Vers un renforcement du droit de résiliation du contrat d'assurance emprunteur
Cette proposition de loi doit encore être adoptée par l’Assemblée nationale, mais le consensus qui se dégage autour de ce texte d’abord auprès du CCSF puis du Sénat permet d’envisager une adoption du texte presque sans réelle modification. Si le texte est adopté il s’appliquera dans un délai de quatre mois à compter de la publication de la loi à tous les contrats en cours à cette date.
La question des avancées des droits des consommateurs dans la résiliation des contrats d’assurance emprunteur reviennent régulièrement dans le débat public tant elle est importante dans le cadre des investissements immobiliers massifs en période de taux bas. L’année 2019 ne fait pas exception, puisqu’une nouvelle proposition de loi du Sénateur Martial Bourquin vise de nouveau à renforcer les droits des emprunteurs. Cette proposition de loi a d’ailleurs été adoptée à l’unanimité par le Sénat le 23 octobre 2019, et doit désormais être approuvée par l’Assemblée Nationale.
Le Sénateur du Doubs, Martial Bourquin, travaille depuis plusieurs années sur le sujet. A la suite de l’adoption de la loi HAMON[1], il a été à l’origine de la dernière avancée législative en la matière via l’adoption en 2017, de l’amendement BOURQUIN, validée par le conseil constitutionnel (voir notre article) et permettant une résiliation annuelle de l’assurance emprunteur à date d’anniversaire.
Les trois principaux objectifs des différentes législations relatives au droit de résiliation annuelle de l’assurance emprunteur sont les suivants :
- Augmenter la concurrence du marché de l’assurance emprunteur toujours dominé par les établissements de crédit (les assurances groupes représentaient toujours 87,5% des parts de marché en 2017[2]) ;
- La défense des droits du consommateurs en limitant les situations déséquilibrées ;
- La défense du pouvoir d’achat des consommateurs (le coût de l’assurance emprunteur pouvant « représenter jusqu’à 30% du coût total du crédit »[3] – proportion renforcée dans une période de taux bas comme actuellement). Il s’agit ici d’une vraie solution d’optimisation de son patrimoine dans certains cas, puisque jusqu’à 1.000€ par an peuvent être économisés[4].
Ce droit annuel de résiliation à date d’anniversaire du contrat, qui pour rappel peut être actionné par l’emprunteur sous couvert du respect d’un préavis de deux mois, est entré définitivement en vigueur au 1er janvier 2018.
En bientôt deux années de pratique, la nouvelle législation a fait apparaitre au législateur une diminution probante des coûts liés à l’assurance emprunteur liée à l’ouverture à la concurrence. Pour autant, le sénateur fait le constat que le dispositif pouvait encore être amélioré notamment pour contrer les pratiques parfois douteuses de certains établissements de crédit lors des demandes de résiliation.
La proposition de loi intervient deux points principaux que sont le renforcement du droit à résiliation de l’assurance emprunteur ainsi qu’un renforcement des sanctions appliquées aux établissements de crédit qui ne respecteraient pas ce droit.
1. Vers une précision de la notion de date d’anniversaire du contrat et des modalités de procédure de résiliation
Dans l’exposé des motifs justifiant la proposition de loi, le législateur fait état d’un flou juridique dans lequel plusieurs établissements de crédit se seraient engouffrés afin de fragiliser le droit de résiliation. Ce flou concerne la date d’anniversaire du contrat qui n’a pas été définie dans les dernières modifications législatives de 2017.
La date d’anniversaire du contrat peut correspondre en fonction de l’établissement de crédit, à la date de signature de l’offre, à celle du déblocage des fonds ou encore à celle de la première mensualité. Un vrai casse-tête pour l’emprunteur qui d’ailleurs ne reçoit pas toujours de réponse de sa banque lorsqu’il demande la bonne date d’anniversaire à prendre en compte. Ce manque de précision rend parfois les procédures de résiliation irrecevable dans la mesure où le préavis de deux mois n’aurait pas été correctement respecté (les discussions de la commission des affaires économiques font état d’une absence totale de réponse à une demande de résiliation dans 30% des cas, et d’une réorientation de l’emprunteur vers une nouvelle dans 20% des cas[5]).
Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF)[6], dans un avis du 27 novembre 2018, avait déjà pris conscience de cette difficulté et avait adopté à l’unanimité une recommandation. Celle-ci visait à uniformiser la date d’anniversaire d’un contrat d’assurance emprunteur groupe auprès de tous les établissements prêteurs en retenant celle de l’offre de prêt ou bien tout autre date figurant sur le contrat d’assurance et que l’emprunteur aurait estimé plus pertinente. Cette recommandation, principale mesure de la proposition de loi, est retenue telle quelle par le législateur.
Au-delà de cette précision importante, le Sénat a souhaité faciliter la procédure administrative de résiliation pour le consommateur. Face à l’inertie de certains banques, l’obligation de transmettre sur demande à l’emprunteur la fiche standardisée d’information (FSI) est renforcée. Cette FSI est primordiale dans le cadre de la procédure de résiliation puisqu’elle permet à l’emprunteur de connaitre les exigences minimales d’assurance imposées par l’établissement de crédit pour la couverture du prêt. Par ailleurs, la compagnie d’assurance du contrat groupe devra rappeler chaque année à l’emprunteur sa possibilité de résilier le contrat et la procédure à respecter pour ce faire.
Enfin, la proposition de loi vise à renforcer l’obligation pour les établissements de crédit de justifier le refus de résiliation du contrat d’assurance-emprunteur. En conséquence, et notamment lorsque le refus est justifié par un manque de documents, les établissements de crédit devraient désormais lister précisément les pièces manquantes afin de faciliter la régularisation de la demande de résiliation.
Ces obligations n’auraient pas de réels effets si elles n’étaient pas accompagnées de sanctions efficaces en cas de manquements. Or, là aussi, le Sénat constate « une erreur matérielle[7] » dans le dispositif des sanctions qu’il est nécessaire de modifier.
2. Vers des sanctions administratives pour renforcer l’effet des sanctions en cas de manquements des établissements de crédit
Lors de l’examen du rapport sur la proposition de loi, Mme Elisabeth Lamure, rapporteure, fait état d’une erreur matérielle dans le dispositif de sanction applicable en cas de manquement notamment de l’obligation d’information par les établissements de banque-assurance. En effet, ces sanctions seraient à la fois soumises « au régime des contraventions et celui des sanctions pénales »[8], ce qui nuirait à leur application par les instances judiciaires.
En conséquence, et après audition de la l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) et de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), le texte prévoit de dépénaliser ces sanctions et d’en faire des sanctions administratives. Ces sanctions pourraient dès lors être appliquées par l’ACPR ou la DGCCRF directement, ce qui assure une plus forte rapidité d’action des instances. Par ailleurs le niveau des sanctions financières passerait de 3.000€ à 15.000€ pour une personne morale.
Enfin, le dispositif de sanction, en devenant administratif, permettra aux autorités administratives de faire publier les manquements des établissements contrevenants selon un principe de « Name and Shame », bien souvent plus dissuasif qu’une sanction pécuniaire.
Cette proposition de loi doit encore être adoptée par l’Assemblée nationale, mais le consensus qui se dégage autour de ce texte d’abord auprès du CCSF puis du Sénat permet d’envisager une adoption du texte presque sans réelle modification. Si le texte est adopté il s’appliquera dans un délai de quatre mois à compter de la publication de la loi, et ce à tous les contrats en cours à cette date.
[1] Loi n°2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation.
[2] Exposé des motifs de la proposition de la loi tendant à renforcer l’effectivité du droit au changement d’assurance emprunteur : https://www.senat.fr/leg/exposes-des-motifs/ppl18-427-expose.html
[3] Idem
[4] Idem
[5] Comptes rendus de la commission des affaires économiques. Examen du rapport et du texte de la commission relatifs à la proposition de loi tendant à renforcer l’effectivité du droit au changement d’assurance emprunteur : https://www.senat.fr/compte-rendu-commissions/20191014/eco.html#toc2
[6] Ce comité, rattaché à la Banque de France, rassemble des membres du Parlement, des membres professionnels du secteur financier et des représentants de la sociétés civiles (personnel, clients, experts), est chargé d’étudier les questions relatives aux relations entre les professionnels du secteur financiers et leurs clientèles : https://www.ccsfin.fr/
[7] Comptes rendus de la commission des affaires économiques. Examen du rapport et du texte de la commission relatifs à la proposition de loi tendant à renforcer l’effectivité du droit au changement d’assurance emprunteur : https://www.senat.fr/compte-rendu-commissions/20191014/eco.html#toc2
[8] Idem.
Fiscalité, Assurance-vie, Succession : définition et atouts du quasi-usufruit
Le projet de loi de finance pour 2020 (PLF 2020) prévoit certaines dispositions annoncées par Emmanuel Macron et le gouvernement au sujet de la réforme des successions. Une proposition de loi a été présentée le 14 octobre 2019 par des sénateurs. Elle viserait à adapter la fiscalité des successions et des donations.
La fiscalité des successions est un enjeu majeur de la gestion de votre patrimoine. Utilisés à bon escient, le démembrement de la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie et le quasi usufruit sont des outils remarquables d’optimisation de la fiscalité de votre succession.
Quelle est la définition du quasi-usufruit et quels sont ses avantages ? Il peut être de source légale ou conventionnelle. A ce jour, différentes stratégies sont possibles, qui vous permettent de préparer votre succession de manière optimale et sans craindre l’abus de droit.
Le démembrement de propriété est un outil privilégié de la gestion de patrimoine, en particulier quand il s’agit d’anticiper la transmission du patrimoine. Il consiste à scinder la propriété d’un bien – par exemple un bien immobilier locatif– en deux droits complémentaires : la nue-propriété et l’usufruit.
La nue-propriété est donnée, par hypothèse aux enfants, pour une valeur plus faible que la pleine propriété (cf. : barème fiscal de l’usufruit dans le tableau ci-dessous). A l’extinction de l’usufruit, le décès de l’usufruitier dans le cas d’un usufruit viager, la pleine propriété sera reconstituée sur la tête du nu-propriétaire, hors droits de succession.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit (%) |
| Moins de 21 ans révolus | 90% |
| Moins de 31 ans révolus | 80% |
| Moins de 41 ans révolus | 70% |
| Moins de 51 ans révolus | 60% |
| Moins de 61 ans révolus | 50% |
| Moins de 71 ans révolus | 40% |
| Moins de 81 ans révolus | 30% |
| Moins de 91 ans révolus | 20% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% |
Source : Notaires.fr
D’ici la date fatidique, l’usufruitier peut continuer d’utiliser le bien librement, et/ou percevoir les revenus générés par le bien démembré.
Lorsque le démembrement porte sur un bien « consomptible »[1], notamment l’argent, on parle de quasi-usufruit.
Moins connu et moins utilisé que son homologue, il n’en demeure pas moins un outil d’optimisation remarquable.
L’article 587 du Code civil énonce : « Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l'argent, les grains, les liqueurs, l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution. »
En clair, l’usufruitier peut utiliser librement la somme d’argent sur laquelle porte le démembrement, mais doit la restituer à l’extinction de l’usufruit.
Or dans le cas d’un usufruit viager, l’extinction de l’usufruit se produit au décès de l’usufruitier, et donc dans le schéma classique, le parent doit rendre l’argent à ses enfants… à son décès.
Dans les faits, cela donne lieu à une créance de restitution au profit des enfants dans la succession. Cette créance viendra diminuer le patrimoine successoral, et donc les droits de succession dus par les enfants, alors même que les enfants recevront les capitaux.
Ainsi se dévoile l’intérêt d’un tel mécanisme dans le cadre d’une stratégie d’optimisation, d’autant plus qu’il peut être inscrit dans le cadre d’une stratégie globale, et avoir de multiples sources, légales ou conventionnelles.
Attention cependant, un certain nombre de précautions doivent être prises.
1. Le quasi-usufruit peut avoir une origine légale
C’est le cas en particulier lorsque le conjoint survivant opte pour l’usufruit sur le patrimoine de son conjoint prédécédé, les enfants étant alors nus-propriétaires du même patrimoine. Sur la partie du patrimoine composée de biens immobiliers, le démembrement donnera lieu à un usufruit classique. Dans cadre, le conjoint survivant pourra habiter lesdits biens ou percevoir les loyers, et les enfants récupèreront la pleine propriété au décès de leur parent survivant.
En revanche, une partie du patrimoine pourra être constituée de liquidités, sur lesquelles se constituera un quasi-usufruit. Le conjoint survivant pourra alors disposer librement des liquidités, et une créance de restitution sera théoriquement due aux enfants par la succession, diminuant ainsi les droits de succession.
Mais dans les faits, ce n’est pas pratique courante pour les notaires de reconstituer la créance de restitution au second décès si une convention de quasi-usufruit n’a pas été faite en amont.
Il vaut donc mieux prendre la précaution de rédiger une convention de quasi-usufruit si l’on veut bénéficier de ses avantages dans le cadre d’un usufruit d’origine légale.
2. Le quasi-usufruit peut également avoir une origine conventionnelle
Du fait de ses avantages et son efficacité indiscutable, le quasi-usufruit est un outil privilégié de la gestion de patrimoine.
Il existe donc plusieurs stratégies globales dans lesquelles peuvent s’inscrire la mise en place d’un quasi-usufruit.
Il est particulièrement intéressant en cas de cession par le chef d’entreprise de ses parts, suivie d’une donation à ses enfants, ou encore dans le cadre d’une assurance vie. Le quasi-usufruit aura alors une origine conventionnelle.
Mais l’article 773 du code général des impôts interdit la déduction fiscale des dettes consenties par le défunt au profit de ses héritiers.
Remet-il en cause la déduction de la fameuse créance de restitution de la succession ?
Non, car l’article précise aussi : lorsque la dette a été consentie et formalisée par acte authentique, ou par acte sous seing privé ayant une date certaine avant l’ouverture de la succession, ladite dette peut faire l’objet d’une déduction.
Le quasi-usufruit et sa créance de restitution peuvent donc avoir une origine conventionnelle, à condition de formaliser le mécanisme par un acte authentique ou un acte sous seing privé ayant une date certaine.
En résumé, le quasi-usufruit peut avoir une origine légale, auquel cas il vaut mieux en conserver une trace sous la forme d’une convention de quasi-usufruit. Il peut avoir également une origine conventionnelle, auquel cas il est nécessaire de le formaliser par le biais d’une convention de quasi-usufruit.
À ce jour, différentes stratégies mettant en œuvre le quasi-usufruit ont été validées par la jurisprudence et sont donc sécurisées du point de vue de l’abus de droit.
En revanche, le 1er janvier 2020, un nouveau dispositif d’abus de droit fiscal entrera en vigueur. Il laissera planer un doute quant à la sécurité de ces stratégies. Il convient donc d’attendre des clarifications à ce sujet.
Nous vous recommandons dans tous les cas de prendre contact avec un professionnel pour sécuriser et inscrire cet excellent outil dans une stratégie d’optimisation globale.
[1] Bien consomptible : qui se consomme lorsqu’il est utilisé
L'article 83 et le nouveau Plan d'Epargne retraite (PER)
L’ « article 83 » est une forme de contrat d’assurance vie, souscrit par un employeur au bénéfice de ses salariés, pour leur permettre de se constituer une retraite supplémentaire. Le terme « 83 » fait référence à l’article du Code General des impôts qui régit sa fiscalité.
Toute entreprise, quel que soit son secteur d’activité, sa forme juridique et son nombre de salariés, peut le mettre en place. Ce contrat collectif est à adhésion obligatoire, et peut concerner l’ensemble des salariés ou seulement une catégorie.
L’obligation de l’entreprise est limitée au versement des cotisations à un organisme gestionnaire externe, mais elle ne s’engage pas sur le niveau des prestations qui seront servies. Un taux de cotisations est ainsi défini à la souscription, par exemple un pourcentage du salaire, qui alimentera régulièrement « l’article 83 » pendant la phase de constitution d’épargne.
Le montant et la répartition des cotisations à caractère obligatoire entre l’entreprise et le salarié est fixé lors de la mise en place du régime. Cependant, il est désormais possible pour le salarié de verser des cotisations à titre individuel et facultatif sur son contrat, à condition que cette possibilité y soit prévue.
Lors de son départ à la retraite[1], le salarié bénéficiera ainsi d’une rente viagère en supplément de ses pensions de retraite jusqu’à son décès. Il peut être également prévu dans le contrat, la possibilité d’opter pour une clause de réversion, qui permettra à une tierce personne, le conjoint survivant par exemple, de continuer à percevoir une partie de la rente.
Par ailleurs, lorsque l’assuré décède avant la mise en service de la rente, l’article 83 étant un contrat d'assurance-vie, le capital versé ou le capital représentatif de la rente est transmis aux bénéficiaires désignés en dehors de la succession et bénéficie des mêmes conditions avantageuses[2].
A aucun moment, il n’est possible pour le salarié en cours de vie du contrat, de débloquer les fonds, ni de sortir en capital, y compris lors de l’acquisition de sa résidence principale, sauf cas exceptionnels[3].
Les avantages sociaux et fiscaux
Ces contrats offrent à l’employeur et au salarié des avantages sociaux et fiscaux.
En effet, pendant la phase d’épargne, la part des cotisations versée par l’entreprise sera exonérée de charges sociales dans certaines limites[4] et déductible de son bénéfice imposable. Pour les salariés, les cotisations versées sur ce contrat seront exonérées d’impôt sur le revenu[5].
Les cotisations versées à titre obligatoire par l’employeur et le salarié peuvent également être déduites du revenu imposable à condition qu’elles s’imposent à la totalité du personnel ou à une catégorie définie de salariés, et dans la limite d’un certain plafond annuel[6]. Elles seront par ailleurs, prises en compte dans le calcul du plafond de déductibilité de l’épargne retraite (Perp, versements volontaires article 83, etc.).
Les cotisations facultatives versées par le salarié dans son article 83, sont également déductibles de son revenu imposable dans la limite d’un plafond[7].
Le plafond de déduction non utilisé l’année N est reportable sur l’une des 3 années suivantes.
La sortie du contrat
La sortie de l’article 83 n’est possible qu’en rente viagère lors du départ à la retraite. Elle est soumise au régime fiscal des salaires et pensions. Son montant, après abattement, est soumis au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu.
Si le montant de la rente à laquelle l’assuré peut prétendre est inférieur à 40 €/mois, un versement sous forme de capital peut lui être substitué. Cependant, dans le cas où les cotisations versées initialement ont été déduites du revenu imposable[8] par le salarié, ce capital est alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des pensions et salaires, avec la possibilité d’appliquer le système du quotient ou, sur option depuis l'imposition des revenus de 2011, une taxation proportionnel de 7,5 %, après un abattement de 10 %.
La rente, et, lorsque c’est le cas, le versement sous la forme d’un capital, sont également assujettis aux prélèvements sociaux à hauteur de 9,1%.
Le transfert de l’article 83
Lorsque l’adhérent n’est plus salarié de l’entreprise, parce qu’il n’en fait plus partie par exemple, il n’est plus tenu d’adhérer au contrat et de poursuivre ses versements.
Le contrat doit donc prévoir lorsqu’il quitte l'entreprise, la possibilité de transférer son épargne vers un autre contrat « article 83 » souscrit par son nouvel employeur par exemple. Ce transfert peut aussi se faire vers un Plan d’Epargne Retraite Populaire (PERP) ou un contrat Loi Madelin jusqu’au 1er octobre 2020.
- Dans le nouveau PER :
Depuis le 1er octobre 2019, l’article 83 est remplacé par le nouveau Plan d’Epargne Retraite instauré par la Loi Pacte sur lequel il est possible d’effectuer des versements obligatoires et volontaires déductibles, dans les compartiments catégoriels et individuels. Ainsi, il ne sera plus possible d’ouvrir de nouveaux contrats Article 83 après le 1er octobre 2020.
Cependant, afin de simplifier l’épargne retraite, La Loi Pacte a également prévue la possibilité de transférer les anciens contrats dans les PER. Ainsi, les cotisations initialement versées à caractère obligatoire seront transférées dans le compartiment dit « catégoriel » du PER, et les cotisations individuelles et facultatives, dans le compartiment « individuel ».
Lors de la sortie de ce PER, les versements obligatoires qui auront été transférés dans le compartiment « catégoriel » ne pourront être récupérés que sous forme de rente lors du départ en retraite.
Les versements facultatifs transférés dans le compartiment « individuel » bénéficieront de la possibilité d’être récupérés jusqu’à 100% en capital lors de la retraite ou pour acquérir une résidence principale. La sortie en rente sera également possible.
A noter qu’en cas de retrait en capital, celui-ci sera soumis au barème de l’impôt sur le revenu, si les versements initiaux ont été déduits du revenu imposable.
Il convient donc de bien discerner la part des versements obligatoires et facultatifs lors du transfert de ces contrats dans un PER en les précisant à l’assureur, afin qu’il enregistre bien la distinction sur le contrat. Dans le cas contraire, la totalité des versements sera qualifié par l’assureur de « catégoriel » et la sortie ne pourra avoir lieu qu’en rente.
- Dans le PERP :
Par ailleurs, il est possible de transférer l’article 83 dans un PERP jusqu’au 1er octobre 2020, lorsque le salarié ne fait plus partie de l’entreprise où il a été souscrit.
Ce PERP pouvant ensuite être transféré intégralement dans le compartiment « individuel » du PER, la totalité des fonds deviennent disponibles pour être retirés sous forme de capital lors du départ en retraite ou de l’acquisition d’une résidence principale.
De fait, le transfert d’un article 83 dans un PERP, puis celui-ci dans un PER, permettrait davantage de souplesse et de liberté, avec la possibilité de sortir jusqu’à 100% des versements épargnés initialement en capital.
A noter que cette possibilité pourrait être contestable puisqu’elle est contraire à l’intention de la Loi qui impose une sortie en rente pour les sommes issues des versements obligatoires des contrats Articles 83.
[1] A l’âge de 62 ans ou l’âge à partir duquel il peut bénéficier de la pension vieillesse d’un régime obligatoire, de base ou complémentaire Articles L. 351-1 et 351-2 du code de la sécurité sociale
[2] Application des Articles 757B et 990 I du Code General des impôts.
[3] Expiration des droits de l’assuré aux allocations d’assurances chômage prévues par le Code du Travail en cas de licenciement ; invalidité de l’assuré correspondant au classement dans les 2ème ou 3ème catégories de la Sécurité Sociale ; cessation d’activité non salariée à la suite d’un jugement de liquidation judiciaire ; décès du conjoint ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, situation de surendettement de l’assuré.
[4] Dans la limite du plus élevé des deux plafonds : 5% du Plafond annuel de la Sécurité Sociale,
ou 5% de la rémunération annuelle brute limitée à 5 fois le Plafond annuel de la Sécurité Sociale.
[5] Dans la limite de 8% de leur rémunération annuelle brute, dans la limite maximale de 8 fois le Plafond annuel de la Sécurité sociale, soit 324 192 € pour 2019.
[6] Les cotisations de l’employeur et les cotisations salariales obligatoires sont déductibles de l’impôt sur le revenu à hauteur de 8 % de la rémunération annuelle brute dans la limite de 8 fois le plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS) soit 324 192 € pour l'année 2019.
[7] Les versements facultatifs du salarié sur un contrat retraite « article 83 » sont déductibles, au titre de l’impôt sur le revenu de l'année N, du revenu net global, dans une limite égale à la plus élevée des valeurs suivantes :
10 % des revenus professionnels de l’année précédente (année N-1) dans la limite de 8 fois le PASS de l’année N-1, soit 317 856 € pour les versements réalisés en 2019 ou 10 % du PASS N-1, soit 3 973,20 € pour les versements réalisés en 2019 diminué des autres cotisations versées l’année N dans les PERP et PREFON et de cotisations versées l’année N-1 (régime retraite « article 83 » , l’abondement de l’employeur au PERCO, les droits affectés sur un compte épargne temps ou les jours de repos non pris en l’absence de ce compte et affectées sur le PERCO)
[8] C. Ass. art. A.160-2
Guillaume Lucchini (SCALA PATRIMOINE) : « Une commission, c’est déjà un honoraire, qui n’est juste pas transparent »
N3D – septembre 2019 – Philippine Ramognino
[Table ronde] Comment facturer demain ? A Patrimonia, une table ronde animée par Nadir Amrouche de la société d'édition de logiciels financiers Harvest, a débattu autour de l’évolution des modes de rémunération de la profession, en présence de Guillaume Lucchini (SCALA PATRIMOINE).
Airbnb, la justice s'en mêle
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Mise à jour La Cour de justice de l'Union européenne, saisie d'un litige à Paris, a estimé ce mardi 22 septembre 2020 que la législation française soumettant à autorisation la location de résidences secondaires sur la plate-forme AirBnb était conforme à la réglementation européenne. Mais elle a renvoyé aux juridictions françaises le soin d'examiner plus en détails les mécanismes de compensation mis en place par les villes. |
Le 2 mai 2016, nous consacrions au article au « casse tête Airbnb ». A cette date, Berlin venait de décider de limiter la location des appartements ou maisons à quelques pièces seulement. Au sud de l’Europe, Barcelone elle taxait déjà les nuitées et limitait la location à 2 chambres du logement, et ce en présence du propriétaire. Depuis deux ans, le gouvernement et les communes ont essayé de limiter l’offre saisonnière pour maintenir une offre longue durée nécessaire aux résidents. Désormais c’est au tour de la justice d’apporter sa pierre à l’édifice dans l’arsenal juridique.
Une location saisonnière réglementée
Depuis 2016, les pays ont souhaité ralentir le développement de la plateforme Airbnb pour de multiples raisons. Outre le fait qu’ils se positionnent désormais comme de sérieux concurrents de l’offre hôtelière sans en subir la règlementation concernant l’accueil des personnes, ils déstabilisent aujourd’hui l’offre locative dans les grandes villes, ces dernières constatant une recrudescence de l’offre locative saisonnière au détriment de l’offre « longue durée ».
Les raisons de ce développement fulgurant sont assez simples :
- Avec l’augmentation des prix de l’immobilier ces dernières années dans les grandes villes, la rentabilité locative de ces biens s’est réduite comme neige au soleil. Le basculement vers l’offre saisonnière est donc pour beaucoup la solution parfaite pour maintenir un équilibre financier. Par ailleurs, la France séduisant de nombreux touristes, cette formule de location ne s’arrête pas aux grandes villes mais peut trouver échos sur tout le territoire Français.
- En parallèle, les offres de service entourant ce mode de location ont explosé. Désormais cette location saisonnière ne nécessite plus une gestion personnelle, celle-ci pouvant être déléguée à de nouvelles agences spécialisées dans la location et la gestion des courts séjours. La plateforme a donc engendré de nouveaux métiers de services qui sont venus accompagner cette croissance.
Désormais, pour limiter l’expansion de cette offre et maintenir au sein des grandes villes une offre de logement à destination des résidents, de nombreuses villes commencent à règlementer de leur propre chef l’utilisation à cette plateforme. Dans le pays basque, à partir du 1er janvier 2020, il faudra désormais posséder une autorisation délivrée par l’agglomération du Pays Basque pour utiliser son logement d’habitation permanent en location saisonnière. L’objectif visé : lutter contre l’expansion d’Airbnb dans un secteur où l’on dénombre désormais plus de 8 000 meublés touristiques.
Une sous location saisonnière interdite, sauf accord de son bailleur.
Si Airbnb a su séduire les propriétaires de logement, il a pu également compter sur les particuliers, locataires de leur appartement pour développer son offre.
Dans ce cadre-là, l’objectif poursuivi par les locataires étant de bénéficier d’un revenu lorsqu’ils n’utilisaient pas leur location. Pour beaucoup la raison est assez simple : éviter de payer un loyer lorsqu’ils sont absents de ce logement.
Pour cela, le locataire doit prendre la précaution d’informer son bailleur de sa volonté d’offrir son logement à la location sur une plateforme dédiée. En effet, la loi impose l’accord du propriétaire pour toute mise en sous-location d’un logement.
C’est ce principe qu’est venu confirmer la Cour de cassation dans un arrêt attendu et publié en date du 12 septembre 2019 n°18-20727. Pour la première fois, la Cour de cassation a condamné un locataire indélicat suite à la mise en location de son appartement sur la plateforme Airbnb, et ce sans en avoir informé au préalable son Bailleur.
Le considérant de la Cour de Cassation est limpide : « Attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».
La sanction est particulièrement sévère car à défaut d’avoir pu obtenir l’autorisation de celui-ci, le locataire doit rembourser intégralement les loyers sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil.
Cette décision, si elle ne traite que le droit, montre le traitement particulièrement sévère que l’Etat et la justice entendent désormais appliquer à la plateforme de location Airbnb. Pour autant, il est toujours possible de concilier les intérêts entre locataire et bailleur.
Une nouvelle offre de location, Airbnb compatible.
Après une expérimentation réussie à Paris, l’agence Century 21 a proposé dès 2018 un contrat de location Airbnb compatible. Désormais, pour éviter tout conflit, et ce dans l’intérêt des 2 parties, un locataire va pouvoir sous louer son appartement en toute transparence avec son bailleur. En contrepartie de cette sous location, le propriétaire bénéficiera d’une partie du nouveau loyer.
Ce nouveau dispositif permettra d’offrir un complément de revenu aux habitants qui en ont le plus besoin, comme les étudiants notamment.
Dès que le propriétaire a donné son accord, c’est l’agence qui assurera la gestion locative et les démarches administratives afférentes. Le locataire aura juste besoin d’informer cette dernière de son calendrier pour que cette location saisonnière soit efficiente.
Cette nouvelle offre de location combinant longue durée et saisonnière bénéficiera à tous les intervenants. Le locataire verra son loyer diminuer par l’encaissement des courtes durées, le bailleur bénéficiera d’une meilleure rentabilité sur son bien immobilier sans en assurer la gestion, et l’agence augmentera ses frais de gestion sans gagner de nouveaux clients.
Airbnb fait désormais partie intégrante du paysage touristique international. Comme a pu le rappeler Jean Baptiste Lemoyne, ministre du tourisme, dans une interview donnée pour le magazine capital « Les plateformes peuvent être un outil précieux pour favoriser la diffusion des flux touristiques sur l’ensemble du pays, car on constate qu’en zone rurale, l’offre d’hébergement s’est renouvelée grâce à AirBnb. Ces logements viennent désormais pallier la disparition de lits de l’hôtellerie traditionnelle ». Fort de ce constat et dans un secteur en pleine mutation ces dernières années (faillite récente de Thomas Cook), le gouvernement souhaite désormais trouver un juste équilibre entre location saisonnière et longue durée, et ce dans l’intérêt des différents protagonistes.
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