L’attrait des Français pour la pierre est bien connu. L’immobilier est un actif tangible qui les rassure, particulièrement en période de crise. Mais avec le retour de l’inflation, la remontée des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’emprunt, les investisseurs s’interrogent sur l’intérêt de la classe d’actifs. Des questions nombreuses et légitimes auxquelles Scala Patrimoine prend le temps de répondre.

L’immobilier, un rempart historique contre l’inflation

Il est de coutume de dire que l’immobilier est un excellent rempart contre l’inflation. Deux éléments vont dans ce sens.

D’une part, lorsqu’un investisseur acquiert un logement, il bloque une mensualité de crédit qui ne bougera plus. Si ses revenus augmentent au fil des années, le poids du crédit dans son budget diminuera de facto. Si les taux d’intérêt ont déjà bien monté, ils demeurent cependant attractifs. Un intérêt confirmé par Guillaume Lucchini, le président de Scala Patrimoine : « Le levier du crédit pour concrétiser un achat immobilier a d’autant plus d’intérêt dans un contexte inflationniste. L’utilisation d’un taux fixe permet à l’investisseur de « sécuriser » son taux d’emprunt et de se prémunir contre une hausse des taux d’intérêt. »

D’autre part, un investisseur en immobilier locatif aura la possibilité d’impacter une partie de la hausse des prix sur les loyers. Pour les révisions qui seront faites avec l’indice de référence des loyers, la hausse est plafonnée à 3,5 % en France, au moins jusqu’en juillet prochain.

L’accès au crédit plus difficile

Depuis quelques mois, les établissements bancaires ont fait le choix de réduire la voilure sur le crédit.

Les principales victimes sont – sans surprise – les primo-accédants. L’inflation rogne, en effet, davantage le pouvoir d’achat des plus jeunes générations et diminue sensiblement leur capacité d’emprunt. Il est, par ailleurs, plus difficile pour eux de constituer un apport personnel significatif, désormais exigé par banques.

La révision mensuelle du taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum auquel un prêt peut être accordé, pourrait toutefois rebattre – en partie – les cartes. Voyant leur marge sur le crédit reconstituée, les banques devraient être plus ouvertes à la négociation.

Vers une baisse des prix de l’immobilier ?

En règle générale, la hausse des taux d’intérêt rime avec la baisse des prix de l’immobilier. Cette consolidation a d’ailleurs commencé, notamment à Paris, où les prix se sont détendus de 0,9 % en 2022. Il convient cependant de ne pas appliquer un raisonnement uniquement court-termiste. En 2008, le marché immobilier avait baissé, avant de reprendre rapidement sa marche en avant. Comme le souligne Guillaume Lucchini : « L’immobilier s’inscrit sur le long terme. La question de geler ses investissements n’a donc pas vraiment de sens, à condition de prendre toutes les précautions d’usage avant de se lancer. »

Les spécialistes de la pierre vous rappelleront toujours les trois règles d’or d’un bon investissement. La première est l’emplacement, la seconde est l’emplacement. La troisième ? Ne jamais oublier les deux premières ! Et à ce petit jeu la « Paris restera toujours Paris ». Une conviction partagée par le président de Scala Patrimoine : « Investir sur le long dans Paris intramuros a ses avantages. Même si le Grand Paris est un projet très pertinent, les transports en commun ne sont toujours pas en adéquation avec les besoins des habitants des deuxièmes et troisièmes couronnes. Un actif immobilier bien positionné dans Paris sera donc toujours mieux valorisé qu’un actif hors de paris, notamment sur les petites surfaces, tant recherchées par les locataires. »

La Climat : une nouvelle donne pour l’immobilier ?

Un contexte favorable à la négociation

Au cours des prochaines années, le marché de l’immobilier risque de beaucoup bouger en raison de l’évolution de la réglementation.  La loi « Climat & Résilience » va, en effet, progressivement interdire la mise en location des logements considérés comme des passoires énergétiques. Seuls les logements décents, c’est-à-dire ceux dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé entre A et D, trouveront grâce aux yeux des pouvoirs publics. « Avec l’application de cette loi, les investisseurs devront privilégier des biens classés de A à D ou, à défaut, intégrer les coûts de rénovation dans le prix d’achat. Et pour éviter les mauvaises surprises, n’hésitez pas à faire appel à un expert en isolation et des entreprises certifiées DPE » précise Guillaume Lucchini.

Sur le marché de l’ancien, il est fort probable que les personnes désirant vendre un logement considéré comme une passoire thermique y laissent quelques plumes. Le contexte est donc plus que jamais favorable à la négociation. À Paris, on estime aujourd’hui que 22 % des biens immobiliers mis à la vente sont des passoires thermiques.

Cela peut-il faire le jeu de l’immobilier neuf ? Pour le président de Scala Patrimoine la réponse serait positive, si la question de l’emplacement ne se posait pas : « Attention, les terrains à bâtir dans les centres-villes ou dans les zones géographiques faisant l’objet d’une forte pression locative sont extrêmement rares. De ce fait, les biens neufs se trouvent très souvent éloignés des zones les plus dynamiques. »

Ne pas céder aux sirènes de la défiscalisation

Il ne faut pas non plus céder aux fausses promesses de rendement élevé. Toute promesse de rentabilité élevée induit un risque de perte plus importante. Or, la rentabilité financière ne doit pas forcément être le but de cette typologie d’opération. Un patrimoine immobilier se construit dans la durée. De nombreux investisseurs ont malheureusement perdu beaucoup d’argent en faisant l’acquisition d’un bien « en défiscalisation immobilière » dont les caractéristiques, le prix et la situation géographique n’étaient pas en adéquation avec la réalité du marché.

Prudence également concernant vos projets de travaux. Pour les plus petites surfaces, il est souvent difficile de trouver des sociétés de travaux ou des artisans disponibles pour les réaliser. Leur marge financière étant moins importante et la demande toujours plus élevée. Surtout, avec la nouvelle réglementation initiée par la loi Climat, de très nombreux investissements de rénovation sont à prévoir. « Il peut, dès lors, être pertinent de faire appel à des professionnels du patrimoine indépendants, comme Scala Patrimoine, car nous avons des accords avec des sociétés de travaux pour faire rénover les appartements acquis par nos clients » précise Guillaume Lucchini.

Important : faire l’acquisition d’un bien dans l’ancien permet, dans une démarche de mise en location du propriétaire, d’imputer les travaux sur ses revenus fonciers. Or, le législateur vient de faire passer le seuil d’imputation du déficit foncier sur le revenu global de 10 700 € à 21 400 € lorsque le déficit résulte des dépenses réalisées pour améliorer la performance énergétique du logement, en le faisant passer à une classe énergétique A, B, C ou D. Un joli coup de pouce pour les propriétaires.

Conclusion

Au-delà de la rentabilité de vos investissements, la plus grande valeur ajoutée de vos opérations patrimoniales se fera sur la structuration financière, juridique et fiscale. Toutes les équipes de Scala Patrimoine sont donc à votre disposition pour vous accompagner sur vos projets d’investissement immobilier, de la structuration du financement à la préparation de votre transmission, en passant par la réalisation des travaux.