Les principaux enseignements

• Après le rebond observé en début d’année, le marché immobilier français montre de nouveaux signes d’essoufflement : les prix de l’ancien ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an selon l’Insee.
• Les transactions progressent encore sur douze mois, mais leur rythme ralentit nettement, tandis que les taux de crédit remontent progressivement.
• Dans ce marché plus hésitant, les acquéreurs disposent encore d’un pouvoir de négociation important.

Immobilier : la reprise se fait attendre sur le marché français

Le marché immobilier français pensait avoir retrouvé un peu d’air. Il doit déjà composer avec de nouveaux vents contraires.

Après deux années particulièrement difficiles, l’activité s’était pourtant redressée en 2025 et au début de 2026. Les transactions étaient reparties, le crédit a retrouvé des couleurs et les prix semblaient progressivement se stabiliser. Mais la reprise reste fragile. Les dernières statistiques disponibles dessinent désormais un marché beaucoup moins linéaire qu’il n’y paraît.

Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont ainsi reculé de 1 % en France, après une baisse de 0,2 % au premier trimestre. Sur un an, ils diminuent de 0,8 %. Les maisons accusent le coup également, avec une baisse de 1,3 %, tandis que les prix des appartements sont quasiment stables sur un an selon les derniers chiffres de l’Insee.

Le tableau est donc loin d’être idyllique. Les acheteurs sont revenus, mais ils prennent leur temps. Les vendeurs, eux, restent nombreux à défendre des niveaux de prix qui ne correspondent plus toujours aux conditions de financement actuelles.

Marc Hofer, directeur général de Scala Immobilier, observe sur le terrain un marché encore très hésitant : « La plupart des vendeurs n’acceptent pas la baisse des prix et une partie substantielle d’entre eux préfère retirer son bien de la vente. Ceux qui acceptent un ajustement sont souvent ceux qui y sont contraints. »

Les prix de l’immobilier vont-ils réellement se stabiliser ?

C’est l’une des principales questions du marché. Après la correction enregistrée depuis 2023, les prix allaient-ils enfin retrouver une forme de stabilité ?

Les données disponibles à la fin du premier semestre invitent à la prudence.

Selon l’Insee et les Notaires de France, le prix des logements anciens recule de 0,8 % sur un an. En Île-de-France, la baisse trimestrielle est plus limitée, à -0,6 %. À Paris, les prix des appartements reculent de 0,4 % sur le trimestre, après une hausse de 0,1 % au premier trimestre. Sur un an, ils affichent néanmoins encore une progression de 0,6 % selon l’Insee.

La situation parisienne reste donc particulière. Le marché ne s’effondre pas, mais il ne retrouve pas non plus la tension qui avait caractérisé les années précédentes.

À l’échelle de la capitale, les écarts entre quartiers demeurent considérables. Les acquéreurs ne raisonnent plus seulement en fonction du prix au mètre carré : qualité du bien, localisation, performance énergétique, travaux à prévoir et potentiel de valorisation entrent désormais pleinement dans l’équation.

Le rapport de force a lui aussi changé.

Les acquéreurs disposent encore d’une capacité de négociation significative. Les Notaires de France soulignent ainsi que les ménages prennent davantage de temps pour concrétiser leurs projets et négocient davantage, dans un contexte où la confiance reste dégradée.

Pour Guillaume Lucchini, associé fondateur du multi-family office indépendant Scala Patrimoine, le problème est d’ailleurs moins l’absence de demande que le manque de visibilité : « Je rejoins totalement l’analyse présentée par le Conseil supérieur du notariat. Le marché souffre surtout d’un manque de lisibilité des politiques publiques, mais aussi sur le manque de visibilité concernant les perspectives économiques. Les négociations retrouvent une place plus importante et les acquéreurs sont prêts à faire preuve de patience. »

Une évolution qui modifie profondément la mécanique du marché.

Transactions immobilières : un rebond qui ralentit

Les volumes de ventes racontent une histoire assez proche.

• Un essoufflement du marché déjà visible 

Sur les douze mois à fin mai 2026, 949 000 logements anciens ont été vendus en France, selon le Conseil supérieur du notariat, soit une progression de 5,7 % sur un an. Un chiffre qui marque bien un redressement par rapport au point bas de 2024, mais dont la dynamique s’essouffle progressivement.

La croissance annuelle des transactions était encore de 11,4 % à fin février. Elle est passée à 7,9 % à fin mars, puis à 5,3 % à fin avril, avant d’atteindre 5,7 % à fin mai. Le mouvement reste donc positif, mais son accélération appartient désormais au passé.

Le seuil symbolique du million de transactions annuelles semble – à court terme – hors de portée.

Cette évolution tranche avec 2024, année particulièrement difficile au cours de laquelle le marché avait fortement décroché. Le rebond qui a suivi ne signifie donc pas nécessairement un retour à la normale.

Cette résistance des vendeurs contribue mécaniquement à ralentir les transactions. Lorsqu’un propriétaire refuse de revoir son prix et qu’un acquéreur ne veut plus ou ne peut plus financer le niveau de valorisation demandé, la transaction ne se fait tout simplement pas.

• Le marché immobilier parisien résiste mieux 

Dans les grandes métropoles, les volumes restent d’ailleurs sous tension. Les chiffres communiqués par Orpi font apparaître des baisses des compromis dans plusieurs grandes villes, notamment à Marseille, Lyon et Lille.

Paris offre toutefois un visage un peu différent. Les Notaires du Grand Paris constatent une progression des transactions au premier semestre, avec des volumes d’appartements et de maisons respectivement supérieurs de 4 % et 7 % à ceux observés un an auparavant.

Mais, pour Marc Hofer derrière les volumes, la nature des transactions évolue. « Dans la capitale, les ventes qui se concrétisent concernent surtout les petites surfaces, les studios, les T1 voire les T2, généralement en dessous de 300 000 euros. Pour nos clients investisseurs, souvent très fortunés, la question de la hausse des taux ne se pose pas toujours de la même manière : ils peuvent acheter comptant, disposent d’une force de négociation importante et surtout d’une certaine patience. Cela leur permet de saisir les opportunités dans un marché qui reste très fébrile depuis plus de deux ans ».

Le temps de vente constitue un autre indicateur de cette nouvelle donne. Les biens restent plus longtemps sur le marché et les délais atteignent désormais environ 110 jours en moyenne.

Crédit immobilier : la hausse des taux change à nouveau la donne

Le marché immobilier reste indissociable de celui du crédit. Et ce début de l’automne n’est pas à l’avantage des potentiels acquéreurs.

Après avoir nettement baissé en 2024 et en 2025, les taux des nouveaux crédits immobiliers repartent progressivement à la hausse. Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations atteignait 3,30 % en juillet 2026, contre 3,27 % en juin.

La remontée reste mesurée. Mais elle intervient alors que la capacité d’emprunt des ménages demeure déjà nettement inférieure à celle dont ils bénéficiaient lorsque les taux étaient proches de leurs plus bas niveaux.

Le mouvement des taux longs constitue également un point de vigilance. L’OAT française à dix ans sert notamment de référence aux établissements financiers pour déterminer leurs conditions de financement. Or, depuis 3 mois, celui-ci a augmenté de plus de 25 %, pour atteindre les 4,65 % !

Et le contexte monétaire européen vient ajouter une nouvelle couche d’incertitude.

Le 10 septembre dernier, la Banque centrale européenne a annoncé une hausse de 25 points de base de ses trois taux directeurs. Le taux de dépôt est ainsi passé à 2,50 %.

Pour l’immobilier, le sujet est évidemment sensible. Un crédit plus cher réduit mécaniquement la capacité d’achat des ménages et peut peser sur les prix lorsque les vendeurs acceptent de revoir leurs prétentions.

Les banques continuent de prêter

Pour autant, le crédit ne s’est pas fermé.

En mai, la production de crédit hors renégociations était de 11,4 milliards d’euros. En juillet, celle-ci est revenue à 11 milliards d’euros.

Les banques continuent donc de financer les projets. Mais elles le font dans un environnement devenu moins favorable aux emprunteurs. C’est toute l’ambiguïté du moment : le marché du crédit fonctionne, mais il ne suffit plus à lui seul à relancer franchement l’immobilier.

Primo-accédants, investisseurs : des stratégies qui divergent

Cette nouvelle donne ne touche pas tous les acheteurs de la même manière.

Les primo-accédants reviennent progressivement sur le marché, notamment lorsqu’ils disposent d’un apport personnel conséquent, d’un soutien familial ou peuvent bénéficier du prêt à taux zéro.

Les secundo-accédants se trouvent dans une situation plus délicate. Pour acheter, ils doivent généralement vendre leur résidence actuelle. Or certains ont acheté leur logement précédent à des conditions de crédit particulièrement favorables. Ils doivent désormais arbitrer entre un ancien financement avantageux et un nouveau crédit plus coûteux.

Chez les investisseurs, la situation est encore différente.

Un investisseur disposant d’une forte capacité d’apport, voire de la possibilité d’acheter comptant, n’est pas confronté au même rapport de force qu’un ménage dépendant intégralement du crédit bancaire.

C’est précisément sur ce segment que Marc Hofer observe davantage de latitude : « pour les investisseurs qui disposent de liquidités importantes, le contexte actuel peut aussi créer des opportunités. Ils peuvent attendre, négocier et se positionner sur des biens dont les propriétaires sont réellement vendeurs. La capacité à ne pas subir le calendrier du marché devient aujourd’hui un véritable avantage. »

Immobilier neuf : le point noir reste la construction

Le marché du neuf est celui qui inquiète le plus les professionnels de l’immobilier.

• L’investissement locatif marque le pas 

L’investissement locatif privé reste à l’arrêt et les mises en chantier demeurent insuffisantes au regard des besoins du pays. Le secteur souffre à la fois du coût de construction, de contraintes réglementaires et d’un environnement fiscal devenu beaucoup moins incitatif.

Les chiffres mensuels montrent d’ailleurs un marché particulièrement erratique.

En mai 2026, les autorisations de logements ont rebondi de 23,7 % par rapport à avril, à 34 832 unités. Mais cette progression intervient après une chute de 31,3 % le mois précédent et une hausse de 33,8 % en mars. Les mises en chantier ont, elles, progressé de seulement 1,1 % en mai, après une baisse de 11,5 % en avril.

• L’échec annoncé du dispositif Jeanbrun

Le nouveau dispositif fiscal Jeanbrun, appelé à prendre le relais du Pinel, n’a pour l’instant pas provoqué le choc d’offre espéré.

Six mois après son lancement, les professionnels n’anticiperaient que 2 000 à 4 000 opérations en 2026, très loin de l’objectif initial de près de 50 000 logements locatifs supplémentaires par an.

Pour Guillaume Lucchini, le dispositif reste donc à ce stade largement insuffisant : « On parle d’un échec important, avec un dispositif dont l’intérêt fiscal demeure, au mieux, peu pertinent pour une grande partie des contribuables. Le problème n’est pas seulement fiscal : les investisseurs ont besoin de visibilité et de stabilité pour prendre des engagements immobiliers sur quinze ou vingt ans. »

Cette question de la stabilité est probablement l’un des fils rouges du marché immobilier actuel.

Le fondateur de Scala Patrimoine insiste : « Il ne faut pas se le cacher, le principal danger de la défiscalisation est de finir par regarder d’abord l’économie d’impôt et seulement ensuite le bien immobilier. Or, c’est l’inverse qu’il faut faire. La fiscalité doit accompagner une bonne décision patrimoniale, pas la provoquer. Avant de regarder l’avantage fiscal, nous regardons donc l’emplacement, la capacité du bien à se valoriser dans le temps, la dynamique économique du territoire et surtout la profondeur de la demande locative. Paris intra-muros illustre bien cette logique : la fiscalité peut changer, les dispositifs peuvent disparaître, mais la rareté de l’offre et la puissance de la demande locative restent des fondamentaux patrimoniaux. »

DPE : un assouplissement qui pourrait remettre des biens sur le marché immobilier

Dans ce paysage compliqué, le diagnostic de performance énergétique constitue toutefois un motif de respiration.

L’évolution des règles de calcul du DPE pourrait permettre à une partie des logements actuellement classés F ou G de sortir de ces catégories sans engager immédiatement d’importants travaux de rénovation.

À partir de janvier 2027, la modification du coefficient appliqué à l’électricité doit notamment conduire à améliorer le classement de certains logements électriques. Selon les estimations du Figaro, 300 000 logements pourraient ainsi sortir des catégories F et G.

L’enjeu est loin d’être anecdotique.

Depuis plusieurs années, le calendrier d’interdiction progressive de la location des logements les plus énergivores pèse sur le marché locatif. Une partie des propriétaires préfère vendre plutôt que financer des travaux parfois lourds. À l’inverse, une amélioration du classement énergétique peut permettre à certains biens de retrouver une valeur d’usage et une capacité de mise en location.

Conclusion

Le marché immobilier français n’est donc ni véritablement reparti, ni complètement bloqué.

Il est entré dans une phase plus sélective.

Dans cet environnement, la stratégie patrimoniale prend une importance considérable.

Selon Guillaume Lucchini, fondateur du multi-family office indépendant Scala Patrimoine, le marché entre dans une phase où les acquéreurs devront veiller, plus que jamais, à distinguer le bon grain de l’ivraie. « Les clients veulent comprendre le prix, les perspectives de valorisation et les risques avant de s’engager. Cette exigence est saine : elle oblige à regarder l’immobilier comme un actif patrimonial à part entière, et non comme une évidence. »

Car après plusieurs années de correction, une chose semble désormais acquise : le retour à l’ancien monde, avec des taux d’intérêt proches de zéro, est révolu.

C’est aussi pour cette raison que les investisseurs sélectionnent davantage leurs opérations. Et dans ce nouveau paradigme, une chose ne change pas : l’attrait des acquéreurs pour les grandes métropoles et notamment Paris.

Comme l’a souligné Guillaume Lucchini dans une interview pour Citywire, « face à la volatilité des marchés financiers, l’immobilier parisien continue de rassurer. Car au-delà du prestige de la capitale, c’est surtout la profondeur de son marché qui séduit les investisseurs les plus avertis, dans un contexte où la demande locative reste structurellement soutenue. »