Le rendez-vous des marchés financiers - Février 2023
Marchés financiers & économie : les points clés
- Les marchés financiers, et notamment le CAC 40, atteignent des sommets ;
- Le risque d’un ralentissement sévère de l'économie américaine en 2023 s’éloigne ;
- La Grande-Bretagne pourrait être le seul grand pays européen en récession cette année ;
- La tension monte entre les dirigeants chinois et américains, après l’épisode du ballon chinois suspecté d’espionnage, abattu au large des côtes de la Californie.
Marchés financiers : le CAC 40 bat son record !
Les investisseurs boursiers baignent dans une douce euphorie. 35 ans après sa création, le CAC 40 - l’indice phare de la place parisienne – vient d’établir un nouveau record à 7 387 points. Même son de cloche sur les marchés financiers internationaux où l’optimisme règne en maitre.
Comment expliquer cette très belle dynamique boursière ? Trois éléments peuvent être mis en avant :
- la baisse significative des prix des matières premières et du fret. Celle-ci ayant apaisé les tensions inflationnistes mondiales ;
- la très bonne tenue du marché de l’emploi et de la consommation des ménages en Europe et aux États-Unis ;
- la suppression d’une grande partie des restrictions sanitaires en chine et la réouverture de son économie.
Sur les marchés obligataires, les taux se maintiennent à des niveaux élevés, par rapport à ce que nous avons connu au cours des 10 dernières années. Le taux à 10 ans américain est proche de 3,9% tandis que le 10 ans allemand tourne autour de 2,5%. Le taux à 10 ans français est, quant à lui, de 2,97 %. Rappelons qu’au début de l’année 2022, l’OAT 10 ans était encore inférieur à 0,5 % sur 10 ans.
Les risques géopolitiques pèsent toujours sur les marchés financiers
Vladimir Poutine continue à défier l’occident
L’excellent début d’année des marchés financiers ne doit pas occulter les risques géopolitiques qui pèsent sur la croissance mondiale.
En Ukraine, la guerre opposant le pays dirigé par Volodymyr Zelensky et la Russie continue de faire rage. Les combats les plus violents se concentrent actuellement autour de Bakhmout, une ville minière située à l’est de l’Ukraine. En parallèle, les dirigeants internationaux se livrent à une véritable partie d’échecs. Le président américain, Joe Biden, vient d’effectuer une visite surprise à Kiev, en réitérant son soutien « indéfectible » à la cause ukrainienne.
Des propos qui ne sont pas passés inaperçus en Russie. Vladimir Poutine regrettant que « l'élite occidentale ne cache pas ses objectifs qui sont d'infliger une défaite stratégique à la Russie, c'est-à-dire qu'un conflit local doit entrer dans une phase d'affrontement mondial ». Le président Russie a profité de l’occasion pour annoncer le retrait de la Russie de l'accord « New Start » sur le désarmement nucléaire. Et son pays pourrait bientôt compter sur un allié extrêmement puissant : la Chine. Jens Stoltenberg, le secrétaire général de l'Otan, se montrant en effet « de plus en plus inquiet » d'un possible soutien militaire de Pékin à Moscou.
Tensions entre les USA et la Chine
Il faut dire que les relations sino-américaines ne sont pas au beau fixe. Elles se sont même fortement tendues après qu’un avion de l’armée américaine ait abattu un ballon chinois suspecté d’espionnage au large des côtes de la Californie. Lors de la dernière Conférence de Munich sur la sécurité, Antony Blinken, le secrétaire d’État américain, s’est entretenu de manière informelle avec Wang Yi, membre du bureau politique du Parti communiste chinois. Un échange qui n’a malheureusement pas permis d’atténuer les nombreux sujets de crispation entre les deux pays (Taiwan, Russie, Ballons de surveillance …). Pékin dénonçant même la « mentalité de guerre froide » de Washington ! Ambiance.
Enfin, la situation se tend également au Moyen-Orient. Le Premier ministre israélien Benjamin Netanyahu souhaitant notamment « normaliser » ses relations avec l’Arabie Saoudite pour mieux faire face à la menace iranienne.
Marchés financiers : vers un recul de la menace inflationniste ?
USA : bientôt un pivot monétaire ?
Aux États-Unis, les tensions inflationnistes commencent à s’apaiser. L’inflation, sur un an, au mois de janvier, était de 6.4%, contre 6.5% en décembre. En réponse, la banque centrale américaine a de nouveau relevé ses taux, mais de seulement 0,25 point.
Signe de la confiance des banques centrales à enrayer la spirale inflationniste, Goldman Sachs anticipe désormais « seulement » trois hausses de taux de la Fed en 2023, d'un quart de point à chaque fois. La banque centrale américaine viserait ainsi un taux final de 5,25 % - 5,5 %. Le point haut du cycle de resserrement monétaire étant attendu en juillet. C’est au cœur de l’été que Jerome Powell réaliserait alors le « pivot » de sa politique monétaire, c’est-à-dire le moment où il cessera d’augmenter les taux, pour se diriger vers un nouveau cycle économique et monétaire.
La BCE fait preuve de prudence
Sur le vieux continent, la Banque centrale européenne a relevé ses taux de 0,50 %. Une augmentation qui porte désormais le taux de refinancement de la BCE à 3 %. Deux autres hausses des taux, de 0,25 %, étant attendues d’ici l’été. Mais comme aux États-Unis, l’institution dirigée par Christine Lagarde ne devrait plus tarder à pivoter vers une politique moins restrictive.
L’économie américaine tire son épingle du jeu
Un rebond de l'économie mondiale ?
Le Fonds monétaire international (FMI) se montre rassurant sur l’état de l’économie mondiale. L’institution vient, en effet, de relever sa prévision de croissance mondiale pour 2023. Elle table désormais sur une croissance de 2,9% cette année, contre 2,7% lors de sa précédente étude.
Cet optimisme s’explique notamment par la résilience de la consommation aux États-Unis et en Europe, la baisse des prix de l'énergie et la réouverture de l’économie chinoise. L’économie américaine continue d’ailleurs de jouer un rôle de moteur. Les ventes au détail de janvier ont affiché une très belle progression : à + 3% sur un mois contre +2 % attendu et une baisse de -1.1 % le mois précédent.
Le marché de l’emploi américain en forme olympique
L’autre bonne nouvelle nous vient – comme d’habitude – du marché de l’emploi. Celui-ci impressionne les observateurs par sa solidité et son dynamisme. Les créations de nouveaux postes sont une nouvelle fois en forte progression à + 517 000 ! Le taux de chômage affiche un nouveau repli et se situe sur son niveau le plus bas depuis 53 ans à 3,4 %.
Pourtant, certains nuages viennent assombrir un peu le paysage. Le dernier indice ISM des directeurs d’achats dans le secteur manufacturier, à 42,5 pour la partie « nouvelles commandesؘ » a déçu. Autre sujet d’inquiétude : l’immobilier. Le secteur pourrait subir de plein fouet la hausse des taux d’intérêt. La baisse récente de 27 % des ventes de logements neufs sur un an matérialise d’ailleurs un peu plus ces craintes.
Malgré tout, le scénario d’un atterrissage en douceur de l’économie américaine tient toujours la corde.
L’économie européenne offre une belle résistance
Les risques d’une crise énergétique s’éloignent
Les craintes autour d’une récession en Europe se dissipent aussi. L’économie européenne fait, en effet, preuve d’une belle résistance. Les analystes tablent désormais sur une croissance de 0,9 % dans la zone euro en 2023, soit respectivement 0,5 point de pourcentage de plus que selon les prévisions de l'automne.
Les risques d’une rupture d’approvisionnement énergétique, et notamment de gaz, sont désormais écartés, du moins à court terme. Eurostat, l’outil statistique de la Commission européenne, vient d’annoncer que la consommation de gaz naturel de l’UE avait diminué de 20,1 % au cours de la période août-novembre 2022, par rapport à la consommation moyenne de gaz pour les mêmes mois entre 2017 et 2021. Une baisse qui s’explique notamment par :
- des températures supérieures à la normale et donc une baisse des consommations de chauffage dans le secteur résidentiel ;
- l’application du règlement européen de juillet qui demandait à chaque État une baisse coordonnée de la demande de gaz de 15 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années.
En parallèle, les entreprises montrent également une belle résilience. 60% des sociétés du Stoxx Europe 600 ont publié un bénéfice par actions au-dessus des attentes avec une moyenne de 8,4 %.
Seule ombre au tableau, la production industrielle de la zone euro était en recul en décembre (-1.1% sur un an).
L'économie du Royaume-Uni en difficulté
Au Royaume-Uni, l'heure n'est plus à la fête. La Grande-Bretagne pourrait être le seul grand pays européen en récession en 2023. Il faut dire que le niveau d’inflation demeure extrêmement élevé. Il était de 10,5 % en décembre 2022, sur un an. Tant et si bien que la Bank of England doit maintenir une politique de remontée des taux très agressive. Elle vient d’ailleurs de relever ses taux de 50 points de base, à 4 %.
Chine : un retour à meilleure fortune ?
Xi Jinping a mis en œuvre un spectaculaire pivot sanitaire. En fin d’année dernière, pour libérer l’économie du pays, le Président de la République populaire de Chine a levé d’un coup les principales mesures de restriction sanitaire. Et les premiers résultats sont attendus dès cette année. Le Fonds monétaire international (FMI) anticipe une croissance de 5,2% (contre 3 % en 2022). La Chine contribuerait ainsi à un quart de la croissance mondiale.
Le pays est certes entré dans une phase de maturité avec un vieillissement de sa population et un besoin de consolider sa classe moyenne, mais le potentiel économique demeure. Dans les années à venir, la consommation intérieure devrait d’ailleurs jouer un rôle important. Ce retour à meilleure fortune de l’économie chinoise devrait également être soutenu par le déploiement de deux nouveaux vaccins contre le covid : l’un par ARN messager et l’autre sous forme d'inhalation. Deux solutions qui participeraient à améliorer l’immunisation collective de la population.
Pour réussir sa relance économique, la Chine devra toutefois répondre à deux défis : éviter un effondrement du secteur immobilier et mieux insérer les jeunes diplômés sur le marché de l’emploi.
Les convictions de Scala patrimoine sur les marchés financiers
Les marchés financiers : les actions
Malgré le fort rallye observé ce début d’année (près de 9% pour l’indice européen STOXX600 et 3,4% pour l’indice américain S&P500), la consolidation du mois de février nous rappelle que les incertitudes restent grandes sur les marchés financiers.
Les derniers indicateurs macroéconomiques pointent une économie plus résiliente qu’attendue des deux côtés de l’Atlantique. L’apaisement des tensions sur les prix de l’énergie, les bons résultats des entreprises au T4 en Europe ainsi que des perspectives moins hawkish pour la politique monétaire de la Fed ont alimenté le rebond de marché.
-
Une plus grande sensibilité des marchés financiers aux mauvaises nouvelles
Aujourd’hui les marchés financiers bénéficient d’une marge de sécurité bien plus faible (les actions européennes sont revenues sur les niveaux observés avant l’invasion russe en Ukraine) qui rend les valeurs plus sensibles aux mauvaises nouvelles, notamment sur le volet géopolitique. Les derniers chiffres économiques soulignent que l’activité ne ralentit pas comme attendu et le rebond de l’inflation sous-jacente en janvier en Europe comme aux États-Unis laisse les marchés envisager une réponse monétaire plus dure que ce qui était anticipé le mois dernier.
-
Une prise d’une partie des bénéfices
Dans ce contexte, nous pensons qu’il est judicieux de prendre quelques bénéfices après la belle performance des marchés depuis le début du T4 2022.
Nous continuons de privilégier les thèmes des énergies renouvelables et de l’efficience énergétique. La guerre en Ukraine a révélé la nécessité d’une souveraineté énergétique pour l’Europe qui ne peut plus dépendre des importations russes, accélérant le besoin d’investissements massifs en infrastructures vertes.
Attention aux valeurs de croissance, notamment la tech US. Ces valeurs très sensibles aux mouvements des taux d’intérêt pourraient continuer à souffrir de la hausse prolongée des taux directeurs.
Les valeurs cycliques continuent de bénéficier des solides publications économiques. Nous considérons toutefois que les facteurs qui ont porté ses valeurs sont déjà intégrés dans les prix (réouverture de la Chine, apaisement des pressions inflationnistes et baisse du dollar).
-
Un attrait pour les marchés financiers émergents
Nous conservons notre vue positive sur les actions émergentes avec un biais géographique en faveur de la Chine. Malgré la hausse des valeurs de près de 30% depuis l’automne, les actions chinoises sont échangées à des valorisations bien inférieures aux marchés développés et la réouverture de l’économie consécutive à l’abandon de la politique zéro-covid reste l’un des principaux soutiens aux actions chinoises. Toutefois, la correction du mois de février alimentée principalement par la montée des tensions US-Chine rappelle qu’à court-terme, le marché peut rester volatile.
Sur les marchés obligataires
Les taux de rendement sont repartis à la hausse aux États-Unis comme en Europe au mois de février. Le taux 2 ans américain est revenu à des points hauts que nous n’avions plus observés depuis 2007. Les indices swap US montrent que les attentes de hausse de taux directeurs pour le FOMC de mars ont augmenté, pointant une réappréciation du taux terminal de la Fed par les marchés (un pic attendu en juillet à 5,25%).
Dans ce contexte nous continuons de privilégier les obligations de maturité relativement courtes (inférieures ou égales à 4 ans) afin de réduire la sensibilité du portefeuille à la hausse des taux et privilégions le segment investment grade permettant de limiter drastiquement le risque de taux de défaut des entreprises dans un environnement de hausse des couts d’emprunt. Nous restons en faveur des fonds obligataires à échéance de maturité courte permettant de sécuriser le taux de rendement.
Sur le private equity
Le private equity reste un outil de diversification et de décorrélation aux marchés boursiers très rémunérateur sur le long terme. On a observé un rendement moyen sur 10 ans d’environ 14% toutes stratégies confondues. Cependant, l’écart de performance peut être important entre les fonds d’investissement considérés. La qualité de sélection des fonds reste primordiale. De plus, la classe d’actif bénéficie d’un « effet dénominateur » intéressant.
En effet, les parts de fonds private equity sont plus attractives qu’elles ne l’étaient sur le marché secondaire. La baisse des marchés actions en 2022 a mécaniquement gonflé l’allocation en fonds de private equity chez les investisseurs institutionnels, les contraignant à revendre.
Si vous souhaitez plus d'informations sur le sujet, n'hésitez pas à nous contacter.
6 conseils avant d’investir en bourse
Sur le long terme, les placements réalisés en bourse peuvent se montrer très rémunérateurs. Selon France Invest, au cours des 15 dernières années, le CAC 40 All Tradable a délivré une performance annuelle moyenne supérieure à 6 % ! Des résultats qui ne laissent pas insensibles les investisseurs. Mais avant de se lancer sur les marchés financiers, quelques règles s’imposent.
1. Définir son profil d’investisseur
Avant toute chose, il convient de déterminer votre profil d’investisseur. Autrement dit, le niveau de risque que vous êtes prêt à assumer. De manière très pédagogique, trois profils sont, le plus souvent, mis en avant :
- « Prudent », où l’investisseur ne prendra qu’un risque très limité sur ses placements.
- « Équilibré », où l’investisseur recherchera un juste équilibre entre la sécurité et le rendement.
- « Dynamique » où l’investisseur vise un rendement plus important en se positionnant sur des placements dont les fluctuations peuvent être plus élevées.
La stratégie d’investissement que vous mettrez en œuvre dépendra également du montant que vous êtes en mesure de placer, de vos convictions et de vos objectifs d’investissement.
Surtout, n’investissez que l’argent dont vous n’avez pas besoin à court et à moyen terme. Adoptez une vision de long terme et attendez le bon moment pour céder vos titres, sans être obligé de vendre en raison d’un aléa personnel. Il est ainsi impératif de conserver un capital disponible à tout moment et sécurisé en cas d’imprévus.
2. Investir en bourse sur le long terme
Sur les marchés financiers, le temps est votre meilleur allié.
La plus grande erreur que vous pourrez faire en bourse est donc de céder à la panique, à la première chute des marchés, et de vendre vos actions. Comme le disait - à juste titre - le célèbre investisseur franco-hongrois, André Kostolany, « La bourse est à 90 % une question d’émotions ». La volatilité fait partie intégrante de l’investissement en bourse. La fréquence des krachs boursiers s’accroit même avec le temps. Depuis 2000, nous avons déjà connu 4 pics de volatilité supérieure à 20%. On en dénombrait seulement six entre 1928 et 2000 !
Vendre vos titres en période de baisse matérialiserait vos pertes. Veillez à garder la tête froide et à faire preuve de patience. Les phases de remontées des marchés pouvant être - elles aussi - extrêmement rapides. Ce fut notamment le cas, en 2020, après l’annonce de la mise sur le marché d’un vaccin contre le Covid-19. Sur une seule séance, le CAC 40 avait alors gagné 7,57 % !
3. Diversifiez votre portefeuille et gérez-le activement
Qui mieux que le célèbre gestionnaire d’actifs américain, Paul Tudor Jones, pour expliquer l’importance de la diversification d’un portefeuille investi en bourse ? Invité à se confier sur les clés de sa réussite, le fondateur de Tudor Investment Corporation avait notamment rappelé que « la chose la plus importante que l’on puisse faire, c’est de diversifier son portefeuille. La diversification est la clé, le jeu défensif est la clé et, encore une fois, il faut demeurer dans la course le plus longtemps possible. »
Nous sommes bien sûr totalement en ligne avec ses propos. Lorsque vous constituez votre portefeuille, vous devez impérativement vous positionner sur différentes classes d’actifs (actions, obligations, fonds diversifiés, immobilier, private equity …) mais aussi différents secteurs d’activités (santé, technologie …), thématiques (robotique, transition climatique …) , méthodologies d’investissement (growth, value, alternative …) et zones géographiques (Europe, USA, marchés émergents …). Ainsi, si l’un d’eux traverse une période de forte turbulence, d’autres moteurs de performance pourront prendre le relais.
Et pour bénéficier pleinement des opportunités offertes par les marchés, et des phases de volatilité, il conviendra de suivre activement l’évolution de son portefeuille et de procéder à des arbitrages, lorsque cela est pertinent. Des changements géopolitiques ou économiques peuvent, en effet, vous amener à orienter vos investissements vers des zones géographiques et ou des solutions différentes.
Soyez discipliné et investissez dans le temps : la question du « bon moment pour investir en bourse » ou du « market timing » hante l’esprit d’un grand nombre d’investisseurs. Pour éviter de vous poser trop de questions et de rater le coche, nous vous conseillons de réaliser des versements réguliers. Cela vous permettra notamment de lisser le risque et d’éviter une erreur d’appréciation qui pourrait être fatale.
4. Bénéficiez d’un conseil indépendant
Souhaitez vous être impliqué dans la gestion de vos actifs ou non ? Cette question mérite d’être posée. Mais dans tous les cas, il est conseillé de se faire accompagner d'un conseiller indépendant. Face à la volatilité et à la technicité de la gestion financière, une personne profane est bien souvent dépassée par le nombre d’informations et prend des décisions dans la précipitation.
Psychologiquement, un cours en hausse met l’investisseur en confiance, alors qu’un cours à la baisse l’inquiète. Ces réactions sont particulièrement néfastes et génèrent nécessairement des pertes sur la durée.
Un professionnel certifié sera en mesure de vous accompagner dans la définition de votre stratégie et vos choix d’investissement. Prenez, à ce titre, soin de choisir un conseiller indépendant, au sens de la réglementation.
La plupart des conseillers en gestion de patrimoine étant « non indépendants » c’est-à-dire qu’ils se rémunèrent essentiellement via les rétro commissions qu’ils perçoivent en tant que distributeur des produits financiers ou immobiliers. Ce biais favorise de potentiels conflits d’intérêts. Les cabinets ayant tout à gagner à proposer les fonds leur assurant la rémunération la plus importante.
A contrario, les conseillers indépendants - comme Scala Patrimoine - seront uniquement rémunérés par le client, sur la qualité du conseil apporté. Quelles que soient les solutions d’investissement proposées, notre rémunération sera donc identique. Ce modèle assure ainsi aux épargnants un parfait alignement des intérêts.
5. Définissez l'enveloppe qui convient au mieux à vos objectifs
Selon vos objectifs patrimoniaux et votre profil d’investisseur, certains contrats pourront être plus pertinents que d’autres. Entre l’assurance-vie française et luxembourgeoise, le plan d’épargne retraite (PER), le contrat de capitalisation, le plan d’épargne en actions (PEA) ou encore le compte titres, les possibilités sont multiples. Si la fiscalité est un critère à prendre en compte, elle ne doit toutefois pas être la seule. Les aspects juridiques, contractuels (options du contrat) et financiers (supports d’investissement) sont également à regarder de près.
6. Maitrisez vos frais
À long terme, près de la moitié du rendement d’un placement est captée par les frais ! C’est ce qui ressort des conclusions d'un rapport réalisé par deux sénateurs, Albéric de Montgolfier et Jean-François Husson.
Il faut dire que la liste des frais effectivement supportés par l’épargnant est longue. C’est pour cette raison que Scala Patrimoine propose à ses clients un contrat intégrant des parts de fonds « clean share ». Ces fonds sont proposés sans que ne soit reversée une part des frais de gestion du fonds au distributeur (banque, CGP). L’élimination de cette “part distributeur”, c’est-à-dire la suppression des “rétrocessions de commissions”, réduit drastiquement les frais prélevés sur le contrat.
En moyenne, la facture baisse de 0,80 % par an pour l’épargnant, soit 4 000 € par an pour un portefeuille de 500 000 €.
N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez plus d’informations sur le sujet.
Immobilier : est-ce le moment d'investir ?
L’attrait des Français pour la pierre est bien connu. L’immobilier est un actif tangible qui les rassure, particulièrement en période de crise. Mais avec le retour de l’inflation, la remontée des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’emprunt, les investisseurs s’interrogent sur l’intérêt de la classe d’actifs. Des questions nombreuses et légitimes auxquelles Scala Patrimoine prend le temps de répondre.
L’immobilier, un rempart historique contre l’inflation
Il est de coutume de dire que l’immobilier est un excellent rempart contre l’inflation. Deux éléments vont dans ce sens.
D’une part, lorsqu’un investisseur acquiert un logement, il bloque une mensualité de crédit qui ne bougera plus. Si ses revenus augmentent au fil des années, le poids du crédit dans son budget diminuera de facto. Si les taux d’intérêt ont déjà bien monté, ils demeurent cependant attractifs. Un intérêt confirmé par Guillaume Lucchini, le président de Scala Patrimoine : « Le levier du crédit pour concrétiser un achat immobilier a d’autant plus d’intérêt dans un contexte inflationniste. L’utilisation d’un taux fixe permet à l’investisseur de « sécuriser » son taux d’emprunt et de se prémunir contre une hausse des taux d’intérêt. »
D’autre part, un investisseur en immobilier locatif aura la possibilité d’impacter une partie de la hausse des prix sur les loyers. Pour les révisions qui seront faites avec l'indice de référence des loyers, la hausse est plafonnée à 3,5 % en France, au moins jusqu’en juillet prochain.
L’accès au crédit plus difficile
Depuis quelques mois, les établissements bancaires ont fait le choix de réduire la voilure sur le crédit.
Les principales victimes sont - sans surprise - les primo-accédants. L’inflation rogne, en effet, davantage le pouvoir d'achat des plus jeunes générations et diminue sensiblement leur capacité d'emprunt. Il est, par ailleurs, plus difficile pour eux de constituer un apport personnel significatif, désormais exigé par banques.
La révision mensuelle du taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum auquel un prêt peut être accordé, pourrait toutefois rebattre - en partie - les cartes. Voyant leur marge sur le crédit reconstituée, les banques devraient être plus ouvertes à la négociation.
Vers une baisse des prix de l’immobilier ?
En règle générale, la hausse des taux d’intérêt rime avec la baisse des prix de l’immobilier. Cette consolidation a d’ailleurs commencé, notamment à Paris, où les prix se sont détendus de 0,9 % en 2022. Il convient cependant de ne pas appliquer un raisonnement uniquement court-termiste. En 2008, le marché immobilier avait baissé, avant de reprendre rapidement sa marche en avant. Comme le souligne Guillaume Lucchini : « L’immobilier s’inscrit sur le long terme. La question de geler ses investissements n’a donc pas vraiment de sens, à condition de prendre toutes les précautions d’usage avant de se lancer. »
Les spécialistes de la pierre vous rappelleront toujours les trois règles d'or d'un bon investissement. La première est l’emplacement, la seconde est l’emplacement. La troisième ? Ne jamais oublier les deux premières ! Et à ce petit jeu la « Paris restera toujours Paris ». Une conviction partagée par le président de Scala Patrimoine : « Investir sur le long dans Paris intramuros a ses avantages. Même si le Grand Paris est un projet très pertinent, les transports en commun ne sont toujours pas en adéquation avec les besoins des habitants des deuxièmes et troisièmes couronnes. Un actif immobilier bien positionné dans Paris sera donc toujours mieux valorisé qu’un actif hors de paris, notamment sur les petites surfaces, tant recherchées par les locataires. »
La Climat : une nouvelle donne pour l'immobilier ?
Un contexte favorable à la négociation
Au cours des prochaines années, le marché de l’immobilier risque de beaucoup bouger en raison de l’évolution de la réglementation. La loi « Climat & Résilience » va, en effet, progressivement interdire la mise en location des logements considérés comme des passoires énergétiques. Seuls les logements décents, c’est-à-dire ceux dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé entre A et D, trouveront grâce aux yeux des pouvoirs publics. « Avec l’application de cette loi, les investisseurs devront privilégier des biens classés de A à D ou, à défaut, intégrer les coûts de rénovation dans le prix d’achat. Et pour éviter les mauvaises surprises, n’hésitez pas à faire appel à un expert en isolation et des entreprises certifiées DPE » précise Guillaume Lucchini.
Sur le marché de l’ancien, il est fort probable que les personnes désirant vendre un logement considéré comme une passoire thermique y laissent quelques plumes. Le contexte est donc plus que jamais favorable à la négociation. À Paris, on estime aujourd’hui que 22 % des biens immobiliers mis à la vente sont des passoires thermiques.
Cela peut-il faire le jeu de l’immobilier neuf ? Pour le président de Scala Patrimoine la réponse serait positive, si la question de l’emplacement ne se posait pas : « Attention, les terrains à bâtir dans les centres-villes ou dans les zones géographiques faisant l’objet d’une forte pression locative sont extrêmement rares. De ce fait, les biens neufs se trouvent très souvent éloignés des zones les plus dynamiques. »
Ne pas céder aux sirènes de la défiscalisation
Il ne faut pas non plus céder aux fausses promesses de rendement élevé. Toute promesse de rentabilité élevée induit un risque de perte plus importante. Or, la rentabilité financière ne doit pas forcément être le but de cette typologie d’opération. Un patrimoine immobilier se construit dans la durée. De nombreux investisseurs ont malheureusement perdu beaucoup d’argent en faisant l’acquisition d’un bien « en défiscalisation immobilière » dont les caractéristiques, le prix et la situation géographique n’étaient pas en adéquation avec la réalité du marché.
Prudence également concernant vos projets de travaux. Pour les plus petites surfaces, il est souvent difficile de trouver des sociétés de travaux ou des artisans disponibles pour les réaliser. Leur marge financière étant moins importante et la demande toujours plus élevée. Surtout, avec la nouvelle réglementation initiée par la loi Climat, de très nombreux investissements de rénovation sont à prévoir. « Il peut, dès lors, être pertinent de faire appel à des professionnels du patrimoine indépendants, comme Scala Patrimoine, car nous avons des accords avec des sociétés de travaux pour faire rénover les appartements acquis par nos clients » précise Guillaume Lucchini.
Important : faire l’acquisition d’un bien dans l’ancien permet, dans une démarche de mise en location du propriétaire, d’imputer les travaux sur ses revenus fonciers. Or, le législateur vient de faire passer le seuil d’imputation du déficit foncier sur le revenu global de 10 700 € à 21 400 € lorsque le déficit résulte des dépenses réalisées pour améliorer la performance énergétique du logement, en le faisant passer à une classe énergétique A, B, C ou D. Un joli coup de pouce pour les propriétaires.
Conclusion
Au-delà de la rentabilité de vos investissements, la plus grande valeur ajoutée de vos opérations patrimoniales se fera sur la structuration financière, juridique et fiscale. Toutes les équipes de Scala Patrimoine sont donc à votre disposition pour vous accompagner sur vos projets d’investissement immobilier, de la structuration du financement à la préparation de votre transmission, en passant par la réalisation des travaux.