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Validation de l'extension du délai de résiliation en matière d'assurance emprunteur

Nous vous en parlions avec prudence dans une précédente publication du 9 octobre 2016, mais ces précautions ne sont plus de rigueur puisque les députés ont définitivement validé le principe de résiliation annuelle de l’assurance emprunteur.

Le projet de la loi relatif à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, plus connu sous le nom de loi SAPIN II, a été adopté en lecture définitive par l’Assemblée Nationale le 8 novembre dernier.

Le vote de cette nouvelle disposition, profitable à l’emprunteur, n’a pas été sans mal. L’Assemblée Nationale l’avait adoptée le 29 septembre 2016. Sous la pression des bancassurances, lesquelles disposaient à l’origine d’un quasi-monopole, le Sénat avait déposé un amendement afin de supprimer la mesure, invoquant un vice de procédure parlementaire. Malgré les réserves émises par le gouvernement, les députés ont déposé un amendement contraire afin de rétablir la disposition de résiliation annuelle initialement prévue.

Désormais, l’article 82 du projet de loi prévoit une modification de l’article L.313-30 du Code de la consommation et prévoit ainsi la possibilité pour chaque emprunteur de résilier à date d’anniversaire son assurance emprunteur. Une mise en concurrence des assureurs afin de réaliser des économies pourra alors être réalisée au-delà de la première année de contrat. Le régime de cette assurance est donc harmonisé avec celui régissant l’assurance automobile ou l’assurance habitation, modifiés par la loi HAMON du 17 mars 2014[1].

Malgré cette avancée notable pour la protection des emprunteurs, un doute persiste quant à l’application de la loi dans le temps (cf. Publication du 9 octobre 2016). Il ressort des débats parlementaires que plusieurs députés souhaitaient que la modification du Code de la consommation puisse s’appliquer à tout le « stock », à savoir tous les contrats en cours, y compris ceux souscrits antérieurement à la promulgation de la loi SAPIN II, voire antérieurement à la loi HAMON.

Pour autant, la réponse du ministre de l’Economie et des Finances, montre que le gouvernement ne semble pas s’orienter dans cette voie. En effet, il semblerait que comme pour la loi HAMON, les contrats concernés par la résiliation annuelle, seraient uniquement ceux conclus après l’entrée en vigueur du nouveau texte[2].

L’enjeu de l’application dans le temps du nouveau texte n’est pas anecdotique puisqu’il pourrait permettre à tous les emprunteurs ayant été victimes de maladie grave, de bénéficier du droit à l’oubli instauré par la loi du 26 janvier 2016 de modernisation du système de santé. Celle-ci prévoit notamment la possibilité pour les anciens malades, sous certaines conditions, de bénéficier d’une absence de surprime lors de la souscription d’un prêt immobilier notamment par application de la convention AERAS[3].

Pour l’heure, la loi SAPIN II fait l’objet d’un recours devant le Conseil Constitutionnel déposé le 15 novembre dernier[4]. Les dispositions relatives à l’assurance emprunteur ne devraient pas faire l’objet de censure de la part des sages, mais des questions d’application seront très certainement adressées aux juges de droit commun.

[1] Loi n°2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation.

[2] Compte rendu intégral, première séance du mardi 08 novembre 2016.

[3] Convention nationale dite AERAS : s’Assurer et Emprunteur avec un Risque Aggravé de Santé.

[4] Affaire n°2016-741 DC.

by Cabinet Scala

Loi Sapin 2 et Assurance-Vie : de nouvelles contraintes pour l'épargnant !

Le 3 novembre 2016, le Sénat a adopté en deuxième lecture le projet de loi relatif à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique (dit "Sapin 2"). Les sénateurs ont maintenu les dispositifs prévus à l’article 21 bis qui permettent (i) de bloquer temporairement, en cas de crise grave, les rachats sur contrats d'assurance-vie, et (ii) de moduler les règles de constitution et de reprise de la provision pour participation aux bénéfices. Le contexte de taux bas a accéléré l’adoption de cette loi qui a aujourd’hui deux objectifs : éviter une crise importante en cas de remontée des taux et encadrer les rémunérations des fonds en euros. L’article 21 bis de la loi Sapin 2 prévoit désormais le renforcement des pouvoirs macro prudentiels du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) afin de préserver le secteur de l’assurance-vie en cas de risque systémique.

Si la presse spécialisée et généraliste s’est faite l’écho en 1ère lecture de ces mesures particulièrement contraignantes pour l’épargnant français, article prévoyant initialement que le HCSF sur proposition du gouverneur de la Banque de France pouvait « suspendre, retarder ou limiter, pour tout ou partie du portefeuille, le paiement des valeurs de rachat, la faculté d’arbitrages ou le versement d’avances sur contrat », il est nécessaire de rappeler que l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) disposait déjà de cette faculté néanmoins limitée à un niveau microprudentiel c’est-à-dire à une compagnie d’assurance déterminée. Lors du krach boursier de 2008 lié aux subprimes, il avait été question un moment de la mettre en application pour protéger certains acteurs français des répercussions de cette crise américaine sur le marché français. Ces mesures conservatoires ne pourront d’ailleurs être prises que pour faire face à des situations exceptionnelles telles que la préservation de la « stabilité du système financier » ou la prévention des « risques représentant une menace grave et caractérisée pour la situation financière des compagnies d’assurance, mutuelles et prévoyances ».

Confirmées en 2ème lecture devant l’Assemblée nationale le 29 septembre 2016, ces mesures conservatoires ont été cependant largement assouplies en 2ème lecture devant le Sénat le 3 novembre 2016. Pour faire face aux mêmes conditions exceptionnelles précitées et en vertu des nouvelles dispositions de l’article 21 bis 5 ter a), b), b bis) nouveau et c), le HCSF n’est plus en mesure que de respectivement :

• « Limiter temporairement l’excercice de certaines opérations ou activités, y compris l’acceptation de primes ou versements » ;

• « Restreindre temporairement la libre disposition de tout ou partie des actifs » ;

• « Limiter temporairement, pour tout ou partie du portefeuille, le paiement des valeurs de rachat » ; et

• « Retarder ou limiter temporairement, pour tout ou partie du portefeuille,[] la faculté d’arbitrages ou le versement d’avances sur contrat ».

Le HCSF pourra renouveler pour une période de trois mois les dispositions prévues à l’article 5 ter à l’exception du c) dont les mesures ne pourront être maintenues au maximum dans la limite de 6 mois consécutifs.

Les sénateurs ont justifié leur décision afin d’assurer tout d’abord la constitutionnalité des nouvelles mesures conservatoires. Ils ont ensuite estimé que les anciennes dispositions de l’article 21 bis 5 ter c) portaient « atteinte au droit de propriété et risquaient d'avoir des conséquences sur l'assurance-vie, placement préféré des Français. Il s'agissait de préserver les droits des épargnants en matière de contrats d'assurance-vie. Limiter à six mois les mesures de limitation temporaire par le HCSF du paiement des valeurs de rachats sur certains contrats d'assurance-vie serait donc une garantie pour les droits des épargnants. »[1].

Le deuxième volet de cette loi a pour objectif également de rappeler à l’assureur que dans un contexte actuel de taux très faible (l’OAT à 10 ans étant à 0,12 % au 28 septembre 2016) il est inconcevable de proposer à l’épargnant un rendement garanti supérieur à 2%. Le texte prévoit ainsi de limiter la rémunération des fonds en euros en permettant au HCSF la possibilité de « moduler les règles de constitution et de reprise de la provision pour participation aux bénéfices ».[2]

Il en ressort aujourd’hui pour l’épargnant français un double constat. Il est nécessaire pour lui de diversifier ses actifs sur plusieurs assureurs et de limiter son investissement en fonds en euros et cela à double titre. D’une part les rendements risquent de se dégrader fortement, la disparition même du fonds en euros est fortement débattus, et d’autre part en cas de remontée des taux, les sorties du fonds en euros et les arbitrages sur unités de compte pourraient être limités temporairement pour tout ou partie du portefeuille, comme pour le paiement des valeurs de rachat. Seuls les contrats d’assurance-vie luxembourgeois, non soumis de fait à la loi Sapin 2, pourraient bien être la solution pour échapper à l’application de cet article 21 bis.

Côté français, si les fonds en euros dernière génération vont tirer leur épingle du jeu de cette situation, il est fort à parier que leur limitation en montant sera monnaie courante à l’avenir. Certains assureurs ont d’ailleurs commencé à restreindre l’accès à leurs fonds en euros, Spirica ou Apicil pour ne citer qu’eux. Pour d’autres, le constat actuel nécessiterait des modifications plus en profondeur. Chez Axa, « la garantie totale en capitale devrait être repensée au profit d’une garantie partielle » selon Thomas Buberl son nouveau patron.

Il est désormais loin le temps du rendement sans risque. L’épargnant devra intégrer désormais la prime de risque dans l’élaboration de sa stratégie patrimoniale, ce qui nécessitera un minimum de réflexion et un accompagnement sur le long terme. Il sera donc nécessaire désormais d’envisager un possible blocage de son épargne dans la durée pour pouvoir bénéficier d’un minimum de rendement.

De nombreux professionnels ont depuis quelques mois trouvé la parade en mettant en avant les « produits structurés », outil assurant la perception d’un rendement en fonction d’un cahier des charges prédéfini par contrat. Si ces outils peuvent pour certains être assimilés à des outils « sécurisés » en fonction des points d’entrée, ils n’en restent pas moins des unités de compte dont le capital ne sera garanti ou protégé que, si et seulement si, les conditions de marché prévues dans le cahier des charges ont bien été remplies.

[1] Compte rendu analytique officiel du 3 novembre 2016 sur la loi Sapin II.

[2] Article 21 bis 5 bis de la loi Sapin 2

by Cabinet Scala

Taxation des propriétaires occupants et généralisation de la taxation des plus-values latentes : une « folle rumeur » qui s’intensifie.

En mai dernier, Christian Eckert, secrétaire d’Etat chargé du Budget et des Comptes publics, a fermement démenti devant l’Assemblée Nationale, la « folle rumeur » selon laquelle le gouvernement souhaitait mettre en place une taxation des loyers implicites. L’Observatoire Français des Conjonctures Economiques (OFCE) vient cependant de rendre une note intitulée « Quelles réformes de l’imposition sur le capital pour les revenus » tendant vers une conclusion en faveur de cette taxation. Pourquoi de telles conclusions ? Deux constats viennent étayer ces réflexions. Le premier relatif aux « grands absents » des prélèvements sur le capital et le deuxième concernant l’impôt sur la fortune.

L’OFCE démontre en effet que la France se caractérise par un niveau élevé de prélèvements sur le capital. Ainsi, en 2012, le taux implicite d’imposition du capital s’élevait à 46,9%, soit le plus élevé d’Europe. La taxation pesant sur le capital (intérêts, revenus fonciers, dividendes et plus-values) représenterait des taux marginaux supérieurs proches de ceux qui touchent le travail. L’institut estime alors que la fiscalité du capital en France doit être « rationnalisée et simplifiée » et pointe du doigt les deux grands absents de la taxation du capital : « le logement principal » (et les plus-values réalisées sur celui-ci) et « les plus-values non réalisées ». L’OFCE préconise donc la taxation des loyers implicites, c’est-à-dire le montant que les propriétaires auraient à payer s’ils étaient locataires de leur résidence principale. Ce revenu serait ainsi fiscalisé. Cette taxe a d’ailleurs déjà existé en France, de 1914 à 1964, jusqu’à ce que Valéry Giscard D’Estaing l’abroge en 1965.

L’OFCE estime également qu’il est légitime de faire payer l’impôt sur les plus-values latentes dans les cas de transmission par donations ou d’héritage : « Aujourd’hui un riche actionnaire peut loger ses titres dans une société ad hoc qui reçoit ses dividendes, utiliser les titres de cette société comme caution pour obtenir des prêts de sa banque qui lui fournit les sommes dont il a besoin pour vivre et ainsi ne pas déclarer de revenu, puis léguer les titres de cette société à ses enfants, qui ne paient pas d’impôt sur les plus-values ».

L’Observatoire indique qu’au-delà de la portée symbolique en termes de justice sociale, l’ISF ne représente aujourd’hui dans les caisses de l’Etat, qu’un revenu très faible. En effet, les sommes récoltées grâce aux taxes foncières des ménages et aux droits de successions s’élèvent à près de 30 milliards d’euros pour l’année 2014, contre 5,2 milliards pour l’impôt sur la fortune. La réforme de l'ISF serait donc à coupler selon l'OFCE avec la mise en place d'une nouvelle taxation pour les propriétaires occupants et d'une taxation sur les plus values latentes.

En conclusion, l’OFCE propose trois solutions :

• "Supprimer cet impôt (ISF) pour augmenter l’attractivité tout en compensant les pertes des recettes par des déductions de dépenses publiques et sociales".
• Supprimer l’ISF en le compensant par "une certaine taxation des loyers implicites (et) la généralisation de la taxation des plus-values latentes".
• Maintenir l’ISF en abaissant le taux maximum à 1% et en imposant une taxation des français à l’étranger.

La deuxième proposition semble être la solution à tous les maux soulevés par la note de l’OFCE. Toutefois, il n’est pas sûr que cette stratégie convienne aux propriétaires occupants, qui seraient alors soumis, une fois de plus, à une énième taxation.

by Cabinet Scala

Vers une simplification du changement de régime matrimonial pour le chef d'entreprise

«  Le Gouvernement réfléchit actuellement à de nouvelles mesures de simplification en faveur des entreprises […] la question de l’obstacle que peut constituer le changement de régime matrimonial à une reprise d’entreprise est expertisée, notamment en ce qui concerne la pertinence du délai de deux ans pour changer de régime matrimonial ».

C’est par ces mots que le 27 septembre 2016, le Ministère de la justice, par le biais d’une réponse ministérielle, est venu confirmer la volonté du Gouvernement de simplifier les transmissions d’entreprise, notamment en facilitant le changement de régime matrimonial des entrepreneurs. La question du changement de régime matrimonial avait déjà été soulignée dans un rapport du 7 juillet 2015 remis au ministre de l’Economie, de l’industrie et du numérique. Ce document mettant notamment en exergue l’incompatibilité du régime légal et du statut d’entrepreneur.

Le régime matrimonial détermine le niveau d’engagement du patrimoine personnel du chef d’entreprise et de son conjoint. Le régime légal qui s’applique automatiquement est celui de la communauté réduite aux acquêts, or celui-ci est le moins protecteur pour les entrepreneurs et leur famille. En effet tous les biens et revenus du couple sont engagés et donc saisissables par les créanciers, en dehors des biens propres de chaque conjoint. Cette fragilité s’accentue en cas de divorce si l’entreprise constitue l’essentiel du patrimoine du couple puisque la séparation peut rendre la vente inévitable. C’est pour cette raison et dans un souci de protection d’une activité entrepreneuriale qu’il s’avère souvent nécessaire de changer de régime, et de basculer sous un régime de séparation des biens pour protéger le patrimoine familial lorsque cette situation n’a pas été envisagée avant le mariage.

Mais cette procédure est souvent longue et coûteuse. En effet, selon les dispositions de l’article 1397 du Code civil, il faut que le régime matrimonial initialement choisi ait été appliqué pendant au moins 2 ans et que les époux soient d’accord tous les deux. Depuis une loi du 23 juin 2005, le contrôle judiciaire du changement de régime n’est plus systématique, mais il faudra néanmoins s’adresser à un notaire pour qu’il délivre un acte authentique établissant la nouvelle convention matrimoniale.

Cette nouvelle convention devra être homologuée par un juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance dans les cas où certaines personnes s’opposeraient à ce changement ou si l’un ou l’autre des époux a une enfant mineur. Cette dernière possibilité étant la plus répandue, une homologation judiciaire sera donc indispensable.

Le rapport en date du 27 septembre 2016 propose donc pour faciliter l’activité entrepreneuriale:

• de supprimer le délai de 2 ans au terme duquel le couple pourra demander le changement de régime matrimonial en se calquant ainsi sur le couple pacsé dont le changement de régime peut être réalisé sans délai.
• de supprimer le passage devant un juge en présence de mineurs, le changement de régime matrimonial pouvant être réalisé par un simple acte notarié.

Ces propositions n’en sont aujourd’hui qu’au stade de réflexions mais s’inscrivent dans une volonté gouvernementale de développement et de protection du monde de l’entreprise français.

by Cabinet Scala

Vers une extension du délai de résiliation en matière d’assurance emprunteur

Passé inaperçu ce jeudi 29 septembre 2016, les députés réunis en séance publique ont validé l’article 29 Bis B du projet de loi Sapin 2 permettant la résiliation annuelle en matière d’assurance emprunteur. Dans la droite ligne de la loi Hamon promulguée en 2014, le législateur a franchi une nouvelle étape dans la protection des droits de l’emprunteur.

Pour rappel, la loi Hamon promulguée le 18 mars 2014 est venue étendre la protection de l’emprunteur non professionnel qui sollicite un prêt d’un professionnel, pour financer des opérations sur un immeuble à usage d’habitation ou mixte. Cette protection, issue de la loi Scrivener du 13 juillet 1979, se retrouve codifiée aux articles L312-1 et suivants du code de la consommation.

Depuis cette date, l’emprunteur qui souscrit une assurance emprunteur dans le cadre de son acquisition immobilière, a la possibilité dans les 12 mois qui suivent sa souscription, de librement résilier son contrat d’assurance au profit d’un autre contrat qui apporterait des couvertures équivalentes à celui souscrit initialement. La question cependant était restée en suspens concernant les possibilités offertes à l’emprunteur passé ce délai de 12 mois.

Cet article 29 Bis B vient apporter la réponse à cette question et ainsi mettre fin à une Jurisprudence récente de la Cour de Cassation qui, par sa 1ère chambre civile le 9 mars 2016, avait refusé toute ouverture de la loi Hamon à la reconnaissance d’une résiliation annuelle des contrats d’assurance emprunteur.

La 2^e conséquence du vote de cet article sera très probablement l’ouverture de ce marché encore très peu concurrentiel, accaparé aujourd’hui en grande partie par les banques. La loi Hamon avait déjà pour objectif en 2014 de mettre un terme à ces contrats d’assurance « groupe » dont les tarifs étaient très souvent supérieurs à ceux proposés par les assurances individuelles. De nombreux établissements refusaient en effet avant cette date toute délégation d’assurance et mettaient ainsi indirectement la pression sur l’emprunteur et sur son acquisition.

Le vote de cet article fin septembre est une avancée notable car l’assurance emprunteur représente aujourd’hui pour les banques une marge importante, pouvant même aller jusqu’à 30% à 40% du crédit. Si dans le cadre d’un investissement locatif une telle possibilité aura très peu d’impact (coût déductible), les économies réalisées dans le cadre d’un achat en résidence principale seront-elles très importantes.

Exemple d’un cas traité récemment :

-Emprunt sur 15 ans pour l’achat d’une Résidence Principale pour un montant de 446 000€

-Coût du contrat groupe proposé  (Taux : 0.34%) : 22 746€ sur la période

-Coût de la délégation conseillée (Taux : 0.049%) :3 254€ sur la période

*Gain enregistré pour le client : 19 492€

by Cabinet Scala

Vers la fin des fonds en euros?

Ce jeudi 29 septembre 2016, les députés réunis en séance publique ont adopté l’article 21 bis du projet de loi Sapin 2, article prévoyant le renforcement des pouvoirs macro prudentiels du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) afin de préserver le secteur de l’assurance vie en cas de risque systémique. Le contexte de taux bas a accéléré l’adoption de cette loi qui a aujourd’hui deux objectifs : éviter une crise grave en cas de remontée des taux et encadrer les rémunérations des fonds en euros.

Si la presse spécialisée et généraliste s’est faite l’écho ces derniers jours de cette mesure particulièrement contraignante pour l’épargnant français, article prévoyant que le HCSF sur proposition du gouverneur de la Banque de France pourra « suspendre, retarder ou limiter, pour tout ou partie du portefeuille, le paiement des valeurs de rachat, la faculté d’arbitrages ou le versement d’avances sur contrat », il est nécessaire de rappeler que l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) disposait déjà de cette faculté néanmoins limitée à un niveau microprudentiel c’est-à-dire à une compagnie d’assurance déterminée. Lors du krach boursier de 2008 lié aux subprimes, il avait été question un moment de la mettre en application pour protéger certains acteurs français des répercussions de cette crise américaine sur le marché français. La loi Sapin 2 élargit aujourd’hui cette disposition en y intégrant par ailleurs le blocage possible des arbitrages ou des demandes d'avance, mesure limitée toutefois à 3 mois renouvelables.

Le deuxième volet de cette loi a pour objectif également de rappeler à l’assureur que dans un contexte actuel de taux de très faible (l'OAT à 10 ans étant à 0,12 % au 28 septembre 2016) il est inconcevable de proposer à l’épargnant un rendement garanti supérieur à 2%. Le texte prévoit ainsi de limiter la rémunération des fonds en euros en permettant au HCSF la possibilité de « moduler les règles de constitution et de reprise de la provision pour participation aux bénéfices ».

Il en ressort aujourd’hui pour l’épargnant français un double constat. Il est nécessaire pour lui de diversifier ses actifs sur plusieurs assureurs et de limiter son investissement en fonds en euros et cela à double titre. D’une part les rendements risquent de se dégrader fortement, la disparition même du fonds en euros est ces dernier mois fortement débattus, et d’autre part en cas de remontée des taux, les sorties du fonds en euros et les arbitrages sur unités de compte pourraient être gelés engendrant une indisponibilité des actifs sur contrat d’assurance vie.

Si les fonds en euros dernière génération vont tirer leur épingle du jeu de cette situation, il est fort à parier que leur limitation en montant sera monnaie courante à l’avenir. Certains assureurs ont d’ailleurs commencé à restreindre l’accès à leurs fonds en euros, Spirica ou Apicil pour ne citer qu’eux. Pour d’autres, le constat actuel nécessiterait des modifications plus en profondeur. Chez Axa, « la garantie totale en capitale devrait être repensée au profit d’une garantie partielle » selon Thomas Buberl son nouveau patron.

Il est désormais loin le temps du rendement sans risque. L’épargnant devra intégrer désormais la prime de risque dans l’élaboration de sa stratégie patrimoniale, ce qui nécessitera un minimum de réflexion et un accompagnement sur le long terme.

by Cabinet Scala

Baisse des taux, la spirale infernale

La situation est inédite: les taux n’ont jamais été aussi bas. Le plus déroutant est que ce phénomène dure maintenant depuis de nombreux mois et qu’à chaque baisse enregistrée, on a l’impression de repousser les limites du possible et du raisonnable. A titre d'exemple, c'est comme si à chaque départ du 100m pris par Usain Bolt le record du monde de la discipline était pulvérisé. Déstabilisant non ?

Pourtant la menace d’une hausse des taux existe et elle serait sans nul doute salvatrice pour notre économie réelle à moyen/long terme. On attendait début septembre une action dans ce sens de la FED, il n’en fût rien. On comprend la difficulté des présidents des banques centrales américaines et européenne à prendre une décision dont on sait d’avance qu’elle entraînera des conséquences notables sur l’économie à l’échelle mondiale.

Si cette baisse des taux présente un intérêt évident pour l’investisseur, il n’en est rien pour l’épargnant. Baisse de la rentabilité des fonds en euros et du livret A, limitation de l’accès à ces supports garantis par l’assureur au profit d’un arbitrage vers des supports en unités de compte, et dernier épisode en date, vote à l’assemblée nationale du projet de loi Sapin 2 permettant dans son article 21 le gel des actifs pour une période reconductible de 3 mois en cas de crise systémique faisant suite à une remontée des taux importante.

Pour l’investisseur le bilan est plutôt rose, ou du moins on essaye de le lui faire croire. Les taux d’emprunt sont désormais sous la barre des 1% à 15 ans et le fixe au détriment du variable est toujours d’actualité. La création de richesse est désormais dans l’emprunt, la baisse des taux ayant gonflé le pouvoir d’achat des investisseurs. Pour autant, en cas de forte remontée des taux, le marché immobilier pourrait en être fortement impacté. Certaines études tablent depuis quelques temps sur une baisse importante du prix de l’immobilier, les taux bas de ces dernières années en limiteraient aujourd’hui l’impact.

Si l’achat de la résidence principale est une vraie question au regard du contexte actuel, l’épargnant/investisseur a tout intérêt aujourd’hui à utiliser son levier d’emprunt dans l’immobilier locatif. En effet, le contexte de taux bas limite son apport dans le cadre de ce type d’investissement, et par la même occasion, via le jeu des loyers, limite son impact en cas de baisse de l’immobilier. Pour autant la bonne affaire n’est pas automatique et il faut rester vigilant à l’effet pervers que peut susciter un tel contexte. La faiblesse des taux pourrait en effet pousser certains investisseurs à être moins regardant sur leur placement.

La baisse des taux invite donc l’investisseur à financer mais également refinancer son immobilier. Créer de la dette sur un actif déjà payé a un effet bénéfique notamment en cas de forte imposition. Par ailleurs, dans un objectif de transmission, le financement permettra à l’investisseur de récupérer des liquidités, d’optimiser les plafonds des contrats d’assurance vie, et de transmettre à ses héritiers un actif diminué du passif.

L’investisseur a également intérêt à renégocier ses crédits, et cela même si la dernière renégociation date il y a à peine d’un an. A chaque crédit son assurance emprunteur, il sera également judicieux de mettre en pratique la loi Hamon permettant de faire jouer la concurrence et éviter ainsi les contrats « groupe », contrats d’assurance très souvent dans la fourchette haute du marché. Avant toute renégociation ou de rachat de crédit, une étude sera indispensable notamment en cas d’Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA). Selon la durée de l’emprunt et vos objectifs personnels, il sera quelque fois plus coûteux de baisser le taux de vos emprunts que de conserver l’existant, même si celui-ci s’avère plus élevé.

by Cabinet Scala

Interprofessionnalité, quelles perspectives?

L'interprofessionnalité introduite cette année par le gouvernement offre de nouvelles perspectives pour les professionnels du chiffre et du droit, tout en garantissant les intérêts de leurs clients.
Prise en application de la loi Macron[1], l'Ordonnance n°2016-394 du 31 mars 2016[2] et ses différents décrets récents d’application[3] ont pour objectif affiché de faciliter la création de sociétés ayant pour objet l’exercice en commun de plusieurs professions réglementées.

L'Ordonnance autorise en effet la constitution de société pluri-professionnelle d’exercice (SPE) ayant pour objet l’exercice en commun de plusieurs professions : avocat, avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation, commissaire-priseur judiciaire, huissier de justice, notaire, administrateur judiciaire, mandataire judiciaire, conseil en propriété industrielle et expert-comptable.
Les SPE peuvent revêtir toute forme sociale, à l'exception de celles conférant à leurs associés la qualité de commerçant (notamment la société en nom collectif).

La loi offre également de nouvelles opportunités commerciales : les SPE sont en mesure de « proposer des gammes complètes de prestations à des prix rendus plus attractifs par la mutalisation des charges »[4]. Elles peuvent en outre exercer toute activité commerciale à titre accessoire (le caractère accessoire ne devant pas s'entendre en termes de parts de chiffre d'affaires mais en termes de lien avec l'activité principale d'une ou des professionels du chiffre et du droit composant la SPE). A titre d'exemple les avocats seront donc en mesure de créer des Family office².

S'agissant des clients de SPE, leurs intérêts seront également respectés de différentes manières.
Les SPE sont classiquement tenus au respect des obligations de loyauté, de confidentialité ou de secret professionnel à leur égard. Toutefois, ces obligations ne font pas obstacle à ce que les professionnels du chiffre et du droit puissent communiquer entre eux toute information nécessaire à l'accomplissement des actes professionnels et à l'organisation du travail au sein de la SPE. Cette transmission est autorisée dès lors que les clients ont été préalablement avertis et qu'ils ont donné leur accord.
Ils bénéficient par ailleurs de l'application de procédures de conflict check obligatoires puisque chaque professionnel devra informer la SPE et les autres professionnels la composant de l'existence de tout conflit d'intérêt susceptible de naitre. Sont également concernés les conflits d'intérêts pouvant naitre entre l'exercice de son activité professionnelle et l'exercice par les autres professionnels.

Enfin, les SPE doivent souscrire à une assurance couvrant les risques liés à la responsabilité civile professionnelle comme toute autre société.

Au sein de Scala Patrimoine, nous avons d’ores et déjà entamé ce processus en recrutant cette année deux avocats et une notaire de formation pour satisfaire au mieux les exigences de nos clients. Dans ce contexte d’interprofessionnalité, le client final appréciera une telle révolution anticipée en bénéficiant de conseils à haute valeur ajoutée, aux plus près de ses besoins et exigences personnelles.

Robert Devin – Directeur juridique Scala Patrimoine

[1] Article 65 de la Loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.
[2] Ordonnance n°2016-394 du 31 mars 2016 relative aux sociétés constituées pour l’exercice en commun de plusieurs professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé.
[3] Les 9 Décrets n°2016-874 à 2016-883 du 29 juin 2016.
[4] Rapport au Président de la République relative à l'Ordonnance n°2016-394 du 31 mars 2016 relative aux sociétés constituées pour l'exercice en commun de pusieurs professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé.

by Cabinet Scala