COVID-19 : Les conséquences de la crise pour votre immobilier

COVID-19 : Les conséquences de la crise pour votre immobilier

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PAR Cabinet Scala / 31 Mar. 2020

COVID-19 : Les conséquences de la crise pour votre immobilier

Nombre de propriétaires ayant fait le choix de la location de courte durée s’en mordent aujourd’hui les doigts : avec la pandémie de Covid-19, les annulations de réservations se multiplient, poussant le géant Airbnb à prendre des mesures de remboursement sans frais.

De quoi s’interroger sur les conséquences à long terme que pourrait avoir une telle crise sur l’immobilier en général, le tourisme et les locations de vacances (LMNP) en particulier.

En cas de baisse de revenus, vous pourrez peut-être limiter les pertes en aménageant, par exemple, le remboursement de votre crédit immobilier. Et s’il était nécessaire de repenser votre stratégie d’investissement ? Tous nos conseils pour gagner en viabilité à long terme.

 

Avec une perspective de plus-values élevées, des taux historiquement bas et des dispositifs de défiscalisation de plus en plus nombreux, la conjoncture a longtemps été propice aux investissements dans l’immobilier.  Si le contexte actuel peut légitimement inquiéter les investisseurs, il est nécessaire de prendre du recul car les conséquences vont être variables selon les situations de chacun.

Il faut d’abord distinguer le secteur de l’immobilier résidentiel dans lequel les Français investissent le plus souvent en direct, et le secteur de l’immobilier d’entreprise qui est un investissement généralement plébiscité par l’intermédiaire d’un véhicule collectif d’investissement (SCPI, OPCI, SCI). Vous pouvez retrouver notre analyse concernant le secteur de la pierre-papier dans notre article dédié.

Si l’on s’intéresse à l’immobilier résidentiel, nous pouvons constater que l’impact de la crise actuelle va varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la forme de l’investissement (acquisition d’un immeuble de jouissance, acquisition d’un immeuble de rapport, location nue ou meublée, location de longue durée, location saisonnière…), et ses modalités de financement (investissement comptant, crédit amortissable…).

Toutes ces options présentent des avantages et des inconvénients propres notamment en matière de fiscalité, de gestion et de rendement.

Les circonstances actuelles nous conduisent toutefois à s’interroger sur la viabilité des investissements locatifs de courte durée, notamment ceux loués par l’intermédiaire de plateformes en ligne, type AirBnB.

 

Quelles sont les conséquences de la crise sur le modèle de location « AirBnB » ? 

 

La location meublée de courte durée a connu un essor considérable ces dernières années, porté par le développement des plateformes d’intermédiation en ligne et de la croissance du tourisme. Permettant de générer un rendement bien supérieur à la location classique et bénéficiant d’une réglementation avantageuse, du moins jusqu’à présent, la location saisonnière présente des avantages incontestables.

Les limites du mécanisme sont cependant bien présentes et sont davantage mises en lumière au regard de la situation actuelle. En effet, lorsque l’on se lance dans ce type de location, il faut bien avoir à l’idée que l’investissement ne peut être réellement viable que dans des zones à fort potentiel touristique. Pratiquer un loyer supérieur à la moyenne se justifie par rapport à une demande locative supérieure à la moyenne. Cependant, même dans les secteurs où il existe une demande locative élevée, l’investisseur n’est jamais à l’abri d’un changement de circonstance qui pourrait inverser la tendance.

 

La situation que nous vivons actuellement est à cet égard un scénario extrême ; le confinement mis en place par les gouvernements dans de nombreux pays interdit tout déplacement non indispensable mettant ainsi le tourisme totalement à l’arrêt et multipliant les annulations des réservations. C’est ainsi une période de vacance locative qui s’ouvre pour ces loueurs et ce pour une durée très incertaine.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où la pandémie actuelle serait gérée et où le confinement prendrait fin, il est peu probable que le tourisme se rétablisse directement. Il faudra surement plusieurs mois pour voir les activités touristiques reprendre sur un rythme normal et la période estivale sera certainement beaucoup moins productive, quand bien même le plus gros de cette crise serait passé.

Les limites du système « location AirBnB » sont clairement perceptibles et cela doit nous rappeler la règle d’or que tout investisseur doit garder en tête : Un rendement élevé implique un risque plus élevé. La location courte durée n’y déroge pas.

 

Quels impacts pour les investisseurs ?

 

Les effets de cette pandémie sur les investisseurs est certain mais tous ne seront pas non plus impactés de la même manière. La capacité d’épargne des loueurs ayant acheté à crédit est à cet égard un critère important pour mesurer le degré d’exposition au risque de l’investissement, notamment pour ceux dont les recettes locatives assurent le remboursement des charges d’emprunt.

Dans le meilleur des cas, le particulier disposera de revenus confortables pour pourvoir continuer à rembourser les échéances d’emprunt en l’absence de loyer perçu. Cette hypothèse est probable pour des personnes ayant un patrimoine important et une situation confortable mais le fait est qu’elles perdront de l’argent. Dans les autres cas, les autres revenus ne pourront pas venir en remboursement du crédit, ce qui est d’autant plus probable qu’une majorité de Français percevra certainement un salaire diminué ces prochains mois (activités à l’arrêt, chômage partiel…).

Ce constat ne vaut bien sûr pas qu’en matière de location de courte durée, tous les types de loueurs sont potentiellement concernés par ces difficultés de remboursement, mais nous voulons ici souligner que les « loueurs AirBnB » seront probablement plus impactés.

Pour les personnes en difficulté ayant acheté à crédit, il sera donc nécessaire de prendre contact avec votre banquier pour discuter des éventuelles possibilités d’aménagement des échéances d’emprunt.

Si aucune mesure de suspension n’a pour l’instant été prise par le gouvernement, cela n’est pas à exclure, notamment si l’on s’intéresse à nos voisins Italiens qui peuvent désormais suspendre le remboursement des mensualités d’emprunt immobilier jusqu’au 31 décembre 2020 pour faire face aux pertes de revenus.

 

De quelles alternatives disposent les loueurs pour limiter les pertes ? 

 

Dans ce contexte de nombreuses vacances locatives, quelles alternatives s’offrent aux loueurs « AirBnB » pour limiter les pertes ?

Les solutions sont malheureusement peu nombreuses, la première venant à l’esprit est le passage en location longue durée mais là encore la possibilité de trouver un locataire durant cette période est peu probable. D’après nous, il sera nécessaire de proposer ce type de location dès la fin du confinement pour s’assurer des revenus locatifs certes moins conséquents mais plus réguliers, et ce en prévision d’une période ou l’afflux touristique sera certainement inférieur aux moyennes passées.

Une autre solution qui s’offre aux loueurs, mais qui n’aura pas pour conséquence de limiter les pertes, consiste à mettre gratuitement son bien à disposition pour venir en aide aux soignants ayant besoin d’un logement. Afin de plébisciter cette démarche, le gouvernement a mis en place une plateforme sur laquelle les loueurs peuvent proposer leurs biens et bénéficier en retour d’un dédommagement de 50 euros par AirBnB. Bien qu’il s’agisse d’une maigre consolation pour ces investisseurs, on peut souligner ici une bonne opportunité de contribuer à sa manière à la lutte contre le Coronavirus.