la rénovation d’un parc immobilier vieillissant puisse bénéficier de ce label, à la condition de démontrer sa valeur ajoutée. Il convient, en effet, d’être pragmatique. La décarbonisation du secteur passera nécessairement par une amélioration en profondeur du parc existant.

Nous sommes conscients qu’il faudra du temps pour avoir une réelle idée de la qualité du travail réalisé par les sociétés de gestion ayant une approche « best in progress ». Le point d’étape, organisé tous les 3 ans, par le comité délivrant le label sera ainsi particulièrement intéressant à analyser.

Pour toutes ces raisons, nous privilégions les acteurs naturellement attirés par l’investissement responsable. Il est, à notre sens, important de tisser des liens forts avec les équipes de gestion d’un fonds et d’échanger avec elles régulièrement sur leur implication sur ce sujet.

Si vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement personnalisé dans le choix de vos véhicules d’investissement immobilier (SPCPI, OPCI …), nos équipes se feront un plaisir de vous guider.