Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en nue-propriété et usufruit. La nue-propriété est le droit de disposer du bien mais sans en avoir ni l’usage ni la jouissance. L’usufruit est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits. L’intérêt de ce mécanisme souvent utilisé lors des donations ou successions est de limiter le coût d’acquisition du bien et d’optimiser la fiscalité sur les revenus grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunts.

 

Ce qu’il faut savoir :

• Prix d’acquisition en nue-propriété = en général 50 à 65% de la valeur en pleine propriété (déterminé suivant barème économique en fonction de la rentabilité locative et la durée du démembrement)
• Acquisition de l’usufruit par une autre personne, physique ou morale, pour une durée temporaire (15 à 20 ans en général). L’usufruitier perçoit les revenus de la location du bien mais doit entretenir le bien à ses frais et supporter toutes les charges et impôts (le nu-propriétaire est délivré de tout souci de gestion et n’est redevable d’aucune charge).
• Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire reçoit, gratuitement et sans formalités, la pleine propriété du bien remis en état par l’usufruitier à ses frais (si contractuellement prévu)

Fiscalité :

• Impôt sur le revenu : Aucun revenu foncier au cours de la période de démembrement pour le nu-propriétaire. Déduction possible sur ses autres revenus fonciers des intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien si l’usufruitier est un bailleur social ou une personne imposable à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers.
• ISF : les biens en nue-propriété n’entrent pas dans la base taxable au titre de l’ISF. Seul l’usufruitier (personne physique) est soumis à l’ISF sur la valeur en pleine propriété du bien.
• Plus-values immobilières : Soumises à l’IR (au taux de 19 %) et aux prélèvements sociaux.
• Plus-value déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition pour sa valeur en nue-propriété si vente avant le terme de l’usufruit ou sa valeur en pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété si vente après le terme de l’usufruit.
• Prix d’acquisition revalorisé, d’une part, des frais d’acquisition (honoraires de notaire, frais de timbre et de publicité foncière…) pour leur montant réel ou au forfait de 7,5 % (en cas d’acquisition à titre onéreux) appliqué uniquement sur la valeur de la nue-propriété, d’autre part du forfait pour travaux de 15 % sous réserve que l’immeuble soit détenu depuis plus de 5 ans ou, sous certaines conditions strictes, du montant réel des travaux.
• Plus-value diminuée d’un abattement pour durée de détention :

Durée de détention  ®	De 0 à 5 ans	De 6 à 21 ans	22 ans	De 23 à 30 ans
Abattement pour l’IR de 19%	0%	6% par an	4%	–
Abattement pour les prélèvements sociaux	0%	1,65% par an	1,60%	9% par an

(*) Plus-value immobilière exonérée d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans

• Abattement exceptionnel de 25% (sous conditions) pour les cessions de biens réalisées entre le  1^er septembre 2013 et le 31 août 2014, applicable à l’assiette de l’IR et à celle des prélèvements sociaux après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.
• Pour les cessions réalisées depuis le 1^er janvier 2013, taxe sur les plus-values nettes imposables qui excèdent 50 000 € par cédant (taux de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value)

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