La loi Denormandie, entrée en vigueur le 1er janvier dernier, vise à encourager la rénovation des logements vides, anciens et dégradés, situés en centre-ville d’une ville moyenne via une réduction fiscale. Quelles sont les règles à respecter ? Quels sont les gains fiscaux envisageables ? Tour d’horizon de ce nouveau dispositif fiscal.

I – Le principe du dispositif « Denormandie »

Le principal objectif du dispositif « Denormandie » est d’encourager les investisseurs immobiliers à effectuer des travaux de rénovation dans les centres villes de villes moyennes composés de logements vacants, et en mauvais état.
En contrepartie de l’acquisition et de la rénovation du bien, les bailleurs disposent d’un droit de réduire leur impôt sur le revenu jusqu’à 21% du prix de revient total du logement incluant l’achat du bien, les frais d’acquisition, le coût des travaux de rénovation ou de transformation en logement.
Le dispositif fiscal est ouvert aux investisseurs immobiliers qui acquièrent le bien entre le 1er janvier 2019 et 31 décembre 2021, dans un champ restreint de villes françaises.

II- Les conditions pour profiter du dispositif

a) Logements éligibles
L’article 199 novovicies du Code général des impôts, qui régit la loi Pinel, a été mis à jour dans le cadre de la loi de finances pour 2019 et introduit le nouveau dispositif « Denormandie ». Ce nouvel article dispose que la réduction d’impôt s’applique « au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret ».
La réduction d’impôt s’applique également à un « local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement ».
Par ailleurs, pour bénéficier de la réduction d’impôt permise par le dispositif Denormandie, il convient d’investir dans une des 222 villes bénéficiant du soutien de l’Etat dans le cadre du plan « Action Cœur de Ville ».
Outre les villes intégrées au plan « Action Cœur de ville », les communes qui ont conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT) peuvent proposer aux particuliers de profiter de la réduction d’impôt.

b) Travaux éligibles

La loi Denormandie assouplit les contraintes de rénovation par rapport au Pinel.
En effet, la Loi Pinel exige une réhabilitation complète du logement alors que le dispositif Denormandie impose comme critère exclusif la réalisation de travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l’opération et portant sur la seule amélioration de la performance énergétique.

Les travaux éligibles au dispositif Denormandie sont :
– le changement de chaudière,
– l’isolation des murs,
– le changement de production d’eau chaude,
– l’isolation des combles,
– l’isolation des fenêtres.
Les travaux doivent soit représenter au moins deux types de travaux cités ci-dessus, soit être réalisés selon le choix du propriétaire, à condition qu’ils améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 30% en habitat individuel et de 20% en habitat collectif.
Toutefois, les travaux doivent obligatoirement être réalisés par un artisan reconnu garant de l’environnement.

III- Des plafonds à respecter
a) Les plafonds de loyer
Pour bénéficier de l’avantage fiscal permis par le dispositif Denormandie, le propriétaire du bien rénové doit s’engager à louer pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer raisonnable, respectant un plafond fixé par l’administration fiscale.
Ce plafond dépend de :
– la zone où se trouve le logement,
– la surface utile calculée du logement.

b) Les plafonds de ressources

Le plafond de ressources des locataires dans le cadre de la loi Denormandie représente les revenus maximums que peuvent percevoir les membres d’un foyer habitant le logement rénové. Cette règle a été mise en place afin de faciliter l’accession de logements à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés pour se voir attribuer un logement social, et aux revenus trop faibles pour accéder aisément à la location dans le parc locatif privé.
Ce plafond de ressources est fixé en fonction de :
– la zone du logement,
– la composition du foyer.
Pour l’heure, l’administration fiscale n’a toujours pas publié les plafonds de ressources applicables pour l’année 2019. Ce sont ceux du Pinel 2018, ci-dessous, qui s’appliquent disponibles à l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du CGI.

c) Plafond de dépenses
En vertu de l’article 199 novovicies du Code général des impôts, la réduction d’impôt permise par le Denormandie est calculée dans la limite de 300 000 € d’investissement (par contribuable et pour une même année d’imposition) et de deux opérations de travaux par an.

IV- Quelles réductions d’impôt avec la loi Denormandie en 2019 ?

De la même manière que dans un investissement Pinel, le calcul de la réduction d’impôt se fixe à partir du prix de revient du logement. Ce montant inclut l’ensemble des sommes engagées pour acquérir le bien (prix et frais engagés).
Ainsi, le montant de la déduction fiscale :
– est de 12% du montant de l’investissement (2% par an pendant 6 ans) pour une période de location de 6 ans
– est de 18% du montant de l’investissement (2% par an pendant 9 ans) pour une période de location de 9 ans
– est de 21% du montant de l’investissement (soit 2% par an pendant 9 ans, puis 1% par an pendant les années suivantes) pour une période de location de 12 ans.
La réduction d’impôt du dispositif Denormandie est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer, comme le dispositif Pinel.

V- Faut-il investir via le dispositif Denormandie ?

Un investissement immobilier suivant ce nouveau dispositif peut être pertinent à condition d’analyser plusieurs critères essentiels pour que l’acquisition soit rentable. En outre, le gain fiscal ne doit pas constituer le principal facteur de décision d’un investissement.
De prime abord, il convient de s’assurer que la demande d’habitation soit forte, et que la démographie suive une dynamique croissante dans la ville choisie. Par ailleurs, la qualité du bien et le montant des travaux doivent être évalués avec parcimonie en intégrant les loyers futurs (limités par la loi) pouvant être générés.
Ajoutons également que ce nouveau dispositif Denormandie doit être mis en concurrence avec la création de déficit foncier sans dispositif fiscal de faveur permettant une déduction de l’assiette de l’impôt sur le revenu, parfois plus favorable que la réduction d’impôt permise par la loi Denormandie.
Enfin, le taux marginal d’imposition du contribuable et le montant des travaux sont des facteurs déterminant d’un point de vue fiscal pour choisir l’un ou l’autre schéma d’optimisation. En déficit foncier, plus le taux marginal du contribuable et les travaux sont importants, plus l’impôt à payer est faible car l’assiette taxable diminue (en fonction du montant des travaux) ; assiette à laquelle on applique un taux plus ou moins important (en fonction de la tranche marginale d’imposition sur le revenu).