Taux Bas sur l'immobilier commercial par Jean-Pierre Pinart
Taux bas – Effets et conséquences sur l’immobilier commercial
L’immobilier commercial regroupe un certain nombre d’actifs dont les propriétaires en retirent un revenu à titre habituel, sous forme de loyer commercial.
Il s’agit des bureaux, locaux d’activité et de logistique, locaux commerciaux en pied d’immeuble et centres commerciaux, hôtels, établissements de santé, de loisirs et de retraite, et parkings.
Cette classe d’actifs est sensible d’une part à la conjoncture économique (évolution des loyers, taux de vacance, mesures d’accompagnement des locataires) mais aussi à des logiques purement financières qui affectent l’attractivité de ce type de placements vis à vis d’autres classes d’actifs financiers (actions, obligations).
La baisse continue des taux a fortement favorisé l’investissement dans l’immobilier commercial depuis plusieurs années et le montant des investissements s’est accéléré depuis 2014 du fait (i) de la recherche par les investisseurs de rendement plus élevé que celui offert par les obligations (par exemple avec la sortie des fonds en euros) et (ii) de leur capacité à s’endetter à des taux attractifs : l’environnement de taux très bas soutenant le rendement relatif des actifs immobiliers, une liquidité abondante et un contexte persistant d’incertitude sur les marchés boursiers et obligataires expliquent le regain d’intérêt récent pour cette classe d’actifs jugée défensive (cf. rapport du Haut Commissariat de Stabilité Financière).
La France constitue le 3ème marché européen derrière le Royaume Uni et l’Allemagne avec 29 Mds€ d’investissements en 2015 soit quasiment le même niveau qu’en 2007, 76% des investissements sont effectués en Ile de France et principalement en bureaux (61%).
La baisse continue et marquée des taux a conduit au fait que les prix sont repartis à la hausse depuis 2010 après avoir reculé entre 2007 et 2009, dépassant en 2015 leur niveau de 2007. A noter que la baisse des rendements locatifs est continue depuis 2000 mais qu’elle s’est accélérée récemment sous le double effet de la progression des prix et de la modération des loyers économiques (globalement on constate même que la France est devenu le pays le moins rentable en 2014 !)
Dans ce contexte la poursuite de la progression des prix peut sembler paradoxale mais s’explique notamment par la baisse continue des taux d’intérêt qui est plus rapide que celle des rendements locatifs, ce qui a permis à l’immobilier commercial d’avoir un statut de valeur refuge.
Cette situation d’intérêt marqué par un nombre croissant d’acteurs pour cette classe d’actifs alimente parfois une surévaluation des prix entre 15% et 20% : dans ce contexte, il importe donc d’être très vigilant sur le choix des investissements.
Opérations d'apport: l'abus est dans la soulte
L’administration fiscale a récemment mis à jour la liste des montages qu’elle considère abusifs en y ajoutant une fiche intitulée « Echange de titres avec soulte - Cas d'abus de droit fiscal ».
Sont visées les opérations d’apport rémunérées à la fois par la remise de titres de la société bénéficiaire et par l’attribution à l’apporteur d’une somme d’argent (soulte) prélevée directement sur les liquidités de la société ou inscrite en compte courant d’associé.
Conformément aux dispositions des articles 150-0 B et 150-0 B ter du Code Général des Impôts, ces opérations bénéficient d’un différé d’imposition pour autant que certaines conditions soient remplies, notamment le fait que la soulte n’excède pas 10% de la valeur nominale des titres reçus à l’occasion de l’apport.
En pratique, de nombreux contribuables se sont placés dans le champ de ces textes afin de réaliser, à l’occasion d’un apport à une société holding, une opération de cash-out en franchise d’impôt immédiate (le plus souvent dans un contexte d’apport-cession ou d’OBO).
L’ajout de cette opération à la liste des montages abusifs ne surprend pas dans la mesure où une récente doctrine administrative publiée au BOFiP (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20150702 n°170) révélait déjà l’intention de l’administration d’attaquer ce genre de schéma. La fiche publiée fournit cependant des indications sur les situations spécifiquement visées par l’administration, comme celle d’un contribuable réalisant un apport à une société qu’il constitue, avec une soulte (inférieure à 10%) inscrite au crédit du compte-courant de l’apporteur et remboursée par une distribution de dividendes de la société bénéficiaire.
L’administration fiscale estime ainsi pouvoir mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit[1] dès lors que le schéma envisagé révèle (i) la volonté de l'apporteur d'appréhender des liquidités en franchise d'impôt et (ii) l’absence d'intérêt économique pour la société bénéficiaire de l'apport. Ceci devrait avoir pour conséquence de rendre la soulte imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec éventuellement application de majorations de 80%. Par contre, il semble que la perception d’une soulte ne remette pas en cause l’application du différé d’imposition obtenu lors de l’apport.
L’administration fiscale invite par ailleurs les contribuables concernés par de telles opérations à se rapprocher de leur centre des impôts afin de « mettre en conformité leur situation », sans préciser si cette démarche volontaire serait de nature à éviter automatiquement les pénalités encourues.
Cette annonce intervient dans un cadre plus général de remise en cause des apports avec soulte et doit inciter les contribuables réalisant de telles opérations à la prudence. Nous avons en effet connaissance de plusieurs contentieux dans lesquels l’administration – en dehors de toute procédure d’abus de droit – conteste les valorisations retenues lors d’opérations d’apports afin de pouvoir prétendre que le montant de la soulte est supérieur à 10%. L’effet de ce type de redressement est d’autant plus redoutable qu’il conduit à priver l’apporteur du bénéfice du différé d’imposition sur l’ensemble de la plus-value d’apport (et non seulement à hauteur de la soulte).
La position de l’administration peut être contestée et devra être confirmée par les tribunaux, aucune jurisprudence significative n’existant en la matière. Il sera alors nécessaire de démontrer le fait que l’opération répond à une motivation exclusivement fiscale et qu’il a été fait une application littérale des textes, contraire à l’intention du législateur. Les travaux parlementaires des textes précités, comme l’étude de la directive fusion qui prévoit la notion de soulte, ne permettent pourtant pas de déterminer si la soulte doit nécessairement répondre à une finalité particulière.
Toute opération d’apport avec soulte n’est pas pour autant condamnée. Dans de nombreux cas, elle répond en effet à des motifs juridiques ou économiques et présente un intérêt réel pour la société bénéficiaire, qu’il s’agisse de résoudre la problématique des rompus ou qu’elle permette de rééquilibrer des participations dans le cadre d’opérations d’apports conjoints. C’est la raison d’être du mécanisme de la soulte mais cela ne devrait pas être la seule.
[1] Art. L. 64 du Livre des Procédures Fiscales
Le casse-tête Airbnb
Depuis le dimanche 1er Mai 2016, la ville de Berlin a particulièrement durci les possibilités pour les propriétaires de mettre en location leur appartement sur le site de mise en relation entre particuliers.
En effet, la municipalité berlinoise a décidé de limiter la location des appartements ou maisons, via le site Airbnb, à quelques pièces seulement. La location du logement entier ne sera plus possible sauf à obtenir une autorisation des autorités. La location d’une maison ou d’un appartement complet sans autorisation expose le propriétaire à une amende pouvant aller jusqu’à 100 000€.
Barcelone a connu les mêmes déboires de saturation du marché locatif dans le quartier populaire de La Barceloneta. En pleine métamorphose, le lieu est quasi exclusivement dédié aux locations Airbnb. Pour y remédier, le gouvernement régional de Catalogne impose aux propriétaires souhaitant louer leur logement de s’acquitter d’une taxe de 65cts € par nuitée à Barcelone et de 45cts € en dehors de la citée méditerranéenne. De plus, la location n’est possible que quatre mois maximum par an. Et cela ne peut concerner que deux chambres du logement maximum et cela en présence du propriétaire.
Les grandes villes mondiales doivent faire face à plusieurs problématiques avec le phénomène Airbnb.
D’une part, les propriétaires de logement ont tendance à faire de la location touristique plutôt que de la location traditionnelle. D’évidents problèmes de pénuries dans les marchés de l’immobilier locatif particulièrement tendus, peuvent alors apparaître.
D’autre part, la location touristique de biens destinés au logement longue durée constitue une concurrence parfois déloyale à l’égard du secteur de l’hôtellerie, lequel connait un régime fiscal plus contraignant.
La ville de Paris est aussi exposée aux nouveaux services proposés par les plateformes en ligne, avec ses 60 000 logements proposés en 2016 (contre 4 000 en 2012). Au mois de mars dernier, la municipalité et Airbnb ont d’ailleurs négocié un accord visant à favoriser le respect par les propriétaires, des règles en vigueur.
Plusieurs cas sont à distinguer :
- Si vous êtes propriétaire, la location de votre logement sur Airbnb est considérée comme une location saisonnière et non pas comme une simple location vide ou meublée.
- A ce titre, s’il s’agit de votre résidence principale, vous ne pouvez pas louer votre maison ou appartement plus de quatre mois par an, puisque votre logement est considéré comme principal dès lors que vous y résidez au moins huit mois par an. Si ce quota de quatre mois est dépassé, Airbnb s’est engagé à envoyer une information par email aux propriétaires indélicats. Et un changement de statut du bien devra être opéré.
- S’il s’agit d’une résidence secondaire, les contraintes administratives sont plus importantes. Dans tous les cas il vous faudra déclarer le logement auprès de la mairie. Plus encore, s’il est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants, la mairie devra vous délivrer une autorisation municipale de mise en location saisonnière du bien. Votre bien devra être déclaré en tant que bien commercial auprès du fisc.
En cas de changement de statut de la résidence principale en bien commercial (plus de quatre mois de location saisonnière), la loi fait obligation au propriétaire de proposer à la location traditionnelle un logement de même superficie, dans le même arrondissement.
Sachez que dans les lieux les plus touristiques, la législation prévoit une obligation pour le bailleur de collecter une taxe de séjour au profit de la municipalité. Grâce au décret du 31 juillet 2015 relatif à la taxe de séjour, Airbnb a la possibilité de collecter, à votre place, le montant de la taxe de séjour en fonction du nombre de nuitées (83cts € par nuitée). Le site américain s’est proposé dès la publication du texte de collecter au profit de la ville de Paris l’ensemble des taxes de séjour afin de ne pas devenir un mauvais élève dans la révolution numérique que connait notre économie.
Enfin si vous êtes locataire de votre logement, prenez la précaution d’informer votre bailleur de votre volonté d’offrir votre logement à la location sur une plateforme dédiée. En effet, la loi impose l’accord du propriétaire pour toute mise en sous-location d’un logement.
Interdire la location complète du logement permet assurément de lutter contre la saturation du marché locatif traditionnel. En complément, le prélèvement de la taxe de séjour directement par Airbnb permet de rapprocher l’activité des propriétaires Airbnb de celle de l’hotellerie traditionnelle. D’ailleurs, l’entreprise californienne collecte la fameuse taxe dans plusieurs pays au profit de plusieurs autorités publiques (les villes d’Amsterdam, Chamonix, Phoenix, ou encore certains Etats américains).
D’ailleurs un nouveau bras de fer s’est engagé sur ce point à l’approche de l’Euro 2016, du 10 juin au 10 juillet 2016. En effet, les élus locaux insistent pour qu’Airbnb prélève, au profit des villes hôtes de la compétition, le montant de la taxe de séjour (comme elle peut le faire à Paris). Eu égard à la proximité de l’évènement l’entreprise considère que l’organisation de cette mesure est beaucoup trop complexe dans la mesure où le montant de cette taxe dépend de chaque commune mais surtout parce que les contrats de locations sont pour la plupart déjà conclus et ne peuvent plus être modifiés.
Enfin, nous avons appris le 2 mai 2016, que le Sénat a inclus un amendement dans le projet de loi pour une République numérique, visant à permettre aux villes de plus de 200 000 habitants de rendre obligatoire, au nom de la transparence, l’enregistrement des baux occasionnels de courtes durées sur une structure internet dédiée.
Tony Parker, sportif français le mieux rémunéré en 2014
Chaque début d’année est l’occasion pour l’Equipe Magazine (édition du 21 février 2015) de publier son classement des sportifs en activité les mieux rémunérés. Tony Parker est, ainsi, pour la deuxième année consécutive le sportif français le mieux payé, avec 16 millions d’euros annuels bruts. Celui-ci devrait d’ailleurs conforter sa place pendant encore quelques temps, avec l’entrée en vigueur, à partir de juillet 2015, de son nouveau contrat stipulant une rémunération de 43 millions de dollars (37,5 millions d’euros) sur trois ans.
D’après cette classification, qui effectue une estimation des revenus bruts et avant impôt des athlètes pour 2014, le joueur des San Antonio Spurs devance l’attaquant du Real de Madrid Karim Benzema (3ème en 2014), qui émarge à 15,8 millions d’euros, et le milieu offensif du Bayern de Munich, Franck Ribéry (2ème en 2014) qui a touché 14,8 millions d’euros.
A noter cette année, l’absence remarquée d’athlètes féminines dans le classement. L’année précédente, Marion Bartoli avait réussi, grâce à ses performances à Wimbledon en 2013, à se hisser à la 46ème place avec une année à 3,1 millions d’euros. De plus sur 50 sportifs, il faut préciser que 43 sont des footballeurs. On retrouvera ainsi 4 basketteurs évoluant en NBA (Tony Parker, Joachim Noah, Nicolas Batum et Boris Diaw) dont 3 d’entre eux composent le top 10 ; on apprend d’ailleurs que J. Noah est le basketteur français le mieux rémunéré (avec un salaire de 9,5 milions d’euros) devant T. Parker (9,4 millions d’euros) dont la première place est due principalement aux revenus tirés du sponsoring (environ 40% de ses revenus bruts). Le pilote WRC, Sébastien Ogier (9ème avec 7,6 millions d’euros), le tennisman Jo-Wilfried Tsonga (27ème avec 4,6 millions d’euros) et le golfeur Victor Dubuisson (46ème avec 3,6 millions d’euros) sont les autres sportifs, hors football, à être présents dans le classement.
L’estimation prend en compte les salaires, les primes de résultats, les primes de présence dans l’équipe, les primes à la signature et les revenus extra-sportifs. Les journalistes de l’hebdomadaire relèvent à juste titre que sur 43 footballeurs, 11 seulement évoluent en L1 (dont il est rappelé que le salaire moyen est 45 000€ mensuels), contre 19 en Premier League anglaise (où le salaire moyen est de 255 000€ mensuels), ce qui fait persister le constat d’une disparité entre les deux championnats (cf. Dossier sur la fiscalité personnelle du sportif professionnel).
On peut également rappeler que le classement 2014 du magazine américain, Forbes, des sportifs mondiaux les mieux rémunérés, classe le boxeur Floyd Mayweather en première position avec une rémunération brute annuelle de 78,4 millions d’euros. Le deuxième étant l’attaquant du Real de Madrid, Cristiano Ronaldo avec 59,7 millions d’euros. La première femme est la joueuse de tennis Maria Sharapova avec une 34ème place et un revenu d’un peu plus de 18 millions d’euros.
Le marché de la voiture de collection se porte très bien
Les chiffres laissent souvent rêveurs. La vente aux enchères Artcurial, organisée le 6 février dernier en marge du Salon Rétromobile 2015, nous en offre une nouvelle illustration. 16,3 millions d'euros c'est, en effet, le montant déboursé par un collectionneur international pour devenir l'heureux propriétaire d'une Ferrari 250 GT SWB California Spider de 1961. Dans le même ordre d'idée, une Maserati A6G 2000 Gran Sport Berlinetta Frua de 1956 s'est adjugée à 2 millions d'euros au profit d'un collectionneur américain.
A chiffres exceptionnels, histoire exceptionnelle ! Ces deux véhicules de collection, véritables stars de la vente de vendredi dernier, constituaient une partie de la collection Baillon.
Après, la seconde guerre mondiale, Roger Baillon, fou de mécanique revient dans sa région natale du Poitou-Charente. Il décide d'acquérir différents camions de l'armée américaine pour les aménager en véhicules utilitaires. Il inventera par la suite un camion citerne permettant le transport de matières à risque. Les usines de Melle, fabricants de produits chimiques situés dans la région niortaise, ont souvent recours au nouveau type de transport proposé par M. Baillon. Les relations commerciales commencent à se développer jusqu'à ce que les Transports Baillon soient en situation de dépendance économique vis à vis du fabricant. Les liens entre les deux sociétés se dégradent au début des années 1970, le fabricant reprochant au transporteur la vétusté de ses engins qui diminue la sécurité des marchandises durant les trajets. En 1978, la rupture définitive des relations commerciales pousse les Transports Baillon à la faillite.
Roger Baillon, passionné d'automobile, carrossier et inventeur fantasque avait entrepris, dès 1950, en compagnie de son fils Jacques, de se constituer une collection de véhicules anciens pour ouvrir un musée de l'automobile. M. Baillon qui préférait se séparer de ses biens immobiliers, voit néanmoins une partie de ses véhicules saisis pour désintéresser les créanciers et l'administration fiscale. Une soixantaine de véhicules est donc définitivement vendue dès 1979, pour un montant de 1,285 millions de Francs. Puis en 1985, trente voitures sont vendues pour un montant cette fois de 2,557 millions de Francs. Les journaux locaux attendent avec impatience la vente du troisième lot. Mais le temps passe et atténue les souvenirs de chacun. Finalement, seuls les héritiers finissent par se rappeler de la présence des voitures de collections sous des abris de fortune. Ce n'est qu'avec le décès de Jacques, fils de Roger, dans le courant de l'année 2013 que les héritiers se tourneront vers Artcurial pour la vente de la collection.
Les deux véhicules phares de la désormais dénommée « Collection Baillon », étaient estimés entre 9,5 et 12 millions d'euros pour la Ferrari 250 GT California et entre 800 000 et 1,2 millions d'euros pour la Maserati A6G Gran Sport. Finalement, les montants versés par les acquéreurs de ces deux lots, constituent des nouveaux records mondiaux aux enchères pour chacun des deux modèles. L'événement d'Artcurial aura été l'occasion de battre, en tout, dix records mondiaux. L'ensemble des lots de la « Collection Baillon » ont été vendus pour un total de 25,15 millions d'euros, la vente dans sa globalité ayant réuni 46 millions d'euros. Avec une augmentation moyenne des prix de 395% en seulement 10 ans, cet événement nous apporte une nouvelle fois la preuve que le marché de la voiture de collection se porte très bien
Investir dans l'art
Appelés placements atypiques par l'AMF, les investissements « plaisir » se développent au détriment des investissements financiers classiques, jugés trop exposés. Rentabilité, sécurité et plaisir ne sont pas des concepts incompatibles et les investisseurs y adhèrent de plus en plus. Parmi ces investissements alternatifs, l'art a su s'imposer pour devenir aujourd'hui, l'un des placements les plus convoités. Investir dans l’Art présente de nombreux avantages : c’est un actif concret qui offre une rentabilité attrayante et fait l’objet d’une fiscalité très avantageuse.
Investir dans le vin
Les investissements « plaisir » (ou alternatifs) séduisent de plus en plus les épargnants qui souhaitent investir dans des actifs tangibles et des biens réels. L’investissement dans le vin s’adresse à ceux qui cherchent à sécuriser et diversifier leur patrimoine. L’intérêt de ce type de placement réside, principalement, dans sa rareté gage d’une forte rentabilité, et dans sa stabilité en regard des fluctuations des marchés. Quelques soient vos connaissances dans ce domaine, votre budget et le temps que vous souhaitez y consacrer, vous disposez de nombreuses possibilités pour investir avec succès dans le vin.
Investir dans les voitures de collection
Très convoitées par les amateurs d'automobiles, les voitures de collection sont également des investissements très intéressants. Selon le Financial Times, leurs prix ont augmenté, en moyenne, de 395 % depuis 2002. Ce type d'investissement est l'investissement "plaisir" par excellence car il permet de disposer à sa convenance d'une voiture d'exception tout en réalisant une belle plus-value à sa revente.
Investir dans les bois et forêts
Avec plus de 3,5 millions de Français déjà propriétaires d'un bois ou d'une forêt, le placement forestier attire et convainc les investisseurs. Il permet de diversifier son patrimoine, de générer un complément de revenu et, surtout, de bénéficier d'un avantage fiscal extrêmement intéressant (depuis les tempêtes de 1999, l'Etat encourage l'activité forestière et la gestion pérenne du patrimoine naturel national.
Investir dans les chevaux de course
Devenir propriétaire d’un cheval de course est, d’abord, un investissement « plaisir » pour les passionnés. Ce placement est, aussi, un pari risqué mais qui peut rapporter gros. Les prix en compétition, les saillies et, surtout, la plus-value à la revente peuvent générer des gains fructueux, avec un confort de gestion pour l'investisseur qui délègue l’entretien et l'entraînement des chevaux à un entraîneur professionnel.