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CSG, cotisations salariales, taxe d’habitation, IS : les nouveaux changements au 1er janvier 2018

La loi de Finances pour 2018[1] ainsi que la loi de Financement de la sécurité sociale pour 2018[2], lesquelles fixent les grandes nouveautés fiscales et sociales applicables depuis le 1^er janvier, ont été votées définitivement le 30 décembre 2017. Hausse de la CSG et donc des prélèvements sociaux, suppression des cotisations salariales chômage et maladie, dispense progressive de la taxe d’habitation, baisse du taux de l’impôt sur les sociétés… Voici les premiers changements applicables au 1^er janvier et consacrés dans ce premier tour d’horizon.

Hausse de la CSG

À partir du 1^er janvier 2018, la contribution sociale généralisée (CSG) augmente de 1,7 point sur l'ensemble des contributions[3].

Sur les revenus d'activités (les traitements, salaires, revenus professionnels non salariés soumis à cotisations sociales) et de remplacement (pensions de retraite), pour lesquels le taux de la CSG est différent selon les revenus concernés, le taux de la CSG passe à 9,2% (dont 6,8% déductibles de l’impôt sur le revenu) sur les revenus d'activité, et à 8,3% (dont 5,9% déductibles) pour les pensions de retraite[4].

Sur les revenus du patrimoine et de placement (les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers, les plus-values immobilières), le taux de la CSG est désormais de 9,9%, ce qui porte le taux global des prélèvements sociaux à 17,2%.

Concrètement, la hausse de la CSG impacte les revenus dont le fait générateur intervient à compter du 1^er janvier 2018, c'est-à-dire :

• à compter du 1^er janvier 2018 pour les revenus de placement (dividendes, rachats sur des contrats d’assurance-vie, plus-values immobilières, gain net perçu lors d’un retrait sur un PEA de moins de 5 ans, etc.).
• dès le 1^er janvier 2017 pour les revenus du patrimoine (revenus fonciers, rentes viagères à titre onéreux, revenus de locations meublées non professionnelles, plus-values de valeurs mobilières), puisque le fait générateur consiste en l'émission de l'avis d'imposition, intervenant en septembre 2018.

Suppression des cotisations salariales chômage et maladie

En contrepartie de la hausse de la CSG, les cotisations salariales chômage et maladie, qui représentent 3,15% du salaire (2,40% pour l’assurance-chômage et 0,75% pour l’assurance-maladie) sont supprimées :

• en totalité dès le 1^er janvier 2018 pour les cotisations maladie,
• en deux temps pour les cotisations chômage : une réduction de 1,45 point entre le 1^er janvier 2018 et le 30 septembre 2018, puis la suppression à compter du 1^er octobre 2018.

Les salariés du secteur privé constateront donc une augmentation de leur salaire net. ​Pour les travailleurs indépendants ainsi que pour les agents de la fonction publique, des baisses de cotisations sont également prévues afin de compenser la hausse de la CSG. En revanche, aucune mesure de compensation n'est prévue pour les pensions de retraite.

Dispense progressive de taxe d’habitation pour 80% des foyers fiscaux d’ici 2020

Il est instauré un dégrèvement progressif de la taxe d’habitation de votre résidence principale sur 3 ans, avec une diminution de l’impôt de 30 % en 2018 puis de 65 % en 2019, et enfin de 100 % en 2020[5].

Seront concernés les contribuables dont le revenu fiscal de référence en année N-1 n’excède pas 27 000 € pour un célibataire, ou 43 000 € pour un couple, puis 6 000 € par demi-part supplémentaires.

Un mécanisme de lissage est prévu afin que cette dispense bénéficie au moins partiellement aux contribuables ayant un revenu supérieur aux seuils mais n’excédant pas 28 000 € pour les célibataires ou 45 000 € pour un couple soumis à une imposition commune. Dans ces cas, les décotes sont également applicables, de manière dégressive.

Pour savoir si vous êtes éligible à la réforme de la taxe d'habitation et connaître votre gain indicatif, vous pouvez utiliser le simulateur mis en ligne par le Ministère de l’action et des comptes publics (cf https://www.impots.gouv.fr/portail/80-des-foyers-beneficieront-dune-suppression-de-leur-taxe-dhabitation-sur-leur-residence-principale).

Baisse du taux normal de l’impôt sur les sociétés (IS)

Le taux normal de l’IS sera progressivement diminué pour être ramené à 25% d’ici 2022[6]. Cet abaissement s’effectuera en plusieurs étapes et dépendra du montant du bénéfice imposable réalisé par la société ainsi que du montant de son chiffre d’affaires.

Dès l’année 2018, le taux normal de l’IS est abaissé à 28 % pour la fraction du résultat allant jusqu'à 500 000 €, la fraction supérieure continuant d’être imposée à 33,3%. Les dispositions relatives au taux réduit de 15% sont maintenues.

En 2019, le taux normal sera abaissé à 31%. En 2020, le taux à 28% sera généralisé puis sera ramené à 26,5% en 2021 et 25% en 2022.

[1] Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018.

[2] Loi n° 2017-1836 du 30 décembre 2017 de financement de la sécurité sociale pour 2018.

[3] Article L.136-7-1 à L.136-8 du Code de la Sécurité Sociale ; article 8 de la Loi de financement de la sécurité sociale pour 2018.

[4]Par exception, ne sont pas concernées par cette augmentation de la CSG les allocations chômage, les indemnités journalières ainsi que les pensions de retraite inférieures au seuil permettant l'application d'un taux normal de CSG (et qui sont donc exonérées de CSG ou soumis au taux réduit de CSG).

[5] Article 5 de la Loi de finances pour 2018.

[6] Article 84 de la Loi de finances pour 2018.

by Cabinet Scala

Les rendements de l’immobilier locatif érodés par les cumuls de hausses de la taxe foncière

Connaissant une augmentation incessante ces dernières années, la taxe foncière rogne le rendement des biens immobiliers locatifs et conduit les investisseurs à se questionner sérieusement sur l'intérêt de devenir propriétaire-bailleur.

En effet, sont en principe soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) [1] les propriétaires ainsi que les usufruitiers d'immeubles bâtis (logements, parkings, bâtiments commerciaux ou industriels, etc.)[2] situés en France. Cette taxe est établie annuellement dans la commune où est situé le bien, pour l’année entière d’après la situation au 1^er janvier de l’année d’imposition.

La taxe foncière fait partie de la catégorie des « impôts fonciers », c’est-à-dire des impôts directs annuels perçus par l'État au profit des collectivités territoriales (régions, départements, communes) et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Cette fiscalité locale comporte également la taxe d'habitation (due principalement par toute personne qui a, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance de locaux meublés affectés à l'habitation)[3], la taxe foncière sur les propriétés non bâties[4], ainsi que la contribution économique territoriale[5].

Le mode de calcul de la taxe foncière

La base d'imposition de la taxe foncière est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale, laquelle correspond à un loyer annuel théorique, déterminé par l’administration, que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué.

Cette valeur locative cadastrale est actualisée chaque année en tenant compte des éventuelles améliorations apportées au bien ainsi que d’une revalorisation forfaitaire annuelle, fixée par le Parlement en fonction de l'inflation appréciée sur un an.

Afin d’obtenir le revenu net imposable, il est appliqué à cette valeur un abattement légal de 50 % en considération des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation du bien immobilier[6].

Le montant de la taxe foncière correspond à ce revenu net imposable auquel sont appliqués deux taux d'imposition fixés respectivement par le département et la commune.

Un cumul de hausses de la taxe foncière

Portée par le cumul des hausses de taux votés par les collectivités locales et de la revalorisation annuelle des bases d’imposition décidée par le Parlement, la taxe foncière n’a cessé d’augmenter ces dernières années, dans la plupart des 30.000 communes observées. Après une hausse de près de 50% de cet impôt entre 2004 et 2009, l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI)[7]constate qu’en cinq ans, entre 2011 et 2016, la taxe foncière a augmenté en moyenne de 14,01% sur l’ensemble du territoire français, soit une hausse plus de quatre fois et demie supérieure à l’inflation[8] et plus de trois fois et demie supérieure à l’évolution des loyers sur la même période[9]. Dans certaines villes, l’augmentation en cinq ans est de 75%, tandis qu’elle est de 8,4% à Paris par exemple[10].

Une bonne nouvelle est toutefois à noter pour les propriétaires puisqu’une accalmie est constatée dernièrement : entre 2016 et 2017, la taxe foncière a en moyenne augmenté de 0,97% dans les cinquante plus grandes villes de France (presque quatre fois moins qu’entre 2015 et 2016). Toutefois, cette hausse moyenne modérée cache de grandes disparités : si 32 des 50 plus grandes villes ont gardé leur taux de taxe foncière inchangé, certaines villes ont vu le leur augmenter de 6,9%.

Force est de constater que la taxe foncière pèse de plus en plus sur le budget des propriétaires occupants et sur la rentabilité des biens immobiliers locatifs des propriétaires bailleurs.

L’impact de la taxe foncière sur la rentabilité immobilière

En 2016, les taux cumulés (taux du département et taux du bloc communal) de taxe foncière s’élèvent en moyenne à 38% sur l’ensemble du territoire (plus de 42% dans les 50 plus grandes villes de France), ce qui représente 19,02% du loyer annuel, soit 2,3 loyers mensuels[11].

Autrement dit, pour les propriétaires bailleurs, la taxe foncière peut représenter une charge correspondant à deux à trois mois de loyers. Dans certaines villes, cette charge peut même représenter jusqu’à 6 mois de revenus locatifs !

En prenant en compte toutes les autres dépenses supportées par un propriétaire bailleur (frais de gestion et d’assurance, charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, éventuels travaux, diagnostics, etc.), le revenu foncier disponible sera bien moindre qu’escompté.

En outre, la rentabilité nette du bien immobilier sera d’autant plus impactée que la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal de l’investisseur sera élevée. En effet, les bénéfices fonciers réalisés sont  assujettis à cette tranche marginale d’imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% à compter du 1^er janvier 2018, soit un taux d’imposition global pouvant aller jusqu’à 62,2%.

Par ailleurs, si le contribuable est également imposable au futur impôt sur la fortune immobilière (IFI)[12](jusqu’à 1,50% de la valeur du bien), la rentabilité nette de son investissement pourra même devenir nulle voire négative !

Dès lors, la taxe foncière est un facteur à intégrer dans le calcul prévisionnel de la rentabilité d’un investissement locatif, ce qui conduira le plus souvent à écarter les communes dans lesquelles la taxe foncière représente plus de deux à trois mois de loyers.

La pression fiscale grandissante sur l’immobilier

Rares sont donc les investisseurs immobiliers qui peuvent encore supporter une telle pression fiscale. Même si la hausse de la taxe foncière subie par les propriétaires a diminué l’année dernière, il n’est pas sûr que cette accalmie perdure : la suppression de la taxe d'habitation pour 80% des ménages français, prévue dans le Projet de loi de finances pour 2018, pourrait bien inciter les collectivités locales à compenser cette baisse de leurs recettes par une augmentation de la taxe foncière.

Déjà affectée par l’impact de la taxe foncière et plus généralement de la fiscalité, la rentabilité nette de l’investissement immobilier souffrira également de la comparaison avec celle des placements financiers à compter du 1^er janvier 2018. En effet, d’une part, tous les revenus du capital (notamment les produits des contrats d’assurance-vie, les dividendes, les plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux) se verront appliqués un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, dit « flat tax », qui comprendra les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une imposition forfaitaire à l’impôt sur le revenu de 12,8%, bien en-deça de la pression fiscale pesant sur l'immobilier. D’autre part, le patrimoine financier sera entièrement exonéré du futur IFI, de sorte que les rendements des contrats d’assurance-vie, contrats de capitalisation, comptes-titres, PEA, comptes sur livret et autres liquidités, ne seront pas rognés par ce nouvel impôt sur la fortune, contrairement aux biens immobiliers.

Une réflexion est donc à mener face à une telle érosion des rendements de l’immobilier locatif.

[1] Articles 1382 à 1387 du Code général des impôts.

[2] A l’exception des locaux neufs, qui bénéficient, sauf décision contraire de la commune, d’une exonération pendant deux ans.

[3] Articles 1407 et 1408 du Code général des impôts.

[4] Article 1393 du Code général des impôts.

[5] Composée elle-même de deux cotisations, la cotisation foncière des entreprises (CFE) assise sur les valeurs foncières des entreprises et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), calculée en fonction de la valeur ajoutée produite par l'entreprise (CGI, art. 1447-0).

[6] Article 1388 du Code général des impôts.

[7] Observatoire UNPI des taxes foncières 2011-2016, conférence presse du 12 octobre 2017.

[8] L’indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté de 3,03 % entre octobre 2011 et octobre 2016 : IPC ensemble des ménages, hors tabac (JO du 13 novembre 2011 ; JO du 16 novembre 2016).

[9] Estimée à 3,73 % par l’Observatoire Clameur (l’observatoire des loyers du marché locatif privé).

[10] Carte détaillée de l’évolution de la taxe foncière  entre 2011 et 2016, commune par commune : https://www.francetvinfo.fr/economie/impots/carte-comment-a-evolue-la-taxe-fonciere-dans-votre-commune-depuis-2011_2429177.html

[11] Observatoire UNPI des taxes foncières 2011-2016, conférence presse du 12 octobre 2017.

[12]Impôt remplaçant l’ISF à compter du 1^er janvier 2018 et qui taxerait uniquement les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros, d’après le Projet de loi de Finances pour 2018 tel qu’adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le 24 octobre 2017.

by Cabinet Scala

La gestion de patrimoine à l’heure de la blockchain

Dans un contexte de taux historiquement bas, à une époque où le Livret A rapporte 0,75% et que les fonds euros sont en perdition, le Bitcoin et autres cryptomonnaies semblent être la solution idéale pour remédier au besoin de rendement des investisseurs. Pour autant, ces derniers doivent prendre conscience des enjeux, mais aussi des risques liés à ce nouvel actif patrimonial, et faire le choix d’un accompagnement professionnel en gestion de patrimoine, notamment en vue de sa sortie.

« Les cryptomonnaies et le Bitcoin, dérivés de la technologie Blockchain, sont des actifs qui nécessitent une attention particulière, au regard des enjeux actuels et futurs, tant dans leur traitement patrimonial que fiscal. Ce sujet dépasse aujourd’hui le cercle fermé des spécialistes de la Blockchain et arrive à la porte des particuliers, qui y voient une opportunité de placement très lucrative.

Dans ce contexte, Scala Patrimoine accompagne ses clients pour répondre aux questions soulevées par cette nouvelle technologie, les éclaire quant aux risques inhérents à la détention d’un portefeuille de cryptomonnaies dans leur stratégie patrimoniale et les oriente dans leur sortie sur le plan fiscal », Guillaume Lucchini, Associé fondateur de Scala Patrimoine.

 Bictoin et cryptomonnaies : un actif patrimonial

Monnaie virtuelle non régulée, le Bitcoin a été créé en 2009. Cette unité de compte est stockée sur un support électronique et permet à une communauté d’utilisateurs d’échanger entre eux des biens et des services, sans avoir à recourir à la monnaie légale. Si le Bitcoin est devenu un moyen de paiement officiel au Japon en avril 2017, cette monnaie n’a pas un cours légal en France et n’est pas un moyen de paiement au sens du Code monétaire et financier.

L’Administration fiscale a cependant dès 2014 clarifié le régime fiscal des monnaies virtuelles. Ainsi, elle a précisé que les Bitcoin et autres monnaies virtuelles font partie du patrimoine de leur propriétaire et devront être déclarés au titre de l’ISF.

Si le Bitcoin et les cryptomonnaies étaient jusqu’à présent assez confidentiels, leur essor ces dernières années a encouragé les autorités à renforcer leur vigilance, notamment concernant la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, et les considèrent comme des actifs patrimoniaux hautement spéculatifs.

À ce titre, l’ACPR, avant la clarification du régime fiscal, a précisé que les plateformes devaient disposer d’un agrément. Pour l’AMF, le discours sur les cryptomonnaies depuis 2014 et la cartographie des risques ont évolué. Aujourd’hui, cette dernière souhaite renforcer son contrôle, notamment dans le cadre des ICO, qui présentent pour elle des risques élevés, en raison de l’absence de réglementation spécifique. Le seul contrôle de cette autorité aujourd’hui pourrait se faire sur la base de l’intermédiation en biens divers.

Bictoin et cryptomonnaies : traitement fiscal

Comme tout actif patrimonial, le Bitcoin et autres cryptomonnaies sont soumis à l’imposition, ainsi qu’aux droits de mutation, par l’Administration fiscale. Le Bitcoin fait également partie des éléments éligibles à l’ISF, mais en sortira dès 2018 dans le cadre de l’IFI. L’Exit tax en revanche ne s’applique pas aux Bitcoins.

Pour l’Administration fiscale, les gains de cession sont considérés comme un revenu devant être imposé dans la catégorie des BNC s’il est occasionnel et des BIC s’il est habituel.

Bictoin et cryptomonnaies : optimiser sa sortie

L’optimisation de la sortie du Bitcoin et autres cryptomonnaies est un enjeu majeur aujourd’hui, au regard des cours actuels, et nécessite à ce titre une réflexion éclairée et un accompagnement professionnel en gestion de patrimoine, privilégiant notamment les déductions d’impôts aux réductions d’impôts.

Il est également indispensable aux détenteurs de Bitcoin et autres cryptomonnaies de pouvoir justifier la traçabilité des fonds en cas de sortie et de consigner dans un livre l’intégralité des mouvements.

Bictoin et cryptomonnaies : chiffres clés

2009 : année de création du Bitcoin.

220 milliards de dollars : la capitalisation totale des cryptomonnaies.

1.231 : le nombre de cryptomonnaies existantes.

110 : le nombre de fonds spéculatifs dédiés aux cryptomonnaies.

3,25 milliards de dollars : le montant levé via les ICO depuis début 2017.

630% : la hausse du cours du Bitcoin depuis début 2017.

25 : le nombre de Bitcoins créés toutes les 10 minutes depuis 2013.

2140 : année à laquelle la quantité maximum de monnaies créées par le programme d’émission de Bitcoin (limitée à 21 millions) pourrait être atteinte.

by Cabinet Scala