Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous vous constituez un capital par la location de biens immobiliers meublés, en utilisant l’effet de levier du crédit et en protégeant votre famille grâce à l’assurance décès du crédit. Ce statut bénéficie de règles comptables et fiscales avantageuses, sans conditions particulières d’investissement.    

Ce qu’il faut savoir :

• Statut par défaut si les 3 conditions pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel ne sont pas réunies (inscription RCS + recettes > 23000€ + recettes > autres revenus).
• Revenus de la location soumis à l’IR, catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux non professionnels
• 2 régimes fiscaux possibles : le micro BIC (si recettes < ou = 32 900 €)  ou le régime réel simplifié.
• Micro BIC : imposition sur la base des recettes brutes après abattement forfaitaire de 50%
• Réel simplifié : imposition sur la base des recettes brutes soumises à imposition après déduction de l’intégralité des charges, des éventuels intérêts d’emprunt et des amortissements.
• Amortissement calculé sur la valeur du bien (hors terrain) et sur sa durée normale d’utilisation selon la méthode d’amortissement “par composants”. Sa déduction ne doit pas créer un déficit d’exploitation.
• Si déficit d’exploitation constaté après déduction des charges, déficit imputable sur les BIC non professionnels de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes.
• Mécanisme de déductibilité des amortissements intéressant quel que soit le mode d’acquisition :
  • par apport personnel = diminution de la base taxable des revenus générés par l’investissement
  • par emprunt = résultat fiscal nul pendant le financement grâce à l’utilisation d’une partie des amortissements ; après le financement, revenus totalement défiscalisés grâce aux amortissements non utilisés et mis en report.
• Possibilité d’opter pour le régime de la TVA (= remboursement TVA payée lors de l’acquisition du bien)
• Réduction d’impôt sur le revenu de 11% du prix de revient du bien pour certains investissements (résidence de tourisme, établissement de soins…) dans la limite de 300 000 € investis par an.
• Avantage fiscal soumis au plafonnement global des niches fiscales

Fiscalité sur les plus-values :

• Plus-values immobilières soumises à l’IR (au taux de 19 %) et aux prélèvements sociaux.
• Plus-value déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition revalorisé :
  • des frais d’acquisition (honoraires de notaire, frais de timbre et de publicité foncière…) pour leur montant réel ou au forfait de 7,5 % (en cas d’acquisition à titre onéreux)
  • du forfait pour travaux de 15 % sous réserve que l’immeuble soit détenu depuis plus de 5 ans ou, sous certaines conditions strictes, du montant réel des travaux.
• Plus-value diminuée d’un abattement pour durée de détention :

Durée de détention	De0 à 5 ans	De 6 à 21 ans	22 ans	De 23 à 30 ans
Abattement pour l’IR de 19%	0%	6% par an	4%	–
Abattement pour les prélèvements sociaux	0%	1,65% par an	1,60%	9% par an

(*) Plus-value immobilière exonérée d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans

• Abattement exceptionnel de 25% (sous conditions) pour les cessions de biens réalisées entre le 1^er septembre 2013 et le 31 août 2014, applicable à l’assiette de l’IR et à celle des prélèvements sociaux après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.
• Pour les cessions réalisées depuis le 1^er janvier 2013, taxe sur les plus-values nettes imposables qui excèdent 50 000 € par cédant (taux de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value)

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