Comment repenser un patrimoine immobilier concentré ?
Contexte familial & patrimoine immobilier
Une dame âgée de plus de 90 ans au patrimoine conséquent, quasi exclusivement investi en immobilier, a souhaité rencontrer les équipes de Scala Patrimoine, accompagnée de son fils unique, lui-même père de quatre enfants.
Titulaire de l’usufruit d’un ensemble immobilier évalué à 12 millions d’euros, Madame détient notamment une résidence principale estimée à 1,7 million d’euros, ainsi que deux locaux commerciaux situés à Paris, d’une valeur totale de 8 millions d’euros. Ces actifs lui assurent 531 000 € de revenus locatifs hors taxes et charges, soit un revenu foncier global de 581 000 € par an.
Le patrimoine est détenu en démembrement de propriété : Madame conserve l’usufruit, tandis que son fils en détient la nue-propriété.
Objectifs patrimoniaux des clients
Soucieuse de préparer sa succession et d’assurer l’avenir de ses petits-enfants, Madame souhaite, avec son fils, engager une stratégie de transmission transgénérationnelle. L’objectif : anticiper la transmission du patrimoine en transférant progressivement la propriété aux quatre petits-enfants, tout en optimisant la fiscalité et en sécurisant les flux financiers de chaque génération.
Par ailleurs, si madame dispose d’un patrimoine conséquent, celui-ci présente une forte concentration sur une seule classe d’actifs. La détention quasi exclusive de biens immobiliers, d’une valeur estimée à 12 millions d’euros, assure des revenus réguliers mais pose un véritable problème d’illiquidité, mais aussi de simplicité et de tranquillité dans la gestion au quotidien. En effet, l’immobilier est par nature un actif difficile à céder rapidement sans subir une décote, ce qui limite la flexibilité financière en cas de besoin de liquidités.
Enfin, cette exposition massive au secteur immobilier entraîne un manque de diversification patrimoniale, accroissant les risques liés aux fluctuations du marché et réduisant les marges de manœuvre pour optimiser la transmission et sécuriser durablement le capital au profit des générations futures.
Situation fiscale de la cliente
Au-delà des problématiques purement patrimoniales, la cliente fait face à une fiscalité particulièrement lourde. En effet, ses revenus se décomposent comme suit
- Pension de retraite : environ 45 000 €
- Revenus fonciers : 531 000 €
- Revenu imposable (après déduction de la CSG) : 537 000 €
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Impôt sur le revenu
Ce niveau de revenu la place dans les tranches les plus élevées de l’impôt sur le revenu, avec les conséquences suivantes :
- Impôt sur le revenu (barème progressif) : environ 219 000 €
- Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) : 9 000 €
- Impôt total avant crédits d’impôt : 228 000 €
À cela s’ajoutent :
- Prélèvements sociaux (revenus du patrimoine) : 91 000 €
Au total, la cliente supporte une pression fiscale globale de près de 60 % sur ses revenus, soit environ 319 000 € d'impôts et prélèvements.
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Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Par ailleurs, le contribuable subissait une fiscalité importante au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il est redevable d’un impôt proche de 120 000 €. Une économie d’impôt estimée à 60 000 € par an pourrait être réalisée grâce à une stratégie d’optimisation adaptée (réduction de la base taxable, structuration du patrimoine immobilier, etc.).
Stratégie patrimoniale mise en œuvre : la redéfinition du patrimoine financier et immobilier
Pour l’accompagner dans cette stratégie patrimoniale, les équipes de Scala Patrimoine lui ont proposé de créer une SAS à l’impôt sur les sociétés (IS), réunissant dans un premier temps son fils et elle-même, de façon très minoritaire. Dans un second temps, son fils se chargeant de transmettre en démembrement les parts de cette société à ses quatre enfants.
Cette société a pour vocation d’acquérir les actifs immobiliers aujourd’hui détenus par la famille, dans le cadre d’une opération d’OBO (Owner Buy Out).
L’achat des biens, valorisés à 8,09 millions d’euros, étant financé via un emprunt bancaire de 6,5 millions d’euros, complété par un compte courant d’associé des vendeurs à hauteur de 2 millions d’euros. Les annuités du prêt (450 000 €) restent inférieures aux loyers générés par les locaux commerciaux (527 000 €), ce qui permet à la SAS de dégager une trésorerie annuelle de 79 000 €, utilisable notamment pour rembourser le compte courant d’associé de Madame et de son fils.
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Une structuration fiscale et financière optimisée
À la suite de la cession des biens à la SAS, le prix de vente (8,09 M€) a été réparti selon les droits de chacun :
- 884 000 € pour Madame (usufruit - 10 %)
- 7 956 000 € pour son fils (nue-propriété - 90 %)
Madame a choisi de réinvestir le produit de la vente dans un contrat de capitalisation démembré, conservant l’usufruit, avec nantissement à son bénéfice. Cela lui permet de percevoir des revenus complémentaires d’environ 100 000 € par an, tout en simplifiant la gestion quotidienne de son patrimoine.
Son fils, quant à lui, a mobilisé 3,2 M€ pour l’apport personnel et les frais de notaire. Le reliquat d’environ 4,5 M€ a été investi dans un contrat de capitalisation qui sera au bénéfice des petits-enfants, assurant ainsi une transmission optimisée et pérenne du capital familial.
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Maintien du train de vie et réduction de la pression fiscale sur le patrimoine immobilier
Grâce à cette stratégie, Madame bénéficie de revenus annuels de 267 595 €, se composant de :
- Revenus fonciers et pension : 97 595 €
- Produits de placement : 100 000 €
- Remboursement de compte courant : 70 000 €
Plus de 60 % de ces revenus sont faiblement fiscalisés, permettant de préserver son niveau de vie tout en réduisant significativement son impôt sur le revenu et son IFI (économie estimée à 60 000 €).
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Une réponse sur mesure
La stratégie patrimoniale mise en place a permis à Madame de transformer une partie de son patrimoine immobilier, jusque-là concentré et peu liquide, en capitaux disponibles et diversifiés. Grâce à l’opération de cession à la SAS et au réinvestissement dans un contrat de capitalisation démembré, elle bénéficie désormais de revenus complémentaires réguliers et faiblement fiscalisés, tout en conservant la sécurité nécessaire pour financer son train de vie.
Le choix du contrat de capitalisation était à ce titre très bien réfléchi, eu égard à ses nombreux atouts patrimoniaux. Il offre, en effet, une gestion souple de l’épargne, avec un cadre fiscal similaire à celui de l’assurance-vie, tout en permettant des arbitrages financiers adaptés aux objectifs de l’investisseur. Atout majeur : il n’est pas dénoué au décès du souscripteur, ce qui facilite la transmission et permet de le donner de son vivant, avec conservation de l’antériorité fiscale. Il constitue ainsi un outil efficace de diversification et d’optimisation successorale.
Parallèlement, cette structuration assure une préparation efficace de la transmission en intégrant dès aujourd’hui ses petits-enfants dans le dispositif, garantissant une gestion harmonieuse et transgénérationnelle du patrimoine familial.
L’expertise de Scala Patrimoine
La réussite de cette opération repose sur une coordination rigoureuse et une expertise transversale, rendue possible par l’intervention des équipes de Scala Patrimoine.
Jouant le rôle de Chef d’Orchestre, notre family office a ainsi réunit les principaux experts ayant permis de structurer l’opération dans les meilleures conditions :
- Notaire
- Avocat fiscaliste
- Expert en immobilier
- Banque partenaire en charge du refinancement
Grâce à une analyse fine du patrimoine, à une structuration juridique et fiscale sur-mesure, et à une approche centrée sur les objectifs familiaux à long terme, Scala Patrimoine a su proposer une solution innovante, sécurisée et fiscalement efficiente, tout en préservant les intérêts de chaque génération.
Conclusion
Au-delà des problématiques patrimoniales, la cliente subissait une fiscalité très importante. Elle était donc redevable de près de 219 000 € au titre de l’impôt sur le revenu.
C’est une somme colossale, surtout qu’elle est aussi redevable de la contribution sur les hauts revenus. D'où un impôt total de 228 K€ (avant crédits d'impôts). Et enfin les prélèvements sociaux pour un montant de 91 K€. Cela l’amenait à une imposition de près de 60 % de taux d'imposition.
En conclusion, ces opérations présentent de nombreux avantage :
- Libérer de nombreuses liquidités utilisables à titre personnel par la famille,
- Limiter la fiscalité inhérente aux revenus locatifs grâce au passage à une société à l’IS, et ce d’autant plus que la dette souscrite par la SAS pour acquérir les biens immobiliers créer une charge déductible fiscalement du résultat.
Cette opération illustre parfaitement le savoir-faire de Scala Patrimoine dans la gestion de dossiers complexes à fort enjeu familial et patrimonial. Grâce à une approche globale, à la maîtrise des mécanismes de démembrement et de structuration sociétaire, et à une écoute attentive des besoins de ses clients, Scala Patrimoine transforme une problématique successorale en opportunité patrimoniale transgénérationnelle.
Transmission et cash-out : les coulisses d’un OBO réussi
Récemment, un couple d’entrepreneurs est venu frapper à la porte de notre multi family office indépendant dans le but de réaliser un état des lieux complet de leur situation patrimoniale. L’objectif était double : restructurer leur patrimoine pour mieux en organiser la transmission à leurs enfants, tout en optimisant leur fiscalité globale.
Un couple à la recherche d'un conseil indépendant
Le couple, marié sous le régime de la séparation de biens et parent de deux enfants, dispose d’un patrimoine conséquent : un revenu fiscal de référence avoisinant de près de 400 000 euros annuels (dont 81 000 € de revenus fonciers), un patrimoine immobilier évalué à près de 7 millions d’euros (à la fois en biens de jouissance et en immobilier locatif.
Madame, associée-gérante de plusieurs structures, est également propriétaire d’un immeuble de rapport détenu depuis plus de 30 ans dans le cadre d’une transmission familiale et valorisée à près de 1 millions d’euros. Monsieur, salarié et actionnaire d’une entreprise, détient également des participations. La valeur des actifs professionnels du couple étant supérieure à 6 millions d’euros.
Un emprunt étant également en cours dans le cadre de l’acquisition de leur résidence principale. 500 000 € restant à payer.
Au regard de l’organisation de leur patrimoine, le couple subit une pression fiscale importante sur leurs revenus fonciers (voir le tableau ci-dessous). Leurs revenus professionnels suffisent tout juste à maintenir leur train de vie, déjà grevé par la fiscalité liée à leurs revenus fonciers — impôt sur le revenu et impôt sur la fortune immobilière. Surtout, le couple n’a pas la volonté d’accroître les revenus issus de leur activité professionnelle.
Autre enjeu majeur : leur patrimoine professionnel se révèle largement illiquide. Les entrepreneurs ne souhaitant, en effet, absolument pas céder ses actifs. Dès lors, leurs leviers de liquidité résident dans leur patrimoine immobilier, seul véritable actif monétisable.
Un « OBO » pensé dans l’intérêt de la famille
Madame envisageait l’acquisition d’un nouvel actif locatif, un pied à terre à Paris, d’une valeur de 500 000 €. Pour ce bien, une promesse d’achat a déjà été signée. Cet actif dispose déjà d’un contrat de location en cours de validation, pour un montant de loyer net annuel de 39 000 €.
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Les objectifs du couple
Le couple souhaite saisir l’occasion pour desserrer l’étau fiscal qui pèse sur eux. Leur objectif : réorganiser leurs revenus immobiliers de manière à les encapsuler, afin de réduire la pression des impôts et, par ricochet, d’améliorer leur confort de vie.
Madame souhaitait également anticiper la transmission de ce pied à terre à Paris, ainsi que le bien immobilier d’une valeur d’1 million d’euros dont elle était seule propriétaire, à ses enfants.
À partir de ces éléments, les équipes de Scala Patrimoine ont initié une réflexion patrimoniale approfondie, en menant un audit complet. Ce diagnostic a permis d’évaluer la valeur précise des actifs immobiliers, d’analyser les flux locatifs générés (revenus, charges, taxes foncières, résultats d’exploitation…) et de modéliser les différents scénarios de financement.
L’objectif : projeter la faisabilité d’une opération de type Owner Buy Out (OBO) au travers d’une structure optimisée, tout en sécurisant les flux de trésorerie futurs et en assurant la pérennité de la transmission.
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Les atouts de l'assurance-vie
L’immobilier de rapport détenu par Madame devient ainsi une véritable clé de voûte : il permet de dégager des liquidités afin d’offrir à la famille un matelas de sécurité, tout en ouvrant la voie aux atouts de l’assurance-vie. Abattements fiscaux réservés aux bénéficiaires et optimisation de la transmission du patrimoine en font un instrument stratégique, à la croisée des chemins entre la protection immédiate de la famille et la préparation de l’avenir.
L’assurance vie permet, en effet, de transmettre un capital avec une fiscalité avantageuse à destination de ses enfants : abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans, puis 30 500 € global après 70 ans, hors succession.
Un OBO patrimoniale « autofinancée »
Le schéma retenu prévoit la création d’une Newco, une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés, détenue à parts égales par Madame et Monsieur. Cette société a pour vocation d’acquérir à la fois la maison actuellement détenue par Madame, ainsi qu’un nouvel actif immobilier locatif. Cette classe d’actifs présente en outre l’avantage de pouvoir être restructurée grâce à l’effet de levier, offrant ainsi des perspectives d’optimisation et de dynamisation du patrimoine.
La Newco lèvera un financement bancaire amortissable sur 20 ans à hauteur de 1,3 Million d’euros, dont le remboursement sera assuré par les revenus locatifs générés (104 000 € nets annuels). Ce schéma d’autofinancement, basé sur des annuités de 95 000 €, affiche un ratio LTV (loyers/annuités) de 108 %.
Cette opération a ainsi été conçue dans la perspective d’un rendement locatif attractif, avoisinant les 10 %, dans un cadre de location commerciale optimisé. À l’occasion du cash-out, Madame disposera d’une somme conséquente qu’elle pourra, si nécessaire, injecter en compte courant d’associé afin de soutenir le besoin en fonds de roulement de la société. Une stratégie qui vient ainsi renforcer la solidité du projet et en garantir l’autofinancement.
L'OBO : un outil pour une transmission patrimoniale anticipée
L’OBO a été pensé dans l’intérêt de la famille.
L’un des aspects clés de cette opération est son anticipation de la transmission. Une fois la structuration achevée, une donation en nue-propriété de 90 % des parts sociales de la Newco se concrétisera au profit des enfants.
Les enfants posséderont 90% la nue-propriété de la Newco, Monsieur et Madame conserveront chacun : 45% en usufruit et 5% en pleine propriété.
Grâce à un actif valorisé à 1,3 million d’euros et une dette équivalente, la valorisation nette de la société sera nulle. Cette mécanique permet une transmission sans frottement fiscal significatif, tout en assurant la conservation du pouvoir de gestion par les parents via l’usufruit.
Un accompagnement global et indépendant par Scala Patrimoine
Tout au long du processus, les équipes de Scala Patrimoine ont assuré un accompagnement rigoureux, structuré et indépendant, de la phase de conseil jusqu’à la mise en œuvre opérationnelle. Appels d’offres bancaires, modélisations financières, coordination des interlocuteurs, centralisation des échanges, sélection des meilleures offres de financement : le multi family office a pris en charge l’intégralité de la structuration, offrant à ses clients un projet « clés en main », sécurisé.
Dans cette mission à forte valeur ajoutée, l’indépendance de Scala Patrimoine a permis de garantir une approche totalement libre de tout conflit d’intérêts, centrée exclusivement sur les objectifs des clients : transmission, optimisation fiscale, diversification patrimoniale et sécurisation du futur.
Pierre Cénac (Notaire) : « La transmission d’entreprise est une aventure humaine »
La transmission est une étape capitale dans la vie d’une entreprise et de l’entrepreneur. Pour réussir ce passage de témoin, l’un des éléments déterminants est l'anticipation. Il est, en effet, important de laisser le temps à l’entreprise de s’y préparer, et ainsi « assurer une désincarnation suffisante pour permettre à une génération montante de prendre en main les destinées de l’activité ». Pierre Cénac, notaire associé chez C&C Notaires, est un professionnel rompu à cette pratique spécifique. Nous l’avons rencontré pour évoquer avec lui les difficultés auxquelles font face les entrepreneurs, les erreurs à ne pas commettre, et nous livrer une partie du secret d’une transmission réussie.
Scala Patrimoine. Comment préparer au mieux la transmission de son entreprise ?
Pierre Cénac. L’élément déterminant est l'anticipation. Il faut, en effet, du temps pour préparer une entreprise. Celle-ci doit pouvoir se prémunir contre les risques d'un décès, d’une incapacité ou d'une situation de vulnérabilité accidentelle ou subie du dirigeant.
Le dirigeant doit surtout être prêt à laisser la main, que sa situation patrimoniale le lui permette. L’enjeu sera aussi d’identifier au moins un enfant repreneur. Et bien évidemment, l'entreprise devra être prête à être transmise. Les parties prenantes à l’opération seront ainsi amenées à s’assurer d’une désincarnation suffisante pour permettre à une génération montante, progressivement, de trouver sa place, sous l'ombre bienveillante de l'autorité parentale.
Au regard de toutes les conditions à réunir, une transmission s'inscrit donc obligatoirement dans le temps long, pour envisager les choses dans les meilleures conditions.
Scala Patrimoine. Quelles sont les erreurs à ne pas commettre ? Les difficultés auxquelles font face les entrepreneurs sont-elles, avant tout, juridiques/techniques ou psychologiques ?
La principale erreur, celle à laquelle on est la plus souvent confrontée, est d'envisager la chose de façon très quantitative, très patrimoniale, très fiscale. La transmission d'entreprise s'envisage bien souvent, trop souvent, par les conseils et par le dirigeant, sous le seul angle de la fiscalité et des conditions financières. Or, bien souvent, ces enjeux lâ relèvent de la compétence de techniciens qui doivent se focaliser sur les conditions d'une transmission réussie.
Nous invitons donc le dirigeant à s'interroger davantage sur les conditions extrapatrimoniales, psychologiques de la transmission. Parce que c'est un moment très important de la vie d'un homme ou d'une femme qui va devoir, se retirer progressivement, transmettre sa société à ses propres enfants, ouvrir une discussion très compliquée pour savoir quelle est la place de chacun des enfants dans la vie de cette entreprise.
Et tout cela implique beaucoup de dialogue, beaucoup d'échanges. Et la fiscalité ne doit pas masquer l'essentiel : la transmission d’une entreprise est d'abord une aventure humaine.
« Une transmission d’entreprise s'inscrit obligatoirement dans un temps long »
Scala Patrimoine. Quels sont les secrets d’une transmission d'entreprise réussie ?
La première est de constituer une bonne équipe. Chaque professionnel peut avoir son propre prisme, son propre champ d'intervention et sa propre vision d'une transmission réussie. Cette opération nécessite une approche pluridisciplinaire, à la fois fiscale, familiale, juridique et financière.
Cela implique de réunir des professionnels qui savent travailler ensemble pour accompagner le dirigeant et sa famille dans la mise en œuvre de ce processus de transmission.
La deuxième chose, c'est le dialogue entre chacun des membres de la famille, pour s'assurer de la transparence des conditions de cette transmission future et que chaque partie aura été parfaitement respectée dans son individualité.
Enfin, les parties prenantes devront faire un choix, décider. Nous aurons donc parfois besoin du poids de l'autorité parentale pour qu'à la suite et à l'issue de ce dialogue, des décisions puissent être prises.
Scala Patrimoine. Comment s’assurer de la pérennité de l’entreprise à très long terme ?
Nous devons nous assurer que la famille et l'entreprise soient prêtes à la transmission. Bien souvent d'ailleurs, nous envisageons une première transmission assez égalitaire entre les enfants, où chacun découvre la vie de l'entreprise et prend donc connaissance des contraintes et des conséquences d’une potentielle reprise de la structure. Dans un deuxième temps, nous travaillons sur la transmission du pouvoir et du capital. Et l'autorité parentale s'effacera alors -peut-être - au bénéfice d'enfants repreneurs.
Notre rôle est aussi de réfléchir avec des enfants non-repreneurs aux conditions de leur sortie progressive du capital de l'entreprise familiale. Ces échanges s'inscriront dans le temps long et c'est ce qui nous permettra de nous assurer que chacun a bien conscience du choix qui aura été le sien par rapport à la cellule familiale et à l'entreprise. Qui pourra prendre des décisions ? Comment on procédera à des distributions de dividendes ? Quelles sont les valeurs qui présideront à la gestion de cette entreprise ? Comment nous pourrons sortir des crises qui pourront être nées, à la faveur de divergences entre les positions de chacun des membres de la famille ?Tout cela s’anticipe, s'écrit. C'est ce qui nous permettra d'envisager dans la durée une transmission dans des conditions sereines et de relative harmonie familiale.
« La transmission d'entreprise s'envisage trop souvent sous le seul angle de la fiscalité et des conditions financières »
Scala Patrimoine. Comment évaluez vous l’environnement juridique et fiscal ?
Le contexte dans lequel nous pouvons envisager aujourd'hui une transmission se veut plutôt favorable, et ce pour plusieurs raisons. D'une part, parce que nous avons tous les outils à notre disposition pour envisager les choses avec une approche sur mesure de la transmission.
Nous disposons, en effet, en droit de la famille, en droit des sociétés, des outils très efficaces pour accompagner les conditions de cette transmission et répondre à la singularité de chacune des situations.
Par ailleurs, d'un point de vue fiscal, le contexte est plutôt favorable. Nous le savons, nous bénéficions aujourd'hui d'un régime de faveur extrêmement efficace en matière de transmission d'entreprise, qui est le régime Dutreil. Ce n'est pas le seul. Nous pouvons utiliser parfois des donations-partages transgénérationnelles, des donations à des salariés.
Nous avons en plus la possibilité de bénéficier de paiement différé et fractionné. C’est-à-dire que nous voyons qu’il est possible de limiter l'assiette de taxation, et profiter d’un étalement des conditions de paiement de cet impôt dans le temps. Ce système présente l’avantage de ne pas grever la trésorerie de l'entreprise.
Et enfin, nous avons des outils financiers comme le Family Buy Out, la technique de LBO familial. Ce dernier permettra probablement de désintéresser des enfants non-repreneurs.
Tout cela s’envisage par ailleurs dans un contexte peut-être plus favorable, en raison de valorisations un peu moins excessives que celles que l’on a pu connaître pendant les cinq ou dix dernières années.
https://www.youtube.com/watch?v=p33jYlDw8mg
Antoine Hinfray (Avocat) : « La fiducie sureté est un outil de financement »
Antoine Hinfray, avocat au sein du cabinet FH Avocats et Président d'honneur de l’Association pour la Protection des Intérêts fiduciaires (APPIFI), nous présente la fiducie, un contrat aux multiples facettes.
Introduite par une loi de 2007, la fiducie permet à une personne de transférer tout ou partie de ses biens à une autre personne, à charge pour celle-ci d’agir au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires. Son utilisation « offre la possibilité de mettre en place un outil de gestion, ou un outil de garantie (fiducie sûreté), ou alors un outil mixte garantie et gestion pendant une durée limitée » souligne Antoine Hinfray.
La fiducie est relativement simple à mettre en œuvre, car elle évite la mise en place d'une personne morale, comme une société.
Les avantages de la fiducie sûreté
Dans l'émission Décryptage Patrimoine, le Président d'honneur de l’Association pour la Protection des Intérêts fiduciaires (APPIFI) met notamment en exergue les quatre principaux avantages de la fiducie sûreté.
Le premier, c'est le transfert du patrimoine qui met un patrimoine déterminé à l'abri des créanciers du constituant.
Le deuxième avantage est la neutralité fiscale. Par dérogation, il n'y a pas de fiscalité. C’est notamment le cas pour un immeuble transféré du constituant au fiduciaire. Ce « mouvement » ne générant ni droits d’enregistrement ni plus-values. Le retour suit les mêmes règles, dès lors que la fiducie est réalisée, c'est-à-dire que le prêt est remboursé.
Le troisième avantage concerne « la recharge ». Celle-ci permet, en effet, au fur et à mesure du remboursement, en accord avec le prêteur, de recharger le disponible, le prêt.
Et la quatrième avantage : le constituant peut conserver son outil de travail, lorsqu'il a été transféré au fiduciaire.
https://www.youtube.com/watch?v=y2iYrASlh_E
Dans quel cadre l’utiliser ?
« La fiducie sûreté, c'est un outil de financement, c'est un outil de garantie. Donc on peut l'utiliser dans tous les cadres parce que la fiducie est très protéiforme. Elle se prête à beaucoup de choses » tient à rappeler Antoine Hinfray.
Les personnes physiques peuvent notamment l’utiliser pour un besoin de trésorerie dès lors qu’il est possible de conférer au fiduciaire un actif en face. Toutes les possibilités sont envisageables.
S'agissant des personnes morales, cela concerne essentiellement les entreprises, mais aussi des associations ou des collectivités publiques.
Durant la période de confinement, un grand nombre d’entreprises avaient notamment utilisé la fiducie pour faire face à leurs difficultés de trésorerie, avec l’accord des tribunaux de commerce.
https://www.youtube.com/watch?v=mXoEvv_dUPA
L’apport cession : bonne ou mauvaise idée ?
Depuis quelques années, les entrepreneurs français bénéficient d’un environnement juridique et fiscal bien plus propice au réinvestissement des fruits de la cession de leur entreprise. Dans ce cadre, le mécanisme de l’apport-cession rencontre un vif succès. Cet engouement est-il justifié ? S’adapte-t-il à tous les schémas patrimoniaux ? Il convient, à notre sens, de l’utiliser avec précaution. Comme nous allons le voir dans cet article, son intérêt ne peut être démontré qu’au cas par cas.
Qu’est-ce que le dispositif de l’apport cession ?
Pour éviter la qualification d’abus de droit des opérations d’apport cession, le législateur a encadré en 2012 l’utilisation de ce dispositif dans le Code général des impôts (CGI), à l’article 150-0 B ter.
Cette nouvelle mouture ayant pour objectif d’inciter les entrepreneurs à se redéployer professionnellement, en réinvestissant tout ou partie des fruits de la cession de leur société dans de nouvelles activités économiques. Pour cela, le législateur leur permet de bénéficier d’un report d’imposition sur la plus-value générée par la vente de leur outil professionnel. Ainsi, au moment de l'apport, l’entrepreneur n'aura aucun impôt ni prélèvements sociaux à payer sur la plus-value constatée.
Précision : attention à ne pas confondre le report d’imposition et le sursis d’imposition. Contrairement au report d’imposition, le sursis d’imposition concerne l’apport de titres à une holding qu’on ne contrôle pas. Autre différence notable, le sursis d’imposition ne fige pas la plus-value.
Pour mettre en œuvre le dispositif d’apport cession, les associés de la société devront suivre 5 grandes étapes :
- apporter à une holding à l’IS en France ou à l’étranger les titres de la société à vendre ;
- la holding doit être contrôlée par l’apporteur des titres ;
- déclarer fiscalement le report d’imposition de la plus-value d’apport ;
- céder les titres apportés à un repreneur (la holding devient cédante) ;
- remployer le prix de cession sur une activité éligible sous 24 mois.
Les questions à se poser avant de mettre en œuvre le dispositif de l’apport cession
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L’apport cession est-il un outil adapté au chef d’entreprise ?
Oui et non. Le mécanisme de l’apport cession n’est pas la panacée. Lorsque les équipes de Scala Patrimoine accompagnent des entrepreneurs dans leur opération, elles s’intéressent avant tout aux objectifs poursuivis. Quels sont leurs profils ? Leurs âges ? Ont-ils besoin de revenus complémentaires ? Pour schématiser, un start-uppeur trentenaire ne sera pas dans la même position qu’un entrepreneur souhaitant monétiser son capital au moment de son départ à la retraite. Autant d’éléments qui ont leur importance et qui feront évoluer la stratégie mise en œuvre.
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L’apport-cession peut-il permettre de transmettre son patrimoine ?
Oui et non. Le principe de l’opération repose, avant tout, sur le redéploiement de l’entrepreneur. L’objectif premier de l’opération ne doit pas porter sur la transmission de son patrimoine. Pour autant, une donation des titres de la société opérationnelle (avant l’apport) ou de la holding est possible.
Les entrepreneurs vont notamment pouvoir réaliser la donation des titres de la holding après l’apport des titres. Une stratégie très utilisée qui permet de purger la plus-value en report d’imposition.
L’application du mécanisme de l’apport-cession impose toutefois de nombreuses contraintes aux donataires, le plus souvent les enfants des entrepreneurs. En cas de donation des titres de la holding, les enfants doivent, en effet, conserver les titres pendant 5 ans ou 10 ans dans certains cas (lorsque le remploi se concrétise sur des fonds de private equity par exemple). Et attention, si ce délai n’est pas respecté, le report d’imposition tombe, entraînant l’imposition immédiate des plus-values.
Sachez également qu’en cas de décès et de transmission des titres de la holding par succession, la plus-value en report est définitivement non imposable.
Point d’attention : Il peut être plus intéressant de donner aux enfants les titres de la société opérationnelle avant l’apport, afin de purger la plus-value. À charge ensuite pour eux, d’apporter les titres à une Holding. Cette stratégie les exonère ainsi de toutes contraintes de remploi. La décision déprendra, le plus souvent, de la valeur des titres donnés et de la capacité pour le donateur ou les donataires à pouvoir payer les droits de donation avant la cession.
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Le Pacte Dutreil et l’apport cession sont-ils compatibles ?
Oui. Dans un certain nombre de cas, le dispositif d'apport-cession pourra être associé avec la mise en place d'un « pacte Dutreil ». Pour rappel, ce dispositif permet, lorsque l'ensemble des conditions d'application sont remplies, de bénéficier d'une exonération de droits de mutation à titre gratuit à hauteur de 75 % de la valeur des titres faisant l’objet de la donation.
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Le mécanisme est-il pertinent pour se créer des revenus complémentaires ?
Oui et non. En tout cas pas dans l’immédiat. Il faut bien avoir conscience que l’apport cession est avant tout un outil de capitalisation et d’investissement. Les sommes étant bloquées durant un certain nombre d’années (notamment sur des opérations de private equity), l’entrepreneur ne pourra pas profiter des montants issus de la cession de l’entreprise, à court et moyen terme. De même, l’opération n’est absolument pas adaptée à ceux qui souhaitent monétiser tout de suite leur patrimoine.
Sur le long terme, l’entrepreneur aura toutefois la possibilité de percevoir des dividendes. Une stratégie pouvant ainsi faire de la holding un véritable outil de distribution, comparable à une « rente ».
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L’apport cession est-il un dispositif adapté pour sécuriser son patrimoine ?
Non. C’est un outil permettant de diversifier son patrimoine. L’essence du mécanisme est de favoriser le redéploiement des capitaux des entrepreneurs dans l’économie réelle. Ces derniers devant réinvestir au moins 60 % des sommes générées par la vente. Le législateur dresse d’ailleurs une liste précise des activités éligibles au réemploi. Des projets qui présentent par nature un risque en capital. C’est pour cette raison que l’entrepreneur doit les analyser en amont, avec une grande rigueur, et vérifier leur éligibilité. Une étape indispensable, car l’intérêt de l’opération repose en très grande partie sur la rentabilité des projets sur lesquels la holding va investir.
Précision : les entrepreneurs ont la possibilité de panacher leurs investissements sur des opérations en direct dans des PME et via des fonds, pour offrir une plus grande diversification à son portefeuille d’investissement et atténuer le risque.
En parallèle, l’entrepreneur devra veiller à mettre en œuvre une stratégie patrimoniale équilibrée, en veillant à sécuriser une partie des sommes issues de la cession. La part de ces sommes investies librement (40 % de la cession) pourrait notamment être utilisée pour se constituer un patrimoine immobilier ou financier (assurance-vie …).
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Les coûts d’une telle opération sont-ils rédhibitoires ?
Oui et non. Les coûts de l’apport cession ne sont en principe pas rédhibitoires, mais doivent tout de même être pris en considération, notamment lorsque les montants en jeu sont faibles. Créer une holding, contrôlée par l’entrepreneur, induit de nombreux frais, notamment lors de la constitution de la structure. Outre les coûts relatifs à la tenue d’une comptabilité, une assemblée générale devra également se tenir chaque année.
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Comment calibrer au mieux le schéma d’apport cession ?
Avant de vous lancer à corps perdu dans un schéma d’apport cession, il convient de bien définir ses objectifs patrimoniaux en amont. Quelles sont les priorités des entrepreneurs : transmettre leur patrimoine ? Garder le contrôle de leurs actifs professionnels ? Percevoir des revenus complémentaires ? Sécuriser leur patrimoine ? Redéployer leurs capitaux ? Autant de questions qui auront leur importance dans le choix de la stratégie à appliquer et de la pertinence ou non du dispositif de l’apport cession. Il en sera de même, au moment de l’éventuelle mise en œuvre de l’apport cession, avec les projets d’investissement.
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L’opération fige-t-elle les règles fiscales applicables ?
Oui et non. L’opération d’apport-cession permet de figer les conditions fiscales de la plus-value au jour de l'apport des titres au holding et non au jour de leur vente par le holding. Autrement dit, les entrepreneurs verrouillent, dès à présent, le taux auquel sera imposée leur plus-value. Même si, entre temps, le législateur venait à alourdir la fiscalité applicable, l’entrepreneur est assuré que la plus-value mise en report ne pourra pas être imposée à un taux supérieur à 30 % (flat tax : 12,8 % et 17,2 % de prélèvements sociaux), auquel il peut être ajouté 4 % au titre de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
Si le taux d’imposition est gelé, le montant de la plus-value imposable dépendra bien evidemment du prix de vente de l’actif, lors de la cession.
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Les entrepreneurs sont-ils limités à la création d’une seule holding ?
Non. Plusieurs holdings peuvent être créées. Sur le plan fiscal, le report d’imposition permet uniquement de différer l’imposition à une date ultérieure (cession des titres de la Holding). Or, ce report d’imposition ne résout pas le problème de la transmission, si une donation des titres de la société opérationnelle ou de la holding créée après l’apport n’est pas effectuée. Il peut dès lors être intéressant d’apporter les titres à plusieurs holdings. Vous éviterez ainsi de faire « sauter » le dispositif sur l’ensemble de la plus-value en report, si jamais la contrainte de réinvestissement n’est pas respectée pour partie.
Nous attirons ainsi votre attention sur le fait que le choix de réaliser un apport cession ne doit pas être guidé par le volet fiscal uniquement, mais par l’opération économique dans sa globalité !
Conclusion
Avec le dispositif de l’apport cession, l’entrepreneur peut organiser sa cession avec une certaine souplesse. Pour autant, cette stratégie n’est pas adaptée à tous les cas de figure. Pour en tirer tous les bénéfices, il conviendra de faire une étude préalable complète. Mais aussi de bien préparer l’ensemble des étapes, particulièrement celles relatives aux réinvestissements.
Gardez également à l’esprit que l’apport cession est un dispositif très complexe à appréhender et à mettre en œuvre. De nombreuses opérations sont d’ailleurs remises en cause chaque année par l’administration fiscale. Avant de vous lancer sur cette typologie d’opération, il convient de faire appel à un conseiller patrimonial indépendant, habitué à travailler sur le sujet. Pour toutes les raisons que nous avons pu évoquer précédemment, le projet doit être analysé dans sa globalité, en tenant compte des éléments économiques, fiscaux, professionnels et patrimoniaux.
Acquisition de la nue-propriété d'un bien immobilier
Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en nue-propriété et usufruit. La nue-propriété est le droit de disposer du bien mais sans en avoir ni l’usage ni la jouissance. L’usufruit est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits. L’intérêt de ce mécanisme souvent utilisé lors des donations ou successions est de limiter le coût d’acquisition du bien et d’optimiser la fiscalité sur les revenus grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunts.
La Location Meublée Professionnelle
Le statut de loueur en meublé professionnel permet de se constituer un patrimoine immobilier générant des revenus réguliers garantis par un bail commercial d’une durée de 9 à 15 ans. Avec ce statut professionnel vous disposez d’une protection sociale, profitez de règles comptables et fiscales intéressantes, bénéficiez d’une fiscalité avantageuse sur la transmission et réduisez, sous certaines conditions, votre ISF.
La Location Meublée Non Professionnelle
Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous vous constituez un capital par la location de biens immobiliers meublés, en utilisant l'effet de levier du crédit et en protégeant votre famille grâce à l'assurance décès du crédit. Ce statut bénéficie de règles comptables et fiscales avantageuses, sans conditions particulières d'investissement.