L’apport-cession (article 150-0 B ter) : un dispositif durci en 2026
Le mécanisme de l’apport-cession, prévu à l’article 150-0 B ter du Code général des impôts, occupe une place centrale dans les stratégies de cession et de réinvestissement des dirigeants d’entreprise.
Instauré en 2012, ce dispositif permet de différer l’imposition de la plus-value réalisée lors de l’apport de titres à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, généralement une holding contrôlée par l’apporteur. À la différence d’une cession classique — immédiatement taxée au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu) — l’apport-cession offre un avantage de trésorerie significatif en reportant l’impôt.
Le dispositif de l'apport-cession au service du réinvestissement
Concrètement, un contribuable apporte les titres d’une société opérationnelle à une holding qu’il contrôle. En contrepartie, il reçoit des titres de cette holding. La plus-value constatée lors de cet apport n’est pas immédiatement imposée : elle bénéficie d’un report d’imposition.
Ce report est toutefois conditionné. En cas de cession des titres apportés par la holding dans un délai de trois ans, celle-ci doit réinvestir une part significative du produit de cession dans des activités économiques éligibles afin de maintenir le report.
Initialement conçu pour encourager le financement de l’économie réelle, le dispositif a été progressivement encadré, notamment depuis 2016, afin de limiter les stratégies purement fiscales. Doctrine administrative et jurisprudence ont, depuis, précisé des notions essentielles telles que le contrôle de la holding ou la nature des réinvestissements admissibles.
Un durcissement marqué par la loi de finances pour 2026
Sans remettre en cause l’architecture générale du dispositif, la loi de finances pour 2026 en renforce sensiblement les conditions d’application. L’objectif affiché est clair : recentrer le mécanisme sur des investissements productifs et limiter les usages opportunistes.
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Un effort de réinvestissement accru
La principale évolution concerne le niveau de réinvestissement exigé. Jusqu’à présent fixé à 60 % du produit de cession, ce seuil est relevé à 70 %.
Par ailleurs, les actifs ou titres acquis dans le cadre du réinvestissement doivent désormais être conservés pendant une durée minimale de cinq ans. Généralisant ainsi une contrainte qui pouvait auparavant varier selon les situations.
Ces mesures traduisent une volonté de renforcer l’impact économique réel des capitaux réinvestis.
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Transmission : des délais de conservation allongés
Le législateur a également revu les règles applicables en cas de transmission à titre gratuit.
Jusqu’ici, la donation des titres de la holding permettait, sous certaines conditions, de purger définitivement la plus-value en report, à condition que le donataire conserve les titres pendant un délai minimal.
La loi de finances pour 2026 allonge ces délais :
- de 5 à 6 ans en cas de donation classique ;
- de 10 à 11 ans lorsque le réinvestissement a été réalisé via des fonds de capital-investissement.
À défaut de respect de ces durées, l’imposition initialement différée est remise en cause.
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Un encadrement strict des investissements immobiliers
C’est sans doute l’un des changements les plus structurants. Au fil des années, une part importante des réinvestissements s’est orientée vers des opérations immobilières. Or celles-ci sont parfois éloignées de l’objectif initial de soutien à l’économie productive.
Le législateur a donc resserré le périmètre des activités éligibles au dispositif de l'apport-cession.
Désormais, le réinvestissement doit être réalisé dans des activités industrielles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales, ou via :
- l’acquisition de titres de sociétés opérationnelles,
- ou des investissements dans des fonds de capital-investissement.
Sont explicitement exclues :
- les activités générant des revenus garantis (notamment via des tarifs réglementés),
- les activités financières et de courtage,
- la gestion de patrimoine mobilier ou immobilier,
- ainsi que la majorité des activités immobilières (marchands de biens, promotion, lotissement, gestion, etc.).
En pratique, la plupart des montages de « club deals » immobiliers ne permettent plus de conserver le bénéfice du report d’imposition. Certaines exceptions subsistent toutefois, notamment dans des secteurs impliquant une véritable activité d’exploitation, comme l’hôtellerie ou certaines résidences de tourisme.
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Une souplesse limitée mais notable
Dans un souci pragmatique, le législateur introduit néanmoins un assouplissement. Le délai accordé à la holding pour procéder au réinvestissement est porté de deux à trois ans.
Cette extension vise à tenir compte des contraintes opérationnelles liées à l’identification et à la structuration d’investissements pertinents.
Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux cessions de titres apportés réalisées à compter du 21 février 2026, soit le lendemain de la publication de la loi.
Les cessions de titres apportés réalisées avant l’entrée en vigueur de la loi demeurent soumises au régime antérieur. Y compris pour l’appréciation des obligations de réinvestissement qui en découlent.
Aménagement du dispositif de l’apport cession : les enjeux pour l’entrepreneur
Le régime fiscal de l’article 150‑0 B ter du Code général des impôts s’inscrit dans une volonté de recentrer le dispositif sur l’économie réelle. Il ne s’agit plus d’un simple mécanisme d’optimisation fiscale, mais d’un engagement de gestion à long terme, destiné avant tout à soutenir des projets entrepreneuriaux ambitieux plutôt qu’à faciliter des montages strictement patrimoniaux ou opportunistes.
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Une réforme guidée par une logique économique
La réforme qui a redessiné les contours du 150‑0 B ter releve les exigences du dispositif. Trop souvent, ce report d’imposition était utilisé comme un outil fiscal, détaché de toute logique d’investissement productif.
Dans les exposés législatifs, l’objectif affiché est clair : « recentrer le dispositif sur certaines activités opérationnelles, afin de renforcer sa vocation de financement de l’économie réelle », tout en excluant les activités peu risquées – notamment les activités purement immobilières ou financières ainsi que certaines formes de location meublée.
Cette orientation impose aux entrepreneurs de réfléchir à leur stratégie bien avant la cession. L’erreur la plus fréquente ? Ne considérer le 150‑0 B ter qu’au moment du closing. À ce stade, il est déjà trop tard. L’opération perd sa cohérence et se réduit à une simple optimisation fiscale, sans fondement économique.
Comme le souligne Guillaume Lucchini, associé fondateur du multi-family office Scala Patrimoine : « La véritable question porte sur les besoins et objectifs patrimoniaux post-cession : train de vie, projets professionnels, horizon d’investissement et stratégie de transmission éventuelle. Ce n’est qu’après avoir répondu à ces questions qu’il devient pertinent d’intégrer la fiscalité dans une réflexion globale. »
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Les risques à ne pas négliger
Le réinvestissement prévu par le 150‑0 B ter ne doit jamais être envisagé comme un simple placement financier. Il s’agit d’un projet économique réel, exposé aux aléas de performance et au risque de pertes en capital.
Investir 70 % des liquidités dans des sociétés ou fonds opérationnels exige de faire des choix stratégiques éclairés, bien en amont de la cession, car ces placements sont ni liquides ni garantis.
Guillaume Lucchini estime par ailleurs sur la chaine B Smart TV, que ces opérations alimentent un écosystème de financements privés qui vivent précisément du 150‑0 B ter, avec des frais souvent élevés et des horizons d’investissement qui ne correspondent pas toujours aux besoins des entrepreneurs.
Pour l’associé de Scala Patrimoine : « Le 150‑0 B ter trouve toute sa pertinence pour les entrepreneurs qui prévoient de réinvestir dans leur prochaine aventure professionnelle, avec une véritable vision stratégique ou les investisseurs souhaitant développer un rôle de business angel ou de sponsor actif, dans un secteur ou une industrie qu’ils maîtrisent. »
En revanche, lorsqu’aucun projet clair n’est identifié, il peut être préférable de monétiser tout ou partie des actifs, puis d’explorer d’autres leviers de structuration patrimoniale (par exemple des donations pré‑cession, transmission familiale, etc.), plutôt que de s’enfermer dans un montage contraint et coûteux.
Comme le conclut le fondateur du multi family-office indépendant :« il ne faut jamais perdre de vue que le 150‑0 B ter n’est pas une fin en soi, mais un élément d’une stratégie patrimoniale globale et maîtrisée. »
Loi de finances pour 2026
Statut de bailleur privé : les contours du nouveau dispositif immobilier « Jeanbrun »
Le secteur du logement est dans la tourmente. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Entre 2021 et 2024, la part des investisseurs dans le neuf a chuté de 63%, selon la Fédération des promoteurs immobiliers. En 2024, seules 104 200 mises en chantier de logements individuels ont été enregistrées, loin des 175 700 comptabilisées en 2022.
Avec l’extinction progressive du dispositif Pinel, le gouvernement a voulu redonner un second souffle à l’investissement immobilier. La réponse : un nouveau levier fiscal, le dispositif dit « Jeanbrun », du nom de l’actuel ministre du Logement, Vincent Jeanbrun. Également baptisé « Statut du bailleur privé » ou « Relance logement », ce mécanisme répond à un vœu de longue date des professionnels de l’immobilier.
Concrètement, il instaure un système d’amortissement progressif pour les biens acquis en vue de leur location nue, dans l’esprit de la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, en opposition à la réduction d’impôt directe proposée par le Pinel. Selon les premières estimations, le dispositif représenterait un coût annuel de 2 à 3 milliards d’euros. Les politiques espèrent engendrer la création de 50 000 nouveaux logements dès cette année.
Dispositif Jeanbrun : un avantage fiscal sous la forme d’amortissement
Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe simple mais potentiellement puissant : l’amortissement. Les investisseurs mettant un logement neuf ou réhabilité en location nue peuvent ainsi déduire, de leurs revenus fonciers, une fraction du prix d’acquisition du bien. Cette déduction peut atteindre 80% de la valeur du logement (hors foncier estimé forfaitairement à 20 %). Celle-ci étant majorée du coût des travaux pour les biens anciens.
Chaque année, le contribuable déduit donc de ses loyers imposables une partie du prix d’achat, cumulable avec les charges classiques admises en déduction dans le régime réel des revenus fonciers. Si les professionnels sont encore en attente de précisions de la part de l'administration fiscale, l’amortissement devrait pouvoir générer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €, avec report sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour les rénovations importantes de logements anciens, un plafond majoré temporaire est prévu jusqu’en 2027. L’imputation peut alors atteindre 21 400€ par an, sous réserve que les travaux concernent l’efficacité énergétique du bien. L’exigence est cependant stricte : le logement doit atteindre un DPE de classe A ou B.
« L’avantage proposé par le dispositif Jeanbrun varie fortement selon la tranche marginale d’imposition. Plus elle est élevée et plus le contribuable dispose de revenus fonciers, plus le dispositif devient intéressant », explique Guillaume Lucchini, fondateur du multi family office indépendant, Scala Patrimoine.
La location meublée (LMNP/LMP) reste toutefois exclue du dispositif et soumise aux régimes BIC classiques.
Les logements éligibles au dispositif « Jeanbrun »
Le dispositif s’applique aux logements neufs ou anciens nécessitant des travaux lourds, pour une durée minimale de neuf ans, et sous réserve de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
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Les biens neufs ou faisant l'objet de travaux lourds
Sont concernés, les logements :
- acquis neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
- que le contribuable fait construire ;
- ayant fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf ;
- anciens dont les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition, éligibles à des aides telles que MaPrimeRenov.
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L'exclusion des maisons individuelles
Le dispositif ne couvre pas les maisons individuelles, mais s’applique à tous les logements collectifs du territoire.
Comme l’explique Guillaume Lucchini, « l’accès au dispositif est limité à deux logements par foyer fiscal. Soulignons cependant que les avantages fiscaux liés à l’amortissement ne sont pas intégrés dans le plafonnement global des niches fiscales. Pour optimiser l’amortissement, une valeur maximale de 290 000 € par logement est, en pratique, recommandée. »
Les taux d’amortissement applicables au dispositif « Jeanbrun »
Pour les logements neufs ou en VEFA, le loyer :
- intermédiaire : 3,5 % par an (plafond 8 000 €)
- social : 4,5 % par an (plafond 10 000 €)
- très social : 5,5 % par an (plafond 12 000 €)
Pour les logements anciens, le loyer :
- intermédiaire : 3 %
- social : 3,5 %
- très social : 4 %
« Le gain fiscal annuel peut atteindre 2 000 à 3 000 € pour un foyer imposé à 30 %, voire davantage pour les tranches supérieures. Cependant, les contraintes liées aux respects de plafonds de loyers stricts, à un engagement minimum de 9 ans et à la réintégration des amortissements dans le calcul de l’éventuelle plus-value immobilière limitent l’intérêt pour les patrimoines les plus élevés », nuance Guillaume Lucchini.
Enfin, l’option Jeanbrun doit être exercée de manière irrévocable lors de la déclaration des revenus de l’année d’acquisition ou d’achèvement. Les logements ne peuvent être loués à des membres du foyer fiscal du propriétaire ou à des proches jusqu’au deuxième degré.
Conditions et limites
Les plafonds de loyers et ressources des locataires varient selon l’avantage accordé.
- Pour les loyers intermédiaires, les plafonds Pinel s’appliquent ;
- Pour les loyers sociaux et très sociaux, les plafonds sont ceux du dispositif Loc’Avantages.
Dans tous les cas, le logement doit être loué dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition.
Autre limite du dispositif Jeanbrun : celui-ci n’est pas cumulable pour un même logement avec Pinel, Denormandie, Outre-mer, ou les régimes liés aux monuments historiques.
Formes juridiques
Le dispositif s’adresse aux particuliers, résidents fiscaux français ou non-résidents, et peut se réaliser via une Société Civile immobilière (SCI) à l’IR. Les structures à l’IS et le démembrement (sauf suite à décès) sont exclus. En indivision, chaque indivisaire bénéficie de l’avantage fiscal à hauteur de sa quote-part, sous condition d’engagement collectif de location.
Durée
Le dispositif est applicable aux acquisitions réalisées entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028. L’engagement de location doit couvrir 9 ans, mais l’amortissement peut se poursuivre tant que le bien génère des revenus fonciers, sans dépasser 80 % de sa valeur hors foncier.
« Tant que le propriétaire conserve le bien et qu’il n’a pas épuisé son volume d’amortissement, il peut continuer à réduire sa fiscalité sur les loyers. Le cumul des amortissements ne peut jamais excéder la valeur hors foncier du logement », précise Guillaume Lucchini.
Revente & fiscalité
La revente du bien immobilier entraîne une réintégration fiscale proportionnelle des amortissements.
Ceux-ci viennent également minorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value, qui reste soumise au régime classique : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans.
« L’un des points noirs du dispositif Jeanbrun réside dans la fiscalité à la revente. Les amortissements doivent être anticipés, sinon la facture peut être très lourde », souligne Guillaume Lucchini.
Pour le fondateur du multi family office, « le dispositif Jeanbrun, malgré son attrait fiscal apparent, reste peu intéressant pour les hauts revenus. Ses conditions très restrictives – plafonds de loyers, durée minimale de location – limitent fortement la liberté d’investissement et la rentabilité potentielle. Pour les investisseurs avertis, il peut être plus judicieux de se tourner vers un investissement immobilier traditionnel. Ces derniers pourraient avoir intérêt à se focaliser sur des biens à rénover dans de grandes métropoles ou à Paris. La demande locative y étant très soutenue. Cette stratégie permet d’optimiser à la fois la valeur patrimoniale et les revenus locatifs, sans subir les contraintes du dispositif. »
LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
Nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales : ce que change la loi de finances 2026
Après des mois de débats tendus et de négociations à huis clos, la loi de finances pour 2026 a finalement été promulguée le 19 février 2026, avant d’être publiée au Journal officiel le lendemain. Pour parvenir à ce compromis budgétaire, le gouvernement a engagé sa responsabilité en recourant à l’article 49-3 de la Constitution.
Saisie dans la foulée, le Conseil constitutionnel a validé le texte sans réserve majeure. Celui-ci ne relevant « aucun grief d’inconstitutionnalité » à l’encontre des mesures adoptées. Parmi elles, une disposition retient tout particulièrement l’attention des investisseurs : l’instauration d’une nouvelle taxe ciblant les holdings dites patrimoniales.
Si cette mesure est désormais actée, elle n’est toutefois pas définitivement à l’abri de remises en cause. Une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) ou un recours devant les juridictions européennes pourrait encore conduire à son aménagement, voire à son retrait. En attendant d’éventuelles évolutions, Scala Patrimoine décrypte les contours d’un dispositif qui doit encore être précisé par l’administration fiscale.
Un cadre législatif stabilisé
L’article 7 de la loi de finances pour 2026 introduit, au nouvel article 235 ter C du Code général des impôts, une taxe annuelle de 20 % assise sur la valeur vénale de certains actifs non professionnels détenus par des holdings patrimoniales.
Le périmètre final de la mesure est toutefois sans commune mesure avec l’ambition initiale du projet de loi. Les premières versions visaient 10 000 structures détenant plus de 5 M€ d’actifs, pour un rendement de 900 M€. Depuis, le dispositif a été considérablement recentré. Désormais, seules certaines catégories de biens dits « somptuaires » sont concernées, pour un rendement budgétaire attendu d’environ 100 M€.
Quelles holdings patrimoniales sont concernées ?
La taxe cible exclusivement les sociétés françaises répondant cumulativement à trois critères :
- être détenues majoritairement par un groupe familial ;
- détenir un patrimoine dont la valeur vénale globale excède 5 millions d’euros, tous actifs confondus (financiers, immobiliers, etc.), et non pas uniquement ceux entrant dans l’assiette de la taxe ;
- exercer une activité principalement patrimoniale, caractérisée lorsque plus de 50 % des revenus sont qualifiés de revenus passifs.
Relèvent notamment de cette catégorie les dividendes, intérêts, loyers, redevances, produits de cession d’actifs ou de droits d’auteur. À l’inverse, les revenus issus d’une gestion centralisée de trésorerie de groupe sont expressément exclus.
Une assiette volontairement ciblée sur les biens « non productifs »
Le champ d’application de la taxe est strictement limité. Parmi biens ciblés figurent :
- les biens affectés à la chasse ou à la pêche ;
- les véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance, aéronefs et autres moyens de transport non affectés à une activité professionnelle ;
- les bijoux et métaux précieux, sauf lorsqu’ils sont exploités dans un cadre culturel ou muséal ouvert au public ;
- les chevaux de course ou de concours ;
- les vins et alcools ;
- Les logements dont la personne physique contrôlante se réserve la jouissance, ou qui sont occupés à titre gratuit, loués à un prix manifestement inférieur au marché ou dans des conditions fictives.
En revanche, Les biens professionnels sont exclus, totalement ou partiellement, de l’assiette taxable. Dès lors qu’ils sont effectivement affectés à l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libéral
S’agissant des actifs immobiliers, la loi autorise la déduction de certaines dettes contractées pour leur acquisition, sous conditions strictes. Sont notamment admis les emprunts bancaires amortissables, certains prêts in fine et les comptes courants d’associés, dès lors qu’ils ne résultent pas de montages à finalité principalement fiscale.
Comme le souligne Guillaume Lucchini : « Les structures immobilières soumises à l’IS peuvent être directement concernées. La mise à disposition de logements à des proches, notamment à des loyers inférieurs au marché, devient un risque majeur. »
Intervenant sur B Smart TV, le fondateur du multi family office indépendant rappelle : « Il s’agit avant tout d’un dispositif complémentaire à l’arsenal anti-abus existant. Nous avons toujours insisté auprès de nos clients sur la nécessité de louer leurs biens à des prix de marché, dans le respect de l’esprit de la loi. »
Il est, par ailleurs, essentiel de rappeler que les œuvres d’art ont été retirées du champ d’application de la taxe.
Modalités d’imposition et exclusions
La taxe est calculée sur la valeur vénale des actifs concernés, au taux forfaitaire de 20 %. En revanche, les biens effectivement affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont totalement ou partiellement exclus de l’assiette taxable. La trésorerie est, quant à elle, expressément exclue.
Les holdings patrimoniales françaises sont directement redevables de la taxe. Cette dernière n’étant pas déductible de leur résultat imposable à l’impôt sur les sociétés.
L’objectif affiché est clair : limiter les stratégies d’optimisation consistant à piloter artificiellement le revenu imposable via des structures patrimoniales.
« Les holdings patrimoniales correctement structurées, avec des actifs exploités à des conditions de marché et une documentation solide, ne sont pas concernées. Cette réforme ne pénalise pas la détention patrimoniale en tant que telle, elle sanctionne son usage dévoyé. » abonde le fondateur de Scala Patrimoine.
Le cas particulier des holdings patrimoniales étrangères
Lorsque la holding est établie hors de France mais contrôlée par une ou plusieurs personnes physiques fiscalement domiciliées en France, ce sont ces dernières qui deviennent redevables de la taxe.
Dans ce cas, l’assiette n’est pas constituée par la valeur globale des actifs de la société. Mais par la fraction correspondant à la participation détenue par le contribuable. Une exonération demeure toutefois possible si ce dernier démontre que le choix de la structure étrangère ne poursuit pas un objectif principalement fiscal.
Autre élément favorable : les impôts étrangers de nature similaire peuvent être imputés sur la taxe française, à proportion de la participation détenue. Enfin, la taxe est plafonnée à 75 % des revenus mondiaux nets perçus par le contribuable au titre de l’année précédente.
Articulation de la taxe sur les holdings patrimoniales avec l’IFI : une règle de non-cumul
La nouvelle taxe étant susceptible de se cumuler avec l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le législateur a prévu une règle de neutralisation. Les actifs soumis à la taxe de 20 % sont ainsi exonérés d’IFI, au titre de l’exercice clos avant le 1er janvier concerné.
Un calendrier laissant place à l’anticipation
La mesure s’applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Ce qui laisse de facto aux structures concernées plusieurs mois pour se mettre en conformité.
La première étape consistera donc à cartographier précisément les actifs détenus par les holdings et à qualifier leur usage. Cette analyse permettra d’identifier rapidement les biens susceptibles d’entrer dans le champ de la taxe. Des réorganisations ciblées pourront ensuite être envisagées : sortie d’actifs de la holding, réaffectation à une activité professionnelle ou ajustement des conditions d’exploitation.
Pour Guillaume Lucchini, la portée concrète du dispositif reste limitée. « Ce nouveau texte n’aura, très concrètement, aucune conséquence pour nos clients. Il s’agit avant tout d’une mesure politique, destinée à rassurer une partie de l’électorat. Dans les faits, elle vise des situations caricaturales et marginales de détournement de la holding patrimoniale. »
LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
Guillaume Lucchini sur B Smart TV pour évoquer la nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales
Invités de l’émission Smart Patrimoine sur B Smart 4 Change, Pierre-Eliott Blum, avocat fiscaliste chez Lumay Avocats, et Guillaume Lucchini, associé fondateur du multi family office indépendant Scala Patrimoine, ont livré leur analyse de la nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales introduite par la loi de finances pour 2026. Un dispositif très attendu… mais largement édulcoré.
Nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales : un rendement divisé par neuf
Initialement, la mesure sur les holdings patrimoniales visait près de 10 000 structures détenant plus de 5 millions d’euros d’actifs, avec un objectif de rendement ambitieux : 900 millions d’euros. Mais au fil des débats parlementaires, le texte a été profondément remanié. Résultat : l’État n’en attend plus que 100 millions d’euros.
La version initiale du projet de loi de finances (PLF) 2026 proposait une taxe de 2 % sur les actifs non professionnels détenus par des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, caractérisées par une prépondérance de revenus passifs.
Le champ d’application de la taxe est désormais strictement encadré. Elle vise uniquement les actifs immobiliers non affectés à une activité opérationnelle et les biens dits « somptuaires ». Cela concerne par exemple les biens affectés à la chasse ou à la pêche, véhicules de tourisme, yachts et bateaux de plaisance, logements dont la personne physique contrôlante se réserve la jouissance, ou encore logements occupés à titre gratuit, loués à un loyer anormalement bas.
Un ciblage volontairement restrictif, qui limite de facto la portée réelle du dispositif.
Nicolas Pagniez. Au regard des conditions désormais très strictes d’application de la taxe sur les holdings patrimoniales, les entrepreneurs doivent-ils s’inquiéter pour les stratégies qu’ils ont mises en place ou s’agit-il d’une mesure essentiellement symbolique ?
Guillaume Lucchini. Je penche très clairement pour la seconde hypothèse. Si l’on revient aux discussions à l’origine du texte, celui-ci a été presque entièrement vidé de sa substance. Certains parlementaires visaient initialement un rendement proche d’un milliard d’euros. Dans sa version actuelle, la mesure ne rapporterait qu’environ 100 millions.
Il s’agit donc avant tout d’un dispositif complémentaire au cadre anti-abus déjà existant, et rien de plus. Prenons l’exemple des actifs immobiliers de jouissance ou loués à des conditions préférentielles. En tant que multi family office indépendant, nous avons toujours veillé à rappeler à nos clients l’importance de louer leurs biens à des prix de marché, en parfaite adéquation avec la réalité économique. Nous avons toujours travaillé dans le respect de l’esprit de la loi.
Aucun de nos clients ne logent des jets privés ou des bateaux de plaisance dans leur holding patrimoniale pour un usage personnel. Ce texte n’aura donc, très concrètement, aucune conséquence pour nos clients. À mes yeux, il s’agit avant tout d’une mesure politique, destinée à rassurer une partie de l’électorat français. Dans les faits, ces dispositions ciblent des situations caricaturales et marginales de détournement de la holding patrimoniale.
« Le réemploi doit avant tout concerner les entrepreneurs qui souhaitent réinvestir dans leur prochaine activité »
Nicolas Pagniez. La loi de finances pour 2026 durcit par ailleurs les conditions d’accès au mécanisme de report d’imposition prévu à l’article 150-0 B ter, avec notamment une restriction du champ des activités éligibles. Certaines activités, comme celles de marchand de biens ou de promotion immobilière, sont désormais exclues. Quelles conséquences anticipez-vous pour les entrepreneurs ?
Guillaume Lucchini. Les entrepreneurs ne doivent pas commencer à réfléchir à leurs investissements le jour du closing. À ce stade, il est déjà trop tard. Le maître-mot, c’est l’anticipation. La réflexion ne doit pas se limiter à une logique d’optimisation fiscale. Elle doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale et de long terme.
Certains acteurs, parfois mal intentionnés, posent la question de manière très réductrice : « Voulez-vous payer de l’impôt ? » Or la vraie question porte sur les besoins, les objectifs patrimoniaux, le train de vie et les projets futurs de l’entrepreneur. Ce n’est qu’ensuite que la fiscalité doit entrer en ligne de compte.
Il ne faut pas oublier que les entrepreneurs construisent l’essentiel de leur patrimoine à travers leur entreprise. Ils sont, d’une certaine manière, les architectes de leur propre patrimoine. Dans le cadre de l’apport-cession, ils se retrouvent pourtant contraints d’investir, dans un délai de trois ans, dans des activités dites éligibles, strictement encadrées, sur lesquelles ils n’ont souvent ni contrôle ni capacité réelle à créer de la valeur. C’est un peu comme si on leur confiait un ticket de loterie, en leur demandant simplement de ne pas perdre d’argent.
Or ces opérations de réemploi comportent des risques. Elles alimentent tout un écosystème dont l’intérêt est précisément de faire fonctionner le dispositif du 150-0 B ter. Ces fonds sont d’ailleurs souvent parmi les plus chargés en frais. J’ai vu trop de dossiers artificiellement montés, notamment autour d’activités de marchand de biens, dans lesquels l’entrepreneur sortait rarement gagnant.
Nicolas Pagniez. A qui s'adresse alors le dispositif du réemploi ?
À mon sens, le réemploi doit avant tout concerner les entrepreneurs qui souhaitent réinvestir dans leur prochaine activité, ou développer une stratégie de business angel dans un secteur ou un métier qu’ils maîtrisent parfaitement. Dans certains cas, ils peuvent même occuper un rôle actif, voire un siège au conseil d’administration des sociétés dans lesquelles ils investissent.
À l’inverse, lorsqu’un entrepreneur n’a pas de projet clairement identifié, il a tout intérêt à monétiser tout ou partie de ses actifs. D’autres leviers d’optimisation existent alors, notamment les donations pré-cession dans un cadre familial, qui permettent de concilier transmission, sécurisation patrimoniale et efficacité fiscale.
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Marché immobilier : quelles perspectives pour 2026 ?
Après plusieurs années de tensions, le marché immobilier français montre enfin des signes de redressement. Une embellie, certes, mais prudente. Comme le souligne l’Insee dans sa dernière étude menée avec les Notaires de France, la reprise s’annonce « fragile et heurtée ».
Pour autant, le point bas semble désormais derrière nous. Les signaux de reprise s’accumulent, portés par une amélioration progressive des conditions de financement et par un ajustement des prix qui redonne du souffle à la demande.
« Le marché immobilier n’est pas entré dans un nouveau cycle spéculatif » tempère toutefois Guillaume Lucchini, associé-fondateur du multi family office Scala Patrimoine. Mais « il a clairement quitté la phase de correction que nous avons connue entre 2022 et 2024. Nous sommes aujourd’hui dans une phase de transition, propice aux investisseurs patrimoniaux, patients et sélectifs. »
Le dégel progressif des transactions
Le volume annuel de transactions poursuit la remontée amorcée à l’automne 2024, après près de deux ans de recul continu. Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché de l’ancien confirme ce frémissement.
À fin décembre 2025, le nombre de transactions cumulées sur douze mois atteint 945 000 logements, soit une hausse de 12 % sur un an. Un rebond notable, mais encore insuffisant pour retrouver un marché pleinement fluide. Les volumes restent inférieurs d’environ 25 % au pic de l’été 2021. Les professionnels estiment qu’un seuil d’environ un million de transactions annuelles serait nécessaire pour normaliser durablement les échanges.
Les délais de vente, en revanche, se stabilisent après s’être fortement allongés : 61 jours en moyenne en 2019, contre près de 98 jours aujourd’hui.
Des prix qui se stabilisent, avec des disparités marquées
Après plusieurs trimestres de repli, les prix des logements anciens cessent de baisser et retrouvent une trajectoire légèrement haussière. Au troisième trimestre 2025, les prix progressent de 0,7 % sur un an en France métropolitaine.
À Paris, la reprise est plus visible : les prix des appartements augmentent de 1,9 % sur un an, après la baisse de plus de 2 % en 2024. Selon la Chambre des notaires de Paris, le prix moyen des appartements anciens s’établit désormais à 9 620 € le mètre carré.
« Cette stabilisation des prix est un élément clé », souligne Guillaume Lucchini. « Elle redonne de la visibilité aux investisseurs et permet de se repositionner sur des actifs de qualité, sans la pression spéculative que l’on observait avant 2022. »
Des conditions de financement plus favorables
La détente monétaire amorcée par la Banque centrale européenne en 2024 a joué un rôle central dans la reprise de l’activité. La baisse progressive des taux directeurs a permis un assouplissement des conditions de crédit immobilier.
Sur les onze premiers mois de 2025, la production de crédits à l’habitat progresse de 35 % par rapport à la même période de 2024, même si elle reste inférieure de 37 % au niveau de 2017. En novembre, le taux moyen des nouveaux crédits s’établissait à 3,10 % hors renégociations.
Aujourd’hui, un très bon taux se situe autour de 3,30 % sur 20 ans et 3,40 % sur 25 ans, pour des dossiers sans complexité particulière.
Toutefois, après huit baisses successives, la BCE a ramené son taux directeur à 2 %, avant de marquer une pause. La persistance d’un taux de l’OAT à 10 ans autour de 3,50 % limite la capacité des banques à aller plus loin. Autrement dit, il est aujourd’hui difficile d’anticiper une baisse des taux significative à court et moyen terme.
« Les banques veulent produire, mais elles restent très attentives à la qualité des dossiers », observe Guillaume Lucchini. « Dans ce contexte, les investisseurs bien structurés, avec une vision patrimoniale globale, conservent un net avantage. »
Un marché immobilier locatif sous tension
Le marché locatif demeure le grand point de fragilité du secteur. L’offre de logements à louer a été divisée par deux depuis 2021, et l’année 2025 a accentué cette tendance avec une nouvelle baisse de 10 %.
La nouvelle méthode de calcul du DPE, qui pourrait permettre la réintégration de près de 700 000 logements précédemment classés comme passoires thermiques, devrait apporter un léger desserrement. Mais les tensions restent vives, notamment dans les grandes métropoles.
Marc Hofer, Directeur général associé de Demarceau Immobilier, résume la situation : « Le marché est clairement à deux vitesses. Dans certaines zones, l’offre commence à se reconstituer. À Paris, en revanche, le nombre de biens disponibles à la location reste inférieur de 30 à 40 % à son niveau d’avant-crise sanitaire. »
Le logement neuf, déjà fragilisé depuis plusieurs années, continue de souffrir. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les réservations ont chuté de 20 % au troisième trimestre 2025, atteignant un niveau historiquement bas.
Les facteurs de soutien au marché de l'immobilier
Les projections issues des avant-contrats à fin février 2026 dessinent un scénario de reprise modérée. En France métropolitaine, les prix des logements anciens progresseraient de 1,4 % pour les appartements et de 0,4 % pour les maisons. En Île-de-France, les appartements parisiens pourraient enregistrer une hausse de 1,5 %.
Plusieurs facteurs soutiennent cette dynamique : la réouverture progressive de l’accès au crédit, l’ajustement des prix, et la volonté affichée des banques de relancer la production.
Si l’investissement locatif reste pénalisé par un cadre réglementaire et fiscal instable, le nouveau statut de bailleur privé inscrit dans la loi de finances pour 2026, bien que perfectible, pourrait redonner un peu d’attractivité au marché.
Les incertitudes macroéconomiques et politiques, avec notamment l'instabilité parlementaire et les élections municipales qui se profilent, la prudence des politiques monétaires et les tensions géopolitiques continuent toutefois de peser sur les perspectives.
Convictions d’investisseurs : sélectivité et vision long terme
Dans ce contexte, la sélectivité devient un impératif. Les zones à forte tension locative restent à privilégier, et à ce titre, l’immobilier résidentiel parisien conserve de solides atouts.
« Pour les investisseurs de long terme, l’immobilier reste un pilier essentiel de la diversification patrimoniale », insiste Guillaume Lucchini. « Il offre une protection contre l’inflation, une visibilité sur les revenus et une valorisation progressive du patrimoine familial, à condition de raisonner sur le temps long et de cibler les bons actifs. »
Les biens de qualité continuent de trouver preneur rapidement. Les nouvelles contraintes énergétiques créent par ailleurs des opportunités d’acquisition sur des biens anciens, à condition d’intégrer une stratégie de rénovation cohérente. Les investisseurs disposent ainsi de marges de négociation intéressantes vis à vis des vendeurs.
Attention, le marché parisien demeure cependant profondément hétérogène. Chaque arrondissement obéit à ses propres dynamiques. La connaissance fine du terrain est donc déterminante.
Dans cette logique, les petites surfaces concentrent l’essentiel de la tension locative. Les logements meublés représentent désormais 58 % des locations, traduisant une demande accrue de flexibilité.
Marc Hofer résume ses convictions : « Nous privilégions les petites surfaces meublées destinées à une clientèle de cadres dirigeants et de chefs d’entreprise. Ce type d’actifs répond à une demande structurelle, moins cyclique. Il offre une meilleure liquidité, des rendements plus résilients et s’inscrit pleinement dans une logique de valorisation patrimoniale à long terme. »
Le rendez-vous des marchés financiers – Février 2026
Marchés financiers & économie : les points clés
- La volatilité fait son retour sur les marchés financiers, malgré des fondamentaux économiques qui demeurent solides.
- Donald Trump a désigné le successeur de Jerome Powell a la tête de la FED. Il s'agit de Kevin Warsh, un proche historique des Républicains.
- En 2025, la croissance de la zone euro s'établit finalement à 1,5 %, contre 0,9 % l’année précédente,
Les grandes actualités géopolitiques et les performances sur les marchés financiers
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Donald Trump fait baisser la pression
- Le Groenland, l’épine dans le pied de l’Union européenne
Donald Trump nourrit une ambition claire : mettre la main sur le Groenland, territoire autonome rattaché au Danemark, afin, selon lui, « d’empêcher la Chine et la Russie de le faire ». Les motivations de l’ancien président américain sont à la fois énergétiques et sécuritaires. Face à l’opposition des Européens, il avait rapidement brandi la menace de droits de douane supplémentaires. Huit pays — le Danemark, la Norvège, la Suède, la France, l’Allemagne, le Royaume-Uni, les Pays-Bas et la Finlande — se sont alors retrouvés dans l’œil du cyclone américain.
En réaction, Emmanuel Macron a annoncé qu’il demanderait l’activation de l’instrument anti-coercition de l’Union européenne si ces menaces venaient à se concrétiser. Ce mécanisme permettrait à Bruxelles de riposter, notamment par le gel de marchés publics ou le blocage d’investissements américains sur le sol européen.
Mais Donald Trump a depuis semblé tempérer sa position. Il a notamment affirmé avoir « conçu le cadre d’un futur accord concernant le Groenland » à l’issue d’une rencontre avec Mark Rutte, secrétaire général de l’OTAN. « Des discussions sont également en cours concernant le Dôme doré », a-t-il ajouté, en référence au projet de bouclier antimissile destiné à protéger le territoire américain. À ce stade, ces annonces demeurent floues : peu d’informations ont filtré sur la nature exacte de cet éventuel accord. Elles ont toutefois eu le mérite d’apaiser les tensions, au moins temporairement.
De son côté, le chef du gouvernement groenlandais, Jens-Frederik Nielsen, a déclaré devant le Parlement de l’île que des échanges étaient engagés avec l’administration américaine et qu’il entendait œuvrer pour qu’ils débouchent sur des résultats concrets.
- Iran : vers une confrontation avec les États-Unis ?
L’Iran traverse actuellement une crise économique et sociale profonde. Confrontée à une situation devenue inextricable et à un manque persistant de libertés, une partie de la population iranienne est descendue dans la rue pour exprimer sa colère et réclamer des changements majeurs. En réponse, la République islamique d’Iran, largement dominée par les Gardiens de la Révolution, mène une répression sanglante contre les manifestants.
Malgré les appels répétés de la communauté internationale exhortant les autorités iraniennes à respecter la volonté de leur peuple, aucune avancée significative n’a été observée à ce stade.
Dans le même temps, les tensions avec Washington s’intensifient. Les États-Unis exigent l’arrêt du programme nucléaire iranien ainsi que l’abandon des stocks d’uranium déjà enrichi. Téhéran, de son côté, rejette toute forme de pression et affiche une posture de défi. Selon plusieurs sources, le pays se dit au maximum de sa capacité militaire et prêt à faire face à tous les scénarios.
- Tensions autour du Détroit d'Ormuz
L’Iran menace notamment de fermer le détroit d’Ormuz, par lequel transite près de 20 % des exportations mondiales de pétrole. Une telle décision aurait des répercussions majeures sur l’économie mondiale. Récemment, un pétrolier américain aurait été menacé par des embarcations des Gardiens de la Révolution iranienne, avant d’être escorté par un destroyer de la marine américaine.
Signe supplémentaire d’une escalade préoccupante, les États-Unis ont renforcé leur présence militaire dans la région, déployant une dizaine de destroyers ainsi que des porte-avions. Environ 30 000 à 40 000 soldats américains seraient actuellement stationnés au Moyen-Orient. Washington peut également compter sur plusieurs bases militaires installées sur le territoire de ses alliés, notamment au Qatar, à Bahreïn et aux Émirats arabes unis.
Toutefois, une lueur d’apaisement semble émerger. Le président iranien Massoud Pezeshkian a ordonné l’ouverture de pourparlers avec les États-Unis. Interrogé sur ses intentions, Donald Trump, restant volontairement évasif, a déclaré : « Je ne vais pas vous dire ce que je vais décider. J’aimerais qu’un accord soit négocié. En ce moment, on leur parle. »
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Les marchés boursiers marquent une pause
Les marchés financiers reprennent-ils leur souffle ? À proximité de leurs sommets historiques, de nombreux indices boursiers semblent désormais marquer le pas, tiraillés entre les solides performances des entreprises américaines spécialisées dans l’intelligence artificielle et la montée des tensions géopolitiques.
- Les États-Unis et l'Europe ralentissent
Aux États-Unis, les derniers épisodes de volatilité se reflètent dans l’évolution contrastée des grands indices : le S&P 500 perd près de 2 % au cours des 30 derniers jours, tandis que le Nasdaq recule de 4 %.
Parmi les faits marquants, l’action d’Alphabet, la maison-mère de Google, a franchi la barre des 4 000 milliards de dollars de valorisation. La société rejoint ainsi Nvidia, grâce à un partenariat avec Apple visant à intégrer Gemini dans Siri d’ici la fin de l’année.
En Europe, les marchés semblent plus apaiser. Le CAC 40 est à l'équilibre sur le dernier mois, alors que le DAX allemand cède 1,2 %, illustrant un climat d’attentisme sur les marchés du Vieux Continent.
- Le Japon et la Chine accélèrent
Le Japon fait figure d’exception. Le Nikkei 225 s’envole de 3,3 %, porté par la politique économique volontariste de la Première ministre Sanae Takaichi. Le plan de relance adopté fin 2025, d’un montant de 665 milliards d’euros, soutient à la fois le pouvoir d’achat des ménages et l’investissement dans des secteurs technologiques stratégiques, notamment les semi-conducteurs. Il prévoit également une hausse des dépenses de défense, portées à 2 % du PIB.
En Asie, la dynamique est contrastée. Le Shanghai Composite, l'indice phare chinois, recule de 0,4 %.
En Inde, le Nifty 50 perd, quant à lui, près de 2 %, malgré un léger rebond. Les investisseurs ont accueilli favorablement l’annonce d’un accord commercial entre l’Inde et les États-Unis visant à réduire les droits de douane bilatéraux. Les taxes sur les exportations indiennes vers les États-Unis passeraient ainsi de 25 % à 18 %. En contrepartie, le Premier ministre indien Narendra Modi s’est engagé à supprimer totalement les droits de douane sur les produits américains et à importer pour plus de 500 milliards de dollars de biens américains, principalement dans les secteurs de l’énergie, de la technologie et de l’agriculture.
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Chute de l’or et de l’argent
Les métaux précieux sont-ils victimes d’une simple prise de bénéfices ? Après une succession de records, les cours de l’or et de l’argent ont nettement décroché en quelques heures, enregistrant de fortes baisses, de plus de 10 %.
Cette correction s’explique en grande partie par des prises de bénéfices classiques. Elle a été accentuée par un facteur politique et monétaire : les marchés ont été rassurés par la nomination de Kevin Warsh à la tête de la Réserve fédérale américaine par Donald Trump. Le mouvement de repli s’est ensuite auto-entretenu, amplifié par les algorithmes de trading et les fonds dits « momentum », capables de transformer une tendance baissière en une phase de panique.
Depuis le 1er janvier 2026, la tendance sur le cours de l’Or demeure toutefois largement haussière (+ 13 %) ! Il en est de meme pour l’argent qui monte de 4 % sur la meme période.
États-Unis : un nouveau président pour la FED
Si Donald Trump a nommé le successeur de Jerome Powell à la FED, c'est le marché de l’emploi qui est désormais au centre des préoccupations outre-Atlantique. Une question qui s’était immiscée dans le débat politique durant l'été. En août dernier, Donald Trump avait brutalement limogé Erika McEntarfer, cheffe du Bureau of Labor Statistics (BLS) nommée sous l’administration Biden, suite à la publication de statistiques jugées décevantes sur l’emploi. Ironie du sort : plusieurs indicateurs récents semblent corroborer l’analyse de l’ancienne responsable.
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Kevin Warsh à la tête de la FED
Le mandat de Jerome Powell arrive à son terme le 15 mai, et Donald Trump a déjà désigné son successeur : Kevin Warsh, un proche historique des Républicains.
- Un profil « Trump compatible »
Kevin Warsh n’est toutefois pas un inconnu. Ancien gouverneur de la Fed, il avait joué un rôle clé dans la gestion de la crise financière mondiale. Aux yeux des observateurs, il représente un choix relativement consensuel, voire prudent, parmi les candidats envisagés. Par le passé, il s’est notamment montré critique envers l’expansion massive du bilan de la banque centrale.
Son profil tranche avec celui d’autres noms évoqués, certains favorables à un assouplissement rapide des taux ou plus étroitement liés aux marchés financiers. Ce choix envoie un signal clair : Donald Trump ne cherche pas seulement une Fed accommodante, mais une institution politiquement alignée et crédible sur la question de l’inflation.
Pour les équipes d’ODDO BHF, « dans l’histoire moderne de la Fed, les transitions ont rarement été aussi politisées. Trump n’a jamais digéré d’avoir été « contraint » de nommer Powell en 2018 et avait refusé de reconduire Janet Yellen pour des raisons davantage politiques qu’économiques. »
À la tête de la Fed, Kevin Warsh devra naviguer dans un environnement complexe : une politique monétaire proche de la neutralité, une économie en plein emploi et une inflation encore trop élevée.
- Une marge de manœuvre limitée
Pour autant, le futur président de la Réserve fédérale entend imposer son propre style. À ses yeux, la Fed doit profondément revoir sa manière d’agir. Il reproche à ses prédécesseurs d’avoir tardé à réagir, d’être devenue trop prudente et trop lente à ajuster les taux, ce qui, selon lui, pénaliserait l’économie. Une meilleure coordination entre la Fed et le gouvernement renforcerait, selon lui, l’efficacité de la politique économique, en ligne avec les attentes de Donald Trump.
Mais il marchera sur un fil : une Fed perçue comme moins indépendante aurait des répercussions importantes sur la prime de risque du dollar, la structure de la courbe des taux et le statut des Treasuries comme actif sans risque mondial. Il devra également rassurer sur le risque de politisation excessive de la banque centrale.
Lors de sa dernière réunion, la FED, encore dirigée par Jerome Powell a maintenu ses taux directeurs inchangés dans une fourchette de 3,5 à 3,75 %, par un vote de 10 voix contre 2. Ce statu quo, après trois baisses consécutives, reflète une inflation toujours au-dessus de l’objectif de 2 % et un marché de l’emploi encore solide.
Pour l’heure, le marché continue de miser sur un cycle de baisse des taux : environ 25 points de base d’ici juin et près de 50 d’ici décembre.
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Les fondamentaux économiques demeurent solides ... mais la confiance s'érode
Selon le consensus Bloomberg, la croissance du PIB réel des États-Unis devrait atteindre +2,1 % en 2026. Les fondamentaux économiques sont, il est vrai, globalement bons. Plusieurs facteurs soutiennent ainsi cette projection, parmi lesquels près de 500 milliards de dollars d’investissements attendus dans l’intelligence artificielle, ainsi que l’impact du plan de relance budgétaire porté par Donald Trump, le One Big Beautiful Bill Act.
Preuve en est, l'indice PMI manufacturier S&P Global des États-Unis a augmenté à 52,4 en janvier 2026, au-dessus de l'estimation préliminaire de 51,9 et en hausse par rapport au plus bas de cinq mois de décembre à 51,8.
La production a aussi fortement augmenté (+ 0,4% de la production industrielle), marquant la plus forte hausse depuis août dernier et le rythme le plus rapide depuis mai 2022.
Cependant, des nuages commencent à s’accumuler au-dessus de l’économie américaine, en particulier du côté du marché de l’emploi.
- Un marché de l’emploi en perte de vitesse
Pris isolément, les indicateurs de l’emploi américain demeurent relativement rassurants. En décembre, le taux de chômage s’est établi à 4,4 %, un niveau quasi inchangé et très proche de sa zone d’équilibre de long terme (4,0–4,3 %), selon le Bureau of Labor Statistics.
L’emploi a même continué de progresser dans certains secteurs clés, tels que la restauration, la santé et l’aide sociale, tandis que le commerce de détail a, à l’inverse, marqué le pas. Les créations d’emplois, au nombre de 50 000, se situent ainsi non loin du consensus des économistes (55 000).
En revanche, une lecture relative de ces chiffres invite à la prudence. La moyenne historique des créations d’emplois aux États-Unis s’élève à environ 100 000 par mois. Ce décalage suggère une économie qui avance désormais « avec le frein à main ».
Par ailleurs, l’inflation continue de peser sur le pouvoir d’achat. L’indice des prix à la consommation (CPI) progresse de 2,7 % sur un an, soit près d’un point au-dessus de la cible de 2 % de la Réserve fédérale. Les prix alimentaires et de l’énergie sont particulièrement touchés, avec des hausses respectives de 3,1 % et 4,2 %. À cela s’ajoute une nouvelle source de tension : l’expiration des subventions liées à l’Obamacare, qui a entraîné une forte augmentation des primes d’assurance santé.
- La confiance des ménages recule nettement
Sans surprise, ce contexte pèse lourdement sur le moral des ménages américains. La confiance des consommateurs a chuté bien plus que prévu en janvier, passant de 94,2 à 84,5, contre un niveau attendu de 91. Son plus bas niveau depuis mai 2014, tombant même en dessous des niveaux observés pendant la période pandémique. Cette dégringolade de 9,7 points par rapport à décembre traduit une anxiété croissante face à l’augmentation du coût de la vie.
Comme nous l'avions souligné un peu plus haut, les fondamentaux demeurent cependant bien orientés. L’indice PMI manufacturier de l’ISM est ressorti en janvier à 52,6, contre 47,9 en décembre, là où le consensus anticipait 48,5. En repassant au-dessus du seuil des 50 points, il renoue avec une dynamique de croissance, atteignant un niveau inédit depuis août 2022. Les commandes de biens durables, publiées pour le mois de novembre, ont également dépassé les attentes hors transport (+0,5 %).
Pour la société de gestion Altitude IS, l’analyse de la conjoncture américaine et du risque de récession ne saurait toutefois se limiter à ces indicateurs. Les gérants recommandent de surveiller de près l’indice d’anxiété publié par la Réserve fédérale de Philadelphie, qui mesure la probabilité moyenne d’une contraction de l’activité au trimestre suivant. Récemment établi à 24 %, cet indicateur envoie un signal de grande prudence pour le premier trimestre 2026.
« Historiquement, un tel niveau de probabilité a toujours précédé une dégradation des conditions de financement, une modération de la consommation finale et, in fine, une forte décélération de la croissance américaine », soulignent les gérants. Une inquiétude renforcée récemment par des données concrètes, notamment la diminution des carnets de commandes.
La zone euro face à son plafond de verre
L’économie européenne résiste tant bien que mal. En 2025, la croissance de la zone euro a atteint 1,5 %, contre 0,9 % l’année précédente, selon les chiffres publiés par Eurostat.
Le moteur allemand sort lentement de l’ornière (+0,3 %), tandis que la France affiche une progression de 0,9 %. Cette année, c’est l’Espagne qui tire son épingle du jeu, avec une croissance soutenue de 2,8 %.
Ces résultats appellent néanmoins à être nuancés. Si l’on exclut l’Irlande — dont la performance est largement liée à la présence de sièges de multinationales américaines attirées par un régime fiscal avantageux — la croissance réelle de la zone euro retombe à environ 1 %.
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2026 : une croissance attendue au-delà de 1 %
Sans être spectaculaire, la croissance de la zone euro parvient à résister à un environnement international dégradé, marqué par la politique commerciale agressive de Donald Trump et la persistance de tensions géopolitiques.
Au quatrième trimestre 2025, le PIB en volume a progressé de 0,3 %. Sur l’ensemble de l’année, la croissance atteint ainsi 1,5 %. Pour 2026, les perspectives apparaissent plus prudentes : la Banque centrale européenne (BCE) anticipe une croissance de 1,2 %.
L’économie européenne aurait-elle atteint un plafond de verre ? L’hypothèse mérite d’être posée.
Preuve de cette dynamique fragile, l’indice PMI composite HCOB de l’activité globale est passé de 51,5 en décembre à 51,3 en janvier, signalant une croissance modérée de l’activité du secteur privé. L’indice PMI manufacturier de la zone euro, publié par S&P Global, demeure quant à lui en zone de contraction pour un troisième mois consécutif, à 49,5 en janvier, contre 48,8 en décembre.
Un signal positif vient toutefois du marché du travail. Le taux de chômage s’établit à 6,2 %, en baisse de 0,1 point sur un mois, atteignant son plus bas niveau historique dans la zone euro.
Cette amélioration se reflète dans les indicateurs de confiance. L’indicateur de sentiment économique (ESI) a progressé à 99,4 en janvier 2026, contre 97,2 en décembre, dépassant les attentes des économistes interrogés par Reuters, qui tablaient sur un niveau proche de 97,0.
Dans un contexte de tensions commerciales avec les États-Unis, l’Union européenne a par ailleurs signé un accord avec l’Inde en vue de créer une zone de libre-échange regroupant près de deux milliards de personnes, susceptible d’économiser environ 4 milliards d’euros de droits de douane.
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L’Europe face à des blocages structurels persistants
Malgré ces signaux encourageants, l’Europe reste confrontée à des freins structurels majeurs.
Le secteur de la défense en offre une illustration frappante. En dépit de budgets records, les industries européennes souffrent d’un manque de capacités de production immédiates, freinées par des pénuries de main-d’œuvre qualifiée et des chaînes d’approvisionnement fragmentées. L’absence d’unité industrielle favorise les achats hors de l’Union européenne et freine l’émergence d’une véritable autonomie stratégique.
Prise en étau entre le protectionnisme américain et la domination industrielle chinoise, l’UE pâtit également de coûts énergétiques près de deux fois supérieurs à ceux des États-Unis. Ce déficit de compétitivité, conjugué à l’absence d’un marché financier pleinement intégré, alimente une fuite persistante de l’épargne européenne vers les marchés américains.
Un facteur pourrait toutefois changer la donne dès 2026 : la relance budgétaire engagée par l’Allemagne. Le chancelier Friedrich Merz a fait adopter un fonds spécial de 500 milliards d’euros sur dix ans, hors bilan, destiné au financement des infrastructures — transports, industrie automobile, énergie, numérique, éducation et hôpitaux.
Berlin prévoit également de porter ses dépenses de défense à près de 3,5 % du PIB d’ici 2029, contre 2,1 % en 2024, avec un objectif de plus de 100 milliards d’euros par an.
Ce « bazooka budgétaire » devrait commencer à produire ses effets dès cette année. L’économie allemande pourrait enregistrer une croissance comprise entre 1,0 % et 1,2 % en 2026, entraînant dans son sillage ses principaux partenaires commerciaux, notamment la France, la Pologne et l’Italie.
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Une inflation sous contrôle
L’inflation dans la zone euro est tombée à 1,7 % le mois dernier, un niveau inférieur à l’objectif de 2 % fixé par la BCE.
À court terme, plusieurs facteurs plaident en faveur d’une inflation durablement contenue : la modération des prix de l’énergie, l’appréciation de l’euro et les pressions désinflationnistes en provenance de Chine.
Dans ce contexte, la marge de manœuvre de la BCE reste significative si elle souhaitait relancer un assouplissement monétaire. Toutefois, ce scénario n’est pas celui privilégié par les marchés, qui anticipent majoritairement un statu quo sur les taux directeurs dans les prochains mois.
La désynchronisation avec la politique monétaire de la Réserve fédérale américaine est désormais manifeste. Alors que les États-Unis s’orientent vers une baisse des taux, l’Europe privilégie la stabilité. Cette divergence pourrait soutenir l’appréciation de l’euro face au dollar et, indirectement, accentuer la pression sur la BCE pour assouplir à son tour sa politique monétaire.
Pour l’heure, l’institution de Francfort a choisi de marquer une pause. Sa présidente, Christine Lagarde, réaffirme une approche strictement « data dependent », réunion après réunion, sans s’engager sur une trajectoire prédéfinie des taux d’intérêt.
Chine : puissance aux deux visages
La situation économique de la Chine suscite un débat intense. Non pas que les chiffres officiels diffusés par le Parti communiste soient falsifiés — cela, tous les analystes le savent. Le véritable défi réside dans l’analyse des écarts saisissants entre les forces de cette puissance mondiale et ses fragilités, à commencer par l’atonie persistante de sa demande intérieure.
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Un accès privilégié aux terres rares
Malgré une baisse de 20 % de ses exportations vers les États-Unis, la Chine continue d’inonder le reste du monde, de l’Asie du Sud-Est à l’Europe. En 2025, le pays dirigé par Xi Jinping a enregistré un excédent commercial record de 1 190 milliards de dollars, en hausse de 20 % par rapport à 2024. La Chine gagne ainsi des parts de marché dans de nombreux secteurs, et progresse rapidement dans les semi-conducteurs matures, la robotique, les équipements pour centres de données et les biotechnologies.
Mabrouk Chetouane, directeur de la stratégie des marchés internationaux chez Natixis Investment Managers, souligne ces atouts : « La Chine dispose de leviers puissants, notamment dans la Tech. L’accès aux terres rares est un véritable moyen de pression vis-à-vis des États-Unis. Le pays a également réussi à se positionner dans l’IA en proposant des technologies ouvertes, à moindre coût et moins énergivores. »
En effet, la Chine produit près de 70 % des terres rares mondiales et plus de 80 % des aimants à terres rares. Un signe de résilience : en décembre 2025, les profits des entreprises industrielles ont augmenté de 5,3 % sur un an, après une chute de 13,1 % en novembre.
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Des freins majeurs
Pour 2026, la croissance du PIB réel est projetée à 4,5 %, avec un soutien budgétaire plus marqué qu’en 2025. Cependant, l’inflation reste très faible, avec un indice des prix à la consommation (CPI) attendu autour de 0,5 %, témoignant d’une demande intérieure toujours atone.
La confiance des ménages reste fragile : leur taux d’épargne, inférieur à 32 % du revenu entre 2015 et 2019, dépasse désormais 36 %.
Le secteur immobilier constitue une autre difficulté majeure. Les déboires de China Vanke, l’un des plus grands promoteurs du pays, illustrent ce phénomène. Wilfrid Galand, directeur stratégiste chez Montpensier Arbevel, explique : « Alors qu’en 2021 les ventes immobilières atteignaient 20 trillions de yuans, soit presque autant que les exportations, elles ont brutalement chuté par la suite. En 2025, elles sont tombées sous les 10 trillions, tandis que les exportations dépassaient 26 trillions. »
Le marché du crédit reste également fragile, limitant à la fois la consommation et les capacités d’investissement des entreprises privées. Les nouveaux prêts à l’économie ont reculé de 18 trillions en 2024 à 16 trillions en 2025.
Dans ce contexte, le 15ᵉ Plan quinquennal (2026-2030) est très attendu. Les annonces prévues en mars pourraient dessiner les contours de la Chine de demain, tant sur le plan technologique qu’industriel.
Les convictions de Scala Patrimoine sur les marchés financiers
Si Jerome Powell, l'actuel président de la FED, a rassuré les investisseurs sur la santé de l’économie américaine, les marchés restent sur leurs gardes.
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Des réactions disproportionnées sur les marchés actions
Lors de sa conférence du 28 janvier 2026 à Washington, Jerome Powell a réaffirmé la solidité des fondamentaux économiques des États-Unis. Selon le président de la Réserve fédérale, les risques inflationnistes tendent à s’atténuer et les pressions sur le marché du travail restent sous contrôle.
- Des fondamentaux économiques solides aux USA
Dans ce contexte, la Fed a décidé de maintenir le taux des fonds fédéraux dans une fourchette de 3,50 à 3,75 %. Cette pause intervient après une série de baisses de taux totalisant 75 points de base depuis septembre 2024, reflétant un équilibre entre soutien à la croissance et vigilance sur l’inflation. Les derniers chiffres PMI manufacturier S&P Global, supérieurs aux attentes, confirment ce diagnostic.
Sur le plan microéconomique, les réactions des marchés aux résultats d’entreprises ne semblent pas toujours justifiées. Les bénéfices des sociétés américaines restent supérieurs à ceux de la majorité des entreprises dans le reste du monde, mais la volatilité domine. Janvier a ainsi été marqué par des rotations sectorielles spectaculaires : Microsoft a perdu 10 % en une seule séance malgré des résultats solides, une sanction disproportionnée similaire à celle qu’avait connue Nvidia au troisième trimestre. Les métaux précieux n’ont pas été épargnés, avec l’or et l’argent enregistrant des baisses historiques en quelques heures.
Ces excès trouvent en partie leur origine dans le comportement spéculatif des hedge funds et les appels de marge, qui amplifient les phases de baisse. Le marché peine à trouver sa direction, y compris concernant les valeurs refuges.
Comparativement, les États-Unis présentent un tableau économique plus favorable que l’Europe. Cette situation pose la question de la marge de manœuvre de la BCE pour stimuler davantage la croissance européenne par des politiques monétaires plus souples.
- La diversification, clé de voute de toute stratégie d’investissement
Dans ce contexte, la diversification reste essentielle. Au regard des valorisations élevées aux États-Unis, il est conseillé de s’exposer également aux marchés européens, émergents et japonais. Les tendances de long terme demeurent solides, mais la prudence impose de ne pas surpondérer un secteur ou une valeur.
Les secteurs qui ont porté la performance en 2025 devraient rester dynamiques en ce début d’année :
– Technologie, soutenue par la croissance bénéficiaire.
– Défense, portée par les besoins de réarmement.
– Banques, favorisées par une courbe des taux avantageuse et une solide capitalisation en Europe.
Nous avons aussi de forte conviction sur les thématiques de l’électrification et de la souveraineté stratégique.
Le moment est aussi propice pour investir dans des secteurs moins valorisés : consommation, services aux collectivités (utilities) ou santé. Ces segments plus défensifs permettent de se prémunir partiellement contre la volatilité, tout en offrant des points d’entrée intéressants pour de nouvelles opportunités.
Enfin, le contexte politique américain, marqué par les élections de mi-mandat, est traditionnellement favorable à l’économie : les promesses électorales soutiennent la macroéconomie et renforcent la confiance des acteurs de marché. Dans ce cadre, il convient de ne pas se laisser distraire par le bruit des marchés et de rester concentré sur les fondamentaux économiques.
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Marchés obligataires : des convictions renforcées pour 2026
Les convictions présentées en janvier dernier sur les marchés obligataires demeurent d’actualité. Scala Patrimoine confirme renforcer ses perspectives positives sur les marchés obligataires pour 2026, avec un intérêt particulier pour les obligations libellées en euro. Ces titres offrent un double avantage : un flux de coupons régulier et une protection partielle face à une éventuelle faiblesse du dollar.
- Investment Grade européen : un couple rendement/risque attractif
Le segment Investment Grade européen présente, selon nous, un profil rendement/risque intéressant. En revanche, nous restons plus prudents sur les taux souverains européens en raison de la sensibilité à la duration.
- High Yield européen : diversification, mais avec prudence
Le High Yield européen mérite également l’attention, dans une optique de diversification. Toutefois, les spreads se sont fortement resserrés l’année dernière, appelant à une approche prudente et graduelle.
- Subordonnées bancaires : un secteur solide
Nous conservons un avis positif sur les obligations subordonnées bancaires. Le secteur bancaire européen reste solide et bénéficie du recentrage de la courbe des taux, renforçant l’attrait de ces instruments.
- Dollar : un risque à surveiller
Enfin, la volatilité potentielle du dollar représente un facteur de risque important pour les portefeuilles obligataires. Cette incertitude conduit Scala Patrimoine à préconiser davantage de prudence sur le marché obligataire américain.
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Produits structurés : profiter de la volatilité
Le retour de la volatilité sur les marchés peut se transformer en véritable opportunité pour les produits structurés. Dans un environnement de taux longs et de volatilité élevée, ces instruments offrent des points d’entrée plus attractifs sur les marchés et des stratégies adaptées aux investisseurs à la recherche de rendement et de sécurité.
Les produits structurés permettent notamment de :
- S’exposer à des marchés ou secteurs à fort potentiel de croissance à moyen terme.
- Intégrer des mécanismes de protection face aux risques de correction.
- Optimiser la diversification, tant au niveau des sous-jacents que des structures employées.
Grâce à leur flexibilité et à leur capacité d’adaptation aux besoins de distribution, les produits structurés constituent une option stratégique pour renforcer un portefeuille dans un contexte de valorisations élevées.
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L’or : un actif refuge
Malgré des phases de volatilité marquées ces dernières semaines, Scala Patrimoine maintient une opinion positive sur l’or. Plusieurs facteurs structurels soutiennent le métal jaune :
- La baisse des taux réels liée à l’assouplissement monétaire.
- Les tensions géopolitiques, renforçant son rôle de valeur refuge.
- Une demande soutenue, tant institutionnelle que privée, en particulier en Asie et dans les économies émergentes.
Dans ce contexte, l’or reste un pilier essentiel pour diversifier un portefeuille et se prémunir contre l’incertitude.
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Les actifs non cotés continuent de séduire les investisseurs
Malgré un contexte économique incertain, l’intérêt pour les actifs non cotés — les fameux private assets — ne faiblit pas. La baisse progressive des taux anticipée en 2025 a renforcé les flux vers ces investissements, y compris vers des fonds désormais plus accessibles au grand public.
Parmi les opportunités les plus attractives :
- Stratégies secondaires : une stabilité rassurante et des rendements robustes.
- Fonds de co-investissement : optimisation des performances tout en maîtrisant les coûts.
- Dette privée (mezzanine, growth buyout) : un levier pour accompagner les entreprises en pleine croissance.
- Capital-risque : technologie et transition énergétique en tête, offrant un potentiel prometteur pour les startups innovantes.
Ces actifs permettent de diversifier efficacement un portefeuille tout en captant des rendements supérieurs à ceux des marchés traditionnels.
Loi de finances pour 2026 : les mesures qui concernent votre patrimoine
Comme le veut l’adage, « mieux vaut tard que jamais ». Confronté à l’enlisement des débats parlementaires et à l’absence d’une loi de finances adoptée avant le 31 décembre, le Premier ministre, Sébastien Lecornu, a finalement dégainé son ultime recours institutionnel : l’article 49.3 de la Constitution.
Le Gouvernement a ainsi engagé sa responsabilité sur le projet de loi de finances. Celui-ci ayant fait le pari - finalement gagnant - d’échapper aux motions de censure déposées par l’opposition. Désormais définitivement adopté, le projet de loi de finances doit maintenant être validé par le Conseil constitutionnel avant d’être promulgué.
Malgré tout, le budget demeure bien loin des objectifs initiaux. La ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, l’a elle-même reconnu, qualifiant le texte d’« imparfait », tout en soulignant qu’il s’agit « du produit d’un compromis bâti patiemment ».
Sur le plan macroéconomique, le déficit public est désormais fixé à 5 % du produit intérieur brut. Il atteindra 131,9 milliards d’euros pour l’État. Les dépenses publiques, quant à elles, devraient légèrement reculer, passant de 56,8 % à 56,6 % du PIB. En parallèle, le taux de prélèvements obligatoires augmenterait de 43,6 % à 43,9 %.
Voici les mesures qui auront un impact direct sur le patrimoine et la fiscalité des Français.
Indexation sur l’inflation de la première tranche du barème de l’IR
La loi de finances pour 2026 revalorise le barème de l’impôt sur le revenu. Ce dernier est donc indexé sur l’indice des prix à la consommation hors tabac, soit une hausse de 0,9 %.
Selon les estimations du Gouvernement, cette mesure représente un coût budgétaire de 1,7 milliard d’euros pour l’année 2026.
Prorogation de la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR)
La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) est prolongée jusqu’à ce que le déficit public français repasse sous le seuil de 3 % du PIB.
Sont concernés les contribuables fiscalement domiciliés en France dont les revenus excèdent 250 000 € pour une personne seule et 500 000 € pour un foyer soumis à une imposition commune.
Cette contribution prend la forme d’un complément à l’impôt sur le revenu visant à garantir une imposition minimale de 20 %. Le dispositif a toutefois été légèrement ajusté. Et ce pour mieux prendre en compte les revenus à caractère exceptionnel, notamment en cas de changement de situation familiale du contribuable.
Rehaussement du plafond des versements ouvrant droit à la réduction d’impôt « Coluche »
La loi de finances pour 2026 fait évoluer en profondeur le dispositif dit « Coluche » concernant les dons aux associations d’aide aux personnes en difficulté. La réduction d’impôt est transformée en crédit d’impôt, rendant ainsi l’avantage fiscal accessible tant aux contribuables imposables qu’aux ménages non imposables.
Par ailleurs, le plafond des dons ouvrant droit à un avantage fiscal de 75 % est doublé. Celui-ci passant de 1 000 € à 2 000 € par an.
À titre d’information, en 2025, le montant moyen des dons s’élevait à 222 € par personne.
Instauration d’une taxe sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales
Le texte met en œuvre une taxe spécifique sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle détenus par certaines holdings patrimoniales.
Sont concernées les holdings françaises :
- détenues majoritairement par un groupe familial ;
- dont la valeur vénale des actifs excède 5 millions d’euros ;
- dont l’activité est principalement patrimoniale, c’est-à-dire lorsque plus de 50 % des revenus sont qualifiés de revenus passifs.
Le champ d’application de la taxe est strictement limité aux actifs immobiliers et aux biens dits « somptuaires », parmi lesquels figurent :
- les biens affectés à l’exercice de la chasse ou de la pêche ;
- les véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance à voile ou à moteur, aéronefs et autres véhicules non affectés à une activité professionnelle ;
- les bijoux et métaux précieux, à l’exception de ceux affectés à l’exploitation d’un musée ou d’un monument historique, ou exposés dans un lieu accessible au public ou aux salariés de la société (hors bureaux) ;
- les chevaux de course ou de concours ;
- les vins et alcools ;
- les logements dont la personne physique contrôlante se réserve la jouissance, ainsi que les logements occupés à titre gratuit, loués à un loyer inférieur au prix du marché ou faisant l’objet de locations fictives.
La taxe est assise sur la valeur vénale de ces actifs, à un taux de 20 %. En revanche, ces biens sont exclus, totalement ou partiellement, de l’assiette taxable lorsqu’ils sont effectivement affectés à l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. La trésorerie est expressément exclue du périmètre de la taxation.
L’objectif étant de limiter les stratégies d’optimisation permettant de piloter artificiellement son revenu imposable par le biais de structures patrimoniales.
Transmission d’entreprise : durcissement du Pacte Dutreil
Le Pacte Dutreil, dispositif destiné à faciliter la transmission d’entreprises, notamment au sein des familles, permet aux bénéficiaires de profiter d’une exonération partielle de 75 % sur la valeur des biens transmis.
Ce mécanisme connaît un vif succès. Chaque année, 4 000 à 5 000 dirigeants y recourent pour faciliter la transmission de leur entreprise. Toutefois, l’accès au dispositif est soumis à des conditions strictes, notamment un engagement de conservation des titres sur plusieurs années.
Dans le cadre du budget 2026, les parlementaires ont décidé de durcir l’accès au dispositif.
La première modification concerne l’exclusion des biens dits « somptuaires » de l’assiette du Pacte Dutreil. Sont concernés les actifs de loisirs et de prestige :
- biens affectés à la chasse ou à la pêche ;
- véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance et aéronefs ;
- bijoux et métaux précieux ;
- vins et alcools ;
- chevaux de course ;
- logements mis à disposition des actionnaires ;
- œuvres d’art.
Ces biens doivent être exclusivement affectés à l’activité professionnelle de la société depuis au moins trois ans avant la transmission — ou depuis leur acquisition si celle-ci est plus récente — pour continuer à bénéficier de l’exonération.
Autre changement majeur : la durée de l’engagement individuel de conservation des titres et parts de société passe de 4 à 6 ans après expiration de la période d’engagement collectif de conservation. Cela conduit donc à un engagement global minimal de huit ans, hors cas du pacte réputé acquis.
À noter que les opérations de transmission principalement financées par endettement, dites « family buy-out », restent autorisées.
Ces ajustements visent à limiter les détournements et les stratégies de détention patrimoniale non professionnelle.
Aménagement du mécanisme du report d’imposition de l’article 150-0 B ter
L’article 150-0 B ter du Code général des impôts encadre, dans le cadre du régime de l’apport-cession, le report d’imposition des plus-values réalisées lors de certains apports de valeurs mobilières, titres ou droits sociaux.
Concrètement, ce dispositif permet à un contribuable de reporter l’imposition d’une plus-value constatée lors de l’apport de titres d’une société A à une société B, généralement une holding qu’il contrôle et soumise à l’impôt sur les sociétés. En échange, le contribuable reçoit des titres de la société bénéficiaire B. Cette opération permet ainsi d’interposer une société contrôlée afin de détenir indirectement des participations, tout en différant l’imposition de la plus-value.
La loi de finances pour 2026 renforce strictement les conditions d’accès à ce mécanisme.
Parmi les principales modifications :
- relèvement de la part du produit de cession à réinvestir, qui passe de 60 % à 70 % ;
- restriction du champ des activités éligibles. Certaines activités — notamment celles de marchand de biens et de promotion immobilière — étant désormais exclues ;
- allongement de la durée minimale de conservation des biens ou titres acquis en remploi, portée de 1 à 5 ans ;
- prolongation du délai de conservation des titres dans le cadre des donations ayant bénéficié du dispositif, porté à 6 ou 11 ans selon les situations.
Un léger assouplissement est toutefois prévu. Le délai laissé à la société bénéficiaire pour procéder au réinvestissement passe de 2 à 3 ans. Cela offre ainsi davantage de flexibilité dans l’identification et la structuration des investissements.
Aménagements du volet fiscal du régime des « management packages »
Les parlementaires ont adopté une série d’ajustements du régime d’imposition des gains issus des management packages.
En l’état du droit, par principe, ces gains sont imposés selon les règles de droit commun des traitements et salaires au titre de l’année au cours de laquelle le bénéficiaire a disposé de ses titres ou les a cédés. Par exception, la fraction du gain inférieure à une limite tenant compte de la performance financière de la société est imposée selon le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières.
Le présent article assouplit le régime d’imposition, notamment en permettant la prise en compte des opérations intercalaires dans la durée de détention des titres, en autorisant le report d’imposition pour les gains de nature salariale et en précisant les conditions de retrait des titres de management packages d’un PEA ou d’un PEA-PME. Les modalités d’imposition sont également assouplies en cas de donation de titres.
Par ailleurs, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 avait, quelques semaines auparavant, pérennisé le régime social applicable aux gains de management packages en supprimant la limite temporelle fixée dans le cadre du budget 2025. Elle a également précisé que la contribution spécifique de 10 % ne s’applique qu’à la seule fraction du gain net remplissant les conditions prévues à cet effet et excédant la limite d’imposition en plus-values.
Droits de mutation à titre gratuit : instauration d’une mesure anti-abus
Jusqu’ici, les transferts d’actifs réalisés par un donateur résident à l’étranger au profit d’un donataire ayant résidé moins de six années sur les dix dernières années en France pouvaient bénéficier d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession).
La loi de finances pour 2026 supprime ce dispositif, considéré comme abusif.
Réforme du Plan d’Épargne Retraite (PER)
Deux modifications majeures affectent le PER :
- Extension de la durée de report des plafonds de déduction. Les plafonds non utilisés des cinq dernières années pourront désormais être mobilisés, contre trois années auparavant. Cette mesure renforce la capacité de déduction pour les contribuables souscrivant tardivement à un PER.
- Restriction des versements pour les plus de 70 ans. Les versements effectués sur un PER par les personnes âgées de plus de 70 ans ne sont plus déductibles.
Ces ajustements visent à encourager des pratiques d’épargne plus conformes à l’intention initiale du PER.
Création d’un statut de bailleur privé avec mécanisme d’amortissement : le dispositif « Jeanbrun »
Les parlementaires ont adopté un nouveau statut de bailleur privé, surnommé « Jeanbrun », visant à relancer l’investissement immobilier locatif. Ce dispositif introduit un mécanisme d’amortissement progressif pour les biens acquis en vue de leur location nue.
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Un système d'amortissement
Il s’applique aux logements neufs ou anciens nécessitant des travaux significatifs, sur une durée de neuf ans, sous réserve de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Pour les logements neufs ou en état futur d’achèvement, les taux d’amortissement annuels sont les suivants :
- 3,5 % pour un logement à loyer intermédiaire (plafond de 8 000 €) ;
- 4,5 % pour un logement social (plafond de 10 000 €) ;
- 5,5 % pour un logement très social (plafond de 12 000 €).
Pour les logements anciens, les taux sont légèrement inférieurs :
- 3 % pour un loyer intermédiaire ;
- 3,5 % pour un loyer social ;
- 4 % pour un loyer très social.
Le dispositif s’applique uniquement aux logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, incluant des réhabilitations lourdes.
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Un dispositif assez souple
Le déficit foncier créé peut être imputé sur le revenu global dans la limite du plafond actuel de 10 700 €, ou de 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique. Les amortissements sont également réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession.
Il est toutefois précisé que l’amortissement ne peut être pratiqué sur la valeur du foncier, estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais, majorée le cas échéant du montant des travaux (pour les logements anciens).
Ce régime concerne l’ensemble des logements collectifs sur tout le territoire, sans condition de zonage.
De l’avis des professionnels de l’immobilier, l’exclusion des maisons du dispositif constitue toutefois un verrou susceptible d’en limiter l’attractivité.
Loi de Finances pour 2026
Guillaume Lucchini : « Le bilan patrimonial permet d’évaluer les compétences du conseiller »
Le bilan patrimonial constitue le point de départ de toute relation entre un professionnel de la gestion de patrimoine et son client. Cet exercice préparatoire permet aux conseillers d’élaborer une stratégie claire, parfaitement adaptée aux besoins et aux objectifs de chacun. Mais, comme le souligne Guillaume Lucchini, associé fondateur du multi family office Scala Patrimoine, il offre également au client — qu’il s’agisse d’un entrepreneur, d’une famille ou d’un sportif de haut niveau — la possibilité d’évaluer la qualité et la pertinence du conseil reçu.
Guillaume Lucchini défend, à ce titre, un modèle de cabinets indépendants, fondé sur la transparence et l’exigence éthique. Dans cette approche, le client rémunère le conseil par des honoraires, afin d’éviter tout conflit d’intérêts. Un mode de fonctionnement qui permet ainsi d’aligner pleinement les intérêts du client avec la qualité, l’objectivité et la pertinence des recommandations apportées.
Qu’est-ce qu’un bilan patrimonial ?
Guillaume Lucchini. Le bilan patrimonial est un exercice essentiel qui permet non seulement de dresser un état des lieux précis de votre situation, mais aussi d’évaluer le professionnalisme et les compétences du conseiller que vous avez choisi.
Il s’agit avant tout d’une photographie à un instant T de l’ensemble du patrimoine : actifs financiers, biens immobiliers, endettement, fiscalité… Mais l’analyse ne s’arrête pas là. Pour des profils spécifiques, comme les chefs d’entreprise ou les professions libérales, il est indispensable d’intégrer les enjeux professionnels.
L’objectif du bilan patrimonial est double : comprendre la situation actuelle et projeter cette dernière dans l’avenir, en fonction des objectifs définis à court, moyen et long terme. Cet exercice permet également de mesurer le sérieux et l’expertise de l’équipe qui accompagnera le client dans ses choix patrimoniaux.
« Il est essentiel de se tourner vers un cabinet de conseil en gestion de patrimoine ou un multi family-office capable de fournir une analyse globale »
Un bilan patrimonial peut-il être gratuit ?
Guillaume Lucchini. La réponse est catégorique : non. Comme le dit le célèbre adage, « si c’est gratuit, c’est vous le produit ». Dans ce cas, le professionnel risque d’être davantage motivé par la commercialisation de produits sur lesquels il touche les commissions les plus élevées que par l’intérêt réel du client.
Un bilan patrimonial est un moment stratégique de la structuration patrimoniale. Il nécessite du temps, des compétences et une expertise pointue. Il est donc essentiel de se tourner vers un cabinet capable de fournir une analyse globale et approfondie, à 360°, couvrant l’ensemble des enjeux liés à la gestion du patrimoine.
Quelles sont les étapes d’un bilan patrimonial ?
Guillaume Lucchini. Le bilan patrimonial se déroule en plusieurs temps. Le premier est le temps de l’analyse, qui consiste à examiner chaque pièce du dossier afin de comprendre la situation du client dans sa globalité.
Le second est le temps de la discussion, permettant d’appréhender les objectifs, mais aussi la psychologie et la vision de l’investisseur. Enfin, vient le temps de la restitution, où le conseiller présente la structuration future et les recommandations personnalisées, en tenant compte des objectifs à court, moyen et long terme.
https://www.youtube.com/watch?v=V1OuvpWNtcU
Loi spéciale : quelles incidences sur votre patrimoine ?
Les discussions autour de l’adoption du projet de loi de finances (PLF) pour 2026 ont échoué. Faute d’accord au sein de la commission mixte paritaire en décembre, l’adoption d’une véritable loi de finances est désormais repoussée à 2026, avec des conséquences budgétaires et fiscales potentiellement lourdes.
Les dispositions pourtant actées par les parlementaires — qu’il s’agisse de l’Exit tax, de l’impôt sur la fortune improductive ou encore de la taxe sur les holdings patrimoniales — ne verront donc pas le jour dans l’immédiat. Seules les mesures intégrées au projet de loi de financement de la Sécurité sociale ont pu être mises en œuvre. C'est notamment le cas de la suspension de la réforme des retraites et de la hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) sur certains placements.
Une loi spéciale pour assurer la continuité budgétaire
En l’absence de loi de finances, une loi dite spéciale a été promulguée, le 27 décembre dernier. Celle-ci vise à garantir la continuité budgétaire de l’État. Ce texte transitoire reconduit provisoirement les impôts existants ainsi que les plafonds de dépenses inscrits dans le budget 2025. En revanche, il n’autorise ni la création de nouvelles recettes fiscales ni l’ouverture de crédits supplémentaires.
L’adoption d’un texte provisoire permet d’assurer la continuité des services publics. Mais comme l’a rappelé la ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, la loi spéciale « n’est pas un budget ». Elle constitue un strict minimum. « On paye les fonctionnaires, on assure la sécurité vitale du pays, on honore nos engagements financiers, et l’on suspend tout ce qui n’est pas essentiel. ».
Cette reconduction a pour objectif d’éviter une paralysie budgétaire. Selon une estimation du ministère des Comptes publics cette situation pourrait représenter un coût de 11 milliards d’euros.
Des marges de manœuvre encore étroites
Pour autant, les parlementaires disposent encore de quelques semaines pour parvenir à un compromis. Le processus budgétaire n’est pas interrompu : les débats doivent reprendre dès le mois de janvier au Parlement.
L’Assemblée nationale relancera l’examen du texte à partir du 8 janvier, avec un passage en commission les 8 et 9 janvier, avant une discussion en séance publique envisagée à compter du 13 janvier.
En attendant, l’absence de loi de finances a des conséquences immédiates. Le barème de l’impôt sur le revenu ne sera pas revalorisé, ce qui pourrait se traduire par près de 2 milliards d’euros d’impôts supplémentaires pour les ménages. Par ailleurs, la note du ministère des Comptes publics précise que, dans le cadre de la loi spéciale, les pensions de retraite resteraient indexées sur l’inflation, pour un coût estimé à 3 milliards d’euros.
Au-delà du calendrier parlementaire, l’enjeu central demeure la trajectoire des finances publiques. Le président de la République a réaffirmé la nécessité de doter le pays d’un budget respectant un objectif de déficit public fixé à 5 % du PIB.
Le gouvernement précise ses priorités fiscales
Dans l’attente d’un texte définitif, le gouvernement a dévoilé ses priorités fiscales pour les prochaines semaines à travers un communiqué officiel. Il y précise les mesures dont il soutiendrait la prorogation, bien qu’elles aient théoriquement dû s’éteindre au 1er janvier 2026.
Parmi les dispositifs concernés figurent notamment :
- la prorogation du taux majoré de 25 % de la réduction d’impôt sur le revenu pour les souscriptions en numéraire au capital des sociétés foncières solidaires et des entreprises solidaires d’utilité sociale ;
- la prolongation de l’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières applicable dans les zones tendues, les grandes opérations d’urbanisme et les opérations d’intérêt national ;
- le doublement du plafond de la réduction d’impôt dite « Coluche », porté de 1 000 à 2 000 euros. Ce dispositif concerne les dons aux associations d’aide aux plus démunis pouvant ouvrir droit à une réduction de 75 % ;
- le maintien du dispositif IR-PME (ex-réduction Madelin), permettant une réduction d’impôt de 18 %, voire 25 % sous conditions, prolongé au moins jusqu’au 30 septembre 2026.
Certaines de ces mesures pourraient faire l’objet d’une rétroactivité afin de garantir leur application immédiate.
Une hausse de la CSG déjà actée
Si le projet de loi de finances reste en suspens, certaines mesures issues du projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 peuvent d’ores et déjà s’appliquer. Le PLFSS 2026 a en effet été adopté par les parlementaires.
Il confirme ainsi la suspension de la réforme des retraites. Parmi les mesures phares figure également une hausse de la CSG sur certains revenus du capital. En principe, le taux applicable aux revenus du patrimoine est relevé de 9,2 % à 10,6 %, soit une augmentation de 1,4 point.
Toutefois, plusieurs catégories de revenus conservent leur taux actuel, notamment les :
- revenus fonciers ;
- plus-values immobilières ;
- produits des contrats d’assurance-vie ;
- intérêts et primes des PEL et des PEP ;
- livrets réglementés (Livret A, LDDS, LEP).
En revanche, la hausse de la CSG à 10,6 % s’applique notamment aux :
- revenus issus des plans d’épargne retraite (PER) ;
- intérêts des comptes à terme ;
- intérêts des livrets bancaires et des comptes courants rémunérés ;
- revenus des comptes-titres et des PEA ;
- revenus de la location meublée (LMNP), imposés dans la catégorie des BIC, dont les prélèvements globaux augmenteront mécaniquement.
Cette réforme impacte également le prélèvement forfaitaire unique (PFU), ou « flat tax ». La CSG constituant une composante des prélèvements sociaux, sa majoration ferait passer le taux global du PFU de 30 % à 31,4 %. Une évolution qui concernera en particulier les dirigeants de TPE et de PME percevant des dividendes.
Loi Spéciale, 26 décembre 2025
Cartes à collectionner : un marché lucratif… mais fiscalement piégeux
L’achat et la revente de cartes Pokémon, Panini, Yu-Gi-Oh! ou encore Magic connaissent un essor fulgurant auprès des collectionneurs. Un marché longtemps réservé aux passionnés, mais qui attire désormais un nouveau public : les investisseurs, souvent très jeunes, en quête de placements alternatifs.
La flambée des prix des cartes à collectionner
Les prix des cartes Pokémon ont connu une envolée spectaculaire, en particulier pour celles éditées à la fin des années 1990. Symbole de cette frénésie, la carte la plus chère jamais vendue est la mythique « Pikachu Illustrator », dont la valeur atteint 5 275 000 dollars. Il n’en existerait que 39 exemplaires dans le monde. L’un des heureux propriétaires n’est autre que le youtubeur américain Logan Paul.
Parmi les cinq cartes Pokémon les plus chères, figurent également le « Dracaufeu Topsun japonais Scarce Blue Back » (493 230 dollars), le Dracaufeu Première Édition (420 000 dollars), le Tortank Galaxy Star Holo (360 000 dollars) ainsi que la « Tsunekazu Ishihara GX Black Star – carte promotionnelle » (237 230 dollars).
Du côté de Panini, les enchères s’envolent elles aussi. Un collectionneur a ainsi déboursé 1,5 million de dollars pour une carte de Lionel Messi. Celle-ci représente l’attaquant argentin lors de la saison 2004-2005, sa première saison avec le FC Barcelone. Seuls 838 exemplaires de cette carte existent à travers le monde.
Il s’agit d’un record historique. Jamais auparavant une vignette de football n’avait atteint un tel montant. Le précédent record remontait à 2022. Il s'agissait de la carte de la légende brésilienne Pelé pour 1,33 million de dollars.
Enfin, la carte « Magic : The Gathering » la plus chère jamais vendue est « The One Ring ». Commercialisée en 2023 dans l’extension Le Seigneur des Anneaux, elle se distingue par une singularité absolue : un seul et unique exemplaire existe dans le monde, imprimé en écriture elfique. Cette pièce hors norme a été acquise pour 2 millions de dollars par le rappeur américain Post Malone, lui-même collectionneur averti, consacrant un peu plus encore la dimension mythique de cette carte devenue légendaire.
Un investissement risqué et volatil
Pourtant, derrière l’engouement, la réalité est plus nuancée. Toutes les cartes ne se valent pas. La grande majorité n’a strictement aucune valeur marchande.
Seules quelques pièces rares, en parfait état de conservation et souvent anciennes – donc difficiles à dénicher – peuvent constituer un investissement réellement rentable. À cette rareté intrinsèque s’ajoute une forte volatilité : la valeur d’une carte peut s’envoler comme s’effondrer brutalement.
Mais un autre élément est souvent oublié : la fiscalité. Oui, la vente de cartes à collectionner peut-être… imposable. Plusieurs régimes coexistent, et la taxation dépend notamment de la fréquence des ventes, de leur montant et même de la nature de la carte.
Une fiscalité des cartes à collectionner à plusieurs visages
Le régime fiscal diffère selon que les collectionneurs effectuent des ventes ponctuelles ou régulières.
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La fiscalité des ventes occasionnelles
- Le régime des biens de consommation
C’est le régime qui s’applique aux revendeurs amateurs. En principe, les cartes à collectionner relèvent de la catégorie des biens meubles corporels. À ce titre, le vendeur bénéficie d’une exonération totale d’impôt si le montant de chaque transaction n’excède pas 5 000 euros.
Au-delà de ce seuil, la plus-value est soumise au régime d’imposition des cessions de biens meubles, avec un taux forfaitaire de 36,2 %.
- Le régime des objets de collection
Dans certains cas, des cartes peuvent être qualifiées d’objets de collection. Cette appréciation se fait au cas par cas, sous le contrôle d’un juge. En pratique, cette catégorie concerne plus fréquemment les timbres, les étiquettes de vin ou les cartes postales. Mais certaines cartes à jouer peuvent y être rattachées.
Lorsque la cession d’un objet de collection dépasse 5 000 euros, le vendeur est redevable d’une taxe forfaitaire de 6 % du prix, à laquelle s’ajoute la CRDS de 0,5 %.
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La fiscalité des ventes habituelles
Lorsque les opérations d’achat-revente deviennent régulières, l’administration fiscale peut considérer qu’il s’agit d’une activité commerciale. Les revenus sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut de micro-entreprise permet d’exercer cette activité avec un chiffre d’affaires plafonné à 188 700 euros, tout en bénéficiant d’une franchise de TVA jusqu’à 93 500 euros.
En optant pour le régime micro-BIC, le vendeur profite d’un abattement forfaitaire de 71 % sur ses recettes pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Un montant auquel, il convient d'ajouter les cotisations sociales au taux de 12,4 %.
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La fiscalité des cartes NFT
Les cartes de collection existent également sous forme numérique, via la blockchain : ce sont les NFT, pour non-fungible tokens. Dans ce cas, c’est le régime fiscal applicable aux crypto-actifs qui s’applique. Les plus-values générées lors de la vente de cartes NFT sont soumises au prélèvement forfaitaire unique de 30 %.