Les principaux enseignements

• La loi de finances pour 2025 réduit l’avantage fiscal du LMNP au régime réel en réintégrant les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.
• Cette mesure s’applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, y compris pour les biens acquis ou mis en location avant cette date, avec quelques exceptions ciblées.
• Le LMNP reste généralement attractif grâce aux économies d’impôt réalisées chaque année sur les loyers pendant la durée de détention.

La location en meublée non professionnelle (LMNP) est-elle encore l’Eldorado des investisseurs immobiliers ?

À s’en tenir aux faits, de moins en moins. L’année dernière, le législateur a entendu rétablir – au moins partiellement – une égalité de traitement avec les loueurs professionnels. La loi de finances pour 2025 a ainsi rogné les avantages fiscaux attachés au statut LMNP, en réintégrant les amortissements liés au logement loué dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession.

Une mesure dont l’entrée en vigueur a été précisée par une récente réponse ministérielle. Elle s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Quelle que soit la date de mise en location du bien.

Pour autant, cette réforme ne devrait pas, à elle seule, détourner les investisseurs du régime LMNP. Les équipes de Scala Patrimoine vous en expliquent les raisons.

Durcissement du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) par la loi de finances pour 2025

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet à un particulier de louer un logement meublé tout en étant imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux s’offrent alors à lui.

Le premier, dit « micro-BIC », lui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les loyers déclarés, sous condition de seuils.

Le second, le régime dit « réel », ouvre droit à la déduction des charges – intérêts d’emprunt, travaux, taxes, assurances – ainsi qu’à l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit souvent et très sensiblement l’impôt sur les loyers.

• La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

Jusqu’en 2025, les contribuables relevant du régime réel LMNP cumulaient deux avantages fiscaux distincts.

Pendant la phase de location, les amortissements réduisaient d’autant la base imposable, au point que nombre d’investisseurs ne payaient, en pratique, aucun impôt sur leurs loyers.

Puis, à la revente, ces mêmes amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. L’ardoise restait donc légère.

C’est précisément ce mécanisme que l’article 84 de la loi de finances n° 2025-127 du 14 février 2025 est venu briser, en modifiant l’article 150 VB du Code général des impôts. Ainsi et malheureusement pour les investisseurs, depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable. Le prix d’acquisition retenu est ainsi diminué du montant total des amortissements fiscalement déduits depuis le début de l’activité locative.

Attention, si le propriétaire dispose d’amortissements non encore déduits, ils ne sont pas concernés.

• Des exceptions ciblées

La réforme n’est pas sans quelques exceptions.

Les amortissements liés à des dépenses de travaux restent exclus du dispositif, si elles sont justifiées et n’ont pas été déduites en charges.

De même, la mesure ne s’applique pas aux biens affectés à des résidences de services destinées aux personnes âgées ou handicapées, aux résidences étudiantes, ni à celles accueillant des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage.

Le régime du micro-BIC n’est par ailleurs pas concerné. Faute d’amortissements déductibles, la question ne se pose tout simplement pas.

Pour mémoire, la plus-value immobilière nette imposable applicable aux particuliers est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 %. Une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’applique lorsque la plus-value nette imposable excède 50 000 €.

Les abattements pour durée de détention restent applicables : exonération d’IR au-delà de 22 ans, exonération totale des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.

La réponse ministérielle confirme la date d’application de la réforme

Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 est venue confirmer ce que les textes indiquaient déjà : la réintégration des amortissements s’applique bien depuis le 15 février 2025.

• Pas de rétroactivité sur les cessions antérieures

Certains investisseurs espéraient une application strictement prospective de la réforme. Autrement dit, que seuls les amortissements pratiqués à compter de 2025 soient concernés. Cet espoir a fait long feu.

La loi ne prévoit aucune exception pour les investissements anciens. Tous les amortissements passés sont réintégrés, pas uniquement ceux postérieurs à 2025.

Concrètement : si vous vendez après le 15 février 2025, l’ensemble des amortissements pratiqués depuis le premier jour de votre activité LMNP au régime réel devra être réintégré dans le calcul de la plus-value imposable. En propriétaire qui louerait un bien depuis 2016, par exemple, devrait ainsi réintégrer les amortissements de l’ensemble des dix années de location.

Changer de régime fiscal à l’approche de la cession n’y changerait d’ailleurs rien. Le fait générateur de l’impôt, c’est la vente du bien en LMNP. Que vous repassiez au micro-BIC ou que vous basculiez en location nue avant la revente, les amortissements déduits durant votre période au régime réel LMNP restent exigibles.

L’impact financier est double. L’assiette de la plus-value s’élargit, puisque le prix d’achat est minoré des amortissements passés. Et cette augmentation peut déclencher l’application des tranches supérieures de la surtaxe dès lors que la plus-value nette excède 50 000 €.

• Des abattements pour durée de détention restent applicables

Bonne nouvelle, en revanche : les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer sur la plus-value ainsi recalculée. Atténuant d’autant la note finale pour les investisseurs de longue date.

Un cas concret

Un investisseur acquiert un appartement 220 000 € et le loue meublé 11 000 € par an. Il opte pour le régime réel et conserve le bien vingt ans avant de le céder 340 000 €.

Pendant toute la durée de détention, l’amortissement du bien et les charges déductibles absorbent la totalité des loyers. L’investisseur encaisse ainsi 220 000 € de loyers sans acquitter le moindre euro d’impôt ni de prélèvements sociaux. Au micro-BIC, il aurait payé près de 53 000 € sur la même période.

L’investisseur est soumis à une tranche marginale d’imposition de 30 %. Ce qui renforce mécaniquement le bénéfice du dispositif par rapport à une location nue soumise au régime micro-foncier.

À la revente, la réintégration des amortissements alourdit l’imposition de la plus-value : 30 000 € au régime réel, contre 10 000 € seulement au micro-BIC. Le surcoût imputable à la réforme ressort donc à environ 20 000 €.

Au total, le régime réel aura coûté 30 000 € contre 64 000 € au micro-BIC. Soit un gain de plus de 30 000 € pour l’investisseur. Ce qu’il perd à la revente, il l’a largement économisé pendant la détention. La réforme a réduit l’avantage du LMNP, elle ne l’a pas supprimé.

Hypothèses simplifiées, hors emprunt. Le résultat varie selon les caractéristiques du bien, la durée de détention, la tranche marginale d’imposition et le niveau des charges.

Conclusion

Si la loi de finances pour 2025, confirmée par la réponse ministérielle du 25 mars 2026, met fin à l’un des avantages historiques du LMNP en réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, le dispositif conserve néanmoins une attractivité réelle.

L’économie d’impôt générée chaque année par la déduction des amortissements sur les revenus locatifs continue de produire un gain fiscal cumulé significatif sur la durée de détention.

Dans la plupart des configurations, cet avantage sur les loyers demeure supérieur au surcoût fiscal supporté à la revente. De sorte que le bilan net reste positif pour l’investisseur.

Le LMNP conserve par ailleurs tous ses autres atouts. La récupération de la TVA en résidence de services et l’imposition des loyers au régime des BIC plutôt qu’au foncier.

Nos retours d’expérience

Certes, les avantages du LMNP ont été rognés. Mais l’avantage fiscal en phase de location – au cœur du régime réel – demeure très largement favorable aux investisseurs.

L’erreur serait de ne regarder que l’impôt à la revente. En oubliant de nombreuses années de fiscalité allégée pendant la détention. L’amortissement procure un avantage considérable, structurellement absent de la location nue. Ce n’est pas rien.

Vous avez un projet immobilier ? Contactez-nous pour en évaluer la pertinence au regard de vos objectifs et bénéficier d’une analyse personnalisée de votre patrimoine.

Réponse Ministérielle n° 10097, 24 mars 2026