La situation est inédite: les taux n’ont jamais été aussi bas. Le plus déroutant est que ce phénomène dure maintenant depuis de nombreux mois et qu’à chaque baisse enregistrée, on a l’impression de repousser les limites du possible et du raisonnable. A titre d’exemple, c’est comme si à chaque départ du 100m pris par Usain Bolt le record du monde de la discipline était pulvérisé. Déstabilisant non ?

Pourtant la menace d’une hausse des taux existe et elle serait sans nul doute salvatrice pour notre économie réelle à moyen/long terme. On attendait début septembre une action dans ce sens de la FED, il n’en fût rien. On comprend la difficulté des présidents des banques centrales américaines et européenne à prendre une décision dont on sait d’avance qu’elle entraînera des conséquences notables sur l’économie à l’échelle mondiale.

Si cette baisse des taux présente un intérêt évident pour l’investisseur, il n’en est rien pour l’épargnant. Baisse de la rentabilité des fonds en euros et du livret A, limitation de l’accès à ces supports garantis par l’assureur au profit d’un arbitrage vers des supports en unités de compte, et dernier épisode en date, vote à l’assemblée nationale du projet de loi Sapin 2 permettant dans son article 21 le gel des actifs pour une période reconductible de 3 mois en cas de crise systémique faisant suite à une remontée des taux importante.

Pour l’investisseur le bilan est plutôt rose, ou du moins on essaye de le lui faire croire. Les taux d’emprunt sont désormais sous la barre des 1% à 15 ans et le fixe au détriment du variable est toujours d’actualité. La création de richesse est désormais dans l’emprunt, la baisse des taux ayant gonflé le pouvoir d’achat des investisseurs. Pour autant, en cas de forte remontée des taux, le marché immobilier pourrait en être fortement impacté. Certaines études tablent depuis quelques temps sur une baisse importante du prix de l’immobilier, les taux bas de ces dernières années en limiteraient aujourd’hui l’impact.

Si l’achat de la résidence principale est une vraie question au regard du contexte actuel, l’épargnant/investisseur a tout intérêt aujourd’hui à utiliser son levier d’emprunt dans l’immobilier locatif. En effet, le contexte de taux bas limite son apport dans le cadre de ce type d’investissement, et par la même occasion, via le jeu des loyers, limite son impact en cas de baisse de l’immobilier. Pour autant la bonne affaire n’est pas automatique et il faut rester vigilant à l’effet pervers que peut susciter un tel contexte. La faiblesse des taux pourrait en effet pousser certains investisseurs à être moins regardant sur leur placement.

La baisse des taux invite donc l’investisseur à financer mais également refinancer son immobilier. Créer de la dette sur un actif déjà payé a un effet bénéfique notamment en cas de forte imposition. Par ailleurs, dans un objectif de transmission, le financement permettra à l’investisseur de récupérer des liquidités, d’optimiser les plafonds des contrats d’assurance vie, et de transmettre à ses héritiers un actif diminué du passif.

L’investisseur a également intérêt à renégocier ses crédits, et cela même si la dernière renégociation date il y a à peine d’un an. A chaque crédit son assurance emprunteur, il sera également judicieux de mettre en pratique la loi Hamon permettant de faire jouer la concurrence et éviter ainsi les contrats « groupe », contrats d’assurance très souvent dans la fourchette haute du marché. Avant toute renégociation ou de rachat de crédit, une étude sera indispensable notamment en cas d’Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA). Selon la durée de l’emprunt et vos objectifs personnels, il sera quelque fois plus coûteux de baisser le taux de vos emprunts que de conserver l’existant, même si celui-ci s’avère plus élevé.