La Location Meublée Professionnelle

La Location Meublée Professionnelle

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PAR Cabinet Scala / 14 Mai. 2014

La Location Meublée Professionnelle

Le statut de loueur en meublé professionnel permet de se constituer un patrimoine immobilier générant des revenus réguliers garantis par un bail commercial d’une durée de 9 à 15 ans. Avec ce statut professionnel vous disposez d’une protection sociale, profitez de règles comptables et fiscales intéressantes, bénéficiez d’une fiscalité avantageuse sur la transmission et réduisez, sous certaines conditions, votre ISF.     

Ce qu’il faut savoir :

  • 3 conditions cumulatives à remplir : être inscrit au RCS en qualité de loueur en meublé professionnel pour un des membres du foyer fiscal (ou apporter la preuve du refus si l’inscription est refusée) + recettes annuelles retirées de cette activité au moins égale à 23 000 € + recettes supérieures aux autres revenus du foyer soumis à l’IR (traitements et salaires, pensions et rentes viagères, autres BIC que ceux de la location meublée, BA, BNC, revenus des gérants et associés)
  • Revenus de la location soumis à l’IR, catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux non professionnels
  • 2 régimes fiscaux possibles : le micro BIC (si recettes < ou = 32 900 €)  ou le régime réel simplifié.
  • Micro BIC : imposition sur la base des recettes brutes après abattement forfaitaire de 50%
  • Réel simplifié : imposition sur la base des recettes brutes soumises à imposition après déduction de l’intégralité des charges, des éventuels intérêts d’emprunt et des amortissements.
  • Amortissement calculé sur la valeur du bien (hors terrain) et sur sa durée normale d’utilisation selon la méthode d’amortissement “par composants”. Sa déduction ne doit pas créer un déficit d’exploitation (l’excédent est stocké comptablement pour utilisation ultérieure sans condition de durée, pour diminuer les résultats d’exploitation positifs à venir).
  • Si déficit d’exploitation constaté après déduction des charges, déficit imputable sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. 
  • Mécanisme de déductibilité des amortissements intéressant quel que soit le mode d’acquisition :
    • par apport personnel = diminution de la base taxable des revenus générés par l’investissement
    • par emprunt = résultat fiscal nul pendant le financement grâce à l’utilisation d’une partie des amortissements ;  après le financement, revenus totalement défiscalisés grâce aux amortissements non utilisés et mis en report.
  • En tant que professionnel, cotisations auprès des organismes sociaux. En contrepartie, bénéfice des prestations correspondantes (maladie, trimestres de retraite, allocations familiales)
  • Possibilité d’opter pour le régime de la TVA (= remboursement TVA payée lors de l’acquisition du bien)

 

Fiscalité :

  • En matière d’ISF : sous réserve du respect de certaines conditions particulières, exonération totale des biens immobiliers à l’ISF, lorsque les trois conditions cumulatives du statut sont remplies.
  • En matière de plus-values de cession : le régime des plus-values professionnelles permet de bénéficier d’une exonération totale ou partielle si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans à titre professionnel et si le montant des recettes tirées de la location au titre des exercices clos des 2 années civiles précédentes n’excède pas les seuils suivants :
    • Recettes inférieures à 90 000 € : exonération totale
    • Recettes comprises entre 90 000 € et 126 000 € : exonération partielle
  • En matière de transmission : en cas de donation ou succession, les biens entrant dans le cadre de la location meublée professionnelle peuvent bénéficier, sous certaines conditions :
    • Du paiement différé (5 ans) ou fractionné (10 ans) des droits de mutation
    • Du régime d’exonération partielle des droits de mutation à concurrence des trois quarts de leur valeur.

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