Cabinet Scala

2018, une année décisive pour le conseil en gestion de patrimoine

2018 marque l’entrée en vigueur en droit français de deux directives européennes et un règlement européen importants et connus sous leurs acronymes réglementaires (MIF 2, DDA et PRIIPS). D’après une étude Morningstar réalisée pour Patrimonia, le principal salon du secteur qui s'est tenu à Lyon les 28 et 29 septembre, ce changement de réglementation constitue un défi majeur pour une grande majorité des cabinets de gestion de patrimoine français. Considéré comme nécessaire dans le cadre d'un conseil indépendant et impartial, ce changement de réglementation a été largement anticipé par Scala Patrimoine, notamment dès septembre 2016 par la nomination de son directeur général Robert Devin, ancien avocat de formation et spécialiste de la réglementation. Parallèlement, le cabinet continue de renforcer ses pôles d’expertises avec l’arrivée récente de deux nouvelles intervenantes.

Des directives et un règlement bouleversant un marché de professionnels inquiets

Le 1^er janvier 2018 prochain entrera en vigueur le Règlement sur les produits d’investissements packagés de détail et fondés sur l’assurance (Packaged Retail Investment and Insurance-based Products ou PRIIPS)[1]. D’application directe, PRIIPS n’a besoin d’aucune ordonnance ou loi de transposition pour s’appliquer à tous les professionnels des secteurs assurantiels et financiers. Il vise principalement à améliorer la transparence d’une large gamme de produits assurantiels (contrats d’assurance-vie et de capitalisation) et financiers (obligations convertibles, produits structurés, véhicules de titrisation, etc.). A la manière de ce qui a été fait en matière d’organismes de placements collectifs en valeurs mobilières (OPCVM) et de fonds d’investissement alternatif (FIA), le législateur européen créera un document d’information clé (DIC) PRIIPS, document informationnel standardisé applicable aux produits précités indépendamment de leur forme ou de leur structure. Les DIC PRIIPS, DICI OPCVM et DICI FIA vous aideront à comparer vos différents produits assurantiels et financiers grâce à une information précontractuelle uniformisée (type d’investissement, objectifs, profil de risque, perte maximale, coûts directs et indirects, coûts totaux agrégés, réclamations, etc.).

Le 3 janvier 2018 prochain entrera, ensuite, définitivement en vigueur la deuxième Directive sur les marchés d’instruments financiers (MIF 2)[2].  La Directive MIF 2 aura vocation à rendre les marchés financiers plus efficients, résilients et transparents. Elle renforcera la protection des investisseurs financiers en imposant de nouvelles règles d’organisation et de bonne conduite notamment à votre conseiller en investissements financiers (CIF) par un encadrement accru des risques de conflits d’intérêts, tout en renforçant l’exécution de vos ordres et votre information.

Il conviendra, enfin, d’attendre le 23 février 2018 prochain pour voir entrée en vigueur, la Directive sur la distribution d’assurances (DDA)[3] équivalente à la Directive MIF 2 dans le secteur assurantiel et applicable à votre courtier d’assurance ou réassurance (COA). Elle offrira un nouveau cadre pour la distribution de produits d’assurance par notamment un renforcement des informations précontractuelles, une meilleure gestion des conflits d’intérêts et plus précisément des incitations financières ainsi que la mise en place d’une formation continue obligatoire applicable à tous les professionnels de l’assurance et indépendamment de leurs statuts (salariés, responsables de distribution et collaborateurs participant directement à la distribution de produits d’assurance).

Dans un tel contexte le choix d’un CIF de qualité deviendra encore plus déterminant pour éviter tous les conseils misleading et à fausses promesses (cf. sur la question notre article Investissements financiers atypiques : attention aux fausses promesses) tout comme votre COA ou encore votre courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP).

Des équipes renforcées dans un objectif croissant d'accompagnement et de satisfaction client

Lors du salon Patrimonia, plus de 34% des CGP interrogés par Morningstar[4]  se disaient particulièrement préoccupés et considéraient les réglementations précitées toujours plus complexes constituant le principal défi de demain. Plus grave, 58% d’entre eux se disaient ne pas être sereins quant à l’application de DDA, 67% ne pas être prêts à la mise en application de PRIPS sachant que seulement 49% se déclaraient prêts face à la mise en œuvre de MIF 2.

Loin de partager les inquiétudes de marchés, Scala Patrimoine n’a jamais considéré ces réglementations comme un chant du cygne. Bien au contraire, les équipes de Scala Patrimoine se forment régulièrement aux changements réglementaires assurantiels, bancaires et financiers. Le cabinet anticipe ainsi avec sérénité les réglementations futures et cette anticipation trouve également échos dans des recrutements de qualité.

Tiphaine Menand, notaire de formation, a rejoint début septembre Scala Patrimoine pour renforcer le pôle ingénierie patrimoniale notamment de ses expertises notariales (cf. Tiphaine Menand rejoint Scala Patrimoine en tant qu’ingénieur patrimonial sénior). Après, 6 années passées à la direction de la communication de la Fédération française du sport automobile (FFSA), Marion Aburto s’occupera dès ce mois d’octobre du pilotage de la communication du cabinet. L'objectif toujours premier étant de servir et de répondre au mieux aux attentes de nos clients.

[1] Règlement n°1286 du Parlement européen et du Conseil du 26 novembre 2014 sur les documents d’informations clés relatifs aux produits d’investissement packagés de détail et fondés sur l’assurance.

[2] Directive 2014/65/UE du Parlement européen et du Conseil du 15 mai 2014 concernant les marchés d’instruments financiers et modifiant la Directive 2002/92/CE et la Directive 2011/61/UE transposée le jour du Brexit en droit français par l’Ordonnance 2016-827 du 23 juin 2016 relative aux marchés d’instruments financiers.

[3] Directive 2016/97/UE du Parlement européen et du Conseil du 20 janvier 2016 sur la distribution d’assurances en attente d’ordonnance de transposition en droit français.

[4] Morningstar est une entreprise d’investissements spécialisée dans la recherche en investissements sur les placements en Amérique du Nord, en Europe, en Australie et en Asie (Cf. enquête menée à Patrimonia : http://poolo.kermeet.com/Data/kmewexv8/block/F_36bf14e23bffa2448cccabb5bca7af9159bf9bc16ff59.pdf).

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2018, l’année des mobilités en demi-teinte ?

La mobilité assurantielle au travers du libre choix d’une assurance emprunteur a été largement renforcée par la publication récente d’une recommandation de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Parallèlement, la mobilité bancaire pourrait connaître une amélioration seulement en demi-teinte. En effet, une ordonnance récente autorise les banques prêteuses à subordonner leurs offres de prêts à des domiciliations de salaires ou revenus assimilés sur des comptes de paiement ouverts dans leurs livres. De telles domiciliations bancaires ne risquent-elles pas d’être en défaveur des emprunteurs et façonner des mobilités à deux vitesses ? Explications sur des dispositions entrant en vigueur au 1^er janvier 2018 :

Une recommandation ACPR salutaire : depuis 2010, tous les emprunteurs sont libres d’opter pour les contrats d’assurances externes de leur choix dès lors qu’ils présentent des niveaux de garanties équivalents à ceux proposés par leurs banques prêteuses. Cette mobilité assurantielle a été renforcée par le législateur à deux reprises respectivement par la loi Séparation et de régulation des activités bancaires de 2013[1] et la loi Hamon de 2014[2]. Passé cette date, tous les emprunteurs sont en droit de procéder à la déliaison entre leurs prêts immobiliers et leurs assurances emprunteurs associées et ce même, sous certaines conditions, dans les 12 mois suivant la signature de leurs offres de prêts (cf. nos articles Assurance emprunteur : résiliation et prise en compte du droit à l’oubli du 20/02/2017, Enième rebondissement pour l’extension du délai de résiliation de l’assurance emprunteur du 16/01/2017, Validation de l’extension du délai de résiliation en matière d’assurance emprunteur du 28/11/2016,  Vers une extension du délai de résiliation en matière d’assurance emprunteur du 09/10/2016). En effet, les banques prêteuses ne peuvent refuser en garantie des contrats d’assurances externes dès lors que ces derniers présentent un niveau de garantie équivalent à leurs contrats d’assurance de groupe[3]. Début 2015, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a publié un avis[4] imposant aux banques prêteuses de choisir parmi un listing précis de critères stricts d’équivalence de garanties, avis par la suite repris en norme professionnelle par la Fédération Bancaire Française (FBF)[5] et applicable aux principaux établissements bancaires de place.

Constatant des freins dans la mise en œuvre de la mobilité assurantielle dans le cadre de différents contrôles sur pièces et sur place menés au sein de principaux établissements bancaires, l’ACPR a décidé de publier récemment une recommandation[6] salutaire. Salutaire car dans un contexte de taux bas rendant l’activité de financement/refinancement peu rentables pour des établissements de crédits sous fortes pressions de leurs clients, le coût de l’assurance associée à toute offre de prêt devient donc un enjeu majeur de négociation. Lors de l’adoption de la loi Lagarde en 2010, plus de 8 emprunts immobiliers sur 10 étaient conclus dans le cadre d’une assurance de groupe[7]. Passée cette date, les traitements de demandes d’assurances externes seront grandement fluidifiés et un certain nombre de pratiques dilatoires visant à ralentir ou dissuader l’exercice de sa mobilité assurantielle au travers d’un changement d’assurance emprunteur seront prohibées. A titre illustratif, les banques prêteuses ne pourront plus, en cours de négociation, modifier le taux applicable à votre futur prêt, ni exiger le paiement de frais supplémentaires liés aux travaux d’analyse du contrat d’assurance externe trouvé par les soins de votre courtier ou encore vous forcer à vous déplacer à une agence pour déposer votre dossier ou en obtenir son traitement. En termes de délais, les banques prêteuses auront l’obligations d’indiquer par écrit dans un délai de l’ordre de 2 à 3 jours ouvrés si les demandes sont jugées incomplètes sachant qu’il conviendra de compter un délai maximum de 10 jours ouvrés pour le traitement de toute demande de changement d’assurance emprunteur avant l’émission d’offres de prêt. Elles devront enfin mettre à la disposition du grand public notamment les critères d’équivalences de garanties établis par le CSSF directement sur leur site internet par un lien internet simple et visible d’accès.

Une ordonnance n°2017-1090 bienvenue mais en demi-teinte : depuis 2009, les principales banques françaises avaient l’obligation de proposer à leurs clients un service d’aide à la mobilité bancaire conformément à des normes professionnelles[8]. En 2014, le législateur transforme cette obligation professionnelle en véritable obligation légale[9] par la mise en place d’un service automatisé de mobilité bancaire et en 2015, la loi Macron[10]  vient décharger les clients souhaitant changer de banque de toutes formalités administratives particulières (cf. notre article 22 jours ouvrés pour changer de banque ! du 7 février 2017). Entrée en vigueur le 6 février dernier sous toutes ces facettes opérationnelles[11], le changement simple de banque ou la possibilité de devenir multi-bancarisés en vue de trouver les meilleures relations bancaires, de financement, de refinancement ou de rachat de crédit a été largement facilité. Les clients concernés donnent un mandat à leur nouvelle banque d’accueil de réaliser l’ensemble des démarchages administratives nécessaires à son transfert auprès de son ancienne banque d’origine.

L’enjeu de la mobilité bancaire n’est, en effet, pas neutre lorsque l’on sait qu’en 2013, ISILIS, principal prestataire sous-traitant de plus de 65 banques françaises (contre 58 en 2010) avait à traiter plus de 3 millions de changements de domiciliations bancaires (contre 2 million en 2010)[12]. Parallèlement, les clôtures de comptes bancaires de particuliers étaient estimées par les professionnels sur la même période à 3,5 millions par an soit un taux de mobilité de l’ordre de 4,5% par an[13]. A titre de comparaison, la téléphonie mobile connaissait un taux de mobilité oscillant entre 6 et 8% et les services de gaz et électricité autour de 8% d'après les chiffres de la Commission européenne sur la même période².

Cette année, le législateur achève en apparence son cycle de renforcement de la mobilité bancaire en adoptant le 1^er juin 2017, l’Ordonnance n°2017-1090[14] dont les dispositions entreront en vigueur le 1^er janvier 2018. Passé cette date, les conditions de subordination d’offres de prêt à des domiciliations de salaires ou revenus assimilés d’emprunteurs sur des comptes de paiements ouverts chez des banques prêteuses seront largement encadrés et une telle pratique bancaire courante sera limitée dans le temps. Jusqu’à présent purement oral du fait de l’interdiction des ventes liées, de telles domiciliations seront désormais possibles sous conditions strictes. Les emprunteurs concernés devront tirer en contrepartie de ces domiciliations un avantage individualisé[15]. Ce dernier devra être vérifié dans chacun des contrats de crédits composant les opérations de financement figurant dans les offres de prêts. L’absence d’un tel avantage pourra être lourde de conséquence pour les banques prêteuses fautives puisque les clauses imposant des offres de prêts subordonnées à des domiciliations sans avantages seront réputées non écrites[16]. En pratique, ces clauses seront donc sans effet pour les emprunteurs concernés qui pourront retrouver leur liberté et une mobilité bancaire. Mais que devons nous entendre par avantage individualisé ? Est-ce le taux, est-ce une durée courte de domiciliation, est ce des tarifications préférentielles sur d’autres services bancaires (virement, prélèvement, carte bleue, etc.) ? Pour retrouver cette notion, il conviendra en pratique de se rapporter directement aux offres de prêts pour analyser les avantages individualisés accordés en contrepartie de domiciliation (article L.313-25 du Code de la consommation). Un travail d’analyse sera donc nécessaire par vos soins ou avec l’aide de votre courtier en opérations de banque et en services de paiement. S’agissant de leur durée, les banques prêteuses ne pourront imposer les domiciliations précitées au-delà d’une durée maximum de 10 ans suivant la conclusion des offres de crédits, et le cas échéant, la signature d’avenants à leur contrat de crédit initial[17].

La mobilité assurantielle et/ou bancaire sera donc à vérifier et analyser au cas par cas dans les offres bancaires ou d’assurances emprunteurs ainsi que leurs éventuels avenants passé le 1^er janvier 2018.

[1] Loi n°2013-672 du 26 juillet 2013 de séparation et de régulation des activités bancaires.

[2] Loi n°2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation dite Loi Hamon.

[3] Article L.313-30 du Code de la consommation.

[4] Avis du Comité Consultatif du Secteur Financier du 13 janvier 2015 sur l’équivalence du niveau de garantie en assurance emprunteur impose une liste limitative de caractéristiques de garanties minimales.

[5] Norme FBF juillet 2015, assurance emprunteur des prêts immobiliers aux particuliers équivalence du niveau de garantie.

[6] Recommandation ACPR-R-01 du 26 juin 2017 sur le libre choix de l’assurance emprunteur souscrite en couverture d’un crédit immobilier.

[7] Rapport n°447 de Philippe Dominti du 2 juin 2009 au nombre de la commission spéciale sur le projet de loi portant réforme du crédit à la consommation, source : Minefe et l’Observatoire des crédits aux ménages.

[8] Changer de banque : un service gratuit pris en charge par les banques, Communiqué de presse FBF du 9 décembre 2014,

[9] Loi n°2014-344 du 17 mars 2014 dite loi Hamon imposant cette obligation au travers des dispositions de l’article L.312-1-7 du Code de la consommation.

[10] Article 43 de la Loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite Loi Macron est définitivement entrée en vigueur le 6 février 2017.

[11] Dans son principe, son automatisation, responsabilité des établissements bancaires et l’indemnisation des titulaires de comptes en cas de dysfonctionnement dudit service.

[12] Rapport sur la mobilité bancaire d’Ines Mercereau, Décembre 2014.

[13] Lettre FBF n°562 « actualités bancaires » de la FBF de juin 2013 page 2).

[14] Ordonnance n°2017-1090 du 1^er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier conditionnées à la domiciliation des salaires ou revenus assîmes de l’emprunteur sur un compte de paiement dont les dispositions ont été prises sur le fondement du II de l’article 67 de la Loi n°2016-1691 du 9 décembre relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique dite loi Sapin II.

[15] Article L.313-25-1 du Code de la consommation.

[16] Article L.341-34-1 du Code de la consommation.

[17] Article R.313-21-1 du Code de la consommation dont les dispositions ont été décrétées par le Décret n°2017-1099 du 14 juin 2017 fixant la durée pendant laquelle le prêteur peut imposer à l’emprunteur la domiciliation de ses salaires ou revenus assimilés sur un compte de paiement.

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Réforme de l’ISF : quels arbitrages réaliser sur votre patrimoine ?

« Récompenser ceux qui prennent des risques »[1]. Telle est la philosophie du gouvernement dans le projet de loi de finances pour 2018 qui sera présenté le 27 septembre, et notamment de la réforme de l’ISF voulue par Emmanuel Macron. Dès le 1^er janvier 2018, l’ISF ne serait pas supprimé mais serait transformé en Impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui taxerait uniquement les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros. Les conséquences de cette réforme ne seront pas les mêmes selon le montant et la composition de votre patrimoine. Par ailleurs, une question se pose : est-il judicieux de vendre vos biens immobiliers pour échapper au futur IFI ?

Quelles sont les implications de cette réforme pour votre patrimoine ?

Alors que l’assiette imposable de l’actuel ISF comprend tous les biens (meubles et immeubles), droits (usufruit, droit d’usage, etc.) et valeurs (actions, titres, etc.), celle du futur Impôt sur la fortune immobilière (IFI) serait circonscrite aux seuls biens immobiliers. Le patrimoine financier étant ainsi exclu de ce nouvel impôt sur la fortune, tous vos contrats d’assurance-vie, contrats de capitalisation, comptes-titres, PEA, comptes sur livret et autres liquidités seraient donc entièrement exonérés. L’objectif du Président de la République est d’orienter l’épargne des Français vers l’économie réelle et productive, et ainsi favoriser l’investissement en actions et parts sociales permettant de financer les entreprises, contrairement à la « rente immobilière ».

Le seuil d’assujettissement (valeur nette du patrimoine d’au moins 1,3 million d’euros), les taux et les barèmes de la version actuelle de l’ISF devraient rester inchangés, de même que l’abattement de 30% sur la résidence principale, ainsi que l’exonération des biens immobiliers professionnels. La règle du plafonnement, selon laquelle la somme de l'IFI et de l'impôt sur le revenu ne pourra pas excéder 75% des revenus, devrait aussi être maintenue. Pour le reste, les contours de la réforme sont encore à préciser, notamment le sort de certains actifs financiers ayant pour sous-jacent l’immobilier, tels que les OPCI et SCPI.

Une chose est claire : a priori, cette réforme de l’ISF profitera à tous puisqu’elle n’induira aucune augmentation d’impôt, y compris pour les contribuables détenant majoritairement de l’immobilier, et aboutira au contraire à faire baisser voire à supprimer l’impôt sur la fortune des contribuables dont le patrimoine est essentiellement composé d’actifs financiers.

Toutefois, sur les 342.942 foyers fiscaux[2] concernés pas l’ISF, certains seront plus gagnants que d’autres : les plus fortunés des contribuables ISF, c’est-à-dire ceux dont le patrimoine a une valeur supérieure à 2,4 millions d’euros, lequel est composé à 80% d’actifs financiers, contrairement aux « petits contribuables » ISF, dont le patrimoine est compris entre 1,3 et 2,4 millions d’euros et composé à 80% d’immobilier[3].

Faut-il vendre vos biens immobiliers pour investir dans les actifs financiers ?

Pour échapper à l’IFI, certains contribuables envisagent d’ores et déjà de se débarrasser de leurs biens locatifs pour investir dans des actifs financiers. Mais cette décision est plus complexe qu’elle n’y parait.

Force est de constater qu’à partir de 2018, l’immobilier sera sûrement l’actif le plus taxé en France : tout d’abord lors de la perception des revenus fonciers, lesquels sont soumis à l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale d’imposition (pouvant aller jusqu’à 45%) ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% (bientôt porté à 17,2% avec la future augmentation d’1,7 points de la CSG), soit une imposition totale de 60,5% au maximum ; ensuite, tous les ans, le simple fait de détenir au 1^er janvier un patrimoine immobilier dont la valeur est supérieure à 1,3 million d’euros entraînera l’assujettissement à l’IFI, ce qui ne sera plus le cas des actifs financiers. Sans oublier les impôts locaux tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation. L’accumulation de ces impôts directs et indirects vient donc amputer la rentabilité brute de votre investissement immobilier. Or, c’est bien la rentabilité nette après impôt qui est déterminante pour mesurer la performance de votre investissement locatif. A l’approche de cette réforme de l’ISF, il est donc judicieux de faire le point sur la rentabilité de vos biens locatifs, afin de vous séparer des moins rentables d’entre eux. C’est également l’occasion de faire réévaluer vos biens, afin de déterminer l’éventuelle plus-value latente, et d’analyser l’état et la dynamique du marché immobilier dans votre ville.

Toutefois, n’oubliez pas que lors de la cession d’un bien immobilier (autre que la résidence principale), l’éventuelle plus-value réalisée (après avoir été diminuée d’un abattement au-delà de 5 ans de détention, progressif avec le temps) est taxée à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %, soit une imposition totale de 34,5%. Les plus-values de cession ne sont totalement exonérées qu’après 22 ans de détention au titre de l’impôt sur le revenu et qu’après 30 ans de détention au titre des prélèvements sociaux. Attention donc à ne pas prendre de décisions trop hâtives dans l’unique but d’échapper à un IFI annuel de quelques milliers d’euros, au risque de devoir acquitter en une seule fois une fiscalité sur les plus-values immobilières de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

De plus, la fiscalité ne doit pas être l’unique paramètre à prendre en compte lors de votre décision de désinvestissement et de réinvestissement. En effet, céder un bien immobilier pour réinvestir le produit de cession sur les marchés financiers, c’est aussi s’exposer à un autre couple rendement/risque. Quels risques êtes-vous prêt à prendre ? Quel est votre horizon d’investissement ? Quelle proportion de votre patrimoine représente le montant ainsi investi ? Quelle enveloppe choisir : assurance-vie, contrat de capitalisation, PEA ? Autant de questions à se poser avant de se lancer sur le marché actions.

Quelles sont les stratégies alternatives permettant d’éviter le futur IFI ? 

Sans vous séparer définitivement de vos biens immobiliers, il est également possible de recourir à des stratégies patrimoniales permettant de faire sortir temporairement un bien immobilier de votre patrimoine, par exemple en procédant à une donation temporaire d’usufruit à vos enfants, ou de créer une dette déductible en face de votre actif imposable notamment grâce au refinancement d’un immeuble via un prêt hypothécaire (cf notre article Crédit Hypothécaire).

Il sera également toujours possible d’obtenir la réduction d’impôt de 75% pour les dons à des associations caritatives ou des fondations. En revanche, le Ministre de l’Economie et des Finances Bruno Le Maire vient d’annoncer[4] que la réduction d'ISF de 50% en cas d'investissement au capital des PME sera supprimée, mesure sonnant ainsi le glas d’un dispositif pourtant très efficace depuis sa création puisqu’il permettait à lui seul d’injecter chaque année 1 milliard d’euros dans l’économie réelle.

Face à tous ces changements fiscaux, il est donc primordial d’actualiser votre stratégie patrimoniale.

[1] Bruno Le Maire, Ministre de l’Economie et des Finances, dans l’entretien paru aux Echos le 12 septembre 2017 : https://www.challenges.fr/economie/fiscalite/ifi-pel-assurance-vie-le-maire-precise-les-mesures-fiscales-du-gouvernement-dans-les-echos_498746

[2] Chiffres de la Direction Générale des Finances Publiques pour l’année 2015.

[3] Pour plus de précisions, cf l’article de Frédéric Douet « Réforme de l’ISF : tout changer pour que rien ne change ? » paru au Monde le 5 juillet 2017 : http://www.lemonde.fr/argent/article/2017/07/05/reforme-de-l-isf-tout-changer-pour-que-rien-ne-change_5156274_1657007.html

[4] Cf note 1.

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Assurance-vie, dernière ligne droite avant la « Flat Tax »

Ce mercredi 30 août 2017, le ministre de l’Action et des Comptes publics Gerald Darmanin a confirmé la modification de la fiscalité sur les contrats d’assurance-vie dans le cadre du projet de loi de finances 2018. Un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), ou "Flat Tax", de l’ordre de 30% verra donc bien le jour au 1^er janvier 2018. Cette réforme ne touchera que 3% des contrats d’assurance-vie selon Bercy par la mise en place d’un seuil de déclenchement à partir de 150 000€. Pour les plus fortunés, seuls des arbitrages avant la fin d’année permettront de sécuriser la fiscalité actuelle et de bénéficier ainsi de l’imposition sur les plus-values à 23% passé 8 ans.

Quels impacts de la "Flat Tax" sur les contrats d’assurance-vie au 1^er janvier 2018 ?

Le projet de loi de finances 2018 vient réformer en profondeur le régime fiscal des contrats d’assurance-vie. Par la mise en place d’un Prélèvement Forfaitaire Unique de l’ordre de 30%, la fiscalité sur les plus-values en cas de rachat se trouve désormais modifiée au profit d’un taux plus élevé passé les 8 années de détention. En effet, le contribuable bénéficiait alors d’un Prélèvement Forfaitaire Libératoire de 7.5% auquel venait s’ajouter une CSG/CRDS de 15.5 % soit un taux global de 23%.

Par cette réforme, le législateur vient augmenter la fiscalité sur les rachats passé 8 ans pour les contrats supérieurs à 150 000€. Le contrat d’assurance-vie ayant vocation à (i) être conservé dans le temps pour des raisons notamment successorales, et (ii) la capitalisation ne s’opérant que dans un laps de temps suffisamment long, la réforme de la fiscalité de l’assurance-vie aura un impact fiscal important sur les patrimoines financiers conséquents.

Comment minimiser l’impact de la "Flat Tax" sur son patrimoine avant le 1^er janvier 2018 ?

Si le Prélèvement Forfaitaire Unique de l’ordre de 30% est désormais acté, celui-ci ne devrait prendre effet qu’à partir du 1^er janvier 2018. Ainsi, les ouvertures de contrats d’assurance-vie avec dépôts des sommes avant cette date bénéficieront de la fiscalité actuelle beaucoup plus favorable pour les gros patrimoines. Il est donc fortement conseillé aux épargnants disposant de sommes supérieures à 150 000€ de prendre les diligences nécessaires à cet effet. C’est d’ailleurs le meilleur moment pour faire le point sur la qualité des contrats d’assurance-vie possédés et d’envisager notamment l’ouverture d’un contrat d’assurance-vie luxembourgeois si cela n’est pas déjà fait (cf. impact de la loi Sapin 2). En effet, il serait préférable d’analyser chaque contrat maintenant et de procéder si besoin aux arbitrages avant la fin d’année et ce pour éviter de subir cette énième réforme fiscale.

Bien que clairement annoncé lors de la campagne présidentielle, le lobby des assureurs ne baisse pour autant pas les bras en cette fin d’année pour faire évoluer cette "Flat Tax". Certains proposeront lors de l’étude du texte de repousser la durée de détention du contrat de 10 à 12 ans pour en conserver la fiscalité actuelle. Si le gouvernement œuvre au profit d’une fiscalité de l’épargne plus lisible et plus simple, il restera néanmoins de nombreuses complications quant au calcul de la fiscalité en cas de retrait sur les contrats bénéficiant de versements pré et post réforme.

by Cabinet Scala

Report du prélèvement à la source : 2017 l'année du PERP

Par un communiqué de presse en date du 7 juin 2017, le gouvernement a acté le report à 2019 du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu initialement prévu pour 2018. L’année de transition qui devait être effective cette année ayant été de ce fait automatiquement décalée, le Plan d’Epargne Retraite Populaire retrouve alors pour 2017 toutes ses lettres de noblesse. Le PERP est donc de nouveau à privilégier avant la fin d’année si vous souhaitez préparer votre retraite tout en optimisant votre impôt sur le revenu, les sommes placées étant bien déductibles pour 2017 de votre revenu imposable. Que vous soyez d’ailleurs travailleur salarié ou non.

Les atouts du PERP : préparer sa retraite tout en optimisant ses revenus

Le Plan d’Epargne Retraite Populaire (PERP) est un support d’épargne long terme souscrit dans le but de s’assurer des revenus complémentaires au moment du départ à la retraite. L’adhérent alimente le contrat à son rythme par des versements libres ou programmés, il n’existe pas de condition de montant ni de régularité des versements. Le PERP permet de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable puisque les primes versées sont, dans la limite d’un certain plafond, déductibles du revenu imposable de l’assuré.

Chaque année, ce plafond est égal au plus élevé des deux montants suivants :

• 10% des revenus professionnels de l’année N-1 nets de cotisations sociales et de frais professionnels, retenus dans la limite de 8 fois le Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS) de l’année N-1, soit une déduction maximale pour 2017 de 30.893€.
• Ou bien 10% du PASS de l’année N-1, soit 3.862€ pour 2017.

Si le plafond de déduction n’est pas utilisé entièrement par l’investisseur, il est possible de reporter la part non utilisée au cours des 3 années suivantes. Pour les couples soumis à imposition une commune, ce plafond peut, sur option, être mutualisé, notamment en cas de forte disparité de revenus.

Pour connaitre le plafond disponible de votre foyer fiscal, il vous suffira de vous reporter à la page 4 de votre dernier avis d’imposition.

Le montant investi sera déduit de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Il pourra alors être opportun d’investir sur votre PERP jusqu’au passage à la TMI inférieure et de reporter le surplus non utilisé.

Par ailleurs, le PERP bénéficie en phase de rente de l’exonération d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), tout comme la valeur de capitalisation de la rente viagère en phase de retraite, sous réserve ici que le plan ait été alimenté pendant 15 ans par le versement de primes régulières.

Veuillez noter, qu’une fois ouvert, le PERP ne peut pas être clôturé avant la date de liquidation de la pension de retraite dans un régime obligatoire, sauf cas limitativement énumérés par la loi.

Madelin ou PERP, quel support choisir pour les travailleurs non-salariés ?

A la différence des travailleurs salariés, les travailleurs non-salariés (TNS) disposent d’une autre option pour à la fois optimiser leur impôt sur le revenu et préparer efficacement leur départ à la retraite : le contrat Madelin retraite. Ce dernier dispose d’un plafond d’investissement plus important (72.572€ au maximum pour 2017), mais engage l’assuré à verser tous les ans une somme minimum sur son contrat.

Le PERP n’est pas concerné par cette obligation de versement et permet à l’assuré de gérer comme il l’entend ses investissements retraite au cours de sa vie professionnelle. D’autre part, lors du départ à la retraite, la sortie du contrat Madelin n’est possible qu’en rente. Aucune sortie en capital n’est possible à la différence du PERP, où une sortie en capital à hauteur de 20% maximum de la valeur du contrat est possible. Le PERP est un donc support à privilégier en termes de flexibilité et de sortie en capital.

by Cabinet Scala

Airbnb : la fête est finie !

Le contexte actuel de taux historiquement bas est propice pour investir dans l’immobilier locatif et ainsi se constituer un patrimoine source de revenus complémentaires, en utilisant sa capacité d’emprunt. Avec le développement d’Airbnb, la principale plateforme de réservation et de location de logements en ligne entre particuliers, de plus en plus d’investisseurs sont tentés par le business réputé très lucratif de la location meublée touristique de courte durée à Paris, dans les grandes villes françaises et les stations balnéaires. Au-delà de ce succès de la start-up californienne, la location saisonnière est-elle aussi séduisante qu’elle en a l’air pour l’investisseur ? Les hébergeurs Airbnb doivent faire face à une règlementation de plus en plus contraignante et sont soumis à une fiscalité et à des cotisations sociales correspondant au montant des loyers perçus. Toutefois, des alternatives existent pour les particuliers désireux d’investir dans l’immobilier locatif.

La location Airbnb en France : une règlementation de plus en plus contraignante

L’essor de la location saisonnière via Airbnb a amené les pouvoirs publics à légiférer afin de garantir l’accès au logement aux habitants des villes touristiques et de répondre aux critiques des hôteliers qui considèrent cette concurrence déloyale. La loi ALUR de 2014[1] a commencé par interdire la location de sa résidence principale[2] plus de 120 jours par an. A l’inverse, tout autre logement, notamment une résidence secondaire, peut en théorie être mis en location meublée touristique sans limitation de durée, mais une déclaration préalable en mairie est alors obligatoire.

La règlementation s’est durcie avec la loi pour une République numérique de 2016[3], et plus récemment avec le « décret Airbnb »[4], qui autorisent les communes de plus de 200.000 habitants, celles de la petite couronne parisienne ainsi que celles de plus de 50.000 habitants dans les zones dites tendues définies par la loi ALUR à adopter des mesures exceptionnelles très restrictives. Paris, Nice, Lyon, Marseille et Strasbourg exigent ainsi une déclaration en mairie et une autorisation de changement d’usage, que la mairie ne délivrera que si cette activité n’aggrave pas la pénurie de logements.

Dans la capitale, la règle est encore plus sévère puisque cette autorisation de changement d’usage n’est accordée que contre compensation : il faudra soit acheter un autre local destiné à un autre usage (bureaux ou commerces) deux fois plus grand et le transformer en habitation, soit acheter des mètres carrés sous forme de titres de commercialité auprès d’un bailleur social[5] ! Tout propriétaire contrevenant à ces règles à Paris s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 50.000€ par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1.000€ par jour et par mètre carré.

Pour faciliter les contrôles, Paris, Bordeaux et Nice ont même d’ores et déjà voté l’obligation pour le loueur d’obtenir un « numéro d’enregistrement » qu’il devra mentionner dans son annonce. La Ville de Paris s’est d’ailleurs lancée dans une véritable traque aux fraudeurs : sur les six premiers mois de 2017, les amendes infligées aux propriétaires de meublés touristiques ont explosé pour atteindre 615.000€, soit 13 fois plus qu’au premier semestre 2016[6].

Sachez enfin que vous devez vérifier que le règlement de copropriété de votre immeuble n’interdit pas la location meublée touristique.

L’impôt et les éventuelles cotisations à acquitter

Les loyers encaissés sont soumis aux prélèvements sociaux et doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), soit au régime réel, soit au régime micro-BIC (permettant de bénéficier d’un abattement de 50% sur les recettes annuelles perçues, si celles-ci ne dépassent pas 33.200€). Pour faciliter les contrôles fiscaux, à compter du 1^er janvier 2019, les revenus perçus par chaque utilisateur seront automatiquement transmis au fisc par les plateformes telles que Airbnb.

Depuis le 1^er janvier 2017, les particuliers qui louent en meublé via ce type de plateforme collaborative et qui perçoivent plus de 23.000€ de recettes annuelles doivent, en plus, s’affilier au Régime Social des Indépendants (RSI) et payer les cotisations correspondantes (sauf dérogation dans certains cas).

Toutes ces règles très strictes encadrant la location Airbnb viennent donc contrecarrer les avantages qui incitaient les investisseurs à se tourner vers le marché de la location meublée de courte durée : la forte rentabilité et la souplesse de gestion.

Les alternatives à l’investissement locatif Airbnb

Pour les investisseurs en quête de rendement et de confort de gestion, des alternatives existent pour utiliser au mieux sa capacité d’emprunt.

A ce titre, les parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) de rendement, détenant des immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.) permettent de générer des rendements supérieurs à ceux de l'immobilier d'habitation, sans avoir le souci de gestion lié à la possession en direct d’un bien immobilier. D’une part, vous n'avez aucune contrainte locative puisque c’est une société de gestion qui sélectionne puis acquiert et entretient les biens immobiliers qu’elle met en location pour le compte de la SCPI. C’est également elle qui s’assure de l’encaissement des loyers et procède à la vente des immeubles. D’autre part, vous avez la possibilité de ne céder qu’une partie de vos parts de SCPI pour le cas où vous devriez faire face à un besoin de liquidités. Autre avantage : le patrimoine immobilier de la SCPI est composé de plusieurs biens répartis sur différents secteurs, ce qui permet de diluer le risque locatif.

[1] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

[2] Juridiquement, la résidence principale est entendue comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge (article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

[3] Loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016.

[4] Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration prévue au II de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme et modifiant les articles D. 324-1 et D. 324-1-1 du même code.

[5] Règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations en application de la section 2 du chapitre 1er du titre III du livre VI du Code de la construction et de l’habitation.

[6] http://www.leparisien.fr/economie/airbnb-a-paris-les-amendes-infligees-aux-loueurs-de-meubles-touristiques-explosent-11-08-2017-7186869.php

by Cabinet Scala

Investissements financiers atypiques : attention aux fausses promesses

Dans un contexte de taux bas, certains clients déçus de la faible rentabilité offerte par les actifs assurantiels ou financiers traditionnels (assurance-vie et fonds en euros notamment) peuvent être attirés par certains investissements financiers atypiques. Si la plaquette de certains produits ou le discours commercial de certains laissent miroiter des rentabilités très attractives, l’appât du gain ne doit pas néanmoins en occulter la vigilance et la prudence. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) émet régulièrement des mises en garde à l’encontre de fausses valeurs refuges[1] ou placements immobiliers non régulés en France[2] tout comme les associations professionnelles sur des placements considérés comme risqués[3]. C’est dans ce contexte que le Conseiller en Investissements Financiers (CIF) doit s’ériger en barrière et jouer pleinement son rôle de conseil.

Promesses de gain important dans un contexte de taux bas, ne succombez pas aux sirènes du moment.

 La baisse des rendements des placements dits traditionnels, consécutive à la baisse des taux, a ouvert la voie ces dernières années à l’émergence de placements financiers, atypiques ou exotiques, dont le discours commercial vogue sur des promesses de gain important. De plus en plus de Conseillers en Investissements Financiers sont tentés dans une démarche de captation de clientèle de proposer ces placements financiers à risque (diamants, or, options binaires, photovoltaïques, etc.) ou à rendement anormalement élevé (le rendement annoncé dépendant exclusivement de la capacité de l’émetteur à vous rembourser).
En vertu de ses missions de protection de l’épargne et d’information des investisseurs[4], l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) émet régulièrement des mises en garde à l’encontre de ces différents placements. Les premières sanctions du régulateur financier commencent également à tomber pour divers manquements à la réglementation CIF. L’AMF a ainsi pu sanctionner notamment les conseils recommandant d’investir dans une plantation de tecks au Panama au moyen d’une souscription d’actions d’une société anonyme de droit panaméen[5]. Elle a également sanctionné les conseils recommandant d’investir dans des centrales photovoltaïques ne respectant pas le dispositif Girardin Industriel[6] ou de confier ses avoirs à une société située aux Seychelles pour investir dans des options binaires et le marché du Forex[7]. Ainsi, avant de s’intéresser au niveau de rentabilité de tout investissement, il convient de se renseigner de manière approfondie sur les caractéristiques et risques liés aux produits commercialisés, leurs modes de valorisation et surtout leurs modalités de revente ainsi que la qualité des intermédiaires les proposant. N’oublions pas qu’il n’existe pas aujourd’hui de rendement élevé sans risque élevé.

Conseiller en Investissements Financiers, un allié dans la constitution de votre patrimoine

 Après analyse des qualités intrinsèques de ces différents produits atypiques, le Conseiller en Investissements Financiers doit pouvoir s’ériger en barrière contre ce type d’investissements financiers. Or, en raison du caractère très hétérogène du marché des CIF, de nombreux « professionnels » financiers sont tentés de préférer leur rémunération au détriment de leur rôle de gardien du patrimoine de leurs clients.
La France compte aujourd’hui plus de 7.393 Conseillers en Investissements Financiers immatriculés au Registre unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance (ORIAS)[8]. Le CIF est de plus en plus sollicité dans l’accompagnement patrimonial d’une clientèle en quête de conseil dans la durée. Pourtant, seulement 40% des CIF adhérents à l’Association Nationale des Conseils Financiers-CIF (ANACOFI-CIF), principale association professionnelle CIF[9] créée en 2004 et regroupant 2.324 membres, possèdent la Compétence Juridique Appropriée (CJA)[10]. Par ailleurs, d’après une enquête réalisée en 2014 par l’entreprise de recherches et d’investissements Morningstar, 68% des CIF interrogés travaillaient seuls dans leur structure ou avec l’aide d’une personne en dépit d’un métier de plus en plus technique et complexe[11].
Dans ce contexte et pour que le Conseiller en Investissements Financiers soit un allié dans la constitution de votre patrimoine et son accompagnement, il est donc important d’effectuer les due diligence nécessaires en amont de toute contractualisation d’une lettre de mission. La vérification de son niveau d’expertise, de son organisation interne, le nombre d’experts et de pôles d’expertises, de son processus de commercialisation, permettra de s’assurer du sérieux du Conseiller et de s’assurer de sa capacité à vous accompagner de manière totalement indépendante et impartiale.

Robert Devin – Directeur juridique Scala Patrimoine

[1] L’AMF met régulièrement en garde les investisseurs contre les activités de plateformes de diamants d’investissement ne respectant pas la réglementation en vigueur : Communiqué de presse du 24/07/2017, l’Autorité des marchés financiers annonce la mise à disposition sur son site internet d’une liste d’acteurs proposant des d’investissements sans disposer des autorisations nécessaires.
[2] En raison des premières difficultés financières de la société allemande Fairvesta : Communiqué de presse du 05/10/2012 l’Autorité des marchés financiers attire l’attention du public sur le site internet Fairvesta, Communiqué de presse du 17/07/2012 l’AMF attire à nouveau l’attention du public sur les activités de la société Fairvesta, Communiqué de presse du 21/07/2011 l’Autorité des marchés financiers attire l’attention du public sur les activités de la société Fairvesta.
[3] Cf. courrier de précisions sur un produit immobilier Maranatha considéré comme risqué par l’association avant ces difficultés financières actuelles : https://www.anacofi.asso.fr/wp-content/uploads/2017/09/Courrier-MARANATHA-04052017.pdf. L’ANACOFI-CIF regroupe plus de 2.500 membres CIF et se retrouve la première association professionnelle en nombre d’adhérents.
[4] L’Autorité de tutelle du secteur financier tire ses missions notamment des dispositions des articles L.621-1 et suivants du Code monétaire et financier.
[5] Décision de la Commission des sanctions de l’AMF du 13/10/2016 à l’égard de la société Atipik Patrimoine.
[6] Décision de la Commission des sanctions de l’AMF du 08/06/2016 à l’égard des sociétés Global Patrimoine Investissements, Kalys Investissements et M Louis Sanguinetti.
[7] Décision de la Commission des sanctions de l’AMF du 15/07/2015 à l’égard de la société Cabinet de conseil Herios Finance et de M Stéphane Benhamou.
[8] https://www.orias.fr/welcome. Les CIF doivent être obligatoirement immatriculés à l’ORIAS en vertu de l’article L.541-1-1 du Code monétaire et financier.
[9] Les CIF doivent obligatoirement adhérer à une association professionnelle en vertu de l’article L.541-4 du Code monétaire et financier.
[10] Edito David Charlet, Président de l’ANACOFI-CIF en prévision de l’Assemblée Générale annuelle 2017.
[11] http://www.morningstarpro.fr/fr-FR/actualites/articles/14884/actualite/les-conseillers-financiers-la-reglementation-et-les-honoraires.html.

by Cabinet Scala

Crédit hypothécaire : dégager des liquidités d'un patrimoine immobilisé

Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par un bien immobilier. Il est une solution intéressante pour les patrimoines composés majoritairement d’immobilier notamment en cette période de taux bas. Avant de mettre en place un crédit hypothécaire, il est préconisé de se rapprocher de son courtier en crédit immobilier ou de son conseil habituel afin de vérifier ses capacités de remboursement et d’éviter de potentielles mauvaises surprises.

 Quelles sont les principales caractéristiques du crédit hypothécaire?

Le prêt hypothécaire permet de financer des projets variés (acquisition d’un logement en France ou à l’étranger, rachat d’un crédit immobilier existant, générer des liquidités…).

Le bien immobilier servant de garantie peut être notamment une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien locatif. Il convient d’anticiper des frais d’inscription hypothécaire de l’ordre de 1,5% du montant initial du prêt à la mise en place du prêt et d’environ 0,7% du montant initial du prêt pour une mainlevée[1].

Le montant empruntable dépendra de plusieurs facteurs.

Tout d’abord, la valorisation du bien servant de garantie au prêt contracté. La banque prêteuse demandera très fréquemment une expertise de sa valeur, celle-ci étant généralement plus conservatrice que la valeur de marché du bien. La localisation du bien servant de garantie sera également importante pour les banques prêteuses. Paris, la Côte d’Azur et les Alpes sont les endroits les plus prisés. La typologie du financement conseillé aura aussi son importance. Ainsi, un crédit amortissable permettra d’emprunter un montant représentant 65% maximum de la valeur expertisée du bien mis en garantie. Un crédit in fine lui permettra un montant maximum de 50% de la valeur expertisée du bien.

Le crédit hypothécaire peut s’effectuer à taux fixe ou à taux variable pour une durée allant généralement de 2 à 15 ans.

Quels sont les points d’attention à surveiller dans le cas d’une opération de monétisation à l’aide d’un crédit hypothécaire?

Si le crédit hypothécaire est une solution très intéressante pour les patrimoines immobiliers importants, puisqu’il permet notamment de le rendre plus liquide en le monétisant, il implique comme son nom l’indique, la prise d’une hypothèque sur le bien immobilier mis en garantie.

Effectivement un emprunt vous engage et doit être remboursé, ce qui peut affecter votre situation financière ainsi que vos biens mis en garantis en cas de défaillance de remboursement.

Si aucune solution n’est trouvée, la banque mettre en œuvre sa garantie hypothécaire et procèdera à la saisie de votre bien immobilier afin de se rembourser.

Pour éviter d’arriver à cette situation, il est donc préconisé de vérifier sa capacité d’emprunt afin de pouvoir faire face à ses échéances. Dans le cadre d’un crédit in fine, en plus du montant des revenus, une attention particulière doit être portée sur le patrimoine de l’emprunteur afin de s’assurer qu’à terme il puisse rembourser le capital emprunté.

Dans le cadre des opérations de monétisation, les banques prêteuses demandent généralement à ce qu’une partie significative du montant levé lors du refinancement reste dans leurs livres sous forme de contrat d’assurance-vie ou de capitalisation. Une attention particulière devra être portée sur les actifs financiers sélectionnés. Il est important de bénéficier d’une source de revenus suffisante pour assurer les échéances du crédit et maintenir son train de vie car il est fortement déconseillé de baser ses remboursements sur les hypothèses de rendement des actifs financiers créés dans le cadre de l’opération. Il est également préférable de réaliser ce type d’opérations sur des biens autres que votre résidence principale.

Cas pratique

Faits :

Un client, chef d’entreprise, dispose d’un important patrimoine immobilier dont un appartement locatif situé à Paris valorisé à 4.500.000€, libre de dettes. En plus de vouloir diversifier et rendre plus liquide son patrimoine il souhaite également réaliser 750.000€ d’investissements personnel (œuvres d’art et projets personnels). Cette opération de financement a permis à notre client de répartir sur les 5 prochaines années différentes cessions de biens immobiliers tout en dégageant des liquidités immédiatement.

Financement :

Financement total de 2.250.000€ réparti en deux tranches :

• un crédit amortissable de 750.000€ sur 15 ans au taux de 1,96% hors assurance ; et
• un crédit in fine de 1.500.000€ sur 5 ans au taux de 1,48% hors assurance.

Garanties :

Pour la bonne réalisation de cette opération, la banque prêteuse partenaire a demandé les engagements juridiques et commerciaux suivants :

• hypothèque de 1er rang prise sur l’appartement locatif parisien expertisé 4.500.000€ ;
• délégation de créance prise sur le contrat d’assurance vie de 1.500.000€ ; et
• domiciliation des loyers.

Finalités et avantages tirés par le client :

Souscription d’un contrat d’assurance vie luxembourgeois déposé dans les livres de la banque pour un montant de 1.500.000€.

750.000€ de liquidités dégagées afin de réaliser des projets personnels.

Remboursement de la partie in fine grâce au futur produit de cession de plusieurs biens immobiliers sur les 5 prochaines années.

[1] Ces taux sont indicatifs. Pour des taux définitifs, il convient de vous rapprocher de votre notaire.

by Cabinet Scala

Bien choisir sa solution de capital-investissement (Holding ISF, FCPI, FIP)

Le secteur de l'investissement au capital de sociétés non cotées se porte très bien en France, comme le révèle la dernière étude de l’AFIC[1] sur l'activité des acteurs français du capital-investissement en 2016[2]. Avec des levées de capitaux record de 14,7 milliards d'euros (+51% par rapport à 2015), l’année 2016 montre une grande attractivité du marché français du private equity. Autres chiffres records : 12,4 milliards d’euros ont été investis dans près de 1.900 start-up, PME et ETI françaises[3], faisant ainsi de 2016 la 4^ème année consécutive de hausse des montants investis. Ce sont enfin 1400 entreprises qui ont fait évoluer leur actionnariat, signe de la liquidité de ce secteur et de l'attractivité des start-up, PME et ETI françaises.

Force est de constater que les personnes physiques et les family offices, avec plus de de 2,2 milliards d'euros souscrits (15 % des capitaux levés), figurent parmi les premiers contributeurs de cette collecte dans le non coté, derrière les compagnies d’assurances, les mutuelles et les fonds de fonds, mais devant les caisses de retraite, les fonds souverains, les banques et le secteur public.

Cet appétit des investisseurs particuliers pour le non coté s'explique notamment par les incitations fiscales accordées par la loi Dutreil[4] de 2003 et la loi TEPA de 2007[5]. Le capital investissement peut en effet être utilisé comme une solution de diversification patrimoniale et de défiscalisation présentant de multiples points forts, comme nous vous l’avons rappelé en détail dans nos articles précédents (cf. nos articles « Investir au capital de PME non cotées pour réduire son ISF » et « Comment réduire vote IR »).

L’investissement dans cet actif alternatif nécessite un vrai travail de sélection en amont, puis d’intégration dans la stratégie patrimoniale, et enfin de suivi jusqu’à son terme. A ce titre, nous souhaitons vous indiquer les points à surveiller lorsque vous investissez dans le non coté.

Anticiper la date limite de souscription

Pour obtenir une réduction sur votre Impôt sur le Revenu (IR), vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année concernée pour souscrire. En revanche, s’agissant de la réduction de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), vous devez souscrire avant la date limite de déclaration, au plus tard le 15 juin de l’année au titre de laquelle vous souhaitez défiscaliser (cf. notre Calendrier fiscal). Cependant, la plupart des sociétés de gestion fixent une date limite de souscription plus avancée (entre le 1^er et le 10 juin) afin de s’assurer que le contribuable ISF sera investi à temps pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Vérifier l’expertise et les références de la société de gestion

Plusieurs sociétés de gestion spécialistes du capital-investissement et de la sélection de PME non cotées offrent leurs solutions à des investisseurs particuliers. Il convient de vérifier leurs années d’expérience, leur montant d’actifs sous gestion, le nombre de sociétés déjà financées et accompagnées, l’expertise des professionnels composant l’équipe de gestion. Il est également intéressant de regarder où se situe la société de gestion sur le marché, en étudiant les différents classements et indicateurs : quelles sont les sociétés de capital-investissement françaises les plus actives (en nombre de sociétés financées et en montant investi) ? Quelles sont les fonds classés parmi les meilleurs « farmers » (fonds qui ont apporté des capitaux à des sociétés déjà financées) et « hunters » (fonds qui ont apportés des capitaux à des sociétés non déjà financées) ?

Analyser la stratégie d’investissement et les performances de la société de gestion

La performance de votre investissement dépendra du succès des sociétés détenues en portefeuille par la holding ISF ou par le Fonds Commun de Placement de l’Innovation (FCPI) et/ou Fonds d’Investissement de Proximité (FIP). Il est donc primordial de s’attacher à étudier le processus de sélection des sociétés cibles et la stratégie d’investissement mise en œuvre par la société de gestion : diversification (nombre de sociétés en portefeuille), zones géographiques et secteurs d’activités privilégiés.

Les FCPI, qui doivent être investies à hauteur de 70% de leur actif dans des sociétés innovantes, ainsi que certains FIP et holding ISF ont une politique d’investissement axée sur les technologies innovantes : économie numérique, digital, santé, cybersécurité, technologie environnementale (greentech et cleantech). Au contraire, d’autres fonds privilégieront des secteurs traditionnels sans composante technologique ou scientifique trop prononcée, et dont la croissance s’appuie sur un savoir-faire et un avantage concurrentiel établi, tels que le tourisme, l’hôtellerie, la restauration, les biens de consommation et le luxe, la distribution spécialisée, les commerces de détail et franchises, ou encore les résidences séniors.

Outre le secteur d’activité, les spécificités de chacun des segments de financement auront une influence sur le choix du produit de private equity. L’activité du capital-investissement est en effet constituée de quatre segments, chacun correspondant à une étape clé de la vie des entreprises non cotées : le capital-risque (ou capital-innovation) pour la création d’entreprises et le financement de nouvelles technologies, le capital-développement pour les entreprises de croissance et à fort potentiel de développement, le capital-transmission pour l’acquisition, la transmission ou la cession d’entreprises, le capital-retournement pour le rachat d’entreprises en difficulté. Les plus belles perspectives de gain sont présentes au stade de la création d’entreprises et du financement de nouvelles technologies. C’est aussi l‘intervention la plus risquée, en raison des incertitudes qui pèsent sur la technologie développée, son marché potentiel, et la capacité de l’équipe dirigeante à structurer une entreprise autour d’une idée novatrice.

Au-delà de la stratégie d’investissement annoncée, il convient également de se procurer le track-record de la société de gestion, qui retrace les performances réalisées par le passé dans le cadre des fonds qu’elle a commercialisés.

Mesurer l’impact du plafonnement de la performance et du carried-interest

Pour accéder au capital de sociétés attractives et faciliter la cession ultérieure de ses participations, une holding ISF co-investit aux côtés des dirigeants et des actionnaires historiques des PME cibles en leur accordant une option d’achat des titres souscrits pour un prix prédéterminé, souvent fixé entre 110 et 150% de l’investissement initial. Par exemple, si lors de la revente de la PME, celle-ci a réalisé une performance de 200% mais que ses dirigeants exercent leur option d’achat fixée à 120% du prix initial, la performance perçue par l'investisseur reste certes positive (+20%) mais le mécanisme d’option aura induit une sous-performance de 80% : il ne permet donc pas de profiter pleinement de la hausse. Ce mécanisme limite la plus-value potentielle réalisée par la holding ISF en cas de scénario optimiste alors que cette dernière reste exposée à un risque de perte en capital si l’investissement évoluait défavorablement (scénario pessimiste).

Ce plafonnement de la performance n'est pas prévue par toutes les sociétés de gestion, certaines préférant privilégier des sociétés moins prisées mais situées sur des secteurs de niche, moins concurrentielles, et à fort potentiel de croissance.

Par ailleurs, lors de la liquidation du fonds, la société de gestion peut s’être réservée un intéressement à la performance (dit carried-interest). Concrètement, il s’agit de la part (généralement fixée à 20%) des produits et des plus-values (nettes de frais) du fonds qui reviendra à l’équipe de gestion, sous condition que soit atteinte une performance minimale (le hurdle). Le solde de 80% est alors partagé entre les investisseurs. Cette règle permet un alignement d'intérêts entre le souscripteur particulier et l'équipe de gestion, laquelle souscrira elle-aussi des parts et aura donc intérêt à la réussite de ses investissements.

Surveiller le montant des frais et commissions

Pour juger de l’opportunité de votre investissement, il convient également de surveiller les frais prélevés par la société de gestion et le distributeur du fonds sur la durée totale de l’investissement.

Un particulier choisissant d'investir via une holding ISF n'aura en principe pas de droits d'entrée à acquitter puisque la holding prélèvera les frais aux sociétés financées, à hauteur de 5% maximum de son investissement. En revanche, un souscripteur de parts de FCPI ou de FIP devra généralement payer des frais d'entrée représentant entre 2% et 5% des montants investis.

Quant aux frais de gestion, le bon indicateur est le taux de frais annuels moyens (TFAM) maximaux sur la durée de l’investissement, qui peut varier de 3,2% à 4,8% selon la société de gestion.

Un décret du 21 décembre 2016[6] est d’ailleurs venu plafonner les frais des produits ISF-PME en disposant que le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d’un même versement (hors droits d’entrée) ne peut pas représenter plus de 30% (toutes taxes comprises) au total des montants souscrits, quelle que soit la durée de l’investissement.

Calibrer le montant de l’investissement en fonction de l’impôt dû

L'investisseur particulier doit décider du montant qu’il investit dans le non coté en fonction de la réduction d’impôt qu’il recherche.

S’agissant de l’ISF, les souscriptions au capital de PME non cotées françaises et européennes ouvrent droit à une réduction d’ISF égale à 50% du montant investi[7]. Cette réduction est plafonnée à 45.000€ (ce qui correspond à un versement maximal de 90.000€) dans le cas des souscriptions directes au capital de PME et des souscriptions indirectes via une holding ISF, et à 18.000 € (ce qui correspond à un versement maximal de 36.000€) dans le cas des souscriptions de parts de FCPI et FIP.

Quant à l’IR, ces souscriptions dans le non coté font bénéficier d’une réduction d’impôt fixée à 18% du montant des versements[8], plafonnée à 9.000€ (célibataire, veuf ou divorcé) ou 18.000€ (couple marié ou lié par un PACS soumis à une imposition commune) dans le cas des souscriptions directes au capital de PME, et à 2.160€ (célibataire) ou 4.320€ (couple) dans le cas des souscriptions de parts de FCPI et FIP. Cette réduction est en outre plafonnée à 10.000 € par an au titre de la règle générale du plafonnement global des niches fiscales[9].

Un contribuable fortement imposé à l'ISF devra donc se tourner vers les souscriptions de parts de holding ISF, lesquelles permettent la réduction d'impôt la plus importante. Au contraire, un contribuable peu ou pas imposé à l'ISF, ou cherchant à diminuer son IR, pourra choisir d’investir dans les FCPI ou FIP.

Limiter l’investissement à 10% du montant de votre patrimoine

L’analyse préalable de la valeur et de la composition de votre patrimoine permet de déterminer le poids de l’investissement recherché par rapport à votre patrimoine global.

Le capital investissement étant un actif alternatif de diversification présentant des contraintes (durée de détention longue, faible liquidité) et même un risque de perte partielle voire totale du capital, les sommes investies ne peuvent représenter qu’une part minoritaire de votre patrimoine : 10% aux maximum. De manière exceptionnelle, certains profils tels que les chefs d’entreprise ayant revendu leur société et ayant une connaissance approfondie d’un marché spécifique, pourront consacrer jusqu’à 20 à 30 % de leur patrimoine à l’investissement dans les sociétés non cotées.

Etaler l’investissement dans la durée

La performance du placement n’est pas garantie et dépendra du succès des entreprises financées. Les écarts de performance, parfois considérables, peuvent exister entre des fonds de capital-investissement, en fonction des années. C’est ce qu’on appelle l’effet millésime. De tous les facteurs de réussite d’une stratégie d’investissement en private equity, cet effet millésime est sans doute le plus fondamental : mieux vaut investir un peu chaque année qu’une seule fois massivement. Cette logique d’engagements réguliers dans la durée est primordiale afin de maintenir une exposition réelle constante et de traverser les cycles économiques, notamment ceux qui seraient défavorables.

Un investissement sur le long terme

Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à la conservation par l'investisseur de ses titres de sociétés jusqu'au 31 décembre de la 5^ème année suivant sa souscription. Pour une holding ISF, une autre obligation est faite au souscripteur de ne pas demander le remboursement de ses apports avant la 7^ème année. Toute sortie anticipée entraine la remise en cause de l'avantage fiscal, sauf quelques cas légaux de déblocage anticipé[10]. De plus, l’investisseur doit être pleinement conscient de la faible liquidité des titres et du marché secondaire réduit (les titres n’étant pas cotés sur un marché d’instruments financiers), ce qui peut engendrer une conservation des titres au-delà du terme de la période fiscale de détention obligatoire. L’horizon de placement peut donc être retardé en cas de difficulté pour le fonds d'investissement à céder les titres, et peut aller de 7 à 9 ans. L’investisseur doit donc s’assurer de ne pas avoir besoin des sommes investies avant la clôture du fonds.

Le capital-investissement convient donc à des personnes ayant déjà par ailleurs des actifs peu risqués ou des actifs risqués mais fortement liquides, c’est-à-dire facilement cessibles, tels qu’un portefeuille de valeurs mobilières, un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation permettant d’effectuer des rachats, etc.

Ne pas inscrire les titres sur un autre support défiscalisant (PEA, PEA-PME, PEE, PEI, PERCO)

Il n'est en effet pas possible de cumuler les avantages fiscaux accordés au titre des souscriptions au capital de PME non cotées ou de parts de FCPI et FIP avec les avantages fiscaux prévus par un support défiscalisant.

Afin de réussir votre investissement dans cet actif défiscalisant, au potentiel de rendement élevé, décorrélé des marchés boursiers, et tenant un rôle économique et social essentiel, faites-vous accompagner par un professionnel du conseil en gestion de patrimoine ayant réalisé une analyse comparative des acteurs du private equity.

[1] L’AFIC (Association Française des Investisseurs pour la Croissance) est une association professionnelle reconnue par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et qui regroupe la quasi-totalité des équipes de capital-investissement actives en France.

[2] Etude AFIC/Grant Thornton du 28 mars 2017 disponible sur le site officiel de l’AFIC : http://www.afic.asso.fr.

[3] Petites et Moyennes Entreprises (PME) et Entreprises de Taille Intermédiaire (ETI).

[4] Loi n°2003-721 du 1er août 2003 pour l'initiative économique, dite loi Dutreil.

[5] Loi n°2007-1223 du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat, dite loi TEPA.

[6] Décret n° 2016-1794 du 21 décembre 2016 pris en application du deuxième alinéa du VII de l’article 885-0 V bis du code général des impôts.

[7] Article 885-0 V bis du Code général des impôts (CGI).

[8] Article 199 terdecies-0 A du CGI.

[9] Article 200-0 A du CGI.

[10] Décès, invalidité, ou licenciement du contribuable ou de l'un des époux ou partenaire de PACS soumis à imposition commune.

by Cabinet Scala