Articles par :

Cabinet Scala

600 450 Cabinet Scala

En 2019, comment dynamiser son épargne dans un contexte de taux d’emprunt historiquement au plus bas ?

Depuis le début de l’année certains chiffres interpellent et des situations inédites depuis plusieurs décennies apparaissent, remettant au centre des débats le sens de l’économie réelle.

Le patrimoine financier des ménages est en progression de plus de 5% et s’établit à 5 014 milliards d’euros. Il se compose de 30% de dépôts bancaires et en livrets d’épargne[1] et 40% en assurance-vie (dont 32% en fonds euros et 8 % en unités de comptes).

Or en 2018, l’inflation atteint 1.80%, alors que les livrets d’épargne sont rémunérés à moins de 1.25% et les fonds euros ont délivré en moyenne un rendement de 1.60%. L’épargne moyenne des français s’est donc érodée à minima de 0.20% cette année.

Face à ce constat, il parait opportun de faire travailler une partie de son épargne mensuelle en l’utilisant comme levier de l’emprunt dans l’investissement immobilier (en direct ou en SCPI) compte tenu de la faiblesse des taux d’emprunts actuels. Par le recours à la dette, cette épargne bénéficiera d’un meilleur rendement sur le long terme notamment par le jeu des loyers qui viennent jouer en faveur de la capitalisation.

Pour rappel, le taux moyen d’emprunt de 1.55% sur 20 ans est tombé sous l’inflation (1,80% en 2018) rendant les taux d’emprunts réels négatifs, du jamais vu depuis les années 1970. La Banque de France vient d’établir que le montant des encours de prêts aux particuliers ne cesse de croître et ce dernier atteint désormais plus de 1200 milliards d’euros à fin janvier… Aussi loin que remontent les statistiques de la Banque de France, à savoir avril 1993, jamais le montant total des crédits immobiliers en cours de remboursement n’a atteint un tel niveau.

 

Quelles sont donc les solutions pour limiter l’érosion du patrimoine dans un contexte de rendements garantis négatifs ?

Avec la baisse inexorable des rendements d’assurance-vie (fonds euros) et des placements monétaires (livrets réglementés), et cela maintenant depuis plusieurs années, l’immobilier locatif est devenu une véritable alternative pour de nombreux français dans cette logique de dynamisation  de l’ épargne régulière grâce à l’effet de levier du crédit et ses taux historiques très bas.

Certains aspects peuvent cependant freiner le particulier à investir dans l’immobilier locatif.  On peut citer la gestion locative chronophage et coûteuse du bien, les risques de vacances locatives, les travaux imprévisibles, la non diversification géographique et sectorielle… Mis bout à bout, cela peut grever fortement le rendement initial et même coûter cher si l’investisseur ne dispose pas d’une trésorerie de sécurité pour palier à ces aléas.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent de s’intéresser à l’investissement locatif, tout en évitant la volatilité et les variations erratiques des marchés boursiers. C’est une très bonne solution offrant un couple rentabilité / risque intéressant et décorrélé des marchés boursiers.

C’est une forme d’investissement indirect dans l’immobilier locatif qui partage plusieurs points communs avec l’immobilier en direct. En effet, tout comme l’immobilier en direct :

  • Les loyers versés sont taxés selon les règles et dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • Les parts de SCPI peuvent être financées à crédit et le prêt peut être garanti par un nantissement de celles-ci ou par la caution d’un organisme de cautionnement mutuel ;
  • Les frais de gestion sont comparables à ceux perçus par un administrateur de biens, pour la gestion d’un bien en direct confiée à un tel professionnel (environ 8 à 10% HT des loyers) ;
  • Les frais d’acquisition sont comparables à ceux de l’immobilier en direct, si l’on compte à la fois les frais d’acte notariés et les frais d’intervention d’un agent immobilier pour la recherche des investissements (environ 8 à 10% HT).

 

Quelles sont les différences notables par rapport à un investissement immobilier locatif en direct ?

  • La simplicité : l’investisseur est dégagé de tous les soucis de la gestion immobilière qui est déléguée à un professionnel, contre rétribution (frais de gestion). Les SCPI offrent une simplicité de gestion appréciable si on la compare à l’immobilier en direct : pas de problème de gestion locative (relocation après congés, impayés, dégradations, contentieux), pas de travaux à gérer, pas de problème de gestion ou d’impayé dans une copropriété. La société de gestion est également en charge de la recherche des nouveaux investissements immobiliers locatifs, de trouver les financements bancaires éventuellement nécessaires, de la recherche et de la mise en place des locataires, du suivi des paiements, de l’entretien et de l’amélioration du parc immobilier et de réaliser des arbitrages nécessaires au sein du portefeuille d’immeubles ;
  • La mutualisation des risques : l’investisseur bénéficie d’une très large mutualisation des risques locatifs sur un grand nombre d’immeubles, ce qui permet de diluer fortement le risque classique d’impayé ou de vacance locative propre à l’immobilier en direct. En outre, l’investisseur a la possibilité de diversifier son portefeuille entre plusieurs sociétés de gestion et plusieurs SCPI de type différents (santé, bureaux, commerces, habitation…) ;
  • L’accessibilité : enfin, l’investisseur bénéficie d’une formule de placement accessible à partir de quelques centaines d’euros et dont le montant est parfaitement modulable selon ses souhaits et ses possibilités alors que les immeubles professionnels ou commerciaux en portefeuille peuvent parfois représenter plusieurs dizaines de millions d’euros et sont inaccessibles aux investisseurs particuliers.

Les SCPI offrent une grande souplesse pour se constituer progressivement un capital dans l’immobilier locatif et disposer à terme d’un complément de ressources, pour la retraite par exemple, dans un contexte d’essoufflement du régime par répartition.

L’investisseur dispose également, d’un véhicule d’investissement lui permettant d’intervenir facilement dans un ensemble de biens immobiliers situés en dehors de sa zone géographique de résidence, en France ou à l’étranger.

  

Quels sont les facteurs de risques de ce placement ?

  • Un placement de long terme : l’investissement en parts de SCPI est un placement de long terme dans l’immobilier locatif, qui ne saurait être envisagé, comme tout placement immobilier, sur une durée inférieure à 10 ou 15 ans ;
  • Une optique de diversification : les parts de SCPI doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine ;
  • Les risques de l’immobilier :  comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou diminution de valeur qui peuvent toutefois être fortement atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ;
  • Le versement des dividendes : les dividendes qui seront versés dépendent des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et des loyers perçus. Le montant des revenus peut varier à la hausse comme à la baisse. Il ne fait l’objet d’aucune garantie particulière de la part de la société de gestion ;
  • Liquidité : la SCPI n’étant pas cotée, elle présente un risque moindre mais elle est aussi au moins liquide en comparaison avec les actifs financiers cotés sur un marché réglementé. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI ;
  • Garantie du capital : le porteur de parts de SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection du capital investi. La valeur de l’investissement peut donc varier à la hausse comme à la baisse car il s’agit d’un investissement dans un actif tangible et non d’un prêt.

 

Le conseil en stratégie patrimoniale au centre des différentes modalités d’investissement 

Il est primordial de bien définir les objectifs patrimoniaux afin de pouvoir rechercher les modalités répondant à l’optimisation de ces derniers.

A cet égard, il est certain aujourd’hui que le conseil en stratégie patrimoniale ne saurait se limiter au choix des placements, c’est-à-dire à une approche exclusivement économique. Il est de plus en plus nécessaire de tirer le meilleur parti des techniques juridiques et fiscales qui peuvent être mises au service de l’organisation patrimoniale.

Ainsi, l’acquisition de parts de SCPI peut être envisagée selon différentes modalités pouvant éventuellement être combinées entre elles :

 

La SCPI est un véhicule d’investissement qui a su conserver ses atouts dans la durée :

  • Un investissement simple, sans soucis de gestion, qui offre un complément de revenus pour la retraite, sans aliénation du capital ;
  • Un produit d’investissement réglementé bénéficiant d’une grande transparence dans la gestion ;
  • Un placement dans un actif tangible, sans risque de contrepartie, à l’abri de faillite ou d’insolvabilité des banques et des assureurs ;
  • Un placement qui offre un bon niveau de rendement dans un contexte d’érosion des rendements financiers.

Bien évidemment, nul n’est capable de prévoir quel sera l’avenir du marché immobilier locatif professionnel ni du reste, l’évolution des prix de cette classe d’actif à court, moyen ou long terme.

Toutefois, tant que les SCPI conserveront leurs atouts, elles auront une place croissance comme outils de préparation de revenus complémentaires pour la retraite.

[1] Banque de France

600 450 Cabinet Scala

Un contexte de taux bas du crédit immobilier propice à la réalisation d’économies

Depuis quelques mois les taux d’emprunt d’Etat français (OAT 10 ans) devaient remonter comme le prévoyait notamment un rapport législatif du Projet de Loi de Finances 2019[1] principalement du fait de l’impact de la fin programmée du programme de rachat d’actifs de la banque centrale européenne (BCE) lancée en 2015 puis accélérée en 2016. Finalement ces derniers ont connu une forte baisse sur le mois de mars entrainant une baisse des taux d’emprunts immobiliers en battant le record des taux historiques d’octobre 2016 !

Certaines banques ont réduit leur taux de plus de 30 centimes et il n’est pas rare d’obtenir des taux de 1.20% sur 25 ans, 1.06% sur 20 ans et 0.85% sur 15 ans !

Les meilleurs profils de clients ont même la possibilité de négocier des offres encore plus intéressantes avec des taux à moins de 1% sur 20 ans.

Par ailleurs, la renégociation de l’assurance emprunteur facilitée par l’amendement Bourquin, autrement appelée loi Bourquin[2] applicable depuis le 1er janvier 2018 est également un levier d’économies important et souvent sous-évalué du fait de son coût indirect.

 

Quels sont les changements apportés par la loi Bourquin sur l’assurance emprunteur

Les précédentes lois sur l’assurance emprunteur[3] permettaient de changer d’assurance emprunteur au cours des douze premiers mois qui suivaient la signature du crédit.

Si la souscription à un emprunt immobilier date de plus d’un an, la loi Bourquin vous permet de changer à chaque date d’anniversaire votre assurance emprunteur si un délai de préavis de deux mois est respecté.

A chaque date d’anniversaire, il est possible de résilier son ancien contrat d’assurance emprunteur pour en souscrire un nouveau auprès d’un autre assureur et cela pendant toute la durée de remboursement du crédit. Bien évidemment, le nouveau contrat doit avoir des garanties équivalentes au contrat d’assurance emprunteur initial.

La loi Bourquin, ou loi Sapin 2, s’adresse aux particuliers ayant souscrit à une assurance emprunteur, ainsi plus de 10 millions[4] de français sont concernés.

Cette loi permet au marché de l’assurance emprunteur une mise concurrence entre les banques et les assurances externes. Les emprunteurs ont jusqu’ici, pour la grande majorité d’entre eux, souscrit à une assurance groupe de la banque, au lieu de faire appel à des assurances emprunteurs externes qui sont pour la plupart moins chère. A la différence des assurances groupes, leur tarification est calculée selon le profil du client, « sur mesure », en prenant en compte des caractéristiques telles que leur âge, s’ils sont fumeurs ou non, ou encore les distances kilométriques annuelles parcourues. Ces assurances sont pour la plupart fonction du capital restant dû et non du capital emprunté.

Cette loi permet donc surtout aux Français de faire des économies sur leur assurance emprunteur en jouant sur la concurrence.

Le changement d’assurance de prêt à la date anniversaire de votre contrat est désormais inscrit dans l’article L. 113-12-2 du Code des Assurances.

 

Comment s’opère le changement d’assurance emprunteur en fonction de la date de signature du prêt ?

 Lors de la signature de votre crédit immobilier, la banque vous demande automatiquement de souscrire à une assurance emprunteur.

Deux possibilités de souscription à l’assurance emprunteur s’offrent alors à vous :

  • Vous souscrivez au contrat d’assurance emprunteur proposé par votre banque:

la date d’anniversaire de résiliation est celle de la signature de votre offre de prêt ;

  • Vous choisissez une assurance emprunteur externe à la signature de votre prêt :

la date anniversaire est la date prévue dans les conditions générales de votre contrat d’assurance ;

Dans les deux cas, le préavis est de 2 mois.

 

En pratique : quelles sont les économies potentielles ? 

  • Emprunteur ayant souscrit le 1er septembre 2017 un crédit immobilier de 650 000€ au taux de 2% sur 20 ans pour financer sa résidence principale.

Au 1er avril (blague à part) le capital restant dû est de 609 744€ et l’emprunteur souhaite renégocier son taux d’emprunt et son assurance emprunteur :

Crédit immobilier souscrit
en septembre 2017
Crédit immobilier renégocié
en avril 2019
Économie
Durée 20 ans 17 ans
Montant 650 000 € 609 744 €
Taux 2% 1% 1%
Mensualités hors assurance 3 288 € 3 251 € 37 €
Coût du crédit hors assurance 139 178 € 53 549 € 85 629 €
Taux de l’assurance 0,3% 0,15% 0,14%
Mensualités de l’assurance 163 € 76 € 86 €
Coût de l’assurance 39 000 € 15 548 € 23 452 €
Coût total de l’emprunt (intérêts+ assurance) 178 178 € 69 097 € 109 081 €

La renégociation de son emprunt lui permettra d’alléger ses mensualités de 123€ et d’économiser 109 080€, dont 23 452€ au titre de l’assurance emprunteur sur ses 221 mensualités restantes !

 

  • Emprunteur ayant souscrit le 1er septembre 2017 un crédit immobilier de 250 000€ au taux de 2% sur 20 ans pour financer un investissement locatif.
Crédit immobilier souscrit
en septembre 2017
Crédit immobilier renégocié
en avril 2019
Economie
Durée 20 ans 17 ans
Montant 250 000 € 234 517 €
Taux 2% 1% 1%
Mensualités hors assurance 1 265 € 1 251 € 14 €
Coût du crédit hors assurance 53 530 € 20 596 € 32 934 €
Taux de l’assurance 0,3% 0,15% 0,14%
Mensualités de l’assurance 63 € 29 € 33 €
Coût de l’assurance 15 000 € 5 980 € 9 020 €
Coût total de l’emprunt (intérêts+ assurance) 68 530 € 26 576 € 41 954 €

Même avec un montant d’emprunt presque trois fois inférieur, la renégociation lui permettra d’alléger ses mensualités de 47€ et d’économiser 41 954€, dont 9 020€ au titre de l’assurance emprunteur sur ses 221 mensualités restantes !

A noter que la renégociation du taux sera d’autant plus intéressante qu’elle sera réalisée dans le 1er tiers de la période de remboursement du prêt.

Il convient toutefois de rappeler que les banques peuvent avoir des politiques commerciales différentes et cette information reste le plus souvent cachée.

Il est donc important de se faire accompagner car comparer toutes les offres peut vite être chronophage.

Certaines banques « moins bien placées » consentent des décotes incroyables notamment lorsqu’il s’agit de profils qu’elles souhaitent conquérir.

[1] Projet de loi de finances 2019: http://www.senat.fr/rap/l18-147-313/l18-147-3135.html

[2] Loi dite SAPIN 2 n° 2017-203 du 21 février 2017

[3] Loi dite Hamon loi n° 2014-344 du 17 mars 2014

[4] Fédération Française de l’Assurance

600 450 Cabinet Scala

L’Épargne salariale, outil d’optimisation de la rémunération du chef d’entreprise

L’épargne salariale est accessible à toutes les entreprises quelles que soient leur taille, la nature de leur activité ou leur forme juridique, dès lors qu’elles emploient au moins 1 salarié en plus du dirigeant.

Les plans d’épargne salariale sont ouverts à tous les salariés ayant une ancienneté supérieure ou égale à 3 mois, mais également aux chefs d’entreprise et à leurs conjoints collaborateurs ou associés, ainsi qu’aux mandataires sociaux, dans les entreprises de 1 à 250 salariés.

Malgré ses avantages uniques, l’épargne salariale est peu répandue dans les TPE/PME. Souple et très complète, elle nécessite d’être expliquée pour que le chef d’entreprise choisisse le ou les dispositifs adaptés à sa société opérationnelle voire à sa holding, c’est une opportunité d’autant que les montants en jeu sont très élevés : tout dispositif confondu ils peuvent dépasser les 60 000 euros par personne et par an.

Dans les TPE, elle est méconnue alors qu’elle est un outil incontournable de l’optimisation de la rémunération du dirigeant, notamment dans les entreprises familiales ou les holdings.

 

Les dispositifs ouverts aux chefs d’entreprises

Les chefs d’entreprise et leurs conjoints ont accès aux dispositifs d’épargne salariale ouverts à leurs salariés : intéressement, plans d’épargne salariale (PEE, PERCO) et participation.

S’ils ont une holding ils peuvent dans les cas envisagés ci-dessous y déployer aussi un dispositif d’épargne salariale semblable à celui de la société opérationnelle.

4 cas sont envisageables :

  • Cas n°1 : le dirigeant est salarié de la société opérationnelle sans holding personnelle ; il est éligible aux 4 dispositifs mentionnés ci-dessus.
  • Cas n°2 : le dirigeant travailleur non salarié (TNS) est aussi éligible.
  • Cas n°3 : le dirigeant est salarié avec une holding personnelle. Il est éligible aux dispositifs dans sa holding si ces derniers sont déployés au préalable dans la société opérationnelle.
  • Cas n°4 : la holding du dirigeant salarié n’est pas éligible au PEE/PERCO/Intéressement/Participation si la société opérationnelle n’en dispose pas elle-même.

 

Intéressement

L’intéressement est ouvert aux chefs d’entreprises individuelles, artisans-commerçants, exploitants agricoles, professions libérales ou aux mandataires sociaux – présidents, directeurs généraux, gérants ou membres du directoire – dans les sociétés. Il est aussi ouvert à leurs conjoints justifiant du statut de conjoint collaborateur ou de conjoint associé.

L’accord doit expressément mentionner que le dirigeant et son conjoint bénéficient de l’intéressement. En l’absence d’une telle clause, seuls les salariés en seront bénéficiaires.

 

Participation

Les dirigeants de société peuvent bénéficier de la participation à condition de cumuler un contrat de travail et un mandat social. Seule la rémunération liée au contrat de travail est prise en compte pour la participation.

Les chefs d’entreprises, dirigeants et conjoints collaborateurs ou encore les associés non titulaires d’un contrat de travail, peuvent bénéficier de la participation à titre dérogatoire :

  • Dans les entreprises de moins de 50 salariés ayant volontairement conclu un accord de participation, sous réserve que l’accord le prévoit expressément
  • Dans les entreprises assujetties à la participation, comptant entre un et 250 salariés, ayant conclu un accord de participation dérogatoire. Dans ce cas de figure, seule la part de la Réserve Spéciale de Participation (RSP) supérieure à celui qui aurait résulté de l’application de la formule légale de calcul de la RSP peut être répartie, sous réserve que l’accord le prévoit

Le conjoint salarié bénéficie de la participation au titre de son contrat de travail.

 

Plan d’épargne salariale

Tous les chefs d’entreprises, quelle que soit la forme juridique de celle-ci – sociétés, associations, GIE, entreprises individuelles ou professions libérales – peuvent bénéficier des dispositions du plan d’épargne entreprise (PEE) ou du plan d’épargne retraite collectif (PERCO) dans les mêmes conditions que les salariés de l’entreprise.

Les professionnels libéraux qui exercent dans le cadre d’une société civile professionnelle (SCP) ou bien à titre individuel, en employant du personnel par l’intermédiaire d’une société civile de moyens (SCM) ont la possibilité d’adhérer au PEE mis en place dans la SCP ou la SCM dans les mêmes conditions que les salariés employés par ces sociétés civiles.

 

Abondement

L’abondement est un versement complémentaire fait par l’entreprise lorsque le dirigeant effectue un versement volontaire dans un plan d’épargne salariale. Il est crucial que les règles d’abondement soient définies sur mesure en fonction de la stratégie patrimoniale du chef d’entreprise.

En effet, du fait du critère collectif de ces plans, il est nécessaire de budgéter les impacts sur la trésorerie de l’entreprise en cas de versements de l’abondement.

 

Une optimisation de la rémunération de dirigeant édifiante

Les chefs d’entreprise s’interrogent souvent sur l’optimisation de leur rémunération immédiate afin de limiter la pression des charges sociales (i) et de la fiscalité de l’impôt sur le revenu (ii).

Face à ce constat, nous ne pouvons que sensibiliser le dirigeant sur l’opportunité offerte par l’épargne salariale qui permet de structurer un package de rémunération efficient.

Le chef d’entreprise pourra bénéficier d’un package de rémunération de plus de 60K€ par an non soumis à charges sociales et à l’impôt sur le revenu.

Nous invitons les chefs d’entreprise à se faire accompagner par un spécialiste de l’épargne salariale (au moment de la mise en place et pour le suivi) qui apportera le conseil et le recul nécessaire pour appréhender parfaitement les enjeux liés à ces outils.

600 450 Cabinet Scala

Épargne salariale : outil d’accompagnement de la croissance

Du 25 au 29 mars 2019, à l’occasion de la semaine de l’Epargne salariale, retrouvez chaque jour un article sur notre site abordant le fonctionnement et les avantages de ces outils destinés aux entreprises et à ses salariés.

 

La motivation et la fidélisation des salariés sont des éléments différenciant pour l’entreprise. Le recrutement de personnes talentueuses est un challenge et s’appuyer sur un package de rémunération est un facteur clé de succès. Récompenser la performance individuelle et/ou collective grâce aux outils de l’épargne salariale permet d’attirer et de garder les talents.

Le premier poste de dépenses pour une entreprise est la masse salariale. Quand le dirigeant souhaite optimiser son bénéfice, le pilotage de ce poste de charges est un enjeu crucial pour lui.

Accompagner et alimenter la croissance des entreprises :

1) Objectifs des sociétés : quel meilleur carburant pour alimenter la croissance d’une entreprise dans la durée que le capital humain. Un chef d’entreprise qui sait ou il veut aller trouvera l’effet de levier recherché en recrutant les bons profils. Dès lors les responsables des ressources humaines n’ont qu’un seul objectif en tête :

  • Attirer et recruter les jeunes talents ;
  • Les motiver ;
  • Les fidéliser.

2) Quels obstacles rencontrent-elles ? Ces talents sont « courtisés » par tout le monde :

  • Forte concurrence dans le cadre du recrutement des grands groupes (tickets restaurants, cantines, comité d’entreprise…) ;
  • La jeune génération est beaucoup moins stable ;
  • Le but de cette génération n’est pas que financier ;
  • Leur donner du pouvoir d’achat immédiat ou leur parler Plan Epargne Retraite Collectif (PERCO) ?

Comment y arrivent-elles ?

Quels sont les outils à la disposition de ces entreprises pour réaliser leurs objectifs ? Le dirigeant d’entreprise, son DAF et/ou son DRH ont des outils à leur disposition. Il faut pouvoir proposer à ces jeunes talents un écosystème qui leur fasse envie, un package de revenus qui mêle :

  • Le revenu immédiat : salaires et épargne salariale ;
  • Le revenu de remplacement : la prévoyance collective ;
  • Le revenu différé : l’épargne retraite et PERCO.

Quels moyens pour piloter la masse salariale :

1) Avec l’épargne salariale les entreprises bénéficient d’une absence de cotisations sociales et patronales sur les primes (participation, intéressement, abondement) distribuées à leurs salariés.

2) La loi de financement de la sécurité sociale pour 2019 du 3 décembre 2018 a supprimé l’applicable du Forfait Social à compter du 1er janvier 2019 sur :

  • La Participation et l’Abondement dans les entreprises de moins de 50 salariés ;
  • L’Intéressement dans toutes les entreprises jusqu’à 250 salariés ;
  • Enfin toutes ces primes versées aux salariés sont déductibles de l’IS.

Dans un environnement concurrentiel ou les sociétés se battent pour attirer les jeunes talents, l’épargne salariale, notamment dans le nouveau cadre apporté par la loi Pacte, permet désormais à ces sociétés de jouer dans la cour des grands.

Par ailleurs, l’épargne salariale peut tout à fait compléter un système de primes individuelles déjà en place au sein de la société. Ainsi, les salariés seront récompensés à la fois sur leur implication individuelle et collective.

600 450 Cabinet Scala

Épargne salariale : mode d’emploi et état des lieux

Du 25 au 29 mars 2019, à l’occasion de la semaine de l’Epargne salariale, retrouvez chaque jour un article sur notre site abordant le fonctionnement et les avantages de ces outils destinés aux entreprises et à ses salariés.

 

1/ Savez-vous ce qu’est un PEE et/ou un PERCO ?

LE PEE et le PERCO sont des plans d’épargne salariale, à savoir des enveloppes fiscales gérées par les teneurs de compte destinées à recevoir les primes versées par les entreprises à leurs salariés pour les inciter à les épargner. Ils constituent pour une part non négligeable de salariés la seule épargne dont ils disposent, souligne l’institut de la protection sociale. Au total, 135 milliards sont investis (fin juin 2018) sur les PEE et les Perco dont une partie en actionnariat salariés.

2/ Savez-vous ce qu’est une prime d’intéressement, de participation, d’abondement et comment tout cela s’articule ?

Le PEE et le PERCO sont principalement alimentés par les primes versées par les entreprises (intéressement, participation, abondement) qui représentent chaque année un flux de plus de 12 milliards d’euros. Mais aussi par les versements volontaires des salariés qui peuvent générer un abondement de l’entreprise.

L’intéressement est une prime à la performance. Elle peut être liée aux résultats mais aussi à d’autres critères comme l’augmentation des ventes, des économies de coûts…. Il faut des critères objectifs (auditables !) et en principe, un accord d’intéressement doit être mis en place par l’entreprise (ordonnance n°59-126 du 7 janvier 1959).

La participation, elle, est une prime aux résultats, au partage des profits. Elle a été imposée dans toutes les entreprises de plus de 50 salariés par la loi du 7 novembre 1990.

L’abondement est un versement complémentaire fait par l’entreprise lorsque le salarié verse dans un plan.

3/ Savez-vous pourquoi il y a un si faible taux d’équipement en France pour les TPE ?

a. Une apparente complexité

Le premier frein réside dans l’apparente complexité des dispositifs : entre la participation, l’intéressement et les règles d’abondement, il est parfois difficile de bien comprendre à quoi servent ces dispositifs.

Ensuite, il y a un certain nombre de règles et de principes à respecter. Raison pour laquelle il est conseillé de se faire accompagner, en amont, sur la réflexion avec le dirigeant concernant le cahier des charges, puis dans la démarche de mise en place du dispositif d’épargne salariale. Les patrons de TPE/PME ont de nombreux sujets à gérer et n’ont pas le temps de s’en occuper. Qui plus est, les experts comptables sont rarement formés sur ce thème.

b. Des produits trop standardisés pour les TPE/PME

Avec la fin du forfait social, les banques se sont jetées sur cet outil pour gagner de nouvelles parts de marché. Commercialisé comme une simple enveloppe au même titre qu’un contrat d’assurance vie, le plan d’épargne salariale est trop souvent réduit à son plus simple appareil : un placement financier.

Si pour les grandes entreprises la standardisation de ces produits n’est pas un sujet, l’aspect trop collectif de ces dispositifs pour les TPE/PME peut en être un.

En effet, il faut être prêt à partager avec l’ensemble des salariés. Pour certains chefs d’entreprise, c’est une force mais pour d’autres les priorités sont différentes. Ils préfèrent concentrer leurs dépenses et leurs budgets sur certains salariés clés.

Cependant, il est possible de personnaliser les dispositifs d’épargne salariale tout en conservant l’aspect et l’objectif collectif de ces dispositifs.

Malheureusement, les acteurs bancaires n’ont ni les produits ni les équipes pour faire du sur-mesure et former les DRH ou le responsable de la mise en place du produit dans la TPE.

4/ Savez-vous pourquoi 2019 est l’année de l’épargne Salariale ?

La loi de financement de la sécurité sociale du 3 décembre 2018 a supprimé le forfait social (taxe qui frappait les flux d’épargne salariale) à compter du 1er janvier 2019, sur la participation, l’intéressement et l’abondement dans les plans d’épargne salariale (PEE et PERCO) pour les entreprises de 1 à 49 salariés et sur l’intéressement dans les entreprises jusqu’à 250 salariés. Ce qui veut dire pour le salarié plus de pouvoir d’achat et pour l’entreprise, un moindre cout.

 

Conseil n°1 : faites de l’épargne salariale en 2019,

Conseil n°2 : en faire en fonction de la stratégie de l’entreprise,

Conseil n°3 : avec des produits personnalisables pour que ce soit cohérent avec la stratégie    de l’entreprise.

600 450 Cabinet Scala

Quelles alternatives au rachat partiel ou total d’un contrat d’assurance vie ?

L’assurance-vie est un des placements privilégié pour se constituer une épargne diversifiée à long terme, notamment en raison de ses avantages fiscaux, mais aussi parce qu’il est un outil de transmission patrimoniale.

• La fiscalité en cas de retrait :
Le contrat est soumis à un régime fiscal bien spécifique. En cas de retrait, l’imposition du rachat total ou partiel d’une assurance-vie fait l’objet de règles fiscales qui peuvent être particulièrement favorables lorsque le contrat a plus de 8 ans.
Ainsi, en cas de retrait réalisé sur un contrat d’assurance vie ouvert depuis plus de 8 ans, un abattement annuel de 4 600 € (pour un célibataire) ou de 9 200 € (pour un couple) s’applique sur les intérêts retirés du contrat.
Au-delà de cet abattement, les intérêts dans le rachat seront taxés au taux de 7.50% et de 17.2% de prélèvements sociaux, ou au PFU de 30%, selon la date des versements réalisés et des encours placés en assurances vie.
Lorsque le contrat a moins de 8 ans d’ancienneté, les intérêts compris dans le rachat sont soumis au PFU.

• Un outil de transmission patrimoniale :
En matière de succession, l’exonération de tout ou partie du capital placé en assurance-vie peut également présenter un intérêt considérable.
Ainsi, les versements réalisés depuis le 13 octobre 1998 et après l’âge de 70 ans, sont transmis en exonération de droits de succession jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire désigné dans le contrat.
Au-delà de ce seuil, un prélèvement de 20% s’applique sur la fraction nette taxable inférieure ou égale à 700 K€ pour chaque bénéficiaire, et de 31.25% sur la part excédentaire.
Les versements effectués avant le 18 octobre 1998 sont totalement exonérés de droits de succession.
Après l’âge de 70 ans, les versements réalisés sont soumis aux droits de succession après un abattement de 30 500 € tous bénéficiaires confondus. Les intérêts produits par ces versements sont transmis en exonération de droits.

• Un placement diversifié :
L’assurance vie multisupport permet, sur le long terme, de choisir les supports d’investissement. Il est ainsi possible de souscrire un placement en euros, et un placement en unités de compte.
Une diversification à long terme a pour objectif de rechercher une performance supérieure à celle du fonds en euros et de l’inflation dans la durée. Ces fonds n’étant pas garantis, leur valeur peut fluctuer selon l’évolution des marchés.

En cas de besoin de trésorerie, il est possible à tout moment de réaliser un rachat partiel ou total. Cependant et comme nous l’avons vu, il n’est pas toujours opportun de le faire.
En effet, si le contrat à moins de 8 ans, les intérêts retirés ne bénéficieront pas des abattements prévus après 8 ans de détention et de l’éventuelle application du taux réduit de 7.5% pour la part excédentaire.
Par ailleurs, le retrait a pour conséquence de diminuer le capital transmis aux bénéficiaires avec les conditions fiscales avantageuses associées, notamment pour les versements réalisés avant l’âge de 70 ans.
De plus, en cas de diversification, si les fonds investis sont en moins-values, le rachat peut impliquer leur cession alors qu’il aurait été préférable de les conserver afin de bénéficier d’un retournement de marchés.

Aussi, quelles les alternatives permettent d’éviter un rachat partiel ou total ?
• Les avances
La plupart des contrats offrent la possibilité de réaliser des avances. C’est une faculté offerte par l’assureur qui figure, si elle est prévue, dans les conditions générales du contrat.
Il s’agit d’un prêt consenti par l’assureur au souscripteur. Dans la pratique, l’assureur prête, moyennant un intérêt, une partie des fonds investis sur le contrat.
Les avances sont généralement consenties pour une durée de trois ans.
Elle peut être renouvelée deux fois. En réalité, l’avance est opportune lorsqu’elle est de courte durée et répond à un besoin passager de liquidités. Sinon, l’avantage par rapport à un crédit classique est moins favorable.

Comme tout prêt, elle a un coût :
La base de calcul de ce taux est librement fixée : elle peut, par exemple, s’appuyer sur le rendement du fonds ou du compartiment en euros du contrat qui a été servi au cours de l’année précédente ou sur le taux moyen des emprunts d’Etat. A cela s’ajoutent le plus souvent des frais fixes (généralement compris entre 1 et 1,5 %).
L’avance n’est pas assimilée à un rachat :
Elle ne diminue pas la valeur du contrat.
Le contrat continuera donc à produire des intérêts pour la totalité des sommes investies. L’allocation d’actifs reste inchangée, y compris pour le montant prêté sous forme d’avance.
Son remboursement :
Lorsque l’avance est restituée par l’épargnant à la compagnie d’assurances, elle est totalement exonérée d’impôt d’une part, et de prélèvements sociaux, d’autre part.
En effet, elle n’est pas à proprement parler un revenu ou un enrichissement, car elle est fiscalement assimilée à un prêt de durée limitée.
Lorsque l’avance n’est pas remboursée dans le délai imparti, l’assureur considère qu’il s’agit rétrospectivement d’un retrait partiel et taxés comme tels.

En cas de décès :
Si l’avance n’est pas remboursée, l’assureur prélève le montant restant dû sur les capitaux décès. Cette somme ponctionnée est considérée fiscalement comme un retrait, pour lequel l’assureur déterminera la part de gains soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les bénéficiaires percevront les capitaux nets de l’avance non remboursée.
C’est sur cette base au regard des droits de succession que sera éventuellement perçue la taxe de 20 % sur la part supérieure à 152 500 euros revenant à chaque bénéficiaire.
Le principe est identique pour les primes versées sur un contrat après l’âge de 70 ans, normalement taxables aux droits de succession pour la fraction excédant 30 500 euros.
La somme taxable se limite aux capitaux réellement versés aux bénéficiaires et non aux montants bruts des versements.

• Le crédit Lombard
Le crédit Lombard est un prêt à taux fixe adossé à un investissement tel que le contrat d’assurance vie donné en garantie.
Les actifs restent investis et l’emprunteur conserve également tous les avantages qui leurs sont attachés.
Le montant maximum du crédit est modulé en fonction de la valeur des actifs nantis, de la solvabilité de l’emprunteur et du niveau de sécurité des titres gagés.
Il est assimilable à une avance de trésorerie dont l’octroi n’implique pas la vente de ces valeurs patrimoniales.
La durée du crédit n’est pas limitée. Le remboursement se fait selon un plan d’amortissement établi avec le prêteur ou in fine : il est possible de ne régler que les intérêts pendant la durée du prêt et le remboursement du capital emprunté à la fin du prêt.
Dans le cas d’un prêt in fine, les mensualités sont plus faibles et permettent ainsi de conserver une trésorerie disponible en différant le remboursement du capital à la fin du prêt.
L’argent prêté, disponible dès que le crédit est accordé, fait l’objet d’un taux d’intérêt fixé en concertation avec la banque. Il est souvent plus élevé que dans le cas d’un crédit traditionnel.

Lorsqu’une avance ou un crédit lombard est envisagé afin d’éviter un rachat dans son contrat d’assurance, il est nécessaire d’étudier avec son conseiller le coût total de l’opération, à comparer avec les bénéfices du maintien des contrats.

600 450 Cabinet Scala

2019, entrée en vigueur des nouveaux règlements en matière de régimes matrimoniaux

Dans un contexte de mobilité internationale croissant, le droit international est un sujet à prendre en considération dans la construction d’une stratégie patrimoniale globale.
Le règlement européen n°2016-1103 (relatif aux régimes matrimoniaux) et le règlement européen n°2016-1104 (relatif aux partenariats enregistrés) sont entrés en application le 29 janvier 2019. Ils unifient les règles de conflits de loi au niveau européen et remplacent la convention de La Haye qui était applicable aux régimes matrimoniaux. Quelques éclaircissements sur ce changement important.

Des règlements attendus
Après une dizaine d’années de réflexion à l’échelle européenne, les régimes matrimoniaux voient leurs règles de droit international privé modifiées par deux règlements européens cités ci-dessus.
Ils ne portent pas atteinte aux compétences des autorités des États membres en matière de régimes matrimoniaux ou de partenariats, les règlements permettent de déterminer la loi applicable lorsqu’il existe un élément d’extranéité. Pour illustrer l’intérêt de choisir une loi, prenons l’exemple de deux époux mariés en Espagne, de nationalité française, qui résident en Allemagne. Sont-ils mariés selon la loi espagnole, la loi française ou la loi allemande ? Les règlements cités ont vocation à répondre à ce type de questions.

Champ d’application
Les mariages réalisés à compter du 30 janvier 2019 relèvent des règles du règlement n°2016/1103.
L’article 20 du règlement dispose que la loi désignée par le règlement s’applique y compris lorsqu’il s’agit de la loi d’un Etat non signataire.
Il n’est néanmoins opposable qu’aux Etats signataires suivants :
Belgique, la Bulgarie, Chypre, la République tchèque, l’Allemagne, la Grèce, l’Espagne, la France, la Croatie, l’Italie, le Luxembourg, Malte, les Pays-Bas, l’Autriche, le Portugal, la Slovénie, la Finlande et la Suède.

Les mariages conclus avant le 30 janvier 2019 relèvent :
– lorsqu’ils ont été conclus à compter du 1er septembre 1992 de la Convention de La Haye du 14 mars 1979,
– du nouveau règlement en cas de changement volontaire de la loi applicable réalisé à compter du 30 janvier 2019.

Détermination de la loi applicable
A défaut de choix, la loi applicable est celle du pays de la première résidence habituelle commune après la célébration du mariage.
Toutefois, il est possible pour un époux de saisir l’autorité judiciaire afin de retenir la loi de la dernière résidence habituelle commune avant le mariage à condition que la période de cette précédente résidence soit plus longue et que les époux se soient rapportés à la loi de ce domicile pour organiser ou planifier leurs rapports patrimoniaux (article 26-3 du règlement).
A défaut de pouvoir déterminer l’Etat de la première résidence habituelle commune, c’est la loi de la nationalité commune des époux qui sera retenue.
A défaut de nationalité commune, l’article 26-c du règlement prévoit de retenir la loi de l’Etat avec lequel compte tenu de toutes les circonstances, il présente les liens les plus étroits (notamment lieu de situation de biens, de célébration du mariage, du domicile, de la nationalité d’un époux).

Pour éviter une insécurité juridique sur la détermination de loi s’appliquant au régime matrimonial, il est conseillé de désigner volontairement sa loi applicable, initialement ou postérieurement au mariage.
En effet, les époux peuvent choisir comme loi applicable à leur union :
– la loi de l’Etat dans lequel au moins un des époux ou futurs époux a sa résidence habituelle lors de la conclusion de la convention
– la loi de l’Etat dont l’un des époux ou futurs époux possède la nationalité (article 22, a du règlement).
Le nouveau règlement sur les régimes matrimoniaux retient le principe d’unité de la loi applicable. Autrement dit, le régime matrimonial des époux suit la loi d’un seul Etat.
A contrario, la convention de La Haye ne prévoit pas une telle unité de la loi. Ainsi, sous l’empire de cette convention, il n’est pas rare qu’un couple puisse voir deux régimes matrimoniaux s’appliquer (par exemple, un régime matrimonial espagnol s’agissant des immeubles et un régime français pour les autres biens).
En pratique, cette unité de la loi sera toutefois limitée dans les nouveaux règlements européens en cas de conflit de loi avec un Etat non signataire et lorsqu’une loi de police s’appliquera (disposition impérative dont le respect est jugé crucial par un pays pour la sauvegarde de ses intérêts publics).

Fin de la mutabilité automatique de la loi applicable
Le règlement exclut le changement automatique de régime matrimonial prévu dans la convention de La Haye en son article 7.
En effet, un changement automatique peut se produire lorsque les époux sont mariés après le 1er septembre 1992 et avant le 30 janvier 2019, sous l’empire de la convention de la Haye.
Ce changement automatique s’applique lorsque les époux résident :
– dans un Etat depuis plus de dix ans,
– dans l’Etat dont ils ont tous les deux la nationalité,
– dans un Etat après une absence de première résidence habituelle.
Cette mutabilité est effective pour les époux n’ayant pas réalisé de contrat de mariage ou n’ayant pas désigné de loi applicable à leur convention.
Ainsi, prenons l’exemple d’un couple de nationalité française marié après le 30 janvier 2019 en France, n’ayant pas désigné de loi applicable ni réalisé de contrat de mariage. Ils décident de choisir la France comme premier domicile après leur mariage. Les époux s’expatrient au Luxembourg pendant 15 ans pour des raisons professionnelles quelques années après leur mariage. Ils reviennent par la suite en France pour profiter de leur retraite.
Dans ce cas précis, si les époux se sont mariés avant le 30 janvier 2019, ils seront soumis à la loi luxembourgeoise s’agissant de leur régime matrimonial, de la date d’arrivée à la date de départ du Luxembourg. La loi française s’appliquera pour les autres périodes.
Toutefois, s’ils se sont mariés après le 30 janvier 2019, seule la loi française s’appliquera, y compris pour la période d’expatriation au Luxembourg.

Enfin, il convient de rappeler qu’il reste pertinent pour des époux de fixer la loi applicable en réalisant un contrat de mariage devant le notaire, même s’ils sont mariés après le 30 janvier 2019, afin de se protéger d’une mutabilité en cas de départ vers un Etat non signataire des nouveaux règlements (en Afrique, ou encore en Asie par exemple).

600 450 Cabinet Scala

L’intéressement de projet : la motivation des salariés au centre de la création de valeur

La loi PACTE ambitionne de remédier à l’inégalité de la diffusion de l’épargne salariale en fonction de la taille de l’entreprise en supprimant partiellement le forfait social notamment pour les entreprises mettant en place un accord d’intéressement. Actuellement même si l’épargne salariale concerne plus de 10 millions de salariés, seuls 11% des salariés des entreprises de moins de 50 salariés bénéficient d’au moins un dispositif d’épargne salariale.
Les mesures sur le forfait social ont été transférées dans la loi de financement de la Sécurité Sociale 2019 votée le 3 décembre 2018 en raison du retard pris par les discussions parlementaires devant se tenir à compter du début de l’année 2019 avec une entrée en vigueur dès le 1er janvier 2019.

Cette loi entérine le vœu de la loi PACTE en supprimant le forfait social de 20% pour toutes les entreprises de moins de 250 salariés qui versent de l’intéressement à compter du 1er janvier 2019.

Cette mesure est un véritable coup de pouce qui devrait effectivement permettre de relancer l’épargne salariale. Selon une étude d’impact du Trésor , le gouvernement prévoit un taux de couverture de l’épargne salariale passant de 10.9% à 32% pour les moins de 50 salariés.
Concernant la suppression du forfait social sur l’intéressement de 50 à 249 salariés, le gouvernement espère un taux de couverture de 33 % de 50 à 99 salariés et 35 % de 100 à 149 salariés.

Cette mesure suffira-t-elle ? La réponse est évidemment négative.

Des freins à la mise en place de l’intéressement pour les TPE-PME

L’un des freins majeurs demeure le caractère collectif du dispositif qui est évoqué par la majorité des dirigeants.
Passé ce premier frein, la lourdeur de mise en place est aussi évoquée par le dirigeant. En effet, ces dispositifs, complexes, nécessitent une aide pour les petites structures qui ne disposent pas toujours de services RH.

Une solution existe pour contourner ce frein et il s’agit de l’intéressement de projet qui est prévu à l’article L. 3312-6 du code du travail. Ce dernier permet de récompenser un groupe de salariés.
En l’état actuel du droit, cette possibilité existe depuis 2006, mais le mécanisme est très contraignant puisque plusieurs sociétés devaient être impliquées dans un même projet. D’où un effet très limité.

Quelle est la définition d’un projet ?

Un projet est une activité caractérisée et coordonnée à laquelle concourent plusieurs entreprises.
Ces sociétés peuvent être d’un même groupe ou non. Ainsi, les partenaires, les sous-traitants peuvent être concernés par cet accord. Les entreprises ayant concouru au projet, ne peuvent être contraintes de participer à ce contrat d’intéressement de telle façon que l’exigence d’un projet commun à plusieurs entreprises, n’interdit pas la mise en place de l’intéressement de projet dans une seule société.

Quel est le fonctionnement actuel de l’intéressement de projet avant promulgation de la loi PACTE ?

La mise en place est extrêmement souple. Le calcul et la répartition peuvent être modulés selon les entreprises. Totalité de l’entreprise A, établissement d’une entreprise B voire une unité de travail C peuvent s’entremêler. Une nouvelle entreprise peut s’intégrer en cours de projet. Chaque entreprise choisit ses propres modalités de mise en place de l’accord : délégué syndical, comité d’entreprise, ratification aux 2/3 des salariés. Sa durée est déterminée librement entre les parties ; elle est normalement celle du projet sans pouvoir excéder 3 ans. Chaque entreprise peut choisir son propre système de répartition bien entendu sans sortir de la liste des quatre possibilités prévues dans un accord d’intéressement « classique ».

Quelle est la formule de calcul de l’intéressement de projet?

La formule de calcul nécessite un réel travail d’analyse. En effet, un intéressement à la performance sera plus pertinent avec des validations d’objectifs : aboutissement du projet, délais de finalisation, niveau de qualité atteint, etc…

Par ailleurs, il faudra faire attention car le montant des plafonds de l’intéressement de projet ne se cumule pas avec celui de l’intéressement ! En effet, le montant de l’intéressement versé au titre de l’accord de base et au titre de l’intéressement de projet ne peut dépasser 20 % du total des rémunérations brutes des bénéficiaires. Au plan individuel, le montant cumulé des primes versées au titre d’un même exercice ne peut pas dépasser la moitié du plafond annuel de la Sécurité sociale.

Quels sont les changements proposés par la loi PACTE ?

La loi PACTE fait une avancée majeure en offrant la possibilité de conclure un accord d’intéressement de projet purement interne lequel définirait un objectif commun à tout ou partie des salariés de l’entreprise par exemple, autour d’un projet informatique, technologique.
L’ancien dispositif ne serait pas remis en question par la loi, il s’agira d’une extension de celui-ci pour les entreprises évoluant seules et qui auraient un projet purement interne.
Il peut s’agir d’une formidable source de motivation et de récompense pour les équipes impliquées.

Dans un environnement de plus en plus concurrentiel et fiscalisant l’enjeu est double :
• fidéliser et motiver les salariés en leur offrant la possibilité d’augmenter leur pouvoir d’achat
• diminuer les charges patronales des entreprises grâce à la suppression du forfait social.

600 450 Cabinet Scala

Loi Denormandie : un nouvel outil de défiscalisation dans l’immobilier ancien

La loi Denormandie, entrée en vigueur le 1er janvier dernier, vise à encourager la rénovation des logements vides, anciens et dégradés, situés en centre-ville d’une ville moyenne via une réduction fiscale. Quelles sont les règles à respecter ? Quels sont les gains fiscaux envisageables ? Tour d’horizon de ce nouveau dispositif fiscal.

I – Le principe du dispositif « Denormandie »

Le principal objectif du dispositif « Denormandie » est d’encourager les investisseurs immobiliers à effectuer des travaux de rénovation dans les centres villes de villes moyennes composés de logements vacants, et en mauvais état.
En contrepartie de l’acquisition et de la rénovation du bien, les bailleurs disposent d’un droit de réduire leur impôt sur le revenu jusqu’à 21% du prix de revient total du logement incluant l’achat du bien, les frais d’acquisition, le coût des travaux de rénovation ou de transformation en logement.
Le dispositif fiscal est ouvert aux investisseurs immobiliers qui acquièrent le bien entre le 1er janvier 2019 et 31 décembre 2021, dans un champ restreint de villes françaises.

II- Les conditions pour profiter du dispositif

a) Logements éligibles
L’article 199 novovicies du Code général des impôts, qui régit la loi Pinel, a été mis à jour dans le cadre de la loi de finances pour 2019 et introduit le nouveau dispositif « Denormandie ». Ce nouvel article dispose que la réduction d’impôt s’applique « au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret ».
La réduction d’impôt s’applique également à un « local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement ».
Par ailleurs, pour bénéficier de la réduction d’impôt permise par le dispositif Denormandie, il convient d’investir dans une des 222 villes bénéficiant du soutien de l’Etat dans le cadre du plan « Action Cœur de Ville ».
Outre les villes intégrées au plan « Action Cœur de ville », les communes qui ont conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT) peuvent proposer aux particuliers de profiter de la réduction d’impôt.

b) Travaux éligibles

La loi Denormandie assouplit les contraintes de rénovation par rapport au Pinel.
En effet, la Loi Pinel exige une réhabilitation complète du logement alors que le dispositif Denormandie impose comme critère exclusif la réalisation de travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l’opération et portant sur la seule amélioration de la performance énergétique.

Les travaux éligibles au dispositif Denormandie sont :
– le changement de chaudière,
– l’isolation des murs,
– le changement de production d’eau chaude,
– l’isolation des combles,
– l’isolation des fenêtres.
Les travaux doivent soit représenter au moins deux types de travaux cités ci-dessus, soit être réalisés selon le choix du propriétaire, à condition qu’ils améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 30% en habitat individuel et de 20% en habitat collectif.
Toutefois, les travaux doivent obligatoirement être réalisés par un artisan reconnu garant de l’environnement.

III- Des plafonds à respecter
a) Les plafonds de loyer
Pour bénéficier de l’avantage fiscal permis par le dispositif Denormandie, le propriétaire du bien rénové doit s’engager à louer pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer raisonnable, respectant un plafond fixé par l’administration fiscale.
Ce plafond dépend de :
– la zone où se trouve le logement,
– la surface utile calculée du logement.

b) Les plafonds de ressources

Le plafond de ressources des locataires dans le cadre de la loi Denormandie représente les revenus maximums que peuvent percevoir les membres d’un foyer habitant le logement rénové. Cette règle a été mise en place afin de faciliter l’accession de logements à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés pour se voir attribuer un logement social, et aux revenus trop faibles pour accéder aisément à la location dans le parc locatif privé.
Ce plafond de ressources est fixé en fonction de :
– la zone du logement,
– la composition du foyer.
Pour l’heure, l’administration fiscale n’a toujours pas publié les plafonds de ressources applicables pour l’année 2019. Ce sont ceux du Pinel 2018, ci-dessous, qui s’appliquent disponibles à l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du CGI.

c) Plafond de dépenses
En vertu de l’article 199 novovicies du Code général des impôts, la réduction d’impôt permise par le Denormandie est calculée dans la limite de 300 000 € d’investissement (par contribuable et pour une même année d’imposition) et de deux opérations de travaux par an.

IV- Quelles réductions d’impôt avec la loi Denormandie en 2019 ?

De la même manière que dans un investissement Pinel, le calcul de la réduction d’impôt se fixe à partir du prix de revient du logement. Ce montant inclut l’ensemble des sommes engagées pour acquérir le bien (prix et frais engagés).
Ainsi, le montant de la déduction fiscale :
– est de 12% du montant de l’investissement (2% par an pendant 6 ans) pour une période de location de 6 ans
– est de 18% du montant de l’investissement (2% par an pendant 9 ans) pour une période de location de 9 ans
– est de 21% du montant de l’investissement (soit 2% par an pendant 9 ans, puis 1% par an pendant les années suivantes) pour une période de location de 12 ans.
La réduction d’impôt du dispositif Denormandie est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer, comme le dispositif Pinel.

V- Faut-il investir via le dispositif Denormandie ?

Un investissement immobilier suivant ce nouveau dispositif peut être pertinent à condition d’analyser plusieurs critères essentiels pour que l’acquisition soit rentable. En outre, le gain fiscal ne doit pas constituer le principal facteur de décision d’un investissement.
De prime abord, il convient de s’assurer que la demande d’habitation soit forte, et que la démographie suive une dynamique croissante dans la ville choisie. Par ailleurs, la qualité du bien et le montant des travaux doivent être évalués avec parcimonie en intégrant les loyers futurs (limités par la loi) pouvant être générés.
Ajoutons également que ce nouveau dispositif Denormandie doit être mis en concurrence avec la création de déficit foncier sans dispositif fiscal de faveur permettant une déduction de l’assiette de l’impôt sur le revenu, parfois plus favorable que la réduction d’impôt permise par la loi Denormandie.
Enfin, le taux marginal d’imposition du contribuable et le montant des travaux sont des facteurs déterminant d’un point de vue fiscal pour choisir l’un ou l’autre schéma d’optimisation. En déficit foncier, plus le taux marginal du contribuable et les travaux sont importants, plus l’impôt à payer est faible car l’assiette taxable diminue (en fonction du montant des travaux) ; assiette à laquelle on applique un taux plus ou moins important (en fonction de la tranche marginale d’imposition sur le revenu).

600 450 Cabinet Scala

Apport cession, comment optimiser sa cession d’entreprise ?

Lorsqu’un chef d’entreprise voit sa société prendre de la valeur, la cession de ses titres est soumise à l’imposition de la plus-value au prélèvement forfaitaire unique de 30% ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour éviter cette taxation, la stratégie de l’apport cession peut être opportune.

 

Qu’est-ce que l’apport-cession ?

L’apport-cession consiste pour une personne physique à apporter, dans un premier temps, les titres d’une société X à une autre société holding Y contrôlée par le contribuable ou son groupe familial afin de bénéficier du régime de report d’imposition. [1]  En échange de l’apport de titres X au bénéfice de la société Y, celle-ci remet à la personne physique des titres représentatifs de Y.

Ce dispositif prévu par le Code général des impôts permet de reporter la plus-value de titres lors d’une opération d’apport de valeurs mobilières, de droits sociaux ou de titres à une société soumise à l’impôt sur les sociétés et contrôlée par l’apporteur.

Pour illustrer cette stratégie :

Monsieur Z souhaite céder les parts d’une startup qu’il a créée en 2014 avec un capital de 10 000 €. Son entreprise, florissante, est évaluée à 3 000 000 € en 2019. La plus-value des titres s’élèverait à 2 990 000 €, soit le delta représentatif de l’augmentation de la valeur de la société.

Monsieur Z, las de son activité, désire céder ses titres pour réemployer les fonds de la vente dans une autre activité. Il serait redevable en cas de cession directe, en appliquant le prélèvement forfaitaire unique, d’une fiscalité sur la plus-value s’élevant à : 2 990 000 € * 30% soit 897 000 €.

En revanche, s’il crée une holding soumise à l’impôt sur les sociétés en apportant les titres de sa société, la plus-value liée à cet apport sera mise en report automatiquement et pourra offrir à Monsieur Z des liquidités non imposées à réinvestir dans une autre activité (voir infra).

La mise en report consiste à figer l’assiette taxable de la plus-value au jour de l’apport, en prenant en considération les taux d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux en vigueur, et à en reporter l’imposition.

 

Une stratégie soumise à plusieurs conditions

La stratégie décrite est soumise à plusieurs conditions cumulatives :

  • L’apport de titres doit être réalisé en France ou dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ;
  • la société bénéficiaire de l’apport doit être contrôlée par le contribuable, comme indiqué précédemment ;
  • la société qui reçoit les titres apportés doit être imposée à l’impôt sur les sociétés ;
  • en contrepartie de l’apport fait à la société holding, le contribuable ne peut recevoir plus de 10% de la valeur nominale des titres sous forme d’argent (soulte).

Une société est contrôlée si au moins l’une des conditions suivantes est respectée :

  • Le contribuable et son groupe familial détiennent la majorité des droits de vote ou des droits dans les bénéficies sociaux ;
  • le contribuable seul détient la majorité des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de la société en vertu d’un accord avec d’autres associés ou actionnaires ;
  • le contribuable exerce dans les faits le pouvoir de décision.

 

L’apport-cession : une possibilité de réemploi des titres apportés puis cédés

Dans notre exemple, Monsieur Z souhaite céder les titres de sa startup pour changer d’activité. La stratégie de l’apport-cession rend possible l’opération de cession des titres nouvellement apportés, sans fiscalité, après 3 ans. Toutefois si la cession est réalisée avant les 3 ans imposés, le contribuable a l’obligation de réinvestir dans les 2 ans – selon un taux fixé par la loi – une partie du produit de la cession dans le financement d’une activité économique (commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière). Quelques aménagements à ce propos ont été apportés par la loi de finances 2019.

Des conditions plus souples en matière de possibilités de réinvestissement :

Depuis le vote de la loi de finances 2019, si la cession des titres apportés est réalisée après le 1er janvier 2019, le réinvestissement peut être réalisé dans des FCPR (fonds communs de placement à risque), des FPCI (fonds professionnels de capital investissement), des SCR (société de capital-risque) et des SLP (société de libre partenariat) à condition que les fonds respectent certaines conditions prévues dans la loi. [2]

Le report est maintenu si la société contrôlée par le contribuable conserve les parts de fonds jusqu’à l’expiration d’un délai de 5 ans suivant la souscription.

Cet amendement inscrit dans la loi de finances 2019 est une aubaine pour les contribuables, qui jusqu’alors, pouvaient rencontrer des difficultés à réinvestir dans une activité économique au sens du législateur.

Une condition plus stricte s’agissant du taux de réinvestissement :

En revanche, si la cession est réalisée avant les 3 ans imposés, le contribuable a l’obligation de réinvestir dans les 2 ans, au moins 60% du produit de la cession (contre 50% avant la loi de finances 2019) dans le financement d’une activité éligible.

Ainsi, la stratégie de l’apport-cession permettrait à Monsieur Z de réinvestir les capitaux issus de la vente des titres dans une autre activité, y compris dans les fonds précités (FCPR, FPCI, SCR, SLP), en n’étant redevable d’aucune imposition sur la plus-value, sans attendre le délai de 3 ans.

Les activités civiles restent exclues du champ de réinvestissement

Les remplois effectués dans des activités civiles telles que la gestion de portefeuilles financiers ou immobiliers ne peuvent entrer dans le champ d’application du report d’imposition. En cas de non-respect des conditions, le report d’imposition est levé et l’assiette de la plus-value calculée au moment de l’apport sera fiscalisée selon les taux de prélèvements sociaux et d’impôt sur le revenu qui étaient applicables au jour de l’apport.

Le report d’imposition peut aussi prendre fin dans les cas suivants :

  • Le domicile du contribuable est transféré hors de France ;
  • Les titres reçus en échange de l’apport sont cédés, rachetés, remboursés ou annulés ;
  • Les titres apportés dans la holding ont été cédés avant les 3 ans requis, sans les réinvestir à hauteur de 60% dans une activité économique.

 

Une stratégie complémentaire : mêler apport-cession et donation 

Dans la continuité de notre exemple, Monsieur Z, possédant des titres de la société holding en échange de l’apport réalisé, envisage de les donner à son fils. Dans un tel cas, la donation réalisée transfère la charge du report d’imposition sur la tête du donataire (celui qui reçoit).

Pour favoriser les transmissions intergénérationnelles, le législateur exonère définitivement de fiscalité toute plus-value réalisée sur les titres apportés par Monsieur Z si le donataire conserve les titres qu’il reçoit de son père pendant au moins 18 mois.

Par exception, le non-respect de l’obligation de conservation n’entrainera pas d’imposition de la plus-value en report si l’un des événements survient : un licenciement, un décès, une invalidité de 2e ou 3e catégorie prévue par l’article L 341-4 du Code de la sécurité sociale.

Si un engagement de réinvestissement du produit de la cession de titres apportés a été pris par Monsieur Z avant la donation, ou que le donataire prend un tel engagement avant la période de 18 mois qu’il doit respecter, le fils de Monsieur Z devra réinvestir le produit de cession dans une activité économique pour que le report d’imposition ne soit pas levé.

Ainsi, sous réserve de respecter ces conditions, le report d’imposition est définitivement éteint en cas de transmission à titre gratuit.

En revanche, resteront dus les droits de mutation à titre gratuit relatifs à la donation suivant le barème en vigueur. [3]

Au regard de la complexité de l’opération, nos experts se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans la structuration d’une telle stratégie.

[1] article 150-0 B ter du CGI

[2] article 115 de la loi de finances 2019

[3] article 777 du CGI