Depuis le dimanche 1^er Mai 2016, la ville de Berlin a particulièrement durci les possibilités pour les propriétaires de mettre en location leur appartement sur le site de mise en relation entre particuliers.

En effet, la municipalité berlinoise a décidé de limiter la location des appartements ou maisons, via le site Airbnb, à quelques pièces seulement. La location du logement entier ne sera plus possible sauf à obtenir une autorisation des autorités. La location d’une maison ou d’un appartement complet sans autorisation expose le propriétaire à une amende pouvant aller jusqu’à 100 000€.

Barcelone a connu les mêmes déboires de saturation du marché locatif dans le quartier populaire de La Barceloneta. En pleine métamorphose, le lieu est quasi exclusivement dédié aux locations Airbnb. Pour y remédier, le gouvernement régional de Catalogne impose aux propriétaires souhaitant louer leur logement de s’acquitter d’une taxe de 65cts € par nuitée à Barcelone et de 45cts € en dehors de la citée méditerranéenne. De plus, la location n’est possible que quatre mois maximum par an. Et cela ne peut concerner que deux chambres du logement maximum et cela en présence du propriétaire.

Les grandes villes mondiales doivent faire face à plusieurs problématiques avec le phénomène Airbnb.

D’une part, les propriétaires de logement ont tendance à faire de la location touristique plutôt que de la location traditionnelle. D’évidents problèmes de pénuries dans les marchés de l’immobilier locatif particulièrement tendus, peuvent alors apparaître.

D’autre part, la location touristique de biens destinés au logement longue durée constitue une concurrence parfois déloyale à l’égard du secteur de l’hôtellerie, lequel connait un régime fiscal plus contraignant.

La ville de Paris est aussi exposée aux nouveaux services proposés par les plateformes en ligne, avec ses 60 000 logements proposés en 2016 (contre 4 000 en 2012). Au mois de mars dernier, la municipalité et Airbnb ont d’ailleurs négocié un accord visant à favoriser le respect par les propriétaires, des règles en vigueur.

Plusieurs cas sont à distinguer :

– Si vous êtes propriétaire, la location de votre logement sur Airbnb est considérée comme une location saisonnière et non pas comme une simple location vide ou meublée.

• A ce titre, s’il s’agit de votre résidence principale, vous ne pouvez pas louer votre maison ou appartement plus de quatre mois par an, puisque votre logement est considéré comme principal dès lors que vous y résidez au moins huit mois par an. Si ce quota de quatre mois est dépassé, Airbnb s’est engagé à envoyer une information par email aux propriétaires indélicats. Et un changement de statut du bien devra être opéré.
• S’il s’agit d’une résidence secondaire, les contraintes administratives sont plus importantes. Dans tous les cas il vous faudra déclarer le logement auprès de la mairie. Plus encore, s’il est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants, la mairie devra vous délivrer une autorisation municipale de mise en location saisonnière du bien. Votre bien devra être déclaré en tant que bien commercial auprès du fisc.

En cas de changement de statut de la résidence principale en bien commercial (plus de quatre mois de location saisonnière), la loi fait obligation au propriétaire de proposer à la location traditionnelle un logement de même superficie, dans le même arrondissement.

Sachez que dans les lieux les plus touristiques, la législation prévoit une obligation pour le bailleur de collecter une taxe de séjour au profit de la municipalité. Grâce au décret du 31 juillet 2015 relatif à la taxe de séjour, Airbnb a la possibilité de collecter, à votre place, le montant de la taxe de séjour en fonction du nombre de nuitées (83cts € par nuitée). Le site américain s’est proposé dès la publication du texte de collecter au profit de la ville de Paris l’ensemble des taxes de séjour afin de ne pas devenir un mauvais élève dans la révolution numérique que connait notre économie.

Enfin si vous êtes locataire de votre logement, prenez la précaution d’informer votre bailleur de votre volonté d’offrir votre logement à la location sur une plateforme dédiée. En effet, la loi impose l’accord du propriétaire pour toute mise en sous-location d’un logement.

Interdire la location complète du logement permet assurément de lutter contre la saturation du marché locatif traditionnel. En complément, le prélèvement de la taxe de séjour directement par Airbnb permet de rapprocher l’activité des propriétaires Airbnb de celle de l’hotellerie traditionnelle. D’ailleurs, l’entreprise californienne collecte la fameuse taxe dans plusieurs pays au profit de plusieurs autorités publiques (les villes d’Amsterdam, Chamonix, Phoenix, ou encore certains Etats américains).

D’ailleurs un nouveau bras de fer s’est engagé sur ce point à l’approche de l’Euro 2016, du 10 juin au 10 juillet 2016. En effet, les élus locaux insistent pour qu’Airbnb prélève, au profit des villes hôtes de la compétition, le montant de la taxe de séjour (comme elle peut le faire à Paris). Eu égard à la proximité de l’évènement l’entreprise considère que l’organisation de cette mesure est beaucoup trop complexe dans la mesure où le montant de cette taxe dépend de chaque commune mais surtout parce que les contrats de locations sont pour la plupart déjà conclus et ne peuvent plus être modifiés.

Enfin, nous avons appris le 2 mai 2016, que le Sénat a inclus un amendement dans le projet de loi pour une République numérique, visant à permettre aux villes de plus de 200 000 habitants de rendre obligatoire, au nom de la transparence, l’enregistrement des baux occasionnels de courtes durées sur une structure internet dédiée.