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août 2017

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Assurance-vie, dernière ligne droite avant la « Flat Tax »

Ce mercredi 30 août 2017, le ministre de l’Action et des Comptes publics Gerald Darmanin a confirmé la modification de la fiscalité sur les contrats d’assurance-vie dans le cadre du projet de loi de finances 2018. Un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), ou “Flat Tax”, de l’ordre de 30% verra donc bien le jour au 1er janvier 2018. Cette réforme ne touchera que 3% des contrats d’assurance-vie selon Bercy par la mise en place d’un seuil de déclenchement à partir de 150 000€. Pour les plus fortunés, seuls des arbitrages avant la fin d’année permettront de sécuriser la fiscalité actuelle et de bénéficier ainsi de l’imposition sur les plus-values à 23% passé 8 ans.

Quels impacts de la “Flat Tax” sur les contrats d’assurance-vie au 1er janvier 2018 ?

Le projet de loi de finances 2018 vient réformer en profondeur le régime fiscal des contrats d’assurance-vie. Par la mise en place d’un Prélèvement Forfaitaire Unique de l’ordre de 30%, la fiscalité sur les plus-values en cas de rachat se trouve désormais modifiée au profit d’un taux plus élevé passé les 8 années de détention. En effet, le contribuable bénéficiait alors d’un Prélèvement Forfaitaire Libératoire de 7.5% auquel venait s’ajouter une CSG/CRDS de 15.5 % soit un taux global de 23%.

Par cette réforme, le législateur vient augmenter la fiscalité sur les rachats passé 8 ans pour les contrats supérieurs à 150 000€. Le contrat d’assurance-vie ayant vocation à (i) être conservé dans le temps pour des raisons notamment successorales, et (ii) la capitalisation ne s’opérant que dans un laps de temps suffisamment long, la réforme de la fiscalité de l’assurance-vie aura un impact fiscal important sur les patrimoines financiers conséquents.

Comment minimiser l’impact de la “Flat Tax” sur son patrimoine avant le 1er janvier 2018 ?

Si le Prélèvement Forfaitaire Unique de l’ordre de 30% est désormais acté, celui-ci ne devrait prendre effet qu’à partir du 1er janvier 2018. Ainsi, les ouvertures de contrats d’assurance-vie avec dépôts des sommes avant cette date bénéficieront de la fiscalité actuelle beaucoup plus favorable pour les gros patrimoines. Il est donc fortement conseillé aux épargnants disposant de sommes supérieures à 150 000€ de prendre les diligences nécessaires à cet effet. C’est d’ailleurs le meilleur moment pour faire le point sur la qualité des contrats d’assurance-vie possédés et d’envisager notamment l’ouverture d’un contrat d’assurance-vie luxembourgeois si cela n’est pas déjà fait (cf. impact de la loi Sapin 2). En effet, il serait préférable d’analyser chaque contrat maintenant et de procéder si besoin aux arbitrages avant la fin d’année et ce pour éviter de subir cette énième réforme fiscale.

Bien que clairement annoncé lors de la campagne présidentielle, le lobby des assureurs ne baisse pour autant pas les bras en cette fin d’année pour faire évoluer cette “Flat Tax”. Certains proposeront lors de l’étude du texte de repousser la durée de détention du contrat de 10 à 12 ans pour en conserver la fiscalité actuelle. Si le gouvernement œuvre au profit d’une fiscalité de l’épargne plus lisible et plus simple, il restera néanmoins de nombreuses complications quant au calcul de la fiscalité en cas de retrait sur les contrats bénéficiant de versements pré et post réforme.

 

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Report du prélèvement à la source : 2017 l’année du PERP

Par un communiqué de presse en date du 7 juin 2017, le gouvernement a acté le report à 2019 du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu initialement prévu pour 2018. L’année de transition qui devait être effective cette année ayant été de ce fait automatiquement décalée, le Plan d’Epargne Retraite Populaire retrouve alors pour 2017 toutes ses lettres de noblesse. Le PERP est donc de nouveau à privilégier avant la fin d’année si vous souhaitez préparer votre retraite tout en optimisant votre impôt sur le revenu, les sommes placées étant bien déductibles pour 2017 de votre revenu imposable. Que vous soyez d’ailleurs travailleur salarié ou non.

Les atouts du PERP : préparer sa retraite tout en optimisant ses revenus

Le Plan d’Epargne Retraite Populaire (PERP) est un support d’épargne long terme souscrit dans le but de s’assurer des revenus complémentaires au moment du départ à la retraite. L’adhérent alimente le contrat à son rythme par des versements libres ou programmés, il n’existe pas de condition de montant ni de régularité des versements. Le PERP permet de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable puisque les primes versées sont, dans la limite d’un certain plafond, déductibles du revenu imposable de l’assuré.

Chaque année, ce plafond est égal au plus élevé des deux montants suivants :

  • 10% des revenus professionnels de l’année N-1 nets de cotisations sociales et de frais professionnels, retenus dans la limite de 8 fois le Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS) de l’année N-1, soit une déduction maximale pour 2017 de 30.893€.
  • Ou bien 10% du PASS de l’année N-1, soit 3.862€ pour 2017.

Si le plafond de déduction n’est pas utilisé entièrement par l’investisseur, il est possible de reporter la part non utilisée au cours des 3 années suivantes. Pour les couples soumis à imposition une commune, ce plafond peut, sur option, être mutualisé, notamment en cas de forte disparité de revenus.

Pour connaitre le plafond disponible de votre foyer fiscal, il vous suffira de vous reporter à la page 4 de votre dernier avis d’imposition.

Le montant investi sera déduit de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Il pourra alors être opportun d’investir sur votre PERP jusqu’au passage à la TMI inférieure et de reporter le surplus non utilisé.

Par ailleurs, le PERP bénéficie en phase de rente de l’exonération d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), tout comme la valeur de capitalisation de la rente viagère en phase de retraite, sous réserve ici que le plan ait été alimenté pendant 15 ans par le versement de primes régulières.

Veuillez noter, qu’une fois ouvert, le PERP ne peut pas être clôturé avant la date de liquidation de la pension de retraite dans un régime obligatoire, sauf cas limitativement énumérés par la loi.

Madelin ou PERP, quel support choisir pour les travailleurs non-salariés ?

A la différence des travailleurs salariés, les travailleurs non-salariés (TNS) disposent d’une autre option pour à la fois optimiser leur impôt sur le revenu et préparer efficacement leur départ à la retraite : le contrat Madelin retraite. Ce dernier dispose d’un plafond d’investissement plus important (72.572€ au maximum pour 2017), mais engage l’assuré à verser tous les ans une somme minimum sur son contrat.

Le PERP n’est pas concerné par cette obligation de versement et permet à l’assuré de gérer comme il l’entend ses investissements retraite au cours de sa vie professionnelle. D’autre part, lors du départ à la retraite, la sortie du contrat Madelin n’est possible qu’en rente. Aucune sortie en capital n’est possible à la différence du PERP, où une sortie en capital à hauteur de 20% maximum de la valeur du contrat est possible. Le PERP est un donc support à privilégier en termes de flexibilité et de sortie en capital.

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Airbnb : la fête est finie !

Le contexte actuel de taux historiquement bas est propice pour investir dans l’immobilier locatif et ainsi se constituer un patrimoine source de revenus complémentaires, en utilisant sa capacité d’emprunt. Avec le développement d’Airbnb, la principale plateforme de réservation et de location de logements en ligne entre particuliers, de plus en plus d’investisseurs sont tentés par le business réputé très lucratif de la location meublée touristique de courte durée à Paris, dans les grandes villes françaises et les stations balnéaires. Au-delà de ce succès de la start-up californienne, la location saisonnière est-elle aussi séduisante qu’elle en a l’air pour l’investisseur ? Les hébergeurs Airbnb doivent faire face à une règlementation de plus en plus contraignante et sont soumis à une fiscalité et à des cotisations sociales correspondant au montant des loyers perçus. Toutefois, des alternatives existent pour les particuliers désireux d’investir dans l’immobilier locatif.

La location Airbnb en France : une règlementation de plus en plus contraignante

L’essor de la location saisonnière via Airbnb a amené les pouvoirs publics à légiférer afin de garantir l’accès au logement aux habitants des villes touristiques et de répondre aux critiques des hôteliers qui considèrent cette concurrence déloyale. La loi ALUR de 2014[1] a commencé par interdire la location de sa résidence principale[2] plus de 120 jours par an. A l’inverse, tout autre logement, notamment une résidence secondaire, peut en théorie être mis en location meublée touristique sans limitation de durée, mais une déclaration préalable en mairie est alors obligatoire.

La règlementation s’est durcie avec la loi pour une République numérique de 2016[3], et plus récemment avec le « décret Airbnb »[4], qui autorisent les communes de plus de 200.000 habitants, celles de la petite couronne parisienne ainsi que celles de plus de 50.000 habitants dans les zones dites tendues définies par la loi ALUR à adopter des mesures exceptionnelles très restrictives. Paris, Nice, Lyon, Marseille et Strasbourg exigent ainsi une déclaration en mairie et une autorisation de changement d’usage, que la mairie ne délivrera que si cette activité n’aggrave pas la pénurie de logements.

Dans la capitale, la règle est encore plus sévère puisque cette autorisation de changement d’usage n’est accordée que contre compensation : il faudra soit acheter un autre local destiné à un autre usage (bureaux ou commerces) deux fois plus grand et le transformer en habitation, soit acheter des mètres carrés sous forme de titres de commercialité auprès d’un bailleur social[5] ! Tout propriétaire contrevenant à ces règles à Paris s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 50.000€ par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1.000€ par jour et par mètre carré.

Pour faciliter les contrôles, Paris, Bordeaux et Nice ont même d’ores et déjà voté l’obligation pour le loueur d’obtenir un « numéro d’enregistrement » qu’il devra mentionner dans son annonce. La Ville de Paris s’est d’ailleurs lancée dans une véritable traque aux fraudeurs : sur les six premiers mois de 2017, les amendes infligées aux propriétaires de meublés touristiques ont explosé pour atteindre 615.000€, soit 13 fois plus qu’au premier semestre 2016[6].

Sachez enfin que vous devez vérifier que le règlement de copropriété de votre immeuble n’interdit pas la location meublée touristique.

L’impôt et les éventuelles cotisations à acquitter

Les loyers encaissés sont soumis aux prélèvements sociaux et doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), soit au régime réel, soit au régime micro-BIC (permettant de bénéficier d’un abattement de 50% sur les recettes annuelles perçues, si celles-ci ne dépassent pas 33.200€). Pour faciliter les contrôles fiscaux, à compter du 1er janvier 2019, les revenus perçus par chaque utilisateur seront automatiquement transmis au fisc par les plateformes telles que Airbnb.

Depuis le 1er janvier 2017, les particuliers qui louent en meublé via ce type de plateforme collaborative et qui perçoivent plus de 23.000€ de recettes annuelles doivent, en plus, s’affilier au Régime Social des Indépendants (RSI) et payer les cotisations correspondantes (sauf dérogation dans certains cas).

Toutes ces règles très strictes encadrant la location Airbnb viennent donc contrecarrer les avantages qui incitaient les investisseurs à se tourner vers le marché de la location meublée de courte durée : la forte rentabilité et la souplesse de gestion.

Les alternatives à l’investissement locatif Airbnb

Pour les investisseurs en quête de rendement et de confort de gestion, des alternatives existent pour utiliser au mieux sa capacité d’emprunt.

A ce titre, les parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) de rendement, détenant des immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.) permettent de générer des rendements supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation, sans avoir le souci de gestion lié à la possession en direct d’un bien immobilier. D’une part, vous n’avez aucune contrainte locative puisque c’est une société de gestion qui sélectionne puis acquiert et entretient les biens immobiliers qu’elle met en location pour le compte de la SCPI. C’est également elle qui s’assure de l’encaissement des loyers et procède à la vente des immeubles. D’autre part, vous avez la possibilité de ne céder qu’une partie de vos parts de SCPI pour le cas où vous devriez faire face à un besoin de liquidités. Autre avantage : le patrimoine immobilier de la SCPI est composé de plusieurs biens répartis sur différents secteurs, ce qui permet de diluer le risque locatif.

[1] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

[2] Juridiquement, la résidence principale est entendue comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge (article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

[3] Loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016.

[4] Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration prévue au II de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et modifiant les articles D. 324-1 et D. 324-1-1 du même code.

[5] Règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations en application de la section 2 du chapitre 1er du titre III du livre VI du Code de la construction et de l’habitation.

[6] http://www.leparisien.fr/economie/airbnb-a-paris-les-amendes-infligees-aux-loueurs-de-meubles-touristiques-explosent-11-08-2017-7186869.php

 

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Investissements financiers atypiques : attention aux fausses promesses

Dans un contexte de taux bas, certains clients déçus de la faible rentabilité offerte par les actifs assurantiels ou financiers traditionnels (assurance-vie et fonds en euros notamment) peuvent être attirés par certains investissements financiers atypiques. Si la plaquette de certains produits ou le discours commercial de certains laissent miroiter des rentabilités très attractives, l’appât du gain ne doit pas néanmoins en occulter la vigilance et la prudence. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) émet régulièrement des mises en garde à l’encontre de fausses valeurs refuges[1] ou placements immobiliers non régulés en France[2] tout comme les associations professionnelles sur des placements considérés comme risqués[3]. C’est dans ce contexte que le Conseiller en Investissements Financiers (CIF) doit s’ériger en barrière et jouer pleinement son rôle de conseil.

Promesses de gain important dans un contexte de taux bas, ne succombez pas aux sirènes du moment.

 La baisse des rendements des placements dits traditionnels, consécutive à la baisse des taux, a ouvert la voie ces dernières années à l’émergence de placements financiers, atypiques ou exotiques, dont le discours commercial vogue sur des promesses de gain important. De plus en plus de Conseillers en Investissements Financiers sont tentés dans une démarche de captation de clientèle de proposer ces placements financiers à risque (diamants, or, options binaires, photovoltaïques, etc.) ou à rendement anormalement élevé (le rendement annoncé dépendant exclusivement de la capacité de l’émetteur à vous rembourser).
En vertu de ses missions de protection de l’épargne et d’information des investisseurs[4], l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) émet régulièrement des mises en garde à l’encontre de ces différents placements. Les premières sanctions du régulateur financier commencent également à tomber pour divers manquements à la réglementation CIF. L’AMF a ainsi pu sanctionner notamment les conseils recommandant d’investir dans une plantation de tecks au Panama au moyen d’une souscription d’actions d’une société anonyme de droit panaméen[5]. Elle a également sanctionné les conseils recommandant d’investir dans des centrales photovoltaïques ne respectant pas le dispositif Girardin Industriel[6] ou de confier ses avoirs à une société située aux Seychelles pour investir dans des options binaires et le marché du Forex[7]. Ainsi, avant de s’intéresser au niveau de rentabilité de tout investissement, il convient de se renseigner de manière approfondie sur les caractéristiques et risques liés aux produits commercialisés, leurs modes de valorisation et surtout leurs modalités de revente ainsi que la qualité des intermédiaires les proposant. N’oublions pas qu’il n’existe pas aujourd’hui de rendement élevé sans risque élevé.

Conseiller en Investissements Financiers, un allié dans la constitution de votre patrimoine

 Après analyse des qualités intrinsèques de ces différents produits atypiques, le Conseiller en Investissements Financiers doit pouvoir s’ériger en barrière contre ce type d’investissements financiers. Or, en raison du caractère très hétérogène du marché des CIF, de nombreux « professionnels » financiers sont tentés de préférer leur rémunération au détriment de leur rôle de gardien du patrimoine de leurs clients.
La France compte aujourd’hui plus de 7.393 Conseillers en Investissements Financiers immatriculés au Registre unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance (ORIAS)[8]. Le CIF est de plus en plus sollicité dans l’accompagnement patrimonial d’une clientèle en quête de conseil dans la durée. Pourtant, seulement 40% des CIF adhérents à l’Association Nationale des Conseils Financiers-CIF (ANACOFI-CIF), principale association professionnelle CIF[9] créée en 2004 et regroupant 2.324 membres, possèdent la Compétence Juridique Appropriée (CJA)[10]. Par ailleurs, d’après une enquête réalisée en 2014 par l’entreprise de recherches et d’investissements Morningstar, 68% des CIF interrogés travaillaient seuls dans leur structure ou avec l’aide d’une personne en dépit d’un métier de plus en plus technique et complexe[11].
Dans ce contexte et pour que le Conseiller en Investissements Financiers soit un allié dans la constitution de votre patrimoine et son accompagnement, il est donc important d’effectuer les due diligence nécessaires en amont de toute contractualisation d’une lettre de mission. La vérification de son niveau d’expertise, de son organisation interne, le nombre d’experts et de pôles d’expertises, de son processus de commercialisation, permettra de s’assurer du sérieux du Conseiller et de s’assurer de sa capacité à vous accompagner de manière totalement indépendante et impartiale.

Robert Devin – Directeur juridique Scala Patrimoine

 

[1] L’AMF met régulièrement en garde les investisseurs contre les activités de plateformes de diamants d’investissement ne respectant pas la réglementation en vigueur : Communiqué de presse du 24/07/2017, l’Autorité des marchés financiers annonce la mise à disposition sur son site internet d’une liste d’acteurs proposant des d’investissements sans disposer des autorisations nécessaires.
[2] En raison des premières difficultés financières de la société allemande Fairvesta : Communiqué de presse du 05/10/2012 l’Autorité des marchés financiers attire l’attention du public sur le site internet Fairvesta, Communiqué de presse du 17/07/2012 l’AMF attire à nouveau l’attention du public sur les activités de la société Fairvesta, Communiqué de presse du 21/07/2011 l’Autorité des marchés financiers attire l’attention du public sur les activités de la société Fairvesta.
[3] Cf. courrier de précisions sur un produit immobilier Maranatha considéré comme risqué par l’association avant ces difficultés financières actuelles : https://www.anacofi.asso.fr/wp-content/uploads/2017/09/Courrier-MARANATHA-04052017.pdf. L’ANACOFI-CIF regroupe plus de 2.500 membres CIF et se retrouve la première association professionnelle en nombre d’adhérents.
[4] L’Autorité de tutelle du secteur financier tire ses missions notamment des dispositions des articles L.621-1 et suivants du Code monétaire et financier.
[5] Décision de la Commission des sanctions de l’AMF du 13/10/2016 à l’égard de la société Atipik Patrimoine.
[6] Décision de la Commission des sanctions de l’AMF du 08/06/2016 à l’égard des sociétés Global Patrimoine Investissements, Kalys Investissements et M Louis Sanguinetti.
[7] Décision de la Commission des sanctions de l’AMF du 15/07/2015 à l’égard de la société Cabinet de conseil Herios Finance et de M Stéphane Benhamou.
[8] https://www.orias.fr/welcome. Les CIF doivent être obligatoirement immatriculés à l’ORIAS en vertu de l’article L.541-1-1 du Code monétaire et financier.
[9] Les CIF doivent obligatoirement adhérer à une association professionnelle en vertu de l’article L.541-4 du Code monétaire et financier.
[10] Edito David Charlet, Président de l’ANACOFI-CIF en prévision de l’Assemblée Générale annuelle 2017.
[11] http://www.morningstarpro.fr/fr-FR/actualites/articles/14884/actualite/les-conseillers-financiers-la-reglementation-et-les-honoraires.html.

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Crédit hypothécaire : dégager des liquidités d’un patrimoine immobilisé

Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par un bien immobilier. Il est une solution intéressante pour les patrimoines composés majoritairement d’immobilier notamment en cette période de taux bas. Avant de mettre en place un crédit hypothécaire, il est préconisé de se rapprocher de son courtier en crédit immobilier ou de son conseil habituel afin de vérifier ses capacités de remboursement et d’éviter de potentielles mauvaises surprises.

 Quelles sont les principales caractéristiques du crédit hypothécaire?

Le prêt hypothécaire permet de financer des projets variés (acquisition d’un logement en France ou à l’étranger, rachat d’un crédit immobilier existant, générer des liquidités…).

Le bien immobilier servant de garantie peut être notamment une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien locatif. Il convient d’anticiper des frais d’inscription hypothécaire de l’ordre de 1,5% du montant initial du prêt à la mise en place du prêt et d’environ 0,7% du montant initial du prêt pour une mainlevée[1].

Le montant empruntable dépendra de plusieurs facteurs.

Tout d’abord, la valorisation du bien servant de garantie au prêt contracté. La banque prêteuse demandera très fréquemment une expertise de sa valeur, celle-ci étant généralement plus conservatrice que la valeur de marché du bien. La localisation du bien servant de garantie sera également importante pour les banques prêteuses. Paris, la Côte d’Azur et les Alpes sont les endroits les plus prisés. La typologie du financement conseillé aura aussi son importance. Ainsi, un crédit amortissable permettra d’emprunter un montant représentant 65% maximum de la valeur expertisée du bien mis en garantie. Un crédit in fine lui permettra un montant maximum de 50% de la valeur expertisée du bien.

Le crédit hypothécaire peut s’effectuer à taux fixe ou à taux variable pour une durée allant généralement de 2 à 15 ans.

Quels sont les points d’attention à surveiller dans le cas d’une opération de monétisation à l’aide d’un crédit hypothécaire?

Si le crédit hypothécaire est une solution très intéressante pour les patrimoines immobiliers importants, puisqu’il permet notamment de le rendre plus liquide en le monétisant, il implique comme son nom l’indique, la prise d’une hypothèque sur le bien immobilier mis en garantie.

Effectivement un emprunt vous engage et doit être remboursé, ce qui peut affecter votre situation financière ainsi que vos biens mis en garantis en cas de défaillance de remboursement.

Si aucune solution n’est trouvée, la banque mettre en œuvre sa garantie hypothécaire et procèdera à la saisie de votre bien immobilier afin de se rembourser.

Pour éviter d’arriver à cette situation, il est donc préconisé de vérifier sa capacité d’emprunt afin de pouvoir faire face à ses échéances. Dans le cadre d’un crédit in fine, en plus du montant des revenus, une attention particulière doit être portée sur le patrimoine de l’emprunteur afin de s’assurer qu’à terme il puisse rembourser le capital emprunté.

Dans le cadre des opérations de monétisation, les banques prêteuses demandent généralement à ce qu’une partie significative du montant levé lors du refinancement reste dans leurs livres sous forme de contrat d’assurance-vie ou de capitalisation. Une attention particulière devra être portée sur les actifs financiers sélectionnés. Il est important de bénéficier d’une source de revenus suffisante pour assurer les échéances du crédit et maintenir son train de vie car il est fortement déconseillé de baser ses remboursements sur les hypothèses de rendement des actifs financiers créés dans le cadre de l’opération. Il est également préférable de réaliser ce type d’opérations sur des biens autres que votre résidence principale.


Cas pratique

Faits :

Un client, chef d’entreprise, dispose d’un important patrimoine immobilier dont un appartement locatif situé à Paris valorisé à 4.500.000€, libre de dettes. En plus de vouloir diversifier et rendre plus liquide son patrimoine il souhaite également réaliser 750.000€ d’investissements personnel (œuvres d’art et projets personnels). Cette opération de financement a permis à notre client de répartir sur les 5 prochaines années différentes cessions de biens immobiliers tout en dégageant des liquidités immédiatement.

Financement :

Financement total de 2.250.000€ réparti en deux tranches :

  • un crédit amortissable de 750.000€ sur 15 ans au taux de 1,96% hors assurance ; et
  • un crédit in fine de 1.500.000€ sur 5 ans au taux de 1,48% hors assurance.

Garanties :

Pour la bonne réalisation de cette opération, la banque prêteuse partenaire a demandé les engagements juridiques et commerciaux suivants :

  • hypothèque de 1er rang prise sur l’appartement locatif parisien expertisé 4.500.000€ ;
  • délégation de créance prise sur le contrat d’assurance vie de 1.500.000€ ; et
  • domiciliation des loyers.

Finalités et avantages tirés par le client :

Souscription d’un contrat d’assurance vie luxembourgeois déposé dans les livres de la banque pour un montant de 1.500.000€.

750.000€ de liquidités dégagées afin de réaliser des projets personnels.

Remboursement de la partie in fine grâce au futur produit de cession de plusieurs biens immobiliers sur les 5 prochaines années.

[1] Ces taux sont indicatifs. Pour des taux définitifs, il convient de vous rapprocher de votre notaire.

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“Les CGPI, des indépendants plutôt que des entrepreneurs”

Profession CGP – juillet août 2017 – Interview de Guillaume Lucchini, président de SCALA PATRIMOINE sur le métier d’aujourd’hui et de demain des Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendant (CGPI). Un métier à l’heure actuelle en fort développement qui nécessite une structuration dans un environnement constitué d’indépendants et non d’entrepreneurs.

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