Les propriétaires devront rénover leurs logements qui ne respectent pas certaines normes énergétiques

Immobilier : la Loi Climat veut mettre fin aux passoires thermiques

Reprenant une proposition émise lors du Grand Débat National, le gouvernement fondait la Convention citoyenne pour le climat en 2019. Une assemblée de 150 citoyens tirés au sort dont la mission était de « définir les mesures pour parvenir, dans un esprit de justice sociale, à réduire les émissions de gaz à effet de serre d'au moins 40 % d'ici 2030 par rapport à 1990 ». Les travaux ainsi menés ont abouti au vote de la loi Climat, publiée au Journal Officiel le 24 août dernier.

Le texte agit sur plusieurs domaines d'activité : l’école, les services publics, la vie en entreprise, la mobilité, mais aussi le logement et l’urbanisme.

Parmi les mesures phares, on notera :

  • L’interdiction des terrasses chauffées ;
  • La suppression de la publicité pour les énergies fossiles ;
  • La présence d’une étiquette climat obligatoire sur les publicités ;
  • La fin des ventes des véhicules émettant plus de 95 gCO2/km ;
  • L’obligation pour les compagnies aériennes de compenser les émissions carbones liées à leurs vols sur notre territoire …

La loi Climat consacre un volet conséquent au secteur du bâtiment. Et l’objectif est très clair : mettre fin aux passoires thermiques. Autrement dit, ces 4,8 millions de logements énergivores classés F ou G selon le diagnostic de performance énergétique. La loi va donc interdire - entre autres - d’ici 2025 la mise en location des « passoires énergétiques » et créer un nouveau statut d’opérateurs agréés dont la mission sera d’accompagner les particuliers dans le cadre de leurs travaux de rénovation.

Le gel des loyers des passoires énergétiques entériné par la Loi Climat !

Dès 2022, à une date restant à définir, les propriétaires d’un logement considéré comme une passoire thermique ne pourront plus augmenter le loyer. Une interdiction qui s’adresse aux logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Notons que ce gel s’applique aussi bien dans le cadre d’une indexation contractuelle des loyers qu’au moment d’un renouvellement ou d’une relocation.

Pour sortir du champ d’application de cette disposition, les propriétaires des biens concernés devront réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Unité de mesure du DPE : kWhEP/m²/an.

La mise en location des passoires énergétiques bientôt interdite

Le gel des loyers pour les passoires thermiques n’est qu’une introduction à des réformes plus profondes. La loi Climat met, en effet, en place une interdiction de mise en location des logements les plus consommateurs d’énergie. Plus de 4 millions de biens immobiliers seront ainsi concernés. Les propriétaires peuvent cependant être rassurés, cette disposition s’appliquera de manière progressive.

Le calendrier varie selon les résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE) :

  • dès 2025 pour les logements classés G ;
  • dès 2028 pour les logements classés F ;
  • à partir de 2034 pour les logements classés E.

Concrètement, dès l’application de ces dispositions, le locataire pourra exiger de son propriétaire qu’il réalise des travaux de mise aux normes. Le gouvernement a d’ores et déjà annoncé que « plusieurs mécanismes d’incitation et de contrôle » viendront soutenir les locataires dans leurs démarches.

Un audit énergétique prochainement obligatoire

Pour qu’un potentiel acquéreur puisse avoir une idée précise du coût des travaux nécessaires pour remettre aux normes énergétiques le bien immobilier qu’il convoite, le législateur rend obligatoire, dès 2022, les audits énergétiques lors des ventes de maisons ou d’immeubles en monopropriété, considérés comme des passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE). L’audit devra même être fourni à tout potentiel acquéreur lors de la première visite.

Cette obligation sera, par ailleurs, étendue aux logements classés E à partir de 2025 et aux étiquettes D en 2034.

La Loi Climat créé un accompagnateur dédié à la rénovation

Afin d’encourager les ménages à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement, la loi Climat a créé un nouveau statut d’opérateurs agréés, qui pourront accompagner les ménages de bout en bout dans leur parcours de rénovation. Cet interlocuteur les conseillera sur la nature des travaux à réaliser mais aussi sur le plan de financement et l’obtention des aides.

Son intervention sera progressivement rendue obligatoire pour les rénovations les plus ambitieuses, afin d’accéder aux aides publiques.

Une mesure pour favoriser les travaux dans les copropriétés

Les copropriétés devront désormais réaliser un DPE à l’échelle de l’immeuble et un plan de travaux sur dix ans. Avec cette disposition le législateur souhaite pousser les copropriétaires à provisionner davantage pour les travaux. Cette mesure doit aussi permettre à la copropriété d'obtenir plus facilement un vote favorable à la rénovation des parties communes.

Une nouvelle aide étatique déployée pour financer les travaux de rénovation

La Loi Climat va apporter un soutien supplémentaire aux ménages souhaitant financer leurs travaux de rénovation pour les passoires thermiques. Cette aide prendra le nom de « prêt avance rénovation » et sera accessible dès 2022.

Elle aura la forme d’un prêt hypothécaire permettant à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts, au fil de l’eau ou « in fine ». Le capital sera, quant à lui, restitué lors de la vente du bien ou au décès du propriétaire.

L’État pourra garantir ces prêts pour que les banques s’en saisissent plus facilement. Cette garantie publique sera fixée à hauteur de 75 % de la perte éventuellement encourue. Deux établissements bancaires ont déjà fait part de leur intérêt pour ce dispositif. Les modalités d’application seront publiées en fin d’année.

L’œil de Scala Patrimoine

Le secteur du bâtiment représente aujourd’hui un quart des émissions de gaz à effet de serre en France. Un constat qui a poussé le législateur à agir. Votée cet été, la Loi Climat a pour ambition d’enclencher une rénovation massive des logements. Mais les finances de l’État étant exsangues, les parlementaires ont fait le choix de mettre la pression sur les propriétaires-investisseurs. Ceux-ci sont désormais au pied du mur : procéder à la rénovation de leurs logements ou ne plus pouvoir le mettre en location.

Le législateur apporte cependant quelques souplesses. En pratique, les logements devront gagner deux classes énergétiques ou atteindre la classe C du DPE pour que la rénovation puisse être considérée comme performante. Des exceptions sont également mises en place. Celles-ci concernent notamment les propriétaires qui pourront apporter la preuve que le coût de la rénovation est disproportionné par rapport à la valeur du bien immobilier.

Quoiqu'il en soit cette loi va avoir des conséquences importantes sur vos investissements immobiliers. Nos équipes spécialisées se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans votre réflexion et vos choix.

Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets


L'outil de l'administration fiscale : Gérer mes biens immobiliers

« Gérer mes biens immobiliers », le nouveau service en ligne de Bercy pour les propriétaires

Selon l'Insee, 58% de français sont aujourd'hui propriétaires d’un bien immobilier. Pour faciliter sa relation avec ces 34 millions de personnes, l’administration fiscale a créé un nouveau service en ligne appelé « Gérer Mes Biens Immobiliers ».

Une vision globale du patrimoine immobilier

Le nouveau service de l’administration fiscale s'adresse aux particuliers, aux professionnels mais aussi aux collectivités locales. Il concerne les personnes propriétaires d'un bien ou d'un droit sur celui-ci (usufruit, nue-propriété, indivision …)

Avec cette interface les propriétaires bénéficient d’une vue globale de leur patrimoine foncier. À ce jour, seules les propriétés bâties sont cependant visibles. Un service qui intègre donc les résidences principales et secondaires, les biens immobiliers locatifs, les locaux professionnels mais aussi les parkings. A contrario, les terrains à bâtir, les immeubles en état de construction et les logements sur plan ne sont pas répertoriés.

Sur cette plateforme, le propriétaire peut également retrouver certaines caractéristiques du bien comme les dépendances incorporées (caves, piscines...) ou sa surface.

Précision : En cas de vente, d'achat ou de don d'un bien immobilier, les informations peuvent prendre quelques mois avant d'apparaître dans l’interface.

Comment se connecter à l'espace "Gérer mes biens immobiliers" ?

Pour accéder à ce nouvel outil, le propriétaire doit simplement se connecter à son espace personnel du site impôts.gouv.fr, à l'aide de son identifiant.

Pour les particuliers, un onglet « Biens immobiliers » est directement accessible depuis le haut de la page d’accueil.

Le service en ligne Gerer mes biens immobiliers
Accès à l'espace personnel sur impots.gouv.fr

Pour les professionnels, il conviendra de « scroller » dans la partie « mes services », visible sur la droite de la page d’accueil, jusqu’à « Démarches » puis cliquer sur « Gérer mes biens immobiliers ».

Le service "Gerer mes biens immobiliers", accessible aux professionnels
Accès des professionnels à l'interface "Gérer mes biens immobiliers"

Un outil déclaratif pour son patrimoine immobilier

Ne nous y trompons pas, cet outil aura surtout vocation à faciliter les échanges entre les propriétaires et l’administration fiscale.

L’interface devrait ainsi simplifier les démarches déclaratives mais aussi le travail des agents du fisc. Ceux-ci pourront, en effet, vérifier plus rapidement les informations transmises par les contribuables.

Dans ce sens, le service va progressivement s’enrichir de nouvelles fonctionnalités.  À terme, il permettra de :

  • répondre en ligne aux obligations déclaratives relatives aux locaux ;
  • dématérialiser les déclarations foncières ;
  • liquider les taxes d’urbanisme ;
  • déclarer l’occupant des locaux d’habitation ;
  • collecter auprès des propriétaires les loyers des locaux d'habitation mis en location ;

Le calendrier des changements publié par l'administration fiscale

Voici le calendrier défini par l’administration fiscale :

  • Fin 2022 : le propriétaire pourra réaliser ses déclarations foncières et celles relatives aux taxes d’urbanisme ;
  • 2023 : il sera possible d’effectuer la déclaration de la situation d’occupation d’un logement mis en location et du montant du loyer. Le propriétaire aura alors l'obligation d'indiquer chaque changement de situation sur son interface.

À noter : toutes les informations manquantes ou erronées peuvent faire l'objet d'une demande auprès de l'administration. Pour cela, le contribuable doit utiliser la messagerie de son espace particulier dans impots.gouv.fr, en choisissant le thème «J'ai une question sur le descriptif de mon bien immobilier».

L’œil de Scala Patrimoine

Ce nouvel outil s'inscrit dans le cadre de réformes profondes en matière de fiscalité immobilière. Il apporte ainsi des réponses concrètes à de multiples enjeux pour le fisc :

  • Faciliter le calcul de la taxe foncière

Ces nouveautés apportées par Bercy ont pour objectif de faciliter le travail de contrôle de l’administration fiscale ainsi que la révision des valeurs locatives pour le calcul de la taxe foncière.

  • Anticiper la réforme de la taxe d’habitation

Comme l’avait promis le gouvernement, la taxe d’habitation sera supprimée pour les résidences principales en 2023. Celle-ci sera cependant maintenue sur les résidences secondaires et les logements vacants. La nouvelle interface « Gérer Mes Biens Immobiliers » ciblera avec une plus grande précision les logements qui demeurent dans le champ d’application de la taxe d’habitation. Les propriétaires seront, en effet, obligés de déclarer sur cet outil l’usage du bien.

  • Maitriser la taxe sur les logements vacants

Le service « Gérer Mes Biens Immobiliers » permettra aux agents du fisc de recenser plus facilement les logements vacants. Leurs propriétaires doivent, en effet, régler une taxe dont le montant varie en fonction de la longueur de la période de vacances.


Logement neuf investissement

Défiscalisation immobilière : attention danger !

Soutenir la construction de logements neufs figure parmi les priorités des politiques publiques. Pour y parvenir, le législateur encourage les particuliers à se positionner sur des programmes d'investissements immobiliers locatifs, avec à la clé un avantage fiscal plus ou moins important.

Au cours des vingt dernières années de nombreux dispositifs dits « de défiscalisation immobilière » se sont ainsi succédés. Les plus connus portent le nom de femmes et d’hommes politiques ayant soutenu leur création : « Borloo », « Robien », « Scellier », « Duflot » ou « Pinel ».

Des investisseurs immobiliers aveuglés par l’avantage fiscal ?

Si cette démarche peut paraitre séduisante, l’intérêt économique de ces dispositifs reste à démontrer. Un rapport publié en novembre 2019 par l’inspection générale des finances (IGF) a notamment pointé du doigt les faiblesses du dispositif « Pinel ». Les conclusions sont, en effet, sans appel. « L’attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif ». Dans leur synthèse, les équipes de l’IGF regrettent aussi que « la réduction d’impôt constitue la motivation principale de 80 % des investisseurs »

Des doutes également soulevés par le député Sylvain Maillard dans le cadre d’une question adressée en mai dernier à Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée chargée du Logement. Alerté par plusieurs citoyens de sa circonscription, il a ainsi demandé des garanties supplémentaires au gouvernement pour mieux protéger les investisseurs.

Des risques locatifs bien identifiés

Ses inquiétudes nous semblent parfaitement justifiées. Les programmes estampillés « Pinel » ont en effet montré leurs limites. Celles-ci reposent, en premier lieu sur les contraintes imposées aux propriétaires par le législateur, et en second lieu sur les pratiques des promoteurs immobiliers.

Les contraintes imposées au propriétaire par le législateur :

  • Le logement doit être mis en location pour une longue période. Dans le cadre du dispositif Pinel, la durée minimale est fixée à six, neuf ou douze ans. Principal danger : l’avantage fiscal peut être remis en cause si le bien n’est pas loué ;
  • Les revenus des locataires sont plafonnés. Le dispositif Pinel permet à des ménages à plus faibles revenus d’accéder à des logements de qualité. Le profil des locataires tend donc à accroitre les risques d’impayés ;
  • Les loyers sont encadrés. Le propriétaire ne peut pas les fixer librement. Les loyers doivent respecter un plafond défini par la loi, en fonction de la zone géographique où se situe le logement.

Les pratiques des promoteurs et commercialisateurs :

  • Les prix des biens vendus dans le cadre de programme de défiscalisation sont le plus souvent surévalués. L’avantage fiscal est ainsi absorbé par les prometteurs et les commercialisateurs ;
  • Les commissions perçues par certains commercialisateurs demeurent très élevées ;
  • Les simulations proposées par les promoteurs sont peu réalistes. Ces derniers n’hésitent pas à surévaluer les loyers dans certaines zones, mais aussi à minimiser les risques locatifs (vacances locatives, loyers impayés …) ;
  • Les investisseurs sont peu informés sur les risques relatifs à leur acquisition ;
  • Les terrains disponibles en centre de ville étant rare, les promoteurs se reportent sur des zones où le marché locatif est moins dynamique et les taux de vacances locatives plus importants.

 

Les convictions des équipes de Scala Patrimoine

Le rapport publié 2019 par l’inspection générale des finances (IGF) a matérialisé nos craintes : la rentabilité d’une opération de « défiscalisation immobilière » est, le plus souvent, bien inférieure à celle espérée par l’investisseur.

Comme l’a également souligné le député Sylvain Maillard dans sa question adressée au gouvernement, les logements neufs vendus dans le cadre du dispositif Pinel sont évalués à un à un prix bien supérieur à leur valeur réelle. Les écarts de prix entre les neuf et l’ancien ne sont alors pas justifiés !

Un autre constat s’impose : ces logements sont mal positionnés, et se situent dans la grande majorité des cas en périphérie des centres-villes. C’est pourquoi nous leur préférons une stratégie d’investissement ciblée sur des logements anciens à rénover, situés au cœur de Paris ou des grandes métropoles françaises. Des lieux qui bénéficient d’une demande locative soutenue et constante.

Avant de vous lancer dans une telle opération, nous vous invitons cependant à vous adresser à un conseiller en gestion de patrimoine véritablement indépendant. Ce dernier se fera rémunérer sur le conseil qu’il vous donnera et non sur le produit commercialisé.

Rep. Min. n°33372, JO du 25/05/2021