« Le logement est en crise. À des difficultés structurelles, comme la baisse du foncier disponible ou la diminution du nombre de permis de construire délivrés dans les zones tendues, s’ajoute une crise conjoncturelle, du fait, notamment, de la hausse rapide des taux d’intérêt. ». Ces mots sont ceux d’Élisabeth Borne et témoignent des inquiétudes pesant sur le secteur du logement. Pour enrayer cette spirale négative, la Première ministre a présenté une salve de mesures qui intéresseront particulièrement les investisseurs privés. La fin du dispositif Pinel, le prolongement du prêt à taux zéro ou encore le développement de « MaPrimeRénov’ » sont au programme d’une réforme issue d’une concertation avec le Conseil national de la refondation sur le logement.

La fin du dispositif de défiscalisation immobilière « Pinel »

La réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif « Pinel » était dans l’œil du cyclone depuis plusieurs mois. Jugé inefficace par rapport au coût qu’il représente pour les finances publiques, ce dispositif va disparaitre le 31 décembre 2024.

Le « Pinel » avait déjà fait l’objet d’un coup de rabot lors des Lois de Finances précédentes. Le taux de réduction de l’impôt, pour un contrat de six ans, ayant été abaissé à 10,5% en début d’année (contre 12% auparavant) et sera porté à 9% en 2024, pour la dernière année du dispositif. Pour un contrat de neuf et douze ans, ils sont respectivement de 15 % et 17,5 % en 2023 mais seront, aussi, abaissés à 12 % et 14 % l’an prochain.

Sauf changement de dernière minute, il ne devrait donc plus y avoir de dispositifs de défiscalisation immobilière pour les investisseurs particuliers à partir de 2025, une première depuis près de 40 ans et le lancement du dispositif Méhaignerie.

La mensualisation du taux d’usure

Le risque crédit, aussi appelé Credit Crunch, est pris très au sérieux par les acteurs de l’immobilier.

Un resserrement de l’offre de Crédit par les banques pourrait, en effet, assécher le marché et bloquer les transactions.

C’est ce qui aurait pu se passer en début d’année avec la hausse très rapide des taux d’intérêt et le plafonnement du taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles accordent un prêt.

Pour redonner une plus grande marge de manœuvre aux établissements prêteurs, le gouvernement avait décidé de mensualiser le calcul du taux d’usure jusqu’au 1er juillet 2023. Cette mesure devrait d’ailleurs logiquement être prolongée au cours des prochains mois. Un accord avec le gouverneur de la banque de France sera toutefois nécessaire.

L’extension de la garantie Visale

Le gouvernement souhaite étendre les garanties offertes aux propriétaires louant leurs biens à des locataires ne disposant pas de cautions ou de revenus suffisants à leurs yeux.

Dans le cadre de la convention qui sera prochainement signée par le gouvernement avec Action Logement, un doublement du nombre de bénéficiaires de la garantie Visale devrait être acté, avec l’objectif d’atteindre les 2 millions de bénéficiaires.

Pour rappel la garantie Visale est une caution gratuite destinée aux locataires en mal de garants. Cette garantie pourrait d’ailleurs être étendue à tous les salariés saisonniers, ainsi qu’aux indépendants.

Le prolongement du Prêt à taux zéro

Le gouvernement a la volonté de favoriser l’accession à la propriété en prolongeant le prêt à taux zéro jusqu’en 2027 réservé aux primo-accédants, alors qu’il devait s’arrêter en fin d’année.

Ce nouveau « PTZ » sera toutefois dédié à l’achat :

– d’un logement neuf au sein d’une opération de logement en collectif, en zone tendue, autrement dit dans les grandes métropoles.

– d’un logement ancien sous conditions de réalisation de travaux de rénovation.

Le développement du dispositif « MaPrimeRénov’ »

Le dispositif « MaPrimeRénov’ » permet aux investisseurs qui souhaitent réaliser des travaux pour améliorer l’efficacité énergétique de leur logement de bénéficier d’une aide d’état. Cette prime étant, le plus souvent, versée dès l’achèvement des travaux.

Ce système d’aides va connaitre une nouvelle évolution, dès le 1er janvier 2024.

Celui-ci devrait se concentrer sur le changement des systèmes de chauffage pour aller vers des solutions décarbonées.

Un parcours unique serait également déployé pour les projets plus ambitieux, c’est-à-dire les rénovations globales permettant d’atteindre les étiquettes A, B et C du Diagnostic de performance énergétique (DPE).

Enfin, le vivier d’accompagnateurs agréés sur tout le territoire va être augmenté, passant de 2 000 à 5 000 personnes.

Ces différentes mesures doivent permettre d’atteindre la barre des 200 000 rénovations performantes.

Précision : le « Prêt avance rénovation » est un prêt hypothécaire destiné aux ménages modestes souhaitant financer des travaux de rénovation énergétique. Celui-ci pourrait être simplifié dans les prochains mois. L’idée étant de permettre de financer plus facilement le reste à charge. Ce prêt deviendrait alors accessible à tous, sans condition de ressources.

L’avis de Scala Patrimoine

Les propositions effectuées par le gouvernement ont déçu les professionnels de l’immobilier. Et on les comprend. Ce premier volet manque de profondeur, et traduit les soucis « de limiter les dépenses publiques ». Pour autant, d’autres dispositions sont attendues.

Une révision des zonages est sur les rails. Cette réforme devrait ainsi faire basculer de nouveaux territoires en zones tendues.

Le gouvernement va ouvrir le chantier de la refonte de la fiscalité locative, pour les biens meublés et non meublés. Des changements qui concerneraient notamment la fiscalité des meublés touristiques.

Conseil National de la refondation – Logement, Juin 2023