Taux bas – Effets et conséquences sur l’immobilier commercial

L’immobilier commercial regroupe un certain nombre d’actifs dont les propriétaires en retirent un revenu à titre habituel, sous forme de loyer commercial.

Il s’agit des bureaux, locaux d’activité et de logistique, locaux commerciaux en pied d’immeuble et centres commerciaux, hôtels, établissements de santé, de loisirs et de retraite, et parkings.

Cette classe d’actifs est sensible d’une part à la conjoncture économique (évolution des loyers, taux de vacance, mesures d’accompagnement des locataires) mais aussi à des logiques purement financières qui affectent l’attractivité de ce type de placements vis à vis d’autres classes d’actifs financiers (actions, obligations).

La baisse continue des taux a fortement favorisé l’investissement dans l’immobilier commercial depuis plusieurs années et le montant des investissements s’est accéléré depuis 2014 du fait (i) de la recherche par les investisseurs de rendement plus élevé que celui offert par les obligations (par exemple avec la sortie des fonds en euros) et (ii) de leur capacité à s’endetter à des taux attractifs : l’environnement de taux très bas soutenant le rendement relatif des actifs immobiliers, une liquidité abondante et un contexte persistant d’incertitude sur les marchés boursiers et obligataires expliquent le regain d’intérêt récent pour cette classe d’actifs jugée défensive (cf. rapport du Haut Commissariat de Stabilité Financière).

La France constitue le 3^ème marché européen derrière le Royaume Uni et l’Allemagne avec 29 Mds€ d’investissements en 2015 soit quasiment le même niveau qu’en 2007, 76% des investissements sont effectués en Ile de France et principalement en bureaux (61%).

 

La baisse continue et marquée des taux a conduit au fait que les prix sont repartis à la hausse depuis 2010 après avoir reculé entre 2007 et 2009, dépassant en 2015 leur niveau de 2007. A noter que la baisse des rendements locatifs est continue depuis 2000 mais qu’elle s’est accélérée récemment sous le double effet de la progression des prix et de la modération des loyers économiques (globalement on constate même que la France est devenu le pays le moins rentable en 2014 !)

Dans ce contexte la poursuite de la progression des prix peut sembler paradoxale mais s’explique notamment par la baisse continue des taux d’intérêt qui est plus rapide que celle des rendements locatifs, ce qui a permis à l’immobilier commercial d’avoir un statut de valeur refuge.

Cette situation d’intérêt marqué par un nombre croissant d’acteurs pour cette classe d’actifs alimente parfois une surévaluation des prix entre 15% et 20% : dans ce contexte, il importe donc d’être très vigilant sur le choix des investissements.