Les principaux enseignements

• Le projet de loi Relance Logement assouplit les conditions d’accès au dispositif fiscal Jeanbrun.
• Les propriétaires de logements classés F ou G pourraient les remettre en location, à condition de s’engager à réaliser des travaux de rénovation.
• Malgré des avancées réelles, le texte ne convainc pas les professionnels du patrimoine.

La reprise du marché immobilier est-elle déjà compromise ? Alors que les banques semblaient enfin disposées à rouvrir les vannes du crédit, le secteur retombe dans ses travers. Rien qu’à Paris, les transactions reculent de 24 % en 2026. La faute à un contexte international qui s’est brutalement tendu. Mais aussi à un rebond des taux d’intérêt que personne n’avait vraiment anticipé. Et si les acheteurs disposent aujourd’hui de marges de négociation élargies, les vendeurs, eux, s’accrochent à des prix qui résistent encore à la logique du marché.

Le résultat est donc sans appel. En dix ans, les Français ont perdu en moyenne 25 m² de pouvoir d’achat immobilier. Une érosion silencieuse, aggravée par un ralentissement marqué de la construction neuve qui prive le marché des volumes dont il aurait besoin pour respirer.

C’est dans ce contexte sous tension que le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a présenté un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement.

Le texte a déjà franchi l’étape du Sénat. Comme le relève Les Echos, il sera examiné par l’Assemblée nationale en septembre. Parmi les mesures les plus directement lisibles pour les propriétaires et les investisseurs : un assouplissement notable des règles d’interdiction de location des logements énergivores et une réforme du dispositif de défiscalisation Jeanbrun.

Dispositif Jeanbrun : un assouplissement du cadre fiscal de l’investissement locatif privé ?

« Nous avons fixé un cap clair, celui de produire deux millions de logements d’ici 2030. Mais aussi bâtir le cadre de vie qui les accompagne. » L’ambition affichée par Vincent Jeanbrun est considérable. Pour la concrétiser, le ministre mise notamment sur l’assouplissement du dispositif fiscal baptisé à son nom. L’objectif fixé ? Faire sortir de terre 50 000 logements locatifs privés supplémentaires par an.

• Le statut du bailleur privé, mode d’emploi pour le logement en France

Le Pinel a tiré sa révérence en 2025. Pour le remplacer, le législateur a imaginé un autre mécanisme de défiscalisation, disponible depuis le 21 février 2026. Le dispositif Jeanbrun permet d’investir dans l’immobilier locatif – ancien comme neuf – en bénéficiant d’un traitement fiscal plus avantageux. La contrepartie : les loyers doivent rester abordables, c’est-à-dire plafonnés.

L’investisseur peut, en effet, déduire de ses revenus locatifs une fraction du prix d’acquisition, mais aussi l’ensemble des charges attachées à la location – travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière – et imputer le déficit ainsi constitué sur son revenu global. Dans l’ancien, l’éligibilité est conditionnée à la réalisation de travaux, histoire de contribuer à la rénovation d’un parc immobilier vieillissant.

• Ce que le Sénat a assoupli

Le projet de loi initial prévoyait d’abaisser le seuil minimal de travaux de 30 % à 20 % du prix du bien. Les sénateurs ont fait un choix bien plus tranché : la suppression pure et simple de ce seuil. Celui-ci étant jugé trop contraignant par la plupart des acteurs du secteur.

Ils sont allés plus loin encore en révisant à la baisse l’objectif de performance énergétique à atteindre. Un logement rénové devra désormais atteindre au minimum l’étiquette D du DPE – ou E s’il était initialement classé G – contre l’étiquette B prévue dans la version initiale du texte.

La maison individuelle, jusqu’ici absente du dispositif dans l’ancien, ferait son entrée dans le champ d’application, offrant la perspective de remettre sur le marché de nombreux biens rénovés.

Autre inflexion notable, introduite contre l’avis du ministre : la possibilité de louer le logement à un membre de sa famille, sous réserve que celui-ci remplisse les conditions de ressources requises et appartienne à un foyer fiscal distinct.

Les plafonds de loyers, eux, demeurent en vigueur.

• Un dispositif qui laisse les professionnels sceptiques ?

Ces assouplissements suffisent-ils à rendre le mécanisme réellement attractif ? Guillaume Lucchini, associé fondateur du multi family office indépendant Scala Patrimoine, en doute encore. « L’expression « statut du bailleur privé » est, à mon sens, source de confusion. Elle laisse penser qu’il s’agit d’un cadre juridique pérenne. Alors que le dispositif instaure en réalité un avantage fiscal temporaire, soumis à des conditions et à des contraintes importantes, notamment en matière de plafonnement des loyers. Pour beaucoup d’investisseurs, ces contreparties réduisent sensiblement l’intérêt du mécanisme. Il est essentiel que chacun comprenne que la fiscalité est un outil d’accompagnement d’un projet patrimonial. Et non une finalité en soi. »

Passoires thermiques : louer un logement malgré le classement F ou G, sous condition de travaux

700 000 logements. C’est le nombre de biens énergivores qui pourraient retrouver le marché locatif grâce à une dérogation encadrée, en échange d’un engagement ferme de rénovation.

• Ce que la loi interdit actuellement

Depuis 2021, la réglementation a engagé l’interdiction progressive de mise en location des logements les plus gourmands en énergie. Les biens classés G sont déjà visés. Ceux classés F devaient suivre à partir de 2028. Une trajectoire sévère, dont les effets concrets se sont révélés contraires à l’objectif initial.

Vincent Jeanbrun l’a dit sans détour sur BFM TV : « L’objectif au départ, c’était de faire en sorte que ces logements soient rénovés avant d’être remis à la location. L’incitation était claire : rénover pour pouvoir louer. Or on voit que ce stock de 700 000 logements n’est pas rénové parce qu’il y a des difficultés, notamment dans les copropriétés. »

• Une dérogation sous conditions

La réponse du législateur est pragmatique : permettre la remise en location des logements F et G, à condition que le propriétaire s’engage formellement à réaliser des travaux d’amélioration énergétique. Concrètement, cela passe par la signature d’un contrat avec une entreprise, un engagement sur papier, donc, et non une promesse en l’air. Les travaux devront être réalisés dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles, cinq ans pour les copropriétés.

Une dérogation supplémentaire est prévue lorsque les travaux s’avèrent objectivement impossibles : refus de l’assemblée générale de copropriété, contraintes techniques, patrimoniales ou architecturales, ou décision administrative bloquante. Les sénateurs ont élargi le dispositif aux situations où le coût des travaux incombant au propriétaire « apparaît manifestement disproportionné » soit lorsqu’il excède 50 % de la valeur vénale du bien.

Ils ont par ailleurs souhaité que le locataire ne puisse pas invoquer devant le juge le non-respect de l’obligation de décence par le bailleur s’il a lui-même fait obstacle à la réalisation des travaux.

La rénovation s’impose désormais comme un objectif politique de premier rang. Vincent Jeanbrun le formule sans ambiguïté : « Face à la pire crise du logement depuis l’après-guerre, nous faisons un choix assumé, celui de construire davantage, mais aussi rénover massivement. Parce qu’il n’y aura pas de relance durable du logement sans un immense effort de rénovation de notre parc immobilier. »

Les autres mesures du projet de loi Relance Logement : urbanisme, La Défense et confort d’été

Le texte ne se limite pas aux seuls bailleurs. Il s’attaque aussi à la lenteur des procédures d’aménagement, régulièrement dénoncée par les acteurs du secteur comme un frein à la construction de logements. Les délais pouvant aujourd’hui s’étirer de huit à dix ans avant qu’un projet ne sorte de terre.

Pour y remédier, le projet de loi crée les Opérations d’intérêt local (OIL). Un dispositif permettant de déroger à certaines règles d’urbanisme pour répondre plus rapidement aux besoins en matière de logement, d’aménagement et de réindustrialisation. Portés par les collectivités et validés par le préfet, ces projets bénéficieront d’un cadre administratif allégé. Le rôle des Architectes des Bâtiments de France est maintenu, mais leur avis devient consultatif dans ce cadre, afin de réduire les délais sans sacrifier les enjeux patrimoniaux.

Le quartier de La Défense fait l’objet d’un volet spécifique. L’enjeu : transformer progressivement ce territoire hyperspécialisé en espace plus mixte, en favorisant notamment la conversion de bureaux vacants en logements. Les pouvoirs de l’établissement public Paris La Défense sont renforcés et ses outils d’aménagement modernisés pour accélérer des projets de long terme.

Enfin, l’examen du texte a été l’occasion d’intégrer des mesures d’adaptation aux canicules, poussées par le Sénat. La notion de « confort d’été » entre dans les critères d’une « rénovation performante » et dans les plans pluriannuels de travaux des copropriétés. L’avis des Architectes des Bâtiments de France pour l’installation de protections solaires extérieures serait par ailleurs rendu non contraignant. Une simplification attendue par nombre de propriétaires confrontés aux lenteurs administratives.

Conclusion : ce projet de loi suffira-t-il à relancer le marché immobilier français ?

Pour Guillaume Lucchini, la réponse est clairement non. « Ce projet de loi ressemble davantage à un pansement sur une jambe de bois qu’à une réforme de fond. Pour relancer durablement le marché immobilier, il faut avant tout restaurer la confiance des investisseurs. Celle-ci repose sur quatre piliers : une stabilité juridique et fiscale, un environnement économique favorable, des conditions de financement attractives et une meilleure sécurité pour les bailleurs. Ce qui a progressivement détourné de nombreux investisseurs de l’immobilier, ce sont l’accumulation des contraintes, le plafonnement des loyers, ainsi que les difficultés rencontrées pour recouvrer les loyers impayés ou récupérer un bien lorsque le locataire ne respecte plus ses obligations. Si ces mesures vont dans le bon sens, elles ne sont pas, à elles seules, de nature à inverser la dynamique du marché immobilier. »

Un verdict sévère, mais lucide. Le projet de loi ne refermera donc probablement pas la crise.

Source : Projet de loi relance logement 2026