La ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, a annoncé ce jeudi 30 juin, avoir signé un arrêté autorisant l’extension du dispositif d’encadrement des loyers, jusqu’alors limité à la seule ville de Paris, à 412 communes d’Île-de-France situées en petite couronne. Sont concernées les agglomérations : des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, ainsi qu’une partie des Yvelines, du Val-d’Oise, de l’Essonne et de la Seine-et-Marne.

Apparu avec la loi ALUR du 24 mars 2014, et précisé par un décret du 10 juin 2015, l’encadrement des loyers vise à limiter l’augmentation croissante du prix des loyers dans plusieurs zones tendues (il en existe 1 149 réparties sur tout le territoire français), et a pour objectif d’assurer une augmentation du pouvoir d’achat des ménages.

Il faut ici distinguer deux cas de figure :

– Dans toutes les zones tendues (indiquées sur le décret n°2013-392 du 10 mai 2013), le plafonnement des loyers consistent à l’impossibilité pour le propriétaire d’augmenter le loyer au moment d’un changement de locataire. Il s’agit d’un encadrement des loyers à la “relocation”, le propriétaire peut donc librement fixer le prix du loyer lors de la première mise en location du bien. Le montant du loyer est gelé et ne peut faire l’objet que d’une indexation selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Le propriétaire ne pourra augmenter le loyer que dans trois cas :

• La réalisation de travaux importants ;
• Une mise en location du bien après 18 mois d’absence de locataire ;
• Le prix du loyer est manifestement sous-évalué en comparaison des montants pratiqués dans le quartier.

– A Paris, le marché locatif fait l’objet d’un encadrement encore plus poussé puisque se superpose une obligation de respecter un plafond prévu par le législateur. Le montant de référence est indiqué sur le site  « Référence Loyer IDF », et dépend de quatre critères : le nombre de pièces du bien loué ; l’année de construction ; le caractère vide ou meublé du bien ; et son adresse.

Une augmentation du loyer au-dessus du plafond majoré est possible dans deux cas :

• Si le bien était loué à un montant supérieur au montant majoré lors de la mise en place du dispositif ;
• Si le bien peut justifier d’un caractère exceptionnel (mais cette condition reste difficile à évaluer).

Le décret signé par la ministre du Logement, a vocation à étendre aux 412 communes d’Île-de-France en question, cette seconde contrainte de plafonnement du prix du loyer. Une fois le dispositif étendu, les loyers ne pourront plus être augmentés au moment d’une “relocation”, mais plus encore, ils devront respecter le plafond majoré déterminé par arrêté préfectoral comme c’est le cas à Paris.

Le Premier ministre, Manuel Valls, semblait septique, dès l’adoption de la loi ALUR, quant à l’opportunité d’étendre le dispositif parisien à d’autres communes. De ce fait, l’extension de l’encadrement des loyers, lequel nécessite l’étude du marché locatif local afin de déterminer le loyer de référence majoré, a pris du retard et ne sera effectif qu’après une collecte de données de 12 à 18 mois (horizon 2018).

Il y a quelques jours, Emmanuelle Cosse a également annoncé que le dispositif expérimental qui ne concernait que Paris, aura vocation à s’appliquer à Lille (horizon fin 2016) et à Grenoble (horizon fin 2017).