Le secteur des SCPI à l’épreuve de la crise

Le secteur des SCPI à l’épreuve de la crise

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PAR Cabinet Scala / 06 Avr. 2020

Le secteur des SCPI à l’épreuve de la crise

La pandémie de Covid-19 que nous vivons actuellement a eu, et aura, un ensemble d’effets néfastes sur notre économie, malgré les mesures de soutien aux entreprises mises en place par le gouvernement.

Face à la crise, les craintes qui planent sur l’encaissement de certains loyers révèlent l’importance des mécanismes de garantie propres aux SCPI. D’où la nécessité de bien choisir, car toutes ne sont pas exposées de la même manière aux secousses du marché immobilier.

A propos de Scala Patrimoine

Scala Patrimoine fait parti des rares acteurs (moins de 5% sur le marché des Conseillers en Gestion de Patrimoine) à avoir fait le choix de l’indépendance financière auprès de l’Autorité des Marchés Financiers. Le cabinet rembourse, à ses clients, l’intégralité des frais prélevés par les SCPI et reversés aux distributeurs.

Rémunéré exclusivement pour son expertise par ses clients, Scala Patrimoine est donc en mesure de garantir l’impartialité de ses analyses.

 

 

Dans ce contexte d’incertitude, quelle sera la capacité de résilience des SCPI ? 

 

Il est aujourd’hui particulièrement difficile de prédire l’avenir, mais certains éléments permettent d’avoir une idée claire sur la question de savoir si les SCPI sont en mesures de traverser cette période difficile sans heurts.

Pour cela, il est donc important de prendre en considération les critères permettant de déterminer si une SCPI est mieux armée qu’une autre pour gérer les risques que cette crise fait peser sur le marché de la pierre-papier.

La première et principale inquiétude émane du fait que le gouvernement a annoncé vouloir apporter un soutien financier aux petites entreprises en leur accordant cette suspension des loyers. Les revenus locatifs étant le moteur financier des fonds immobiliers, leur non-paiement peut effectivement générer des inquiétudes quant à solidité financière et leur capacité à rémunérer les investisseurs, et donc le remboursement de leurs parts dans le cas d’une acquisition à crédit. Ces inquiétudes doivent selon nous être tempérées au regard de plusieurs éléments :

  • D’une part, il faut souligner qu’une suspension ne signifie pas que le paiement des loyers sur cette période n’interviendra jamais, il aura seulement lieu postérieurement. Les mesures de Bercy tendent en effet à suspendre les loyers à partir du 1er avril 2020 pour les périodes d’arrêt d’activité, mais le recouvrement pourra s’opérer dès la reprise de l’activité selon des modalités de paiement adaptés à la situation des entreprises (différés de paiement, étalements…)[i]. Il est toutefois vrai que l’incertitude sur la durée de cette cessation d’activité est bien présente.
  • D’autre part, il est nécessaire d’avoir à l’esprit que toutes les entreprises ne bénéficieront pas de ce dispositif puisqu’elles visent les « plus petites entreprises éligibles au fonds de solidarité financé par l’Etat et les Régions ». Concrètement, il s’agit là des très petites entreprises (TPE), micro-entrepreneurs, indépendants et professions libérales, avec un chiffre d’affaires annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 euros. Il s’agit donc uniquement d’accorder cette suspension des loyers aux petits acteurs de l’économie.

Il est selon nous important de prendre du recul concernant les conséquences que pourraient avoir ces mesures de soutien aux entreprises sur le bon fonctionnement des SCPI. Les entreprises locataires sont généralement pour la plupart des entreprises solides ne relevant pas du champ d’application de ces mesures.

Pour illustrer ces propos, la société de gestion Atland Voisin, qui a récemment communiqué sur sa collecte de loyer, affirme que « 98% des loyers du 1er trimestre 2020 ont été encaissés et que les demandes d’accompagnement des locataires se situent à ce jour entre 2 et 6% par rapport au loyer annuel global »[ii]. Certains locataires pourraient donc effectivement connaitre des difficultés et obtenir un différé mais il semble que ceux-ci soient minoritaires au sein de l’ensemble des preneurs à bail des SCPI.

Par ailleurs, les entreprises pourront compter sur le soutien de la banque publique d’investissement qui a annoncé une série de mesure tendant à pallier d’éventuels problèmes de trésorerie (garanties pour les prêts, réaménagement des crédits en cours, emprunts facilités)[iii].

Les acteurs de la pierre-papier devront ainsi adapter leur fonctionnement aux problématiques posée par la situation actuelle. Dans un communiqué en date du 26 mars 2020, Marc-Olivier Penin, Directeur Général de La Française REM, a ainsi développé la démarche de responsabilité dans laquelle la société de gestion s’inscrit[iv]. Celle-ci se traduit par :

  • Des efforts de reports de loyers en priorité concentrés vers les entreprises de taille modeste et les plus touchées ;
  • Une politique d’accompagnement sélective et négociée avec les entreprises de taille plus importante dont le secteur d’activité est particulièrement touché ;
  • Une conduite de fermeté vis-à-vis des demandes de locataires de taille importante dont le secteur d’activité n’est pas spécialement affecté par la crise ou dont les capacités financières sont manifestement importantes.

D’une manière générale, l’important est de ne pas généraliser et de se prêter à une analyse rigoureuse des indicateurs clés de chaque SCPI pour déterminer le degré d’exposition au risque.

 

 

Quels indicateurs pour déterminer l’exposition au risque d’une SCPI ? 

 

Comme nous l’avons évoqué, la taille des locataires en place est un critère important et sur ce point les SCPI citées présentent l’avantage d’avoir de nombreuses grandes sociétés parmi leurs preneurs.

Autre indicateur essentiel, la diversification est à notre sens la règle d’or en matière de sélection de SCPI permettant une mutualisation des risques optimale. Chaque SCPI étant propriétaire d’un parc immobilier important, si quelques biens ne génèrent plus de loyers, les autres biens viendront compenser les pertes.

La diversification doit ainsi s’opérer à plusieurs niveaux, notamment sur le secteur d’investissement, sur la zone géographique d’investissement ainsi que sur le nombre d’immeuble et de baux. C’est dans cette démarche de diversification et de mutualisation des risques que notre politique de sélection s’inscrit. Notre cabinet a toujours ainsi conseillé des portefeuilles diversifiés selons les modalités précisées ci-dessus.

Concernant notamment le secteur d’activité des locataires, Virginie Wallut, Directrice Recherche & ISR immobilier de La Française REM, estime que « si une réduction des revenus locatifs sur toutes les classes d’actifs est à attendre, l’ampleur de l’impact variera selon la typologie. L’hôtellerie ainsi que certaines formes de commerces et de logistiques devraient être plus impactées, alors que les bureaux devraient se montrer plus résilients ».

Au regard de ces critères, il apparait que la qualité des locataires et la mutualisation des risques opérée par une diversification à plusieurs niveaux soient de nature à permettre une gestion efficace des difficultés.

Si l’analyse de ces paramètres offre une certaine visibilité sur la capacité des SCPI à prospérer, il faut toutefois rester prudent notamment en raison de l’incertitude pesant sur la durée de cette crise. A cet égard, il est important de s’intéresser à des indicateurs plus financiers.

Pour anticiper les situations pouvant générer des difficultés à servir les investisseurs associés, les SCPI ont la possibilité de mettre en place un matelas de sécurité permettant de gérer sans accroc les crises telles que celle que nous connaissons.

Cette sécurité financière se matérialise par une ligne « report à nouveau » (RAN) dans le bilan comptable. Il s’agit de trésorerie excédentaire qui n’a pas fait l’objet de distribution. Cette ligne est un facteur important qui permettra aux SCPI de se démarquer entre elles. A cet égard, il nous semble évident que les sociétés de gestion qui ont voulu afficher un rendement élevé au détriment de la sécurité des clients connaitront plus de difficultés sur le long terme.

Sur ce point, Marc Bertrand, président de La Française, a déclaré que « nos véhicules d’investissements immobiliers pourraient être provisoirement impactés en cas de support à apporter aux locataires, de légers décalages dans les programmes d’investissements ou de relocations. Mais la politique de gestion de la Société, notamment la constitution de réserves sur la majorité de nos SCPI, pourra venir soutenir la distribution en 2020 ».

Le RAN en jours permet de déterminer la période pendant laquelle la SCPI peut assurer le paiement des loyers aux investisseurs dans l’hypothèse où tous les locataires feraient défaut. Un tel scénario extrême est bien entendu inconcevable dans les faits, mais nous pouvons remarquer que le report à nouveau et la qualité des locataires en place sont deux indicateurs à mettre en perspective.

Enfin, la capitalisation d’une SCPI est un indicateur qui doit être étudié. Une capitalisation élevée implique une bonne diversification des actifs et par conséquent une exposition aux risques moindre. C’est d’ailleurs ce que rappel Marc-Olivier Penin en soulignant que « la taille des patrimoines immobiliers des SCPI – en centaine de millions, voire en milliards d’euros – permet à la diversification de jouer son plein effet en mutualisant et donc en diminuant les risques spécifiques à chaque actif, à chaque locataire ».

 

 

Quelles conclusions porter au regard de la situation actuelle ? 

 

Nous souhaitons ici souligner que, même s’il faut bien entendu rester prudent sur les conséquences de la situation actuelle, les investisseurs doivent prendre le recul nécessaire pour pouvoir apprécier la qualité de leurs investissements.

Pour répondre aux inquiétudes des investisseurs, Éric Cosserat, président de PERIAL, a notamment déclaré : « La nature immobilière de nos fonds, leur taille, leur qualité, notre expérience et notre capacité à mener une gestion active des patrimoines nous permettent aujourd’hui, à ce stade de la crise, de continuer à travailler calmement pour amortir au maximum l’impact de cette crise. Nos SCPI, nos OPCI et nos fonds gérés sont, par nature, des investissements défensifs, résilients et de long terme »[v].

Ce point de vue rassurant est également partagé par Marc-Olivier Pénin qui estime « utile de rappeler, face à ce contexte particulier, que les véhicules collectifs comme les SCPI sont structurellement armés pour résister à ce type d’épisodes : des baux longs, une stratégie de revalorisation des prix de parts prudente permettant d’amortir un choc conjoncturel ou un repositionnement des primes de risques et enfin un environnement de taux bas qui devrait se prolonger et toujours être favorable à l’immobilier ».

Il semble ainsi que les SCPI puissent conserver leurs caractéristiques de valeur refuge.

Par ailleurs, le projet du Grand Paris, qui doit prendre forme d’ici 2024, est selon nous porteur d’espoir pour le marché et permettra de redynamiser le secteur après cette période mitigée.

Une dernière interrogation peut cette fois porter sur les fluctuations de valeur de l’immobilier et notamment son impact sur les parts de SCPI.

Il faut d’abord rappeler qu’une baisse de valeur implique une augmentation de l’offre par rapport à la demande ou encore une hausse des taux d’intérêts. La chute des prix de l’immobilier est à ce jour une question délicate sur laquelle il est difficile d’élaborer. Jean-Christophe Antoine, président de Atland-Voisin, « ne voit pas de déséquilibre entre l’offre et la demande qui pourrait être synonyme de baisse de valeur » tout en nuançant ses propos concernant « les immeubles de référence (ou prime) dont les taux de rendement étaient très faibles et ou un ajustement des prix pourrait avoir lieu notamment en cas de correction des taux d’intérêts à 10 ans ».

Il sera donc nécessaire d’observer comment évoluent les taux d’intérêts dans les mois à venir.

Concrètement, si une hausse significative avait lieu, l’immobilier pourrait perdre de sa valeur et ainsi contraindre certains acteurs ayant un taux d’endettement élevé à vendre quelques actifs pour respecter les ratios contractuels, ce qui pourrait paradoxalement être source d’opportunité pour des acteurs peu endettés comme les SCPI. Ici encore, les impacts varieront en fonction de la politique de gestion mise en place.

Concernant enfin la valeur des parts des associés de SCPI, il faudra veiller à ce que le prix des parts actuel reste bien supérieur à la valeur de la SCPI, appelée valeur de reconstitution. Plus celle-ci est élevée, plus la SCPI sera à même de résister à d’éventuelles fluctuations.

 

En conclusion, la qualité de sélection des SCPI reposant sur les différents indicateurs étudiés permettra de déterminer sur le long terme quelles ont été les stratégies gagnantes. A cet égard, notre politique de sélection s’est toujours attachée à constituer un portefeuille diversifié portant sur des SCPI à mêmes de garantir la sécurité de nos clients.

La recherche d’un rendement élevé sans une prise en compte mesurée des différents risques ne peut s’avérer payante sur la durée.

Cette réalité vaut pour tout type d’investissement et la conjoncture actuelle permet d’en prendre davantage conscience. C’est ce qu’illustre le cas de la location immobilière de courte durée, type AirBnB, qui connait actuellement un énorme coup d’arrêt (sur ce point, retrouvez notre article dédié[vi]). Concernant les placements financiers, certains épargnants, à qui leurs conseillers ont vendu des produits structurés présentés comme une pseudo « garantie en capital », verront leur épargne bloquée un long moment sauf à encaisser de lourdes pertes. D’autres, se sont vu conseiller des Fonds H2O en masse sur un track record passé, dont les titres ont perdu jusqu’à 70% de leur valorisation au cours de ces dernières semaines.

L’année 2020 sera donc probablement un tournant pour le conseil en gestion de patrimoine.

S’il est certain que beaucoup de cabinets justifieront les mauvais résultats par le contexte totalement imprévisible auquel nous somme confrontés, les clients ne doivent cependant pas être dupes. Une bonne gestion implique avant tout de la transparence, une prise en compte réfléchie du couple rendement/risque et la possibilité pour le conseiller de réagir rapidement et efficacement quand surviennent des aléas.

La crise actuelle n’aura certainement pas un effet positif sur le patrimoine des Français, mais si celle-ci peut conduire à certaines prises de conscience tout ne sera peut-être pas perdu.

 

 

[i] economie.gouv.fr

[ii] Communiqué spécial Atland Voisin du 27 mars 2020

[iii] bpifrance.fr

[iv] Communiqué COVID-19 La Francaise REM du 26 mars 2020

[v] Perial.com/actulites/info-covid-19

[vi] www.scala-patrimoine.fr/2020/03/31/covid-19-les-consequences-de-la-crise-pour-votre-immobilier