La SCI est une forme sociétaire très prisée des investisseurs immobiliers. Elle facilite la transmission progressive d’un patrimoine et permet de s’affranchir de certaines rigidités de l’indivision. Mais, comme pour chaque outil patrimonial, elle ne prend tout son sens que lorsqu’elle répond à des objectifs précis et s’inscrit dans une stratégie d’ensemble.

C’est l’un des enseignements d’un article publié par Les Echos. Sous la plume de la journaliste Laurence Boccara, le journal se consacre aux situations dans lesquelles il peut être judicieux ou – au contraire – déconseillé de détenir certains actifs immobiliers en SCI.

Un outil patrimonial puissant, mais pas une solution universelle

Pour Guillaume Lucchini, président-fondateur du multi family office indépendant Scala Patrimoine, l’intérêt de la SCI se révèle notamment dans les stratégies de transmission. Lorsqu’un bien immobilier a été acquis à crédit, le capital restant dû vient en effet diminuer la valeur nette de l’actif transmis. « Si le bien en question a été financé à l’aide d’un crédit immobilier, les droits de donation sont ici maîtrisés. Car la valeur vénale transmise est faible, voire nulle », explique-t-il.

Cette particularité tient au mode d’évaluation des parts. « La valeur des parts s’appréciant sur la base de l’actif net de la société, soit l’actif minoré du passif. »

La SCI permet alors d’avancer progressivement. Il est possible de donner des parts à ses enfants tout en conservant, lorsque les statuts le prévoient, la maîtrise de la société. Une souplesse précieuse pour organiser une transmission dans le temps, sans nécessairement renoncer à la gestion ou à l’usage du patrimoine. Le dispositif peut ainsi se révéler particulièrement adapté à ceux qui souhaitent conserver un bien familial sur plusieurs générations.

SCI et résidence principale ne font pas toujours bon ménage

Mais l’outil a ses limites. Elles apparaissent notamment lorsqu’il s’agit d’immobilier de jouissance.

La résidence principale, en particulier, appelle à la prudence. Au-delà des questions de gouvernance et de liberté de décision, sa détention au travers d’une SCI peut avoir des conséquences fiscales, notamment pour les contribuables assujettis à l’IFI. « Un contribuable éligible à l’impôt sur la fortune immobilière ne bénéficie pas de l’abattement sur la résidence principale de 30 % au titre de l’IFI », rappelle Guillaume Lucchini.

Même vigilance pour la résidence secondaire, notamment lorsqu’elle est ponctuellement proposée à la location meublée. La frontière entre détention patrimoniale et activité commerciale peut alors devenir plus délicate à appréhender.

La SCI n’est donc ni un réflexe, ni un passage obligé. C’est un instrument d’architecture patrimoniale, dont l’intérêt dépend autant de la nature du bien que des objectifs poursuivis. Transmission, conservation, gouvernance, fiscalité : c’est dans l’articulation de ces différents paramètres que se mesure sa véritable pertinence. C’est précisément cette approche sur mesure que vient rappeler l’analyse publiée par Les Echos.