Aurélien Florin
Communiqué de presse - Lancement officiel de +FORT
Scala Patrimoine, représenté par son fondateur Guillaume Lucchini, Raphaël Varane et le Dr Hervé Silbert s’associent pour donner naissance à +FORT, un Sport Office indépendant et inédit, dédié à l’accompagnement global des athlètes, pendant et après leur carrière.
Pour la première fois, un même Sport Office réunit au service du sportif quatre dimensions complémentaires : les choix de carrière et l’accompagnement sportif, la gestion patrimoniale et la préparation de l’après-carrière, la prévoyance et l’anticipation des risques, ainsi que la santé et l’optimisation de la performance. Une approche innovante conçue avec un principe directeur : la défense exclusive des intérêts du sportif.
+FORT : trois expertises réunies pour innover dans l’accompagnement des sportifs de haut niveau
Une carrière sportive de haut niveau ne se joue pas uniquement sur le terrain. Derrière chaque performance se prennent des décisions sportives, médicales, financières et patrimoniales dont les conséquences peuvent s’inscrire bien au-delà de la carrière de l’athlète.
Fort de son expérience dans l’accompagnement des sportifs de haut niveau, Scala Patrimoine et son fondateur Guillaume Lucchini, franchissent une nouvelle étape en s’associant à Raphaël Varane et au Dr Hervé Silbert pour donner naissance à +FORT.
Cette initiative est née de la rencontre de trois expériences complémentaires : celle de Raphaël Varane, construite au plus haut niveau du football international ; celle du Dr Hervé Silbert, dans la santé et l’accompagnement de la performance des sportifs ; et celle de Scala Patrimoine, qui accompagne depuis de nombreuses années des athlètes dans la structuration, la sécurisation et la préparation de leur avenir.
En réunissant leurs expertises au sein d’une même structure, +FORT entend apporter une réponse à une problématique commune à de nombreux sportifs : la fragmentation de leur accompagnement entre une multitude d’interlocuteurs qui interviennent rarement avec une vision globale de leur carrière.
+FORT a ainsi été pensé comme un Sport Office indépendant, capable de fédérer et de coordonner autour du sportif les expertises essentielles à sa carrière et à son après-carrière.
Sa mission : centraliser, coordonner et sécuriser les décisions de l’athlète, afin qu’il puisse se concentrer pleinement sur sa performance tout en construisant son avenir.
Un tiers de confiance au service de l’athlète
Clubs, agents, entraîneurs, médecins, avocats, conseillers financiers… Les sportifs de haut niveau évoluent au sein d’un écosystème particulièrement dense. Si chacun de ces acteurs joue un rôle essentiel, l’athlète peut manquer d’un interlocuteur capable de prendre de la hauteur sur l’ensemble de sa trajectoire.
+FORT entend occuper cette place : celle d’un tiers de confiance indépendant, dont la seule boussole est l’intérêt du sportif.
Le Sport Office ne se substitue pas aux professionnels qui entourent l’athlète. Il fédère leurs expertises, clarifie leurs rôles et veille à la cohérence des décisions prises.
Son approche repose sur quatre principes : filtrer les sollicitations, orchestrer les expertises, intervenir lorsque les intérêts divergent et inscrire chaque décision dans le temps long.
L’objectif est de décharger le sportif des questions qui peuvent peser sur son quotidien, sans jamais le tenir à distance des décisions qui le concernent.
Trois expertises, une même vision
Pour répondre aux enjeux qui jalonnent la carrière d’un athlète, +FORT réunit trois pôles d’expertise complémentaires.
- Conseil stratégique en carrière : Raphaël Varane. Dirigé par Raphaël Varane, ce pôle offre aux athlètes un espace d’échange confidentiel et indépendant. Fort de son expérience au plus haut niveau du football international, l’ancien international français les accompagne dans leurs réflexions stratégiques, leurs choix de carrière et les moments décisifs de leur parcours. L’objectif est de leur permettre de prendre du recul, d’anticiper les grandes étapes de leur trajectoire et de bénéficier d’un regard expérimenté pour éclairer leurs décisions.
- Performance : Dr Hervé Silbert. Coordonné par le Dr Hervé Silbert, chirurgien orthopédiste, ce pôle place le corps - le premier asset du sportif - au cœur de la stratégie de performance. Bilan initial, suivi régulier, outils technologiques et coordination d’un réseau de spécialistes permettent de proposer un accompagnement médical personnalisé et indépendant. L’approche vise à anticiper les risques, prévenir les éventuelles blessures, préserver le capital santé du sportif et inscrire sa performance dans la durée.
- Family office : Guillaume Lucchini. Ce pôle s’appuie sur l’expertise du département dédié aux sportifs de haut niveau de Scala Patrimoine et sur les 20 ans d’expérience de son fondateur, Guillaume Lucchini. Il accompagne les sportifs dans la structuration de leur patrimoine, leur protection et celle de leur famille, en tenant compte des spécificités de carrières courtes, de revenus concentrés et de mobilité internationale. L’objectif est notamment d’anticiper l’après-carrière, en transformant les revenus d’une carrière sportive en un patrimoine durable et sécurisé.
Une nouvelle dimension dans l’accompagnement des sportifs
Pour Scala Patrimoine, la création de +FORT marque l’élargissement naturel d’un accompagnement historiquement centré sur les enjeux patrimoniaux, juridiques et financiers vers une approche plus globale du sportif.
L’association avec Raphaël Varane et Hervé Silbert permet d’y adjoindre une connaissance intime des exigences du très haut niveau et une expertise spécifique autour de la santé, de la prévention des risques et de la performance.
Cette complémentarité constitue le fondement du modèle innovant porté par +FORT : réunir au sein d’une même structure des compétences habituellement dispersées, pour accompagner le sportif dans toutes les dimensions de sa trajectoire.
L’indépendance comme principe fondateur
Le Sport Office Indépendant souhaite accompagner un nombre volontairement restreint d’athlètes afin de garantir disponibilité, proximité et personnalisation du conseil.
Cette philosophie s’inscrit dans la continuité du modèle développé par Scala Patrimoine, indépendant et exclusivement rémunéré aux honoraires, sans rétrocommissions.
Avec +FORT, les associés partagent une ambition commune : permettre au sportif de disposer, tout au long de sa carrière et au-delà, d’une équipe indépendante exclusivement organisée autour de ses intérêts.
Paroles d’associés
« Quatorze ans au plus haut niveau m’ont appris une chose : performer, c’est aussi savoir s’entourer. Avec +FORT, nous voulons offrir aux athlètes un accompagnement indépendant, capable de défendre leurs intérêts dans toutes les dimensions de leur carrière et de leur apporter la tranquillité d’esprit nécessaire pour prendre les bonnes décisions. »
Raphaël Varane, Associé de +FORT, Ex-sportif de haut niveau
« La carrière d’un sportif concentre des revenus élevés sur une période courte et une exposition permanente au risque. Avec +FORT, nous voulons relier patrimoine, santé et performance. Notre indépendance doit garantir que chaque décision soit prise dans l’intérêt exclusif du sportif et dans une perspective de long terme. »
Guillaume Lucchini, Associé de +FORT et fondateur de Scala Patrimoine
« Les sportifs sont entourés de nombreux professionnels, mais ils peuvent manquer d’un interlocuteur indépendant capable de prendre de la hauteur sur l’ensemble de leur trajectoire. Notre rôle est de créer cet espace de confiance, de coordonner l’écosystème médical et de prévenir les risques. Parce qu’une carrière est courte et fragile, il faut apprendre à penser loin. »
Hervé Silbert, Associé de +FORT, chirurgien orthopédiste
À propos de +FORT
+FORT est un Sport Office indépendant dédié aux sportifs de haut niveau. Fondé par Raphaël Varane, Hervé Silbert et Scala Patrimoine - avec son fondateur Guillaume Lucchini -, il accompagne les athlètes autour de trois expertises complémentaires : conseil stratégique en carrière, performance et family office.
À propos de Scala Patrimoine
Fondé en 2014 par Guillaume Lucchini, Scala Patrimoine est un multi-family office indépendant, rémunéré exclusivement aux honoraires, sans rétrocommission. Présent à Paris, Marseille et Genève, le cabinet accompagne sur le long terme une clientèle exigeante - entrepreneurs, dirigeants, professions libérales et sportifs de haut niveau - à travers six pôles d’expertise complémentaires : ingénierie patrimoniale, gestion financière, immobilier, financement, mécénat et sport.
Pour aller plus loin : www.scala4sport.com
Contact presse
- Scala Patrimoine
Aurélien Florin, Directeur éditorial et Communication de Scala Patrimoine - florin@scala-patrimoine.com
- Raphaël Varane
Timothée Lemoine, attaché de presse - timothee@lameuteagency.com
Mickael Chandioux, attaché de presse - mickael@lameuteagency.com
Sur Infosport+, Raphaël Varane se confie sur l’envers du décor
À l’occasion du lancement de +FORT, Raphaël Varane s’est confié au micro d’Infosport+ sur sa nouvelle vie après le football. Le champion du monde 2018 revient sur les raisons de son engagement aux côtés de Guillaume Lucchini et du Dr Hervé Silbert, avec une ambition commune : mieux accompagner les sportifs de haut niveau, sur le terrain comme en dehors.
Raphaël Varane a mis un terme à sa carrière à 31 ans, après avoir évolué pendant plus d’une décennie au plus haut niveau. Le champion du monde 2018 a toutefois choisi de rester proche du football, en s’engageant cette fois dans l’accompagnement des sportifs professionnels. Une nouvelle étape de sa vie qu’il évoque dans un reportage diffusé par Infosport+, à l’occasion du lancement de +FORT.
Une expérience incomparable mise à disposition des sportifs de haut niveau
« C’est vraiment le prolongement de ma carrière », explique-t-il face caméra. « On me connaît à travers les terrains, mais on ne connaît pas forcément l’envers du décor : l’entourage, la gestion qu’il y a en dehors de la performance. Et c’est hyper important. »
C’est précisément pour répondre à ces enjeux que l’ancien défenseur du Real Madrid et de Manchester United s’est associé au Dr Hervé Silbert, chirurgien orthopédiste, et à Guillaume Lucchini, fondateur de Scala Patrimoine. Ensemble, ils ont créé +FORT, premier Sport Office indépendant, destiné à accompagner les sportifs de haut niveau pendant leur carrière et dans leur reconversion. La structure s’appuie sur trois expertises complémentaires : le conseil stratégique de carrière, la santé et la performance physique, ainsi que le family office.
Dans son entretien, Raphaël Varane insiste notamment sur l’importance de la prévention et de la préparation des différentes étapes d’une carrière. « J’ai toujours été un joueur qui était dans l’anticipation. Anticiper les problèmes, se soigner avant même la blessure, investir sur soi-même : c’est quelque chose que j’ai appris au fil du temps. »
Une philosophie partagée par ses deux associés, qui apportent chacun leur expertise. Hervé Silbert rappelle ainsi que « Le corps d’un joueur est un actif qui nécessite de la protection à long terme. » Guillaume Lucchini établit, de son côté, un parallèle avec le monde de l’entreprise : « Un sportif de haut niveau est une PME à part entière, avec des sujets juridiques et fiscaux qui nécessitent de déléguer. »
Une trajectoire dessinée aux cotés des sportifs
L’ambition de +FORT est donc de réunir ces compétences au sein d’une même structure, tout en s’appuyant sur l’expérience personnelle de Raphaël Varane. Son parcours lui permet notamment de mieux comprendre les contraintes du sport professionnel, les attentes des joueurs et les difficultés auxquelles ils peuvent être confrontés.
L’ancien international français entend ainsi jouer un rôle central dans la réflexion et la préparation des grandes décisions qui jalonnent leur parcours. « Je suis plutôt dans la planification stratégique. Un joueur a peu de temps, il faut comprendre comment une carrière fonctionne et savoir quels sont ses besoins. À 20 ans ou à 25 ans, ce n’est pas la même chose. »
Cette approche séduit déjà plusieurs joueurs de l’équipe de France actuelle, qui ont choisi de rejoindre +FORT. Si leur identité demeure confidentielle, ces premières collaborations témoignent de l’intérêt suscité par ce modèle d’accompagnement, fondé sur l’anticipation, la complémentarité des expertises et la défense des intérêts des sportifs.
Retrouver ici l'interview de Raphaël Varane pour Infosport+
+FORT : l’indépendance vue par Club Patrimoine
Un sportif de haut niveau ne manque pas de compétences autour de lui. L’agent négocie les contrats et les transferts, l’avocat sécurise les clauses, tandis que kiné s’assure de la bonne récupération du joueur. Chaque professionnel à son importance. Mais un orchestre sans chef, même composé de solistes brillants, joue rarement la même symphonie. C’est cette place que +FORT veut occuper. Le premier Sport Office indépendant ne remplace pas ces experts : il donne une direction commune à leurs talents.
Le journaliste Vincent Touraine, présent pour Club Patrimoine au petit-déjeuner de presse organisé pour le lancement du Sport Office, en a fait le cœur de son article.
L'indépendance, la clé de voute de l'accompagnement proposé par +FORT
Ce positionnement traduit l’une des convictions fondatrices de +FORT : placer les intérêts de l’athlète au centre de chaque décision. Présenté comme le premier Sport Office indépendant, +FORT entend apporter une réponse à une difficulté bien connue des sportifs de haut niveau. Entourés d’agents, d’avocats, de professionnels de santé et de conseillers, ils disposent de nombreuses expertises, mais rarement d’un interlocuteur capable de les coordonner et de défendre exclusivement leurs intérêts.
Cette indépendance suppose également de pouvoir refuser certaines sollicitations. Guillaume Lucchini évoque un « esprit club » : le Sport Office choisit les sportifs qu’il accompagne, et ces derniers doivent, eux aussi, adhérer pleinement à sa philosophie. Une relation fondée sur la confiance et une sélection réciproque.
Une approche unique et innovante
Raphaël Varane connaît particulièrement bien les enjeux de cet accompagnement. Le champion du monde 2018 rappelle qu’un jeune joueur peut être amené, dès 17 ans, à prendre des décisions comparables à celles d’un chef d’entreprise, sans toujours disposer de l’expérience nécessaire. Au sein de +FORT, il intervient sur les questions de stratégie de carrière.
Le Dr Hervé Silbert, chirurgien orthopédiste, apporte quant à lui son expertise en matière de santé et de performance physique. Avec une conviction forte, relevée dans l’article : pour un sportif professionnel, la blessure fait partie des risques inhérents à sa carrière. Il défend ainsi la nécessité d’un « avocat de la santé », capable d'accompagner l’athlète pendant sa carrière et au-delà.
Scala Patrimoine complète ce dispositif sur les questions patrimoniales : fiscalité, investissements, gestion du droit à l’image et mobilité internationale. Des problématiques qui prennent une dimension particulière lorsque les transferts conduisent les joueurs à évoluer dans plusieurs pays.
Une véritable planification stratégique
Vincent Touraine souligne l’originalité de cette approche, qui rassemble trois expertises jusqu’alors rarement coordonnées au sein d’une même structure. L’intérêt du modèle réside surtout dans la possibilité d’appréhender la carrière du sportif dans sa globalité, en tenant compte de ses enjeux professionnels, physiques et patrimoniaux.
Le football représente aujourd’hui 80 % de la clientèle. Mais +FORT regarde déjà vers d’autres disciplines, notamment le basket, dont les perspectives pourraient évoluer avec l’émergence d’un projet de NBA européenne.
Avec une ligne directrice qui demeure inchangée : anticiper les besoins des sportifs et préserver son indépendance à l’égard des différents acteurs qui les entourent.
Cliquer ici pour découvrir l'article de Club Patrimoine
« Capitaine et arbitre » : le lancement de +FORT raconté par le magazine Gestion de Fortune
Le 9 octobre dernier, +FORT présentait officiellement son projet d’accompagnement des sportifs de haut niveau. Dans les colonnes de Gestion de Fortune, Jonathan Blondelet revient sur le lancement de cette nouvelle structure, fondée par Guillaume Lucchini, Raphaël Varane et Hervé Silbert, et sur les ambitions de ses trois associés.
Le journaliste s’intéresse d’abord à la rencontre entre trois univers : celui de la gestion de patrimoine, incarné par le multi-family office Scala Patrimoine, celui de la performance et de la santé, porté par le Dr Hervé Silbert ainsi que celui du sport professionnel. Raphaël Varane, ancien défenseur du Real Madrid et de Manchester United, apporte au projet son expérience du très haut niveau. Une expérience qui lui a aussi permis de mesurer les difficultés auxquelles les sportifs peuvent être confrontés. « Quand on est en centre de formation, on nous prévient sur la difficulté de s’entourer, d’éviter les pièges, mais dans la pratique, c’est autre chose. »
Trois expertises complémentaires
+FORT réunit ainsi trois expertises complémentaires.
La gestion patrimoniale est confiée à Scala Patrimoine, l’accompagnement de carrière s'appuie sur l'expérience de Raphaël Varane, tandis que la prévention santé est coordonnée par Hervé Silbert, chirurgien du sport. Ce dernier rappelle l'importance de préserver le capital physique des athlètes : « Le corps d’un joueur est un actif qui nécessite de la protection à long terme. »
L’article s’attarde également sur le rôle que +FORT souhaite jouer auprès des sportifs. Plus qu'un conseiller supplémentaire, la structure entend devenir un interlocuteur central, capable de coordonner les différents intervenants et de défendre les intérêts de l'athlète.
Jonathan Blondelet résume cette ambition à travers une double fonction : « Il sera non seulement le capitaine, qui filtre les sollicitations et orchestre les expertises, mais aussi l’arbitre, qui intervient “lorsque les intérêts divergent” et inscrit “chaque décision dans le temps long”. »
S’inscrire sur le long terme
Cette volonté d'inscrire les décisions dans la durée répond à une réalité bien connue des sportifs professionnels : la brièveté de leur carrière. Guillaume Lucchini, président fondateur de Scala Patrimoine, souligne les conséquences parfois irréversibles de certains choix : « Une erreur coûte beaucoup plus cher à un sportif de haut niveau qu’à un chef d’entreprise car sa carrière courte ne lui permet pas de sortir par le haut. » Il établit également un parallèle avec le monde entrepreneurial : « Un sportif de haut niveau est une PME à part entière. »
Si le football constitue naturellement l'un des premiers terrains d'intervention de +FORT, ses ambitions dépassent les frontières du ballon rond. L'article évoque notamment les sports de combat et le basket, avec la volonté d'accompagner aussi bien des athlètes français qu'étrangers.
Pour +FORT, l'enjeu sera désormais de traduire cette approche pluridisciplinaire en un accompagnement concret, adapté aux exigences et aux trajectoires de chaque sportif.
Cliquer ici pour découvrir l'article du magazine Gestion de Fortune
Conseil en gestion de patrimoine : l’AMF et l’ACPR épinglent le conseil standardisé et les conflits d’intérêts
Les principaux enseignements
- Après une soixantaine de contrôles menés entre 2020 et 2024 sur la vente de comptes-titres, de PEA et de contrats d'assurance-vie aux particuliers, l'AMF et l'ACPR relèvent des recommandations standardisées et des profils de risque mal évalués.
- Les régulateurs pointent aussi des conflits d'intérêts persistants : supports maison proposés en priorité, rémunérations bonifiées, commissions liées aux volumes et distributeurs à la fois vendeurs et parties au contrat.
- Pour Guillaume Lucchini, associé fondateur du multi-family office Scala Patrimoine, ces manquements révèlent un marché trop dépendant des rétrocessions et plaident pour un conseil indépendant, rémunéré par honoraires et pensé à 360°.
Une soixantaine de contrôles menés sur cinq ans et un constat préoccupant. Dans une synthèse commune, l’Autorité des marchés financiers (AMF) et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) examinent les pratiques de distribution de produits financiers et d’assurance-vie aux particuliers entre 2020 et 2024.
Conseils standardisés, profils de risque insuffisamment documentés, conflits d’intérêts mal maîtrisés : sans généraliser ces manquements à l’ensemble de la profession, les deux régulateurs mettent en lumière plusieurs faiblesses persistantes du marché de la gestion de patrimoine.
Depuis 2018, la directive sur la distribution d’assurances (DDA) et la directive européenne MIF 2 ont pourtant renforcé les exigences imposées aux distributeurs. Mais plusieurs années après, les pratiques demeurent inégales.
Le conseil personnalisé, une promesse qui s’effrite
Premier grief : la standardisation du conseil en gestion de patrimoine. Sur la période étudiée, certains distributeurs continuaient de proposer des recommandations largement uniformisées, sans tenir suffisamment compte de la situation personnelle, financière et patrimoniale de leurs clients.
Guillaume Lucchini, associé fondateur du multi-family office indépendant Scala Patrimoine et du sport office +FORT, y voit le symptôme d’une évolution plus profonde du secteur. « Le marché s'est trop concentré sur la taille des encours. À vouloir tirer un maximum de revenus des rétrocessions, il est peut-être en train de perdre ce qui faisait son ADN dans les années 1990 et 2000 : la personnalisation du conseil et de l'allocation d'actifs. Aujourd'hui, pour certains, l'ambition est de faire du chiffre et de tout standardiser. C'est regrettable, mais les clients en prennent conscience. Cela laisse le champ libre aux acteurs véritablement indépendants, au sens réglementaire, qui privilégient un conseil personnalisé. »
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Des insuffisances réglementaires
Les insuffisances commencent parfois dès le recueil des informations relatives aux clients. Selon l’ACPR, « la capacité d'épargne du client était, chez la majorité des acteurs contrôlés, fondée sur la déclaration du client et non sur des éléments objectifs (montant des revenus, des charges courantes, etc.) ».
Cette connaissance imparfaite de la situation financière des épargnants peut conduire à des recommandations inadaptées. Certains investissements ne tenaient pas suffisamment compte, par exemple, du reste à vivre des clients. Des versements programmés pouvaient également représenter une part excessive de leurs revenus.
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Des risques mal calibrés ?
Les superviseurs rappellent une distinction essentielle : la capacité à subir des pertes ne doit pas être confondue avec la tolérance au risque. La première dépend de la situation financière de l’investisseur, de son patrimoine et de ses besoins de liquidité. La seconde traduit son aptitude psychologique à accepter les fluctuations des marchés.
Plusieurs contrôles ont ainsi révélé la commercialisation de contrats d’assurance-vie en unités de compte auprès de clients financièrement fragiles, parfois dépourvus d’épargne de précaution et incapables de supporter une baisse significative de leur investissement.
Ces exemples rappellent que l’évaluation du profil de risque ne saurait se limiter à un questionnaire standardisé. Elle doit permettre de vérifier l’adéquation des placements proposés avec les objectifs, les connaissances et les capacités financières de chaque épargnant.
Une vision à 360° encore trop souvent mise de coté
La promesse d’un accompagnement global occupe une place centrale dans le discours des cabinets de gestion de patrimoine et des family offices. Elle suppose de considérer les dimensions financières, fiscales, civiles et successorales de chaque décision.
Or, les contrôles de l’ACPR révèlent que certains intermédiaires abordent encore l’assurance-vie sous un angle essentiellement financier, sans accorder suffisamment d’attention à ses conséquences fiscales et successorales.
La rédaction de la clause bénéficiaire, notamment, peut être négligée. Pourtant, une clause mal adaptée à la situation familiale ou aux objectifs de transmission du souscripteur risque de compromettre la stratégie patrimoniale construite au fil des années.
Pour Guillaume Lucchini, ces lacunes témoignent d’une conception trop restrictive du métier de conseiller en gestion de patrimoine. « La gestion de patrimoine est une matière vivante et complexe, où chaque brique dépend des autres. Il est impensable de traiter la seule gestion financière d'un contrat d'assurance-vie sans l'inscrire dans une stratégie globale et de long terme, qui tienne compte des objectifs de vie, de la situation familiale et civile, et qui l'articule avec le reste du patrimoine : immobilier, private equity… De tels manquements interrogent. Ils soulignent combien les familles, les entrepreneurs et les sportifs de haut niveau ont intérêt à s'entourer de conseils capables d'offrir un véritable service à 360°. »
Les autorités s’intéressent également à l’architecture ouverte, souvent présentée par les distributeurs comme une garantie d’objectivité. L’accès aux produits de plusieurs sociétés de gestion ou compagnies d’assurance peut effectivement élargir les possibilités offertes aux investisseurs.
Il ne garantit toutefois pas, à lui seul, l’indépendance des recommandations. Encore faut-il que la sélection des supports repose sur des critères objectifs et que les éventuels conflits d’intérêts soient correctement identifiés et maîtrisés.
Conflits d’intérêts dans le conseil en gestion de patrimoine : le cœur du sujet
C’est probablement l’un des enseignements les plus sensibles de cette synthèse commune. Les contrôles de l’AMF et de l’ACPR mettent en évidence plusieurs situations dans lesquelles les intérêts économiques des distributeurs sont susceptibles d’interférer avec ceux de leurs clients.
Le risque est bien connu : recommander un produit financier ou un contrat d’assurance-vie en raison de la rémunération qu’il procure au distributeur, plutôt qu’en fonction de son adéquation aux besoins de l’épargnant.
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De nombreux exemples exposés par l'ACPR
Les régulateurs relèvent notamment plusieurs pratiques problématiques :
- Des supports de deux sociétés de gestion appartenant au même groupe que le distributeur, systématiquement proposés au détriment de supports plus adaptés au profil du client ;
- Une convention prévoyant une rémunération bonifiée pour la distribution de supports financiers maison ;
- Des allocations types favorisant les fonds du groupe ou les produits générant les rémunérations les plus élevées ;
- Les distributeurs proposant systématiquement des supports de sociétés dont ils étaient actionnaires, sans dispositif approprié de prévention des conflits d’intérêts ;
- Dans l’assurance collective, des distributeurs également souscripteurs des contrats qu’ils commercialisaient, se retrouvant ainsi dans une situation de conflit d’intérêts ;
- Du côté de l’AMF, un établissement présentant une proportion élevée de mandats de gestion au profil risqué, caractérisés par une rotation plus importante des portefeuilles et une présence accrue de fonds du groupe.
Ces pratiques interrogent directement les modèles de distribution fondés sur les commissions et les rétrocessions.
Guillaume Lucchini ne se dit guère surpris par ces observations. « La concentration du marché et la constitution de groupements de gestion de patrimoine présents sur toute la chaîne de valeur, du concepteur au distributeur en passant par le conseiller, posent de nombreux problèmes. Scala Patrimoine s'en fait l'écho depuis des années. »
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Les dérives autour de la financiarisation du marché
Le développement de groupes intégrés, réunissant sociétés de gestion, plateformes de distribution et cabinets de conseil, accentue en effet la question de l’objectivité des recommandations.
Dans le podcast Next Gen Patrimoine, Guillaume Lucchini expliquait avoir progressivement pris conscience que l’indépendance capitalistique « ne garantissait absolument pas l'indépendance financière ».
Autrement dit, un cabinet peut être juridiquement indépendant, sans être totalement libre de ses choix économiques si une part importante de son chiffre d’affaires dépend des commissions versées par ses fournisseurs.
L’AMF relève par ailleurs la persistance de dispositifs de rémunération majorée en fonction des volumes commercialisés. Certains mécanismes comportent des effets de seuil que le régulateur considère, a priori, comme incompatibles avec l’obligation d’agir au mieux des intérêts du client.
Cette question de la rémunération constitue depuis longtemps l’un des principaux chevaux de bataille du fondateur de Scala Patrimoine.
Lors d'une interview accordée à Jurisportiva, il estimait que le système des rétrocessions « favorise clairement les conflits d'intérêts ».
Le conseil en gestion de patrimoine exclusivement indépendant, rémunéré par les seuls honoraires versés par les clients, demeure cependant minoritaire en France. Selon les chiffres de l’AMF, seuls 6 % des conseillers en investissements financiers (CIF) exercent selon ce modèle.
Il se montre tout aussi critique à l’égard des modèles hybrides, associant des honoraires de conseil et des rétrocommissions perçues au titre d’activités de courtage. « Ce mélange des genres ne se fait pas, à mon sens, dans l'intérêt du client », considère-t-il.
Le système des rétrocessions : une alerte du régulateur en faveur d'un conseil en gestion de patrimoine indépendant
Au terme de leurs contrôles, l’AMF et l’ACPR rappellent la nécessité de disposer de mécanismes efficaces de prévention et de gestion des conflits d’intérêts. Elles insistent également sur l’encadrement des rémunérations et des avantages perçus par les distributeurs.
Le rapport souligne les risques et rappelle les obligations réglementaires auxquelles les professionnels doivent se conformer.
Le débat portant également sur le modèle économique du conseil en gestion de patrimoine et sur la capacité des professionnels à formuler des recommandations véritablement indépendantes des produits qu’ils distribuent.
Car tant que la rémunération du conseiller dépendra principalement des placements commercialisés, le risque de voir les considérations commerciales influencer les recommandations demeurera.
Une question de fond, que Guillaume Lucchini résume ainsi : « Le conseiller en gestion de patrimoine doit être payé pour ce qu'il est : faire du conseil. Et seul une rémunération à 100 % en honoraires, payés directement par le client, peut assurer celui-ci du parfait alignement des intérêts. »
FAQ : l’indépendance du conseil en six questions
Qu'est-ce qu'un conseiller en gestion de patrimoine indépendant au sens réglementaire ?
Depuis la directive MIF 2, appliquée en 2018, un conseiller ne peut se dire indépendant que s'il ne conserve aucune rétrocession versée par les fournisseurs de produits et se fait rémunérer par son client, sous forme d'honoraires. Ce modèle reste minoritaire : selon l'AMF, seuls 6 % des conseillers en investissements financiers fournissent un conseil exclusivement indépendant. Pour ses défenseurs, comme Guillaume Lucchini, fondateur de Scala Patrimoine, c'est le seul modèle qui aligne pleinement les intérêts du client et de son conseil.
Comment savoir si mon conseiller en gestion de patrimoine ou multi family-office est vraiment indépendant ?
Depuis la directive MIF 2, un conseiller doit indiquer à son client, avant de lui fournir un conseil, s'il exerce de manière indépendante ou non. Il suffit donc de le lui demander et de vérifier la mention dans sa lettre de mission. Un conseiller indépendant au sens réglementaire ne conserve aucune rétrocession versée par les fournisseurs de produits : il est rémunéré uniquement par son client, sous forme d'honoraires.
Quelle est la différence entre un CGP ou multi family-office indépendant et un CGP non indépendant ?
Un CGP non indépendant peut percevoir des rétrocessions, c'est-à-dire une part des frais versée par les sociétés de gestion ou les assureurs dont il recommande les produits, à condition de les déclarer au client. Un CGP indépendant au sens de MIF 2 refuse ou reverse intégralement ces commissions et se fait payer par honoraires. Il doit aussi examiner une gamme de produits suffisamment large, non limitée à ceux de partenaires proches.
Un conseiller rémunéré par rétrocessions peut-il être objectif ?
La réglementation autorise ce modèle, mais reconnaît qu'il expose à des conflits d'intérêts : un produit mieux rémunéré peut être recommandé plutôt qu'un produit mieux adapté. Lors de leurs contrôles 2020-2024, l'AMF et l'ACPR ont relevé des supports maison privilégiés et des rémunérations liées aux volumes vendus. Le conseil rémunéré exclusivement par honoraires supprime cette incitation, puisque le conseiller gagne la même chose quel que soit le produit choisi.
Comment est rémunéré un conseiller en gestion de patrimoine ou multi family-office indépendant ?
Un MFO ou CGP est payé directement par son client, comme un avocat ou un expert-comptable. Les honoraires peuvent prendre la forme d'un forfait pour une mission (bilan patrimonial, stratégie de transmission), d'un tarif horaire ou d'un abonnement annuel de suivi, parfois calculé sur le montant du patrimoine conseillé. Le montant est fixé à l'avance dans une lettre de mission, ce qui rend le coût du conseil visible.
Banque privée, CGP ou family office : qui offre le conseil le plus indépendant ?
L'indépendance ne dépend pas de l'étiquette mais du mode de rémunération et des liens capitalistiques. Une banque privée distribue souvent les produits de son propre groupe. Un CGP ou un family office peut être indépendant au sens réglementaire s'il ne perçoit aucune rétrocession et n'appartient pas à un groupe qui conçoit des produits. La question à poser reste la même : qui me rémunère, et combien ?
Source : Synthèse des contrôles effectués entre 2020 et 2024 par le pôle commun AMF-ACPR, Octobre 2026
Scala Sport devient +FORT : Raphaël Varane, Guillaume Lucchini et Hervé Silbert lancent un Sport Office indépendant
Les principaux enseignements
- Scala Sport devient +FORT. Scala Patrimoine. Raphaël Varane et le Dr Hervé Silbert s’associent pour créer un Sport Office indépendant dédié à l’accompagnement global des sportifs de haut niveau, pendant et après leur carrière.
- Trois expertises complémentaires réunies. +FORT associe le conseil stratégique en carrière, la santé et la performance, ainsi que la gestion patrimoniale et la préparation de l’après-carrière, au sein d’une même structure.
- L’indépendance au service des athlètes. Le Sport Office se positionne comme un tiers de confiance, chargé de coordonner les expertises et de défendre les intérêts du sportif. Un accompagnement pensé comme un investissement sur lui-même et sur son avenir.
Vendredi 9 octobre, à Paris, Scala Patrimoine a organisé une conférence de presse pour annoncer la naissance de +FORT. Un Sport Office indépendant fondé aux côtés de Raphaël Varane, champion du monde de football 2018, et du Dr Hervé Silbert, chirurgien orthopédiste. Une nouvelle étape pour le multi-family office, dont l'activité historique Scala Sport évolue vers un accompagnement global des athlètes, pendant et après leur carrière.
Une carrière sportive de haut niveau ne se joue pas uniquement sur le terrain. Derrière chaque performance se prennent des décisions sportives, médicales, financières et patrimoniales dont les conséquences peuvent s'inscrire bien au-delà de la carrière de l'athlète.
Depuis plus de dix ans, Scala Patrimoine accompagne les sportifs professionnels dans la structuration, la sécurisation et la transmission de leur patrimoine. Une expertise développée au sein de son département Scala Sport, qui prend donc aujourd'hui une nouvelle dimension.
Comme évoqué dans les colonnes de l'Agefi, en s'associant à Raphaël Varane et au Dr Hervé Silbert, Guillaume Lucchini entend dépasser le seul cadre de l'accompagnement patrimonial. Scala Sport évolue ainsi pour donner naissance à +FORT, un Sport Office indépendant réunissant au sein d'une même structure des compétences habituellement dispersées.
L'ambition ? Répondre à une difficulté rencontrée par de nombreux athlètes : la fragmentation de leur accompagnement entre une multitude d'interlocuteurs, qui interviennent rarement avec une vision globale de leur trajectoire.
+FORT : un tiers de confiance indépendant au service des sportifs
Clubs, agents, entraîneurs, médecins, avocats, conseillers financiers… Les sportifs de haut niveau évoluent au sein d'un écosystème particulièrement dense. Si chacun de ces acteurs joue un rôle essentiel, l'athlète peut cependant manquer d'un interlocuteur indépendant capable de prendre de la hauteur sur l'ensemble de sa situation.
C'est précisément cette place que souhaite occuper +FORT. Celle d'un tiers de confiance, dont la seule boussole est l'intérêt du sportif.
Le Sport Office n'a toutefois pas vocation à se substituer aux professionnels qui entourent l'athlète. Il entend, au contraire, fédérer leurs expertises, clarifier leurs rôles et veiller à la cohérence des décisions prises.
Son approche repose sur quatre principes : filtrer les sollicitations, orchestrer les expertises, intervenir lorsque les intérêts divergent et inscrire chaque décision dans le temps long.
Trois expertises complémentaires réunies au sein de +FORT
La création de +FORT repose sur la rencontre de trois parcours complémentaires, réunis autour d'une même ambition : accompagner les sportifs dans toutes les dimensions de leur carrière.
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Raphaël Varane : le conseil stratégique en carrière
Champion du monde 2018 et quadruple vainqueur de la Ligue des champions, Raphaël Varane met son expérience du football international au service des athlètes (Citywire).
À la tête du pôle consacré au conseil et à la planification stratégique de carrière, l'ancien international français leur offre ainsi un espace d'échange confidentiel et indépendant. Choix de carrière, gestion des moments charnières, anticipation des transitions : son intervention vise donc à apporter le recul nécessaire aux décisions qui engagent leur avenir.
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Dr Hervé Silbert : la santé et la performance
Coordonné par le Dr Hervé Silbert, chirurgien orthopédiste, le pôle Performance place le corps, premier capital du sportif, au cœur de son accompagnement.
Bilans initiaux, suivi régulier, outils technologiques et coordination d'un réseau de spécialistes permettent de proposer un accompagnement médical personnalisé et indépendant.
L'enjeu est double : optimiser la performance tout en préservant durablement la santé de l'athlète, notamment grâce à l'anticipation des risques et à la prévention des blessures.
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Guillaume Lucchini : le family office et la préparation de l'après-carrière
Le troisième pôle s'appuie sur l'expertise développée par Scala Patrimoine auprès des sportifs de haut niveau et sur les vingt années d'expérience de son fondateur, Guillaume Lucchini.
Les carrières sportives présentent des caractéristiques patrimoniales singulières : des revenus parfois élevés mais concentrés sur une période courte, une forte exposition aux risques et une mobilité internationale fréquente.
L'objectif est donc de transformer les revenus générés pendant la carrière sportive en un patrimoine durable, capable de soutenir leurs projets bien au-delà de la compétition.
De Scala Sport à +FORT : une nouvelle étape pour Scala Patrimoine
La naissance de +FORT marque un tournant dans le développement de Scala Patrimoine.
Jusqu'à présent, le cabinet accompagnait les sportifs professionnels principalement à travers son département Scala Sport, spécialisé dans les problématiques patrimoniales, juridiques et financières.
Avec +FORT, cette expertise historique est intégrée à un Sport Office indépendant, dont le champ d'intervention s'étend désormais au conseil stratégique en carrière, à la santé et à la performance.
Cette évolution s'inscrit dans la continuité du modèle développé par Scala Patrimoine depuis sa création en 2014 : un conseil indépendant, rémunéré exclusivement aux honoraires, sans rétrocommissions.
Les trois associés souhaitent ainsi accompagner un nombre volontairement restreint d'athlètes, afin de garantir proximité, disponibilité et personnalisation du conseil.
Comme le souligne Guillaume Lucchini, fondateur de Scala Patrimoine et associé de +FORT : « La carrière d’un sportif concentre des revenus élevés sur une période courte et une exposition permanente au risque. Avec +FORT, nous voulons relier patrimoine, santé et performance. Notre indépendance doit garantir que chaque décision soit prise dans l’intérêt exclusif du sportif et dans une perspective de long terme. Pour le sportif, cet accompagnement ne doit d’ailleurs pas être envisagé comme une dépense supplémentaire, mais comme un véritable investissement sur lui-même, destiné à préserver son capital santé, à sécuriser ses choix et à construire son avenir, bien au-delà de sa carrière sportive. »
Projet de loi de finances 2027 : les principales mesures fiscales et patrimoniales à retenir
Présenté le 1er octobre par le gouvernement, le projet de loi de finances 2027 doit ramener le déficit public à 5 % du PIB.
Pour y parvenir, l’exécutif annonce 43 milliards d’euros de mesures nouvelles.
Le scénario retenu repose cependant une hypothèse de croissance particulièrement optimiste de 1 % en 2027.
Cette prévision suppose toutefois une désescalade du conflit au Proche et au Moyen-Orient ainsi qu’une réouverture progressive du détroit d’Ormuz.
Le texte prévoit plusieurs évolutions susceptibles d’intéresser directement les ménages et les chefs d’entreprise : fiscalité des retraites, donations, apport-cession, assurance-vie, location meublée ou encore transmission d’entreprise.
Rien n’est toutefois définitivement arrêté à ce stade. Les parlementaires débattront de chaque disposition du projet dans les prochaines semaines. Et nous avons pu le voir l’année passée, les débats risques d’être très animés.
Impôt sur le revenu : le barème revalorisé de 2,1 % en 2027
Dans un contexte économique et financier contraint, le gouvernement propose de revaloriser le barème de l’impôt sur le revenu. Et ce pour tenir compte des pressions inflationnistes qui touche l'économie française.
Les tranches de revenus ainsi que les seuils et limites qui leur sont associés seraient réajustés de 2,1 %. Ces chiffres correspondent à l’évolution de l’indice des prix à la consommation hors tabac retenue pour 2026.
Les limites des tranches de revenus utilisées pour le prélèvement à la source seraient également ajustées.
Selon les estimations du gouvernement, cette revalorisation bénéficierait directement à 20 millions de ménages. Elle permettrait également d’éviter l’entrée dans l’impôt d’environ 500 000 foyers.
Indemnités de rupture : un plafond d’exonération fiscale unique
Le projet de loi entend également modifier le régime fiscal des indemnités versées lors d’une rupture du contrat de travail. Le gouvernement considère que le dispositif actuel demeure trop favorable aux salariés les mieux rémunérés.
Il propose ainsi d’instaurer un plafond unique d’exonération d’impôt sur le revenu. Celui-ci serait fixé au niveau du plafond annuel de la Sécurité sociale, soit 48 060 euros en 2026.
La mesure ne concernerait que les 5 % de salariés les mieux rémunérés. Pour les 95 % restants, l’indemnité continuerait d’être intégralement exonérée d’impôt sur le revenu.
Retraite : l’abattement de 10 % plafonné à 3 000 euros
Le projet de loi prévoit également de modifier le régime de l’abattement de 10 % applicable aux pensions de retraite. L’objectif affiché est de concentrer davantage son bénéfice sur les foyers modestes.
Le plafond actuel de cet abattement, fixé à 4 439 euros, serait complété par un sous-plafond de 3 000 euros spécifiquement applicable aux pensions de retraite.
Cette évolution vise à limiter l’avantage fiscal qui augmente avec les revenus. Et, par conséquent, l’effet de cet abattement sur la progressivité de l’impôt sur le revenu.
Les règles applicables aux pensions alimentaires et aux pensions d’invalidité ne seraient, en revanche, pas modifiées.
Donations : le projet de loi veut accélérer la transmission du patrimoine
Le gouvernement propose un dispositif temporaire destiné à encourager les transmissions intergénérationnelles.
L’idée est de favoriser la circulation du patrimoine à un moment où il peut encore être utilisé par les générations les plus jeunes. Le dispositif permettrait ainsi de financer un achat immobilier, un investissement ou la création d’entreprise.
Le gouvernement souhaite donc inciter à transmettre plus tôt une partie de l’épargne.
Le législateur met deux mesures sur la table :
- La première consisterait à relever de 31 865 à 50 000 euros, tous les quinze ans, le montant des dons de sommes d’argent pouvant bénéficier d’une exonération de droits de donation. Le dispositif concernerait les dons consentis en pleine propriété au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, à défaut, d’un neveu ou d’une nièce, ainsi que certains descendants par représentation.
- La seconde prévoirait un taux de 6 % pour les droits de mutation applicables à certains dons de sommes d’argent. Cet avantage se concrétiserait dans la limite de 100 000 euros par donateur et par donataire.
Le projet prévoit par ailleurs une incitation supplémentaire pour les dons bénéficiant à des organismes sans but lucratif venant en aide aux personnes les plus démunies ou accompagnant les victimes de violences domestiques. Lorsque le donataire reverserait au moins 1,1 % des sommes reçues à l’un de ces organismes, le taux réduit serait ramené à 5 %.
Ces mesures seraient temporaires. Leur bénéfice serait limité au 30 juin 2027, afin d’inciter les contribuables à réaliser rapidement les donations envisagées.
Cette mesure devrait particulièrement intéressée les familles. Reste désormais à savoir si ce dispositif sera maintenu dans le texte définitivement adopté.
Apport-cession : le gouvernement veut limiter son utilisation à des fins patrimoniales
Le projet de loi de finances 2027 s’attaque également au mécanisme de l’apport-cession, dont l’utilisation à des fins de transmission du patrimoine s’est fortement développée ces dernières années.
Le montant des plus-values placées en report d’imposition aurait ainsi doublé entre 2021 et 2023, pour atteindre 34 milliards d’euros.
Le gouvernement propose de mettre fin à l’exonération de la plus-value en report d’imposition lorsque les titres reçus en rémunération de l’apport sont ensuite transmis par donation ou succession.
En pratique, la transmission à titre gratuit des titres reçus à la suite de l’apport entraînerait l’exigibilité immédiate de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux correspondant à la plus-value placée en report.
Le texte prévoit également une évolution concernant les contribuables ayant transféré leur domicile fiscal hors de France et relevant du régime de l’« exit tax ». Le sursis de paiement arriverait à son terme, entraînant l’exigibilité de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux liés aux plus-values d’apport placées en report d’imposition.
Assurance-vie : le gouvernement serre la vis
Le projet de loi prévoit également de renforcer les conditions permettant de bénéficier du régime fiscal de l’assurance-vie.
L’objectif est de préserver le modèle de l’assurance-vie en évitant que cette enveloppe soit utilisée pour loger des actifs qui s’éloignent de sa vocation traditionnelle.
Pour continuer à bénéficier du régime fiscal de l’assurance-vie, les contrats devraient respecter plusieurs conditions.
- Les primes devraient être acquittées en numéraire.
- Les actifs de référence devraient présenter des caractéristiques équivalentes à celles exigées pour les contrats régis par le Code des assurances.
- Les fonds dédiés ne pourraient pas comporter certains titres émis par le souscripteur, l’assuré ou le bénéficiaire, leur cercle familial ou les entités qu’ils contrôlent.
Les contrats étrangers devraient, eux aussi, présenter des caractéristiques similaires pour bénéficier du régime fiscal français.
Fraude fiscale : le « webscraping » de la DGFiP pérennisé
Le projet de loi prévoit également de renforcer les moyens consacrés à la lutte contre la fraude fiscale.
Le gouvernement propose de pérenniser le dispositif de collecte et d’exploitation de contenus accessibles sur les plateformes en ligne, ou « webscraping », expérimenté depuis 2020.
L’administration fiscale verrait également ses moyens renforcés pour lutter contre certains montages frauduleux liés aux investissements productifs outre-mer. Plusieurs mesures sont envisagées, parmi lesquelles les visites domiciliaires, le « name and shame ». Ou encore une solidarité dans le paiement des amendes.
Prêt à taux zéro (PTZ) : un nouveau soutien aux familles avec enfant
Le législateur propose un allongement du prêt à taux zéro aux ménages ayant un enfant à naître ou âgé de moins de trois ans. Cette possibilité serait ouverte sous conditions de ressources, y compris aux ménages ayant déjà bénéficié d’un PTZ.
Le dispositif, présenté comme un « PTZ parentalité », ne pourrait être mobilisé qu’une seule fois par bénéficiaire.
LMNP : un nouvel encadrement de l’amortissement
Le projet de loi de finances 2027 poursuit également le rapprochement entre les régimes fiscaux de la location nue et de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Le gouvernement propose de modifier les conditions d’amortissement des logements meublés. Il plafonnerait donc la déductibilité des amortissements à 2,5 %, dans la limite de 7 000 euros par an.
Le texte prévoit également un régime spécifique pour les loueurs disposant d’amortissements en report, non déductibles au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027.
Ceux-ci ne pourraient être déduits au cours des exercices suivants que dans la limite de la moitié du bénéfice imposable restant après déduction des amortissements constatés au titre de l’exercice, et pendant une durée maximale de dix ans.
Cette évolution s’ajouterait à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Le gouvernement entend ainsi modifier progressivement l’équilibre fiscal entre location meublée et location de longue durée.
Transmission d’entreprise : le pacte « Papin » veut faciliter les reprises
Autre enjeu majeur du projet de loi : la transmission des entreprises. Des milliers de chefs d’entreprise devraient partir à la retraite dans les prochaines années. Le gouvernement souhaite donc faciliter la reprise de leurs entreprises et préserver leur activité.
Le projet de loi de finances 2027 prévoit pour cela la création d’un pacte baptisé « Papin » (Les Echos).
Parmi les mesures envisagées figure :
- la création d’un suramortissement destiné à accompagner la modernisation des entreprises reprises.
Pour les PME, il atteindrait 30 % des investissements réalisés entre le 1er janvier 2027 et le 31 décembre 2029, sur la base d’une liste d’investissements destinés à moderniser l’outil de production.
Le dispositif serait encore plus favorable pour les TPE. Le suramortissement atteindrait 60 % et s’appliquerait à l’ensemble des biens amortissables acquis pendant cette période.
- dans le cadre des reprises par un ou plusieurs salariés, un doublement de l’abattement fixe applicable à la plus-value réalisée par le cédant lors de son départ à la retraite.
Il propose parallèlement d’abaisser certains droits de mutation sur les fonds de commerce, clientèles et parts sociales afin de rapprocher leur régime de celui des cessions d’actions lorsque les acquéreurs sont des salariés.
Ces avantages seraient toutefois soumis à plusieurs conditions. Les salariés repreneurs devraient notamment avoir travaillé dans l’entreprise pendant au moins cinq ans. Et cela, au cours des dix années précédant la cession. Ils s'engageraient également à conserver les titres pendant cinq ans. Ils devraient par ailleurs continuer à exploiter l’entreprise ou à y exercer une fonction de direction pendant cette période.
Le pacte « Papin » viendrait ainsi compléter le pacte « Dutreil » pour les opérations de reprise réalisées en dehors du cercle familial.
SOFICA : les avantages fiscaux prolongés jusqu’en 2029
Le projet de loi prévoit par ailleurs de proroger jusqu’en 2029 la réduction d’impôt accordée aux souscriptions au SOFICA. Ce dispositif de soutien au secteur du Cinéma arrive à échéance le 31 décembre 2026.
APL : un choix proposé aux foyers les plus aisés
Enfin, le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de modifier les règles applicables aux aides au logement pour certains foyers disposant de revenus élevés.
Le texte instaurerait un droit d’option pour ces ménages. Les étudiants concernés pourraient choisir entre, d’une part, le bénéfice des aides personnelles au logement et, d’autre part, l’avantage fiscal dont leurs parents bénéficient grâce au rattachement de l’enfant à leur foyer fiscal ou, le cas échéant, grâce à la déduction d’une pension alimentaire.
La mesure vise ainsi à mieux cibler les soutiens publics accordés aux ménages aisés.
Projet de loi de finances 2027 n° 3210
Le rendez-vous des marchés financiers et de l’économie - Octobre 2026
Les marchés financiers & l’économie : les points clés
- L’intelligence artificielle continue de soutenir les marchés actions américains, mais la remontée du pétrole accroît les incertitudes autour de l'économie mondiale.
- Le véritable point de tension se situe désormais sur les marchés obligataires, avec une forte remontée des rendements et un creusement du spread entre les dettes française et allemande.
- Aux États-Unis comme en zone euro, les économies résistent encore, mais la persistance de l’inflation et le choc énergétique compliquent la tâche de la Fed et de la BCE.
Les grandes actualités géopolitiques et les performances sur les marchés financiers
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Marchés actions : l’IA soutient les marchés malgré la hausse du pétrole
Sur les marchés actions, un duel se joue actuellement entre l’IA et le pétrole. D’un côté, l’extraordinaire dynamique de certains hyperscalers américains et, plus largement, les investissements colossaux consacrés à l’intelligence artificielle. De l’autre, la remontée des prix du baril, qui vient mécaniquement peser sur l’économie mondiale.
- Les hyperscalers américains mènent la danse
Jusqu’ici, l’intelligence artificielle sort largement gagnante de ce face-à-face. « Les investissements massifs dans les centres de données, les semi-conducteurs et les infrastructures continuent de soutenir la croissance des entreprises positionnées sur cet écosystème » explique Romane Azzopardi, responsable de la gestion financière chez Scala Patrimoine. Une dynamique qui profite avant tout aux grandes valeurs technologiques américaines.
Au mois de septembre, le S&P 500 progresse ainsi de 0,26 %. Une performance en trompe-l’œil, qui masque les écarts considérables entre les grands indices américains. Le Nasdaq s’adjuge 2,9 %, porté par les valeurs technologiques, tandis que le Dow Jones recule de 3,5 %. Le marché américain reste donc largement soutenu par un nombre limité de grandes capitalisations de la tech.
- Les marchés européens en difficulté
En Europe, le mouvement est nettement moins favorable. L’Euro Stoxx 50 cède 1,6 %, tandis que le CAC 40 lâche 4 %.
Pour Philippe Ferreira, de Kepler Cheuvreux, les principaux risques susceptibles de remettre en cause ce scénario favorable se situent notamment du côté de l’Europe. « Le principal risque sur les marchés européens est aujourd’hui lié aux matières premières et à la géopolitique. Sans le choc actuel sur les prix de l’énergie, le contexte économique européen et les résultats des entreprises auraient été beaucoup plus favorables. Le pétrole autour de 100 dollars le baril constitue donc un élément perturbateur important pour l’Europe. »
Le contraste est également marqué en Asie. Le Shanghai Composite recule de 3,5 %, tandis que le Nifty 50 indien prend une claque, avec une baisse de 7,4 %.
En Corée du Sud, le Kospi, très concentré sur quelques valeurs directement exposées à la thématique de l’intelligence artificielle, a connu de fortes oscillations en séance. À l’arrivée, l’indice s’adjuge néanmoins 1,98 %.
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Les marchés obligataires transpirent
Tout le stress des marchés se concentre, pour l’instant, sur les marchés obligataires.
- Le taux américain bat des records
Aux États-Unis, le taux à 10 ans atteint 5,34 %, son plus haut niveau depuis juillet 2007. Le 30 ans retrouve, lui aussi, des niveaux plus vus depuis 2004. Même le Japon n’échappe plus à la remontée des rendements : son taux à 10 ans dépasse 3,1 %, un niveau inédit depuis 1996.
La tension se lit également dans la volatilité. Celle du marché obligataire a bondi de plus de 27 % en septembre, alors que, dans le même temps, le VIX est repassé sous les 15 points. Un contraste qui en dit long sur la nature du stress actuel : les marchés actions semblent relativement sereins, tandis que la dette commence à sérieusement tousser.
Le rendement de l’obligation du Trésor américain à deux ans s’établit autour de 4,89 %. L’écart avec le dix ans n’est plus que de 40 points de base. L’hypothèse d’une inversion de la courbe des taux, ne peut désormais plus être exclue.
Au Japon, le taux à 10 ans a atteint 3 % pour la première fois depuis 1996. Au Royaume-Uni, le rendement à 30 ans évolue à son plus haut niveau depuis 1998.
- Le spread entre l'Allemagne et la France s'écarte
En Europe, la tension n’est pas moindre. Le taux à 10 ans allemand atteint aujourd’hui 3,6 %, tandis que le taux français grimpe à 4,9 %. Résultat : le spread entre les deux signatures continue de se creuser, jusqu’à près de 1,30 point (Les Echos).
La dette française est désormais directement ciblée par les hedge funds, qui prennent des positions à la baisse sur les obligations souveraines françaises.
Pour Philippe Ferreira, de Kepler Cheuvreux, le risque politique français constitue l’un des points de vigilance majeurs. Il rappelle que ce risque est présent depuis la dissolution de 2024 et « il se reflète notamment dans la hausse du “Credit Default Swap” sur la France. Une aggravation des tensions politiques ou financières pourrait avoir des répercussions plus larges sur les actifs européens. »
États-Unis : une économie résistante face aux tensions sur les taux et l’inflation
Selon l’OCDE, les perspectives de l'économie mondiale restent très dépendantes de l’éventualité d’un règlement durable du conflit au Moyen-Orient. Malgré ces incertitudes, l’organisation anticipe une croissance du PIB mondial de 2,9 % en 2026, puis de 3 % en 2027.
Aux États-Unis, la croissance annuelle du PIB devrait atteindre 2,2 % en 2026 et 2,1 % en 2027. Le dynamisme des investissements liés à l’intelligence artificielle devrait toutefois être, dans une certaine mesure, compensé par le ralentissement de la progression des revenus réels et des dépenses de consommation.
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Où en est l’économie américaine en 2026 ?
« Alors que le budget des ménages américains est largement grevé par le regain des pressions inflationnistes, notamment celui du prix du gallon d’essence, la croissance américaine a de nouveau surpris positivement », observe Francesco Baiano, chargé d’investissement du multi-family office indépendant Scala Patrimoine.
Le produit intérieur brut (PIB) des États-Unis a en effet progressé de 2,2 % entre avril et juin, contre 1,5 % lors de la précédente estimation, après une hausse de 2,1 % au premier trimestre.
« La croissance du PIB réel au deuxième trimestre a été très clairement soutenue par les investissements hors normes qui se concentrent actuellement dans les infrastructures et équipements technologiques des centres de données », explique Romane Azzopardi.
Pour autant, difficile d’occulter la crise de confiance qui touche les consommateurs américains. L’indice de confiance du Conference Board est tombé à 81,9 en septembre, très loin des 90 points attendus par le consensus et des 88,6 points révisés du mois d’août. Plus de huit points d’écart. Un décrochage tout sauf anodin.
« Ces résultats étaient quand même redoutés par les investisseurs », note Francesco Baiano. « Quelques jours plus tôt, l’enquête mensuelle de l’Université du Michigan avait souligné les doutes qui envahissent les consommateurs de l’autre côté de l’Atlantique, avec un indice ressorti à 47,8 en première estimation, après 51,7 en août, contre 51 anticipé. »
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Les créations d’emplois soutiennent encore l’économie
L’indice des indicateurs avancés, censé préfigurer l’évolution de l’activité économique aux États-Unis, s’est lui aussi replié en août. Le Conference Board y voit un nouveau signe de ralentissement de la croissance.
L’indice précurseur a reculé de 0,1 % le mois dernier, à 99,5, après une progression de 0,2 % en juillet. Il s’agit de son premier repli depuis mars.
Même signal du côté de l’industrie. L’activité manufacturière dans la région de New York a fortement ralenti, à en croire l’indice général des conditions économiques, l’« Empire State », qui a chuté de 13 points en septembre, pour s’établir à 7,6. Le consensus de marché tablait sur un repli nettement moins marqué, à un peu moins de 15 points.
Le marché immobilier donne également quelques signes d’essoufflement. Les mises en chantier de logements ont diminué de 2,6 % en août 2026 par rapport au mois précédent, pour atteindre un rythme annualisé de 1,275 million d’unités, selon le département du Commerce. Le consensus visait 1,31 million.
Quelques indicateurs viennent toutefois contrebalancer ce tableau de l'économie américaine. Les ventes de détail ont rebondi de 1,2 % sur un mois en août, davantage que les 0,8 % attendus.
Surtout, l’économie américaine continue de créer des emplois. 162 000 postes ont ainsi été créés en août, soit plus de trois fois les 50 000 attendus, tandis que le taux de chômage reste stable à 4,1 %.
Depuis janvier, les États-Unis affichent en moyenne 94 000 créations d’emplois par mois. De quoi confirmer la résistance du marché du travail, même si cette vigueur, conjuguée à la bonne tenue de la consommation, entretient les craintes d’une surchauffe et d’une inflation toujours supérieure à la cible de la Fed.
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Fed : pourquoi l’inflation et les prix du pétrole compliquent les décisions de taux
Difficile de piloter un avion par temps brumeux. C’est pourtant l’exercice auquel se trouve confronté Kevin Warsh à la tête de la Fed.
La Réserve fédérale doit composer avec un environnement qui lui offre peu de visibilité. D’un côté, une inflation toujours alimentée par la flambée du pétrole liée au conflit iranien. De l’autre, des taux qui continuent de remonter et viennent, eux, peser sur l’activité.
- Une inflation toujours élevée
En août, l’indice américain des prix à la consommation a augmenté de 0,4 %, conformément aux prévisions des analystes, après une hausse de 0,1 % en juillet.
Dans le même temps, les anticipations d’inflation à douze mois ont bondi à 4,6 %, contre 4 % le mois précédent.
« Le choc énergétique provoqué par le conflit au Moyen-Orient a donc sévèrement mis à mal le scénario désinflationniste global anticipé au début d’année », estime Francesco Baiano.
Une éclaircie apparaît néanmoins du côté du PCE, l’indicateur d’inflation privilégié par la Fed. Celui-ci ressort à 3,4 % sur un an, contre 3,7 % attendu, tandis que l’indice « core » s’établit à 3 %, contre 3,3 % anticipé. Des chiffres à relativiser toutefois, le Bureau of Economic Analysis ayant modifié une partie de sa méthode de calcul, ce qui explique en partie le recul observé.
- Une nouvelle hausse des taux par la FED
La Réserve fédérale américaine a donc choisi de relever ses taux directeurs de 0,25 point (La Tribune), pour la première fois depuis juillet 2023, portant leur fourchette à 3,75 %-4 %. « Il est à noter que cette décision a été prise à l’unanimité par les membres de la Fed et était très largement anticipée par les investisseurs », précise Romane Azzopardi.
Comment Kevin Warsh a-t-il justifié ce durcissement de la politique monétaire américaine ? Il a expliqué que l’économie américaine s’était montrée plus résistante que prévu et que la persistance de l’inflation, conjuguée aux tensions géopolitiques, ne laissait guère de marge de manœuvre. Pour le président de la Fed, « la hausse du pétrole liée au conflit au Moyen-Orient renforce notamment les craintes d’une diffusion des augmentations de prix à l’ensemble de l’économie ».
Les nouvelles projections de la Fed confirment cette vigilance. L’institution prévoit désormais une inflation sous-jacente PCE de 3,4 % et un taux de chômage de 4,1 %. Une majorité de ses responsables envisage encore une hausse des taux avant la fin de l’année.
Au-delà de la décision de relever les taux d’intérêt, les investisseurs regrettent surtout que le nouveau président de l’institution américaine mette fin au forward guidance, cette communication destinée à donner davantage de visibilité sur l’évolution future de la politique monétaire.
« Cet éparpillement exacerbé des anticipations d’inflation et, in fine, des anticipations de taux, dans le cadre d’un abandon sans équivoque de la forward guidance, est de nature à engendrer une plus forte dispersion des projections de marché en matière de taux et, par conséquent, celle des marchés obligataires », estime Romain Aumond, macroéconomiste senior et stratégiste quantitatif chez Natixis Investment Managers.
Zone euro : la croissance repart, mais le choc énergétique brouille les perspectives
L’OCDE dresse un portrait mesuré de l’activité économique en zone euro. La croissance est attendue à 1 % en 2026 comme en 2027. La récente remontée des prix de l’énergie et celle des taux directeurs devraient peser sur l’activité, même si leurs effets pourraient s’estomper à mesure que les prix de l’énergie reflueront et que les nouvelles initiatives en matière de dépenses de défense monteront en puissance.
D’autres prévisions se montrent un peu plus clémentes pour le continent européen, avec une croissance attendue à 1,4 % en 2027 et à 1,5 % en 2028.
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Croissance européenne : un rebond de l'économie encore fragile
L’économie de la zone euro a progressé de 0,4 % au deuxième trimestre, selon les chiffres publiés par Eurostat.
Pour le troisième trimestre 2026, Chris Williamson, chef économiste de S&P Global, anticipe une progression de 0,3 %.
Du côté des deux principales économies de la zone euro, la France et l’Allemagne, le tableau apparaît également un peu plus favorable.
La Banque de France a relevé sa prévision de croissance du PIB à 0,2 % au deuxième trimestre, contre 0 % attendu jusqu’ici, et maintient une progression de 0,5 % sur l’ensemble de 2026.
En Allemagne, les prévisions de croissance ont elles aussi été revues à la hausse, à 1,3 % sur l’année, alors que le marché n’anticipait encore qu’une progression de 0,6 % il y a six mois.
Le pays commence à bénéficier des premiers effets de ses vastes plans de relance, son fameux « bazooka budgétaire ». Les investissements publics soutiennent la reprise, avec plus de 100 milliards d’euros consacrés à la défense et plus de 50 milliards aux infrastructures cette année.
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Les indicateurs économiques s’améliorent
Ce léger rebond de l’activité profite également au marché du travail. Le nombre de personnes en emploi a augmenté de 0,1 % dans la zone euro au deuxième trimestre par rapport au trimestre précédent. Sur un an, l’emploi progresse de 0,5 %.
Autre signal encourageant : la confiance des investisseurs s’est révélée plus solide qu’attendu. L’indice Sentix du sentiment des investisseurs en zone euro est ressorti à 5,1 en septembre, contre 2,1 anticipé, après 0,9 en août. Il atteint ainsi son niveau le plus élevé depuis février 2026.
L’Europe peut également s’appuyer sur une amélioration de sa balance commerciale. Elle a dégagé un excédent de 5 milliards d’euros en juillet, contre seulement 1 milliard en juin. Les exportations vers les États-Unis ont, elles, augmenté de 10,7 % sur un an.
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BCE : l’inflation en zone euro reste au cœur des préoccupations
Annoncé à 3,3 % dans une première estimation, le taux d’inflation annuel de la zone euro s’est finalement établi à 3,2 % en août 2026, après 2,9 % en juillet, selon Eurostat.
Dans ses nouvelles projections, la BCE table sur une inflation de 3 % en 2026, puis de 2,5 % en 2027 et de 2,1 % en 2028.
L’inflation devrait donc rester au-dessus de la cible de 2 %, notamment sous l’effet de la remontée des prix de l’énergie, alimentée par la poursuite du conflit au Moyen-Orient, mais aussi des tensions attendues sur les prix alimentaires.
La Banque centrale européenne a donc choisi de poursuivre son resserrement monétaire avec une hausse de 0,25 point de ses taux directeurs, portant son taux de dépôt à 2,50 %. Cette décision intervient après un premier relèvement en juin.
La durée du choc énergétique sera déterminante. Face aux risques qui pèsent simultanément sur les prix et sur l’activité, la BCE entend continuer d’ajuster ses décisions en fonction des données disponibles, sans annoncer de trajectoire prédéfinie pour ses taux.
Immobilier à Paris : le risque de bulle immobilière reste faible, selon UBS
Les principaux enseignements
- Paris reste un marché très cher, mais les indicateurs d’UBS ne font pas apparaître de risque élevé de bulle immobilière.
- Zurich et Tokyo sont les deux villes où le risque de formation d’une bulle immobilière apparaît aujourd’hui le plus élevé.
- La remontée des taux a profondément changé l’équation immobilière, en réduisant la capacité d’emprunt et en pesant sur les valorisations.
Chaque année, La banque suisse UBS passe au crible les marchés résidentiels de 23 grandes métropoles mondiales. Son objectif ? Identifier celles qui présentent les signes les plus marqués d’une éventuelle bulle. Cette année, Zurich et Tokyo arrivent en tête des marchés les plus exposés.
Paris, de son côté, n’est plus considéré comme une ville en surchauffe immobilière.
Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?
Avant de comparer Paris, Londres, Zurich ou encore São Paulo, encore faut-il s’entendre sur ce que recouvre la notion de bulle immobilière.
Dans le cadre de l’UBS Global Real Estate Bubble Index, la banque suisse estime qu’elle correspond à une erreur d’évaluation substantielle et prolongée du marché résidentiel, qui ne peut être véritablement démontrée qu’une fois la bulle éclatée.
L’établissement s’appuie notamment sur trois grands indicateurs.
Le premier est la déconnexion entre les prix des logements et les fondamentaux économiques locaux. Au premier rang desquels figurent les revenus des ménages et les loyers.
Le deuxième concerne les déséquilibres macroéconomique : progression excessive du crédit immobilier, emballement de la construction ou encore augmentation trop rapide des prix.
Enfin, UBS insiste sur le fait que son indice ne cherche pas à prédire la date à laquelle une correction interviendra. Il identifie plutôt les marchés sur lesquels plusieurs signaux de fragilité sont simultanément présents.
En pratique, le risque de bulle augmente donc lorsque les prix s’envolent sans que les revenus et les loyers suivent. Tandis que le crédit et la construction progressent à un rythme difficilement soutenable.
Ce cadre permet de comprendre pourquoi un marché peut être très cher sans être nécessairement en situation de bulle immobilière.
Des taux d’intérêt qui ont rebattu les cartes
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Les banques centrales à la manœuvre
« Après plus d’une décennie de taux particulièrement bas, les banques centrales ont fortement resserré leur politique monétaire », confirme Guillaume Lucchini, associé fondateur du multi-family office indépendant Scala Patrimoine. Avant de poursuivre : « Aux États-Unis, la Réserve fédérale a ainsi relevé ses taux directeurs de plus de cinq points en seulement 18 mois. Plus récemment, la Banque centrale européenne (BCE) lui a emboîté le pas en relevant ses taux directeurs de 25 points de base le 16 septembre dernier. »
Ce changement de politique monétaire n’est évidemment pas sans conséquence sur l’immobilier. En l’espace de quatre ans, le coût du financement s’est envolé. En France, le taux d’intérêt moyen est ainsi passé de 1,05 % à 4,25 % sur vingt ans. Une hausse ayant mécaniquement réduit la capacité d’emprunt des ménages.
Les conséquences dépassent d’ailleurs le seul résidentiel. Les valorisations de l’immobilier non coté ont également été réévaluées, tandis que la hausse des coûts de construction et de financement a freiné le lancement de nouveaux programmes.
Et les écarts entre les grandes métropoles sont désormais considérables. Sur les douze derniers mois, Séoul, Lisbonne, Madrid et Hong Kong ont enregistré une progression des prix réels des logements proche de 10 %. À l’inverse, Vancouver et Toronto ont vu leurs prix reculer d’environ 10 %. Francfort et Munich ont également décroché, mais dans des proportions plus limitées.
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La capacité d’emprunt des ménages est affaiblie
« Le maintien prolongé de coûts de financement élevés, et qui recommencent même à augmenter dans certains cas, devrait limiter la hausse des prix des logements à court terme », estime Matthias Holzhey, auteur principal de l’étude et économiste au Chief Investment Office d’UBS Global Wealth Management.
L’étude donne une mesure assez spectaculaire de cette contrainte : dans la plupart des villes analysées, le coût annuel de possession d’un logement neuf de 60 m², en intégrant notamment les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien, dépasse 40 % du revenu brut d’un salarié hautement qualifié.
La propriété reste donc hors de portée d’une partie croissante des ménages, y compris dans les catégories de revenus supérieurs.
Zurich et Tokyo en première ligne
Dans ce paysage chahuté, toutes les grandes villes ne présentent évidemment pas le même niveau de risque.
Zurich arrive cette année en tête du classement UBS, avec un indice de risque de bulle de 1,69, devant Tokyo à 1,54. Dans la ville suisse, les prix des logements ont progressé de près de 60 % en dix ans.
La combinaison est connue : une offre structurellement contrainte, une demande soutenue et une attractivité forte auprès des talents internationaux, notamment dans la technologie et l’intelligence artificielle.
Miami, qui occupait la première place lors des deux précédentes éditions, sort quant à elle de la catégorie de risque de bulle pour rejoindre celle des marchés présentant un risque accru, aux côtés de Dubaï, Séoul, Genève et Lisbonne.
À l’inverse, le risque apparaît modéré à Los Angeles, Sydney, Toronto, Vancouver, Hong Kong et Singapour.
Paris et Londres appartiennent, elles, au groupe des marchés présentant un faible risque de bulle.
L’étude résume cette évolution de manière assez claire. « L’exubérance généralisée s’est estompée, le risque moyen de bulle dans les grandes villes ayant diminué pour la troisième année consécutive », observe Matthias Holzhey.
Paris : un risque de bulle immobilière écarté ?
Avec un indice de 0,33, Paris se situe parmi les marchés présentant le risque de bulle le plus faible de l’échantillon. La ville se classe en 19e position sur 23, juste devant New York.
Si l’on examine toutefois uniquement le rapport entre les prix des logements et les revenus locaux, Paris reste l’une des villes les moins abordables au monde. Hong Kong arrive en tête sur ce critère, devant Paris et Londres.
Le ralentissement du marché, la remontée des taux et la correction des prix ont contribué à ramener le risque de bulle à un niveau beaucoup plus contenu.
« Paris est un bon exemple de la différence entre un marché cher et un marché en situation de bulle », analyse Guillaume Lucchini, associé fondateur de Scala Patrimoine. « Le niveau des prix doit toujours être regardé au regard de la profondeur de la demande, de la rareté de l’offre et de la capacité du marché à absorber les chocs. À Paris, les prix sont élevés, mais la ville conserve des fondamentaux qui limitent le risque d’un décrochage brutal. »
Une distinction particulièrement importante pour un investisseur immobilier.
Car acheter cher ne signifie pas nécessairement acheter un actif surévalué. La question est plutôt de savoir pourquoi le prix est élevé et si les facteurs qui le justifient sont susceptibles de perdurer.
Une situation dont peut témoigner Marc Hofer, le directeur général de Scala Patrimoine Immobilier, spécialiste du marché immobilier parisien. « Paris demeure une ville difficilement accessible aux investisseurs, mais connaît aussi une tension locative extrême. Ces deux caractéristiques sont liées, mais le marché immobilier parisien ne présente pas, pour autant, les caractéristiques d’un marché en pleine formation de bulle. »
Une tension locative qui ne disparaît pas
C’est précisément sur ce terrain que Paris conserve un atout.
La capitale reste confrontée à une pénurie de logements disponibles à la location. Avec un prix moyen au mètre carré proche de 10 000 euros et une concurrence élevée entre candidats locataires, le marché demeure structurellement tendu.
Le score de tension locative cité dans l’article atteint ainsi 11,51 à Paris, contre 4,59 au niveau national.
Pour Marc Hofer, directeur général de Scala Patrimoine Immobilier, cette tension constitue un élément à ne pas négliger dans une stratégie d’investissement. « La pression locative est toujours intense à Paris. C’est une bonne nouvelle pour les investisseurs. Paris figure ainsi sans conteste parmi les villes où il est particulièrement difficile de se loger. Pour un propriétaire, cela signifie une profondeur de demande importante et la possibilité de retrouver rapidement un locataire. »
Cette tension change en partie la lecture du marché.
Un marché peut être inaccessible à l’achat tout en restant solide à la location. Et c’est précisément le cas de Paris. L’offre de logements disponibles à la location dans la capitale serait désormais inférieure de près de 30 % à son niveau d’avant-Covid.
« À Paris, nous conseillons de raisonner d’abord en termes d’emplacement et de profondeur de la demande locative. Le rendement facial ne doit pas faire oublier le risque de vacance ou encore la qualité du locataire », explique Marc Hofer.
Conclusion
La capitale est chère. Mais elle n’est pas, pour autant, dans une situation de bulle immobilière.
L’UBS Global Real Estate Bubble Index montre surtout que les deux notions ne doivent pas être confondues. Le niveau des prix par rapport aux revenus témoigne d’une forte tension sur l’accessibilité. Le faible niveau de l’indice de risque de bulle suggère, lui, que les mécanismes d’emballement spéculatif sont moins présents.
Cela ne signifie pas que le marché parisien est immunisé contre une baisse. Ni que les prix repartiront nécessairement à la hausse. Cela permet simplement de démontrer que Paris reste une ville où l’offre de logements est contrainte et où la demande locative demeure profonde.
UBS Global Real Estate Bubble Index 2026
Immobilier : en 2026, le marché cherche encore son point d’équilibre
Les principaux enseignements
- Après le rebond observé en début d’année, le marché immobilier français montre de nouveaux signes d’essoufflement : les prix de l’ancien ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an selon l’Insee.
- Les transactions progressent encore sur douze mois, mais leur rythme ralentit nettement, tandis que les taux de crédit remontent progressivement.
- Dans ce marché plus hésitant, les acquéreurs disposent encore d’un pouvoir de négociation important.
Immobilier : la reprise se fait attendre sur le marché français
Le marché immobilier français pensait avoir retrouvé un peu d’air. Il doit déjà composer avec de nouveaux vents contraires.
Après deux années particulièrement difficiles, l’activité s’était pourtant redressée en 2025 et au début de 2026. Les transactions étaient reparties, le crédit a retrouvé des couleurs et les prix semblaient progressivement se stabiliser. Mais la reprise reste fragile. Les dernières statistiques disponibles dessinent désormais un marché beaucoup moins linéaire qu’il n’y paraît.
Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont ainsi reculé de 1 % en France, après une baisse de 0,2 % au premier trimestre. Sur un an, ils diminuent de 0,8 %. Les maisons accusent le coup également, avec une baisse de 1,3 %, tandis que les prix des appartements sont quasiment stables sur un an selon les derniers chiffres de l’Insee.
Le tableau est donc loin d’être idyllique. Les acheteurs sont revenus, mais ils prennent leur temps. Les vendeurs, eux, restent nombreux à défendre des niveaux de prix qui ne correspondent plus toujours aux conditions de financement actuelles.
Marc Hofer, directeur général de Scala Immobilier, observe sur le terrain un marché encore très hésitant : « La plupart des vendeurs n’acceptent pas la baisse des prix et une partie substantielle d’entre eux préfère retirer son bien de la vente. Ceux qui acceptent un ajustement sont souvent ceux qui y sont contraints. »
Les prix de l'immobilier vont-ils réellement se stabiliser ?
C’est l’une des principales questions du marché. Après la correction enregistrée depuis 2023, les prix allaient-ils enfin retrouver une forme de stabilité ?
Les données disponibles à la fin du premier semestre invitent à la prudence.
Selon l’Insee et les Notaires de France, le prix des logements anciens recule de 0,8 % sur un an. En Île-de-France, la baisse trimestrielle est plus limitée, à -0,6 %. À Paris, les prix des appartements reculent de 0,4 % sur le trimestre, après une hausse de 0,1 % au premier trimestre. Sur un an, ils affichent néanmoins encore une progression de 0,6 % selon l'Insee.
La situation parisienne reste donc particulière. Le marché ne s’effondre pas, mais il ne retrouve pas non plus la tension qui avait caractérisé les années précédentes.
À l’échelle de la capitale, les écarts entre quartiers demeurent considérables. Les acquéreurs ne raisonnent plus seulement en fonction du prix au mètre carré : qualité du bien, localisation, performance énergétique, travaux à prévoir et potentiel de valorisation entrent désormais pleinement dans l’équation.
Le rapport de force a lui aussi changé.
Les acquéreurs disposent encore d’une capacité de négociation significative. Les Notaires de France soulignent ainsi que les ménages prennent davantage de temps pour concrétiser leurs projets et négocient davantage, dans un contexte où la confiance reste dégradée.
Pour Guillaume Lucchini, associé fondateur du multi-family office indépendant Scala Patrimoine, le problème est d’ailleurs moins l’absence de demande que le manque de visibilité : « Je rejoins totalement l’analyse présentée par le Conseil supérieur du notariat. Le marché souffre surtout d’un manque de lisibilité des politiques publiques, mais aussi sur le manque de visibilité concernant les perspectives économiques. Les négociations retrouvent une place plus importante et les acquéreurs sont prêts à faire preuve de patience. »
Une évolution qui modifie profondément la mécanique du marché.
Transactions immobilières : un rebond qui ralentit
Les volumes de ventes racontent une histoire assez proche.
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Un essoufflement du marché déjà visible
Sur les douze mois à fin mai 2026, 949 000 logements anciens ont été vendus en France, selon le Conseil supérieur du notariat, soit une progression de 5,7 % sur un an. Un chiffre qui marque bien un redressement par rapport au point bas de 2024, mais dont la dynamique s’essouffle progressivement.
La croissance annuelle des transactions était encore de 11,4 % à fin février. Elle est passée à 7,9 % à fin mars, puis à 5,3 % à fin avril, avant d’atteindre 5,7 % à fin mai. Le mouvement reste donc positif, mais son accélération appartient désormais au passé.
Le seuil symbolique du million de transactions annuelles semble - à court terme - hors de portée.
Cette évolution tranche avec 2024, année particulièrement difficile au cours de laquelle le marché avait fortement décroché. Le rebond qui a suivi ne signifie donc pas nécessairement un retour à la normale.
Cette résistance des vendeurs contribue mécaniquement à ralentir les transactions. Lorsqu’un propriétaire refuse de revoir son prix et qu’un acquéreur ne veut plus ou ne peut plus financer le niveau de valorisation demandé, la transaction ne se fait tout simplement pas.
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Le marché immobilier parisien résiste mieux
Dans les grandes métropoles, les volumes restent d’ailleurs sous tension. Les chiffres communiqués par Orpi font apparaître des baisses des compromis dans plusieurs grandes villes, notamment à Marseille, Lyon et Lille.
Paris offre toutefois un visage un peu différent. Les Notaires du Grand Paris constatent une progression des transactions au premier semestre, avec des volumes d’appartements et de maisons respectivement supérieurs de 4 % et 7 % à ceux observés un an auparavant.
Mais, pour Marc Hofer derrière les volumes, la nature des transactions évolue. « Dans la capitale, les ventes qui se concrétisent concernent surtout les petites surfaces, les studios, les T1 voire les T2, généralement en dessous de 300 000 euros. Pour nos clients investisseurs, souvent très fortunés, la question de la hausse des taux ne se pose pas toujours de la même manière : ils peuvent acheter comptant, disposent d’une force de négociation importante et surtout d’une certaine patience. Cela leur permet de saisir les opportunités dans un marché qui reste très fébrile depuis plus de deux ans ».
Le temps de vente constitue un autre indicateur de cette nouvelle donne. Les biens restent plus longtemps sur le marché et les délais atteignent désormais environ 110 jours en moyenne.
Crédit immobilier : la hausse des taux change à nouveau la donne
Le marché immobilier reste indissociable de celui du crédit. Et ce début de l’automne n’est pas à l’avantage des potentiels acquéreurs.
Après avoir nettement baissé en 2024 et en 2025, les taux des nouveaux crédits immobiliers repartent progressivement à la hausse. Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations atteignait 3,30 % en juillet 2026, contre 3,27 % en juin.
La remontée reste mesurée. Mais elle intervient alors que la capacité d’emprunt des ménages demeure déjà nettement inférieure à celle dont ils bénéficiaient lorsque les taux étaient proches de leurs plus bas niveaux.
Le mouvement des taux longs constitue également un point de vigilance. L’OAT française à dix ans sert notamment de référence aux établissements financiers pour déterminer leurs conditions de financement. Or, depuis 3 mois, celui-ci a augmenté de plus de 25 %, pour atteindre les 4,65 % !
Et le contexte monétaire européen vient ajouter une nouvelle couche d’incertitude.
Le 10 septembre dernier, la Banque centrale européenne a annoncé une hausse de 25 points de base de ses trois taux directeurs. Le taux de dépôt est ainsi passé à 2,50 %.
Pour l’immobilier, le sujet est évidemment sensible. Un crédit plus cher réduit mécaniquement la capacité d’achat des ménages et peut peser sur les prix lorsque les vendeurs acceptent de revoir leurs prétentions.
Les banques continuent de prêter
Pour autant, le crédit ne s’est pas fermé.
En mai, la production de crédit hors renégociations était de 11,4 milliards d’euros. En juillet, celle-ci est revenue à 11 milliards d’euros.
Les banques continuent donc de financer les projets. Mais elles le font dans un environnement devenu moins favorable aux emprunteurs. C’est toute l’ambiguïté du moment : le marché du crédit fonctionne, mais il ne suffit plus à lui seul à relancer franchement l’immobilier.
Primo-accédants, investisseurs : des stratégies qui divergent
Cette nouvelle donne ne touche pas tous les acheteurs de la même manière.
Les primo-accédants reviennent progressivement sur le marché, notamment lorsqu’ils disposent d’un apport personnel conséquent, d’un soutien familial ou peuvent bénéficier du prêt à taux zéro.
Les secundo-accédants se trouvent dans une situation plus délicate. Pour acheter, ils doivent généralement vendre leur résidence actuelle. Or certains ont acheté leur logement précédent à des conditions de crédit particulièrement favorables. Ils doivent désormais arbitrer entre un ancien financement avantageux et un nouveau crédit plus coûteux.
Chez les investisseurs, la situation est encore différente.
Un investisseur disposant d'une forte capacité d'apport, voire de la possibilité d'acheter comptant, n'est pas confronté au même rapport de force qu'un ménage dépendant intégralement du crédit bancaire.
C’est précisément sur ce segment que Marc Hofer observe davantage de latitude : « pour les investisseurs qui disposent de liquidités importantes, le contexte actuel peut aussi créer des opportunités. Ils peuvent attendre, négocier et se positionner sur des biens dont les propriétaires sont réellement vendeurs. La capacité à ne pas subir le calendrier du marché devient aujourd’hui un véritable avantage. »
Immobilier neuf : le point noir reste la construction
Le marché du neuf est celui qui inquiète le plus les professionnels de l’immobilier.
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L'investissement locatif marque le pas
L’investissement locatif privé reste à l’arrêt et les mises en chantier demeurent insuffisantes au regard des besoins du pays. Le secteur souffre à la fois du coût de construction, de contraintes réglementaires et d’un environnement fiscal devenu beaucoup moins incitatif.
Les chiffres mensuels montrent d'ailleurs un marché particulièrement erratique.
En mai 2026, les autorisations de logements ont rebondi de 23,7 % par rapport à avril, à 34 832 unités. Mais cette progression intervient après une chute de 31,3 % le mois précédent et une hausse de 33,8 % en mars. Les mises en chantier ont, elles, progressé de seulement 1,1 % en mai, après une baisse de 11,5 % en avril.
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L'échec annoncé du dispositif Jeanbrun
Le nouveau dispositif fiscal Jeanbrun, appelé à prendre le relais du Pinel, n’a pour l’instant pas provoqué le choc d’offre espéré.
Six mois après son lancement, les professionnels n’anticiperaient que 2 000 à 4 000 opérations en 2026, très loin de l’objectif initial de près de 50 000 logements locatifs supplémentaires par an.
Pour Guillaume Lucchini, le dispositif reste donc à ce stade largement insuffisant : « On parle d’un échec important, avec un dispositif dont l’intérêt fiscal demeure, au mieux, peu pertinent pour une grande partie des contribuables. Le problème n’est pas seulement fiscal : les investisseurs ont besoin de visibilité et de stabilité pour prendre des engagements immobiliers sur quinze ou vingt ans. »
Cette question de la stabilité est probablement l’un des fils rouges du marché immobilier actuel.
Le fondateur de Scala Patrimoine insiste : « Il ne faut pas se le cacher, le principal danger de la défiscalisation est de finir par regarder d’abord l’économie d’impôt et seulement ensuite le bien immobilier. Or, c’est l’inverse qu’il faut faire. La fiscalité doit accompagner une bonne décision patrimoniale, pas la provoquer. Avant de regarder l’avantage fiscal, nous regardons donc l’emplacement, la capacité du bien à se valoriser dans le temps, la dynamique économique du territoire et surtout la profondeur de la demande locative. Paris intra-muros illustre bien cette logique : la fiscalité peut changer, les dispositifs peuvent disparaître, mais la rareté de l’offre et la puissance de la demande locative restent des fondamentaux patrimoniaux. »
DPE : un assouplissement qui pourrait remettre des biens sur le marché immobilier
Dans ce paysage compliqué, le diagnostic de performance énergétique constitue toutefois un motif de respiration.
L’évolution des règles de calcul du DPE pourrait permettre à une partie des logements actuellement classés F ou G de sortir de ces catégories sans engager immédiatement d’importants travaux de rénovation.
À partir de janvier 2027, la modification du coefficient appliqué à l’électricité doit notamment conduire à améliorer le classement de certains logements électriques. Selon les estimations du Figaro, 300 000 logements pourraient ainsi sortir des catégories F et G.
L'enjeu est loin d'être anecdotique.
Depuis plusieurs années, le calendrier d'interdiction progressive de la location des logements les plus énergivores pèse sur le marché locatif. Une partie des propriétaires préfère vendre plutôt que financer des travaux parfois lourds. À l'inverse, une amélioration du classement énergétique peut permettre à certains biens de retrouver une valeur d'usage et une capacité de mise en location.
Conclusion
Le marché immobilier français n'est donc ni véritablement reparti, ni complètement bloqué.
Il est entré dans une phase plus sélective.
Dans cet environnement, la stratégie patrimoniale prend une importance considérable.
Selon Guillaume Lucchini, fondateur du multi-family office indépendant Scala Patrimoine, le marché entre dans une phase où les acquéreurs devront veiller, plus que jamais, à distinguer le bon grain de l’ivraie. « Les clients veulent comprendre le prix, les perspectives de valorisation et les risques avant de s'engager. Cette exigence est saine : elle oblige à regarder l'immobilier comme un actif patrimonial à part entière, et non comme une évidence. »
Car après plusieurs années de correction, une chose semble désormais acquise : le retour à l'ancien monde, avec des taux d’intérêt proches de zéro, est révolu.
C’est aussi pour cette raison que les investisseurs sélectionnent davantage leurs opérations. Et dans ce nouveau paradigme, une chose ne change pas : l’attrait des acquéreurs pour les grandes métropoles et notamment Paris.
Comme l’a souligné Guillaume Lucchini dans une interview pour Citywire, « face à la volatilité des marchés financiers, l’immobilier parisien continue de rassurer. Car au-delà du prestige de la capitale, c’est surtout la profondeur de son marché qui séduit les investisseurs les plus avertis, dans un contexte où la demande locative reste structurellement soutenue. »