Annonce de l’extension de l’encadrement des loyers à la petite couronne parisienne
La ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, a annoncé ce jeudi 30 juin, avoir signé un arrêté autorisant l’extension du dispositif d’encadrement des loyers, jusqu’alors limité à la seule ville de Paris, à 412 communes d’Île-de-France situées en petite couronne. Sont concernées les agglomérations : des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, ainsi qu’une partie des Yvelines, du Val-d’Oise, de l’Essonne et de la Seine-et-Marne.
Apparu avec la loi ALUR du 24 mars 2014, et précisé par un décret du 10 juin 2015, l’encadrement des loyers vise à limiter l’augmentation croissante du prix des loyers dans plusieurs zones tendues (il en existe 1 149 réparties sur tout le territoire français), et a pour objectif d’assurer une augmentation du pouvoir d’achat des ménages.
Il faut ici distinguer deux cas de figure :
- Dans toutes les zones tendues (indiquées sur le décret n°2013-392 du 10 mai 2013), le plafonnement des loyers consistent à l’impossibilité pour le propriétaire d’augmenter le loyer au moment d’un changement de locataire. Il s’agit d’un encadrement des loyers à la "relocation", le propriétaire peut donc librement fixer le prix du loyer lors de la première mise en location du bien. Le montant du loyer est gelé et ne peut faire l’objet que d’une indexation selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Le propriétaire ne pourra augmenter le loyer que dans trois cas :
- La réalisation de travaux importants ;
- Une mise en location du bien après 18 mois d’absence de locataire ;
- Le prix du loyer est manifestement sous-évalué en comparaison des montants pratiqués dans le quartier.
- A Paris, le marché locatif fait l’objet d’un encadrement encore plus poussé puisque se superpose une obligation de respecter un plafond prévu par le législateur. Le montant de référence est indiqué sur le site « Référence Loyer IDF », et dépend de quatre critères : le nombre de pièces du bien loué ; l’année de construction ; le caractère vide ou meublé du bien ; et son adresse.
Une augmentation du loyer au-dessus du plafond majoré est possible dans deux cas :
- Si le bien était loué à un montant supérieur au montant majoré lors de la mise en place du dispositif ;
- Si le bien peut justifier d’un caractère exceptionnel (mais cette condition reste difficile à évaluer).
Le décret signé par la ministre du Logement, a vocation à étendre aux 412 communes d’Île-de-France en question, cette seconde contrainte de plafonnement du prix du loyer. Une fois le dispositif étendu, les loyers ne pourront plus être augmentés au moment d’une "relocation", mais plus encore, ils devront respecter le plafond majoré déterminé par arrêté préfectoral comme c’est le cas à Paris.
Le Premier ministre, Manuel Valls, semblait septique, dès l’adoption de la loi ALUR, quant à l’opportunité d’étendre le dispositif parisien à d’autres communes. De ce fait, l’extension de l’encadrement des loyers, lequel nécessite l’étude du marché locatif local afin de déterminer le loyer de référence majoré, a pris du retard et ne sera effectif qu’après une collecte de données de 12 à 18 mois (horizon 2018).
Il y a quelques jours, Emmanuelle Cosse a également annoncé que le dispositif expérimental qui ne concernait que Paris, aura vocation à s’appliquer à Lille (horizon fin 2016) et à Grenoble (horizon fin 2017).
Brexit, quels arbitrages à réaliser?
Coup de tonnerre ce vendredi 24 juin 2016 à 8h08. Le Brexit vient d’être donné gagnant avec 51.9% des voix. Contre toute attente, et après avoir vu le Brexit s’éloigner en début de scrutin la veille lors des premiers dépouillements, la sortie du Royaume-Uni de l’UE par référendum vient d’être confirmée.
Choc historique, choc politique, et choc financier sur les différentes places financières.
Dès 5h20, la panique l’emporte sur les marchés asiatiques. La livre sterling chute à 1.3466 dollar, son plus bas depuis 30 ans et cela même avant la proclamation définitive des résultats de ce scrutin.
Les répercussions financières trouvent écho dès 9h00 sur les places européennes. Londres perd 9% à l’ouverture, Francfort 9.5% et Paris 10%.
Ce vendredi noir sur les marchés, entrecoupé par les réactions politiques européennes, laisse place aujourd’hui à la réflexion quant aux décisions à prendre suite à cette 1ère historique.
Des conséquences plus politiques que financières
Pour de nombreux gérants, les conséquences engendrées par le scrutin de jeudi dernier sont plus politiques que financières. Le Royaume-Uni va entrer dans une zone d’incertitude, et devra faire face très certainement à l’envie de l’Ecosse et de l’Irlande du Nord de rester dans l’UE. Par ailleurs, Londres a déjà manifesté son souhait d’y rester. Le rôle de la City dans le paysage financier étant une raison bien évidente pour justifier cette position.
Même si ce vendredi a pu être qualifié de « noir » sur les marchés, il est important de préciser que cette chute des bourses a été néanmoins contrôlée par les différents acteurs.
Tous les observateurs s’accordent à dire que malgré les ressemblances, la situation n’est pas comparable à celle de la faillite de Lehman Brother. Les marchés auraient simplement réagi à un tournant politique et non pas à une situation de défaut du système financier dans son ensemble comme cela a pu être le cas en 2008 et en 2011 (pertes sur le marché du crédit et conséquences d’un endettement massif).
La Banque Centrale Européenne ainsi que la Banque d’Angleterre peuvent aujourd’hui intervenir efficacement dans ces situations de stress. Cette dernière ayant annoncé dès vendredi matin sa capacité à débloquer 250 milliards de livres pour soutenir son marché.
Il est à noter que de nombreuses maisons avaient déjà anticipé un possible Brexit dans le cadre de cette campagne. Pour preuve, Jean-Jacques Friedman, directeur des investissements de Vega Investment Managers expliquait dès vendredi que « depuis quelques semaines les fonds d’investissement en actions européennes avaient dégagé des liquidités importantes de l’ordre de 5% et que nous-mêmes, dans nos allocations, nous avions écrêté certaines de nos positions autour de 4 440 points avant de racheter voici deux semaines vers 4 150 points ».
Pour d’autres acteurs, ce positionnement défensif était une stratégie depuis le début de l’année. Nadine Trémollières, directrice générale de Stamina Asset Management, nous écrivait dès le 13 juin 2016 que « depuis le début de l’année, nous avons gardé un profil plutôt défensif au sein de notre portefeuille phare Stamina Patrimoine tout en acceptant de renoncer à un fort rebond potentiel des marchés d’actions. Ainsi notre sensibilité au risque actions s’établit à 35% du portefeuille : nous avons orienté nos allocations vers les marchés internationaux, les actions européennes ne représentant aujourd’hui que 17% d’exposition dans notre fonds ».
Ce positionnement très en amont n’a pas été partagé par tous. Même si des stratégies de couvertures avaient pu être adoptées sur une petite partie du portefeuille, des maisons comme H2O Asset Management, ont préféré ne pas couper certaines positions vendredi afin de ne pas « compromettre l’équilibre des risques des portefeuilles et entraver leur potentiel de performance ».
Quoiqu’il en soit, la plupart des gérants de fonds s’accordent à dire que la situation est somme toute politique et que seuls les gouvernements européens sont en mesure d’apporter une réponse effective à ces circonstances exceptionnelles. La décision de la population britannique ne fait que relancer, une énième fois, le débat de la gouvernance de l’Union Européenne et du niveau d’intégration des Etats membres. En somme, il s’agit d’un problème britannico-européen qui n’aura que peu d’impact sur l’économie mondiale.
Quelle stratégie alors à adopter ?
La forte volatilité engendrée par ce scrutin sur les marchés va engendrer un comportement négatif pour la prise de risque. « Il n’est qu’à regarder l’effet de panique à l’ouverture des places européennes. Les vendeurs à l’ouverture se sont fait massacrer » dixit Waldemar Brun-Theremin, Directeur Général de Turgot Asset Management. Le Dax a ouvert à 9226 points et cotait au-dessus des 9600 points à 10h. La société générale, elle, ouvrait à 25€ pour coter 30€ à 10h.
La première posture à adopter est donc de ne pas céder à la panique. La diversification de vos investissements est en mesure de résister à une volatilité de marché soudaine et brusque comme celle que nous avons connu la semaine passée.
Pour certains gérants, nous retrouverons un positionnement sécuritaire de la part de nombreux investisseurs. Selon David Zahn, responsable Taux Europe chez Franklin Templeton Investments « il est fort à parier que de nombreux investisseurs vont délaisser les actifs « risqués » comme les actions et obligations d’entreprise et que l’on constatera une fuite vers les titres de qualité, considérés comme moins risqués, comme les Gilt et les Bunds ».
Ce positionnement est-il bien raisonnable ? Nous pensons aujourd’hui qu’une stratégie financière se réfléchit dans la durée et non dans l’instant. D’ailleurs, nos allocations aujourd’hui sont composées de fonds dont la stratégie dominante est patrimoniale et ce sur une projection moyen-long terme. Il est donc important de ne pas agir en précipitation et nous vous conseillons de conserver vos positions. D’ailleurs pour Jean Jacques Friedman, les entreprises européennes qu’il sélectionne, « ne verront pas leurs business models bouleversés par le Brexit ».
Pour autant, ces corrections de marché laissent la porte à des opportunités sur certaines valeurs que les gérants sauront saisir. Ce sera bien entendu sans oublier les investisseurs institutionnels internationaux qui trouveront là une opportunité pour profiter d’actions européennes sous valorisées.
Même s'il est difficile de maintenir une perspective à long terme dans des marchés agités où règne une forte volatilité, nous vous conseillons de conserver une approche patrimoniale. Pour autant, il pourrait être intéressant de profiter de cette baisse des marchés pour en saisir certaines opportunités notamment au travers du stock picking. Soit en augmentant votre part d’UC dans vos allocations d’assurance-vie ou pour les détenteurs d’un compte-titres en procédant à certains investissements en titres vifs (par exemple vers des valeurs bancaires qui ont été l’objet d’une dévaluation importante ces derniers jours).
Les marchés financiers devraient se relever à court terme de cette décision éminemment politique. Ce vendredi 24 juin restera historique pour l’Union Européenne et pour ces Anglais qui ne souhaitaient pas sortir.
Ironie du sort ce lundi 27 juin, c’est l’Islande qui avait refusé son entrée dans l’UE l’année dernière qui a précipité la sortie des Anglais du championnat d’Europe. On peut donc bien jouer au football sans être membre de l’UE. Mauvaise semaine pour les British !
Primes Olympiques, quid de la fiscalité associée?
Quelques semaines après la diffusion du logo qui portera la candidature de la Ville de Paris pour l’organisation des Jeux Olympiques d’Eté 2024, c’est bien vers la participation aux JO de Rio 2016 que l’ensemble des sportifs français en activité sont tournés. D’autant que le 29 avril 2016 dernier, le CNOSF a annoncé le montant des primes olympiques qui seront versées à nos meilleurs athlètes.
L’impact d’une médaille olympique dans la carrière de l’athlète de haut niveau peut être sans commune mesure en fonction des différentes disciplines. L’exposition médiatique des jeux est considérable à l’échelle planétaire. A titre d’exemple, les JO de Londres 2012 ont été diffusés dans 204 pays ou territoires à travers le monde, le nombre de téléspectateurs cumulé est lui estimé à 5 milliards sur l’ensemble de l’événement.
Remporter une des 302 médailles d’Or (chiffre pour Londres 2012) mise en jeu peut donc bouleverser la vie patrimoniale du sportif de haut niveau, dans la mesure où les marques chercheront à exploiter le potentiel médiatique de l’athlète.
Au-delà des contrats d’image, l’Etat français verse depuis les jeux Olympiques de Los Angeles de 1984 des primes aux sportifs en fonction de la médaille remportée. Pour les JO de Rio (comme pour ceux de Londres), une médaille d’or rapportera aux sportifs olympiques et paralympiques français (ainsi que leur guide ayant participé à l’épreuve) 50 000€, une médaille d’argent 20 000€ et une médaille de bronze 13 000€.
Pour les sportifs les plus performants ces primes peuvent se cumuler et atteindre des montants conséquents. A titre d’exemple, les performances de Yannick Agnel lui ont permis d’obtenir une somme de 120 000€ lors des JO de Londres, tout comme Martin Fourcade pendant les JO Sotchi de 2014.
Mais ces primes sont-elles imposées de la même manière que l’ensemble des rémunérations des sportifs ? Ou l’Etat exonère-t-il d’impôt, des sommes exceptionnelles pouvant être perçues une fois tous les quatre ans ?
Le régime fiscal des primes olympiques a évolué au fil du temps et semble aujourd’hui avoir trouvé une certaine stabilité.
La loi de finances rectificative de 1991 (depuis 1996 pour les athlètes paralympiques) avait institué une certaine coutume à partir des JO de Barcelone (Eté 1992) et d’Albertville (Hiver 1992) qui consistait à considérer comme exonérés d’impôt ces revenus exceptionnels que constituaient les récompenses olympiques. Cette exonération était d’une part motivée par le coté exceptionnel de l’évènement mais également par le symbole que représente la performance sportive obtenue au nom de la Nation française. L’avantage fiscal ainsi établi s’est répété pour les JO d’Atlanta (1995), de Nagano (1998), Sydney (2000), Salt Lake City (2002) jusqu’aux Jeux Olympiques de Pékin inclus (2008).
Un tournant a en effet été réalisé par la loi de finance du 29 décembre 2010 pour 2011, applicable aux primes olympiques distribuées pendant les JO de Vancouver de 2010. Le législateur a considéré que l’effort pour améliorer l’état des finances publiques de l’Etat français concernait l’ensemble de la population, y compris les sportifs. En conséquence, l’exonération fiscale des primes olympiques disparaissait au profit d’un mécanisme d’imposition somme toute avantageux.
Le dispositif de 2011 prévoyait initialement une imposition « différée » des primes olympiques, à l’impôt sur le revenu, au travers d’un « lissage » sur 6 années (année de perception de la prime et les 5 années suivantes). Le sportif pouvait opter pour cette option qui consistait à répartir de manière égale sur 6 ans le montant des primes perçues. Ceci permet de limiter l’impact fiscal des récompenses sur l’année de perception. Ainsi, chaque année une part égale de ou des primes versée(s) sera soumise à l’impôt sur le revenu, plutôt que la totalité de celle(s)-ci l’année de perception.
Pour les JO de Londres (2012) et de Sotchi (2014) aucun mécanisme d’imposition n’était prévu. Une solution pérenne devait être adoptée pour sécuriser la situation des sportifs. C’est chose faite depuis la codification dans le Code Général des Impôts (CGI) de l’imposition « différée » par la loi du 29 décembre 2015 de finances pour 2016.
Le nouvel article 163-0 A ter CGI dispose désormais, que le sportif peut opter pour le mécanisme de lissage du montant de ses récompenses. Différence majeure : le lissage ne peut être établi que sur une durée de 4 années et non plus 6 comme c’était le cas en 2011.
Concernant les prélèvements sociaux, L’Etat en tant que partie versante prélèvera 7,5% du montant de la prime au titre de la Contribution Sociale Généralisée (CSG) sur salaires et revenus d’activité et 0,5% au titre de la Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale (CRDS)
A juste titre, seules les primes olympiques versées par l’Etat et/ou par les fédérations sportives délégataires au profit du sportif (et le cas échéant son encadrement) sont concernées par cette imposition différée. En sont exclues l’ensemble des rémunérations habituelles du sportif (rémunérations par le club, prize money,…), tout comme les revenus d’image post-olympiques qui pourraient directement découler des performances pendant les jeux.
Il s’agit là d’une option irrévocable, de telle manière que si le sportif opte pour ce dispositif il ne pourra plus se voir appliquer le mécanisme du quotient applicable aux revenus exceptionnels prévu à l’article 163-0 CGI.
La réforme visant à faire participer les sportifs à l’effort national en faveur des finances publiques est très symbolique. En 2010, l’imposition des primes olympiques représentée, pour l’Etat, un gain de 46 000€ selon la commission des finances du Sénat. Néanmoins l’imposition différée permet aussi de préserver le symbole d’une victoire pour le drapeau tricolore, en limitant les conséquences fiscales auxquelles le sportif pourrait être soumis du fait de ses performances.