Financement – MEA1

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Un contexte de taux bas du crédit immobilier propice à la réalisation d’économies

Depuis quelques mois les taux d’emprunt d’Etat français (OAT 10 ans) devaient remonter comme le prévoyait notamment un rapport législatif du Projet de Loi de Finances 2019[1] principalement du fait de l’impact de la fin programmée du programme de rachat d’actifs de la banque centrale européenne (BCE) lancée en 2015 puis accélérée en 2016. Finalement ces derniers ont connu une forte baisse sur le mois de mars entrainant une baisse des taux d’emprunts immobiliers en battant le record des taux historiques d’octobre 2016 !

Certaines banques ont réduit leur taux de plus de 30 centimes et il n’est pas rare d’obtenir des taux de 1.20% sur 25 ans, 1.06% sur 20 ans et 0.85% sur 15 ans !

Les meilleurs profils de clients ont même la possibilité de négocier des offres encore plus intéressantes avec des taux à moins de 1% sur 20 ans.

Par ailleurs, la renégociation de l’assurance emprunteur facilitée par l’amendement Bourquin, autrement appelée loi Bourquin[2] applicable depuis le 1er janvier 2018 est également un levier d’économies important et souvent sous-évalué du fait de son coût indirect.

 

Quels sont les changements apportés par la loi Bourquin sur l’assurance emprunteur

Les précédentes lois sur l’assurance emprunteur[3] permettaient de changer d’assurance emprunteur au cours des douze premiers mois qui suivaient la signature du crédit.

Si la souscription à un emprunt immobilier date de plus d’un an, la loi Bourquin vous permet de changer à chaque date d’anniversaire votre assurance emprunteur si un délai de préavis de deux mois est respecté.

A chaque date d’anniversaire, il est possible de résilier son ancien contrat d’assurance emprunteur pour en souscrire un nouveau auprès d’un autre assureur et cela pendant toute la durée de remboursement du crédit. Bien évidemment, le nouveau contrat doit avoir des garanties équivalentes au contrat d’assurance emprunteur initial.

La loi Bourquin, ou loi Sapin 2, s’adresse aux particuliers ayant souscrit à une assurance emprunteur, ainsi plus de 10 millions[4] de français sont concernés.

Cette loi permet au marché de l’assurance emprunteur une mise concurrence entre les banques et les assurances externes. Les emprunteurs ont jusqu’ici, pour la grande majorité d’entre eux, souscrit à une assurance groupe de la banque, au lieu de faire appel à des assurances emprunteurs externes qui sont pour la plupart moins chère. A la différence des assurances groupes, leur tarification est calculée selon le profil du client, « sur mesure », en prenant en compte des caractéristiques telles que leur âge, s’ils sont fumeurs ou non, ou encore les distances kilométriques annuelles parcourues. Ces assurances sont pour la plupart fonction du capital restant dû et non du capital emprunté.

Cette loi permet donc surtout aux Français de faire des économies sur leur assurance emprunteur en jouant sur la concurrence.

Le changement d’assurance de prêt à la date anniversaire de votre contrat est désormais inscrit dans l’article L. 113-12-2 du Code des Assurances.

 

Comment s’opère le changement d’assurance emprunteur en fonction de la date de signature du prêt ?

 Lors de la signature de votre crédit immobilier, la banque vous demande automatiquement de souscrire à une assurance emprunteur.

Deux possibilités de souscription à l’assurance emprunteur s’offrent alors à vous :

  • Vous souscrivez au contrat d’assurance emprunteur proposé par votre banque:

la date d’anniversaire de résiliation est celle de la signature de votre offre de prêt ;

  • Vous choisissez une assurance emprunteur externe à la signature de votre prêt :

la date anniversaire est la date prévue dans les conditions générales de votre contrat d’assurance ;

Dans les deux cas, le préavis est de 2 mois.

 

En pratique : quelles sont les économies potentielles ? 

  • Emprunteur ayant souscrit le 1er septembre 2017 un crédit immobilier de 650 000€ au taux de 2% sur 20 ans pour financer sa résidence principale.

Au 1er avril (blague à part) le capital restant dû est de 609 744€ et l’emprunteur souhaite renégocier son taux d’emprunt et son assurance emprunteur :

Crédit immobilier souscrit
en septembre 2017
Crédit immobilier renégocié
en avril 2019
Économie
Durée 20 ans 17 ans
Montant 650 000 € 609 744 €
Taux 2% 1% 1%
Mensualités hors assurance 3 288 € 3 251 € 37 €
Coût du crédit hors assurance 139 178 € 53 549 € 85 629 €
Taux de l’assurance 0,3% 0,15% 0,14%
Mensualités de l’assurance 163 € 76 € 86 €
Coût de l’assurance 39 000 € 15 548 € 23 452 €
Coût total de l’emprunt (intérêts+ assurance) 178 178 € 69 097 € 109 081 €

La renégociation de son emprunt lui permettra d’alléger ses mensualités de 123€ et d’économiser 109 080€, dont 23 452€ au titre de l’assurance emprunteur sur ses 221 mensualités restantes !

 

  • Emprunteur ayant souscrit le 1er septembre 2017 un crédit immobilier de 250 000€ au taux de 2% sur 20 ans pour financer un investissement locatif.
Crédit immobilier souscrit
en septembre 2017
Crédit immobilier renégocié
en avril 2019
Economie
Durée 20 ans 17 ans
Montant 250 000 € 234 517 €
Taux 2% 1% 1%
Mensualités hors assurance 1 265 € 1 251 € 14 €
Coût du crédit hors assurance 53 530 € 20 596 € 32 934 €
Taux de l’assurance 0,3% 0,15% 0,14%
Mensualités de l’assurance 63 € 29 € 33 €
Coût de l’assurance 15 000 € 5 980 € 9 020 €
Coût total de l’emprunt (intérêts+ assurance) 68 530 € 26 576 € 41 954 €

Même avec un montant d’emprunt presque trois fois inférieur, la renégociation lui permettra d’alléger ses mensualités de 47€ et d’économiser 41 954€, dont 9 020€ au titre de l’assurance emprunteur sur ses 221 mensualités restantes !

A noter que la renégociation du taux sera d’autant plus intéressante qu’elle sera réalisée dans le 1er tiers de la période de remboursement du prêt.

Il convient toutefois de rappeler que les banques peuvent avoir des politiques commerciales différentes et cette information reste le plus souvent cachée.

Il est donc important de se faire accompagner car comparer toutes les offres peut vite être chronophage.

Certaines banques « moins bien placées » consentent des décotes incroyables notamment lorsqu’il s’agit de profils qu’elles souhaitent conquérir.

[1] Projet de loi de finances 2019: http://www.senat.fr/rap/l18-147-313/l18-147-3135.html

[2] Loi dite SAPIN 2 n° 2017-203 du 21 février 2017

[3] Loi dite Hamon loi n° 2014-344 du 17 mars 2014

[4] Fédération Française de l’Assurance