Statut de bailleur privé : les contours du nouveau dispositif immobilier « Jeanbrun »
Le secteur du logement est dans la tourmente. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Entre 2021 et 2024, la part des investisseurs dans le neuf a chuté de 63%, selon la Fédération des promoteurs immobiliers. En 2024, seules 104 200 mises en chantier de logements individuels ont été enregistrées, loin des 175 700 comptabilisées en 2022.
Avec l’extinction progressive du dispositif Pinel, le gouvernement a voulu redonner un second souffle à l’investissement immobilier. La réponse : un nouveau levier fiscal, le dispositif dit « Jeanbrun », du nom de l’actuel ministre du Logement, Vincent Jeanbrun. Également baptisé « Statut du bailleur privé » ou « Relance logement », ce mécanisme répond à un vœu de longue date des professionnels de l’immobilier.
Concrètement, il instaure un système d’amortissement progressif pour les biens acquis en vue de leur location nue, dans l’esprit de la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, en opposition à la réduction d’impôt directe proposée par le Pinel. Selon les premières estimations, le dispositif représenterait un coût annuel de 2 à 3 milliards d’euros. Les politiques espèrent engendrer la création de 50 000 nouveaux logements dès cette année.
Dispositif Jeanbrun : un avantage fiscal sous la forme d’amortissement
Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe simple mais potentiellement puissant : l’amortissement. Les investisseurs mettant un logement neuf ou réhabilité en location nue peuvent ainsi déduire, de leurs revenus fonciers, une fraction du prix d’acquisition du bien. Cette déduction peut atteindre 80% de la valeur du logement (hors foncier estimé forfaitairement à 20 %). Celle-ci étant majorée du coût des travaux pour les biens anciens.
Chaque année, le contribuable déduit donc de ses loyers imposables une partie du prix d’achat, cumulable avec les charges classiques admises en déduction dans le régime réel des revenus fonciers. Si les professionnels sont encore en attente de précisions de la part de l'administration fiscale, l’amortissement devrait pouvoir générer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €, avec report sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour les rénovations importantes de logements anciens, un plafond majoré temporaire est prévu jusqu’en 2027. L’imputation peut alors atteindre 21 400€ par an, sous réserve que les travaux concernent l’efficacité énergétique du bien. L’exigence est cependant stricte : le logement doit atteindre un DPE de classe A ou B.
« L’avantage proposé par le dispositif Jeanbrun varie fortement selon la tranche marginale d’imposition. Plus elle est élevée et plus le contribuable dispose de revenus fonciers, plus le dispositif devient intéressant », explique Guillaume Lucchini, fondateur du multi family office indépendant, Scala Patrimoine.
La location meublée (LMNP/LMP) reste toutefois exclue du dispositif et soumise aux régimes BIC classiques.
Les logements éligibles au dispositif « Jeanbrun »
Le dispositif s’applique aux logements neufs ou anciens nécessitant des travaux lourds, pour une durée minimale de neuf ans, et sous réserve de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
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Les biens neufs ou faisant l'objet de travaux lourds
Sont concernés, les logements :
- acquis neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
- que le contribuable fait construire ;
- ayant fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf ;
- anciens dont les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition, éligibles à des aides telles que MaPrimeRenov.
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L'exclusion des maisons individuelles
Le dispositif ne couvre pas les maisons individuelles, mais s’applique à tous les logements collectifs du territoire.
Comme l’explique Guillaume Lucchini, « l’accès au dispositif est limité à deux logements par foyer fiscal. Soulignons cependant que les avantages fiscaux liés à l’amortissement ne sont pas intégrés dans le plafonnement global des niches fiscales. Pour optimiser l’amortissement, une valeur maximale de 290 000 € par logement est, en pratique, recommandée. »
Les taux d’amortissement applicables au dispositif « Jeanbrun »
Pour les logements neufs ou en VEFA, le loyer :
- intermédiaire : 3,5 % par an (plafond 8 000 €)
- social : 4,5 % par an (plafond 10 000 €)
- très social : 5,5 % par an (plafond 12 000 €)
Pour les logements anciens, le loyer :
- intermédiaire : 3 %
- social : 3,5 %
- très social : 4 %
« Le gain fiscal annuel peut atteindre 2 000 à 3 000 € pour un foyer imposé à 30 %, voire davantage pour les tranches supérieures. Cependant, les contraintes liées aux respects de plafonds de loyers stricts, à un engagement minimum de 9 ans et à la réintégration des amortissements dans le calcul de l’éventuelle plus-value immobilière limitent l’intérêt pour les patrimoines les plus élevés », nuance Guillaume Lucchini.
Enfin, l’option Jeanbrun doit être exercée de manière irrévocable lors de la déclaration des revenus de l’année d’acquisition ou d’achèvement. Les logements ne peuvent être loués à des membres du foyer fiscal du propriétaire ou à des proches jusqu’au deuxième degré.
Conditions et limites
Les plafonds de loyers et ressources des locataires varient selon l’avantage accordé.
- Pour les loyers intermédiaires, les plafonds Pinel s’appliquent ;
- Pour les loyers sociaux et très sociaux, les plafonds sont ceux du dispositif Loc’Avantages.
Dans tous les cas, le logement doit être loué dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition.
Autre limite du dispositif Jeanbrun : celui-ci n’est pas cumulable pour un même logement avec Pinel, Denormandie, Outre-mer, ou les régimes liés aux monuments historiques.
Formes juridiques
Le dispositif s’adresse aux particuliers, résidents fiscaux français ou non-résidents, et peut se réaliser via une Société Civile immobilière (SCI) à l’IR. Les structures à l’IS et le démembrement (sauf suite à décès) sont exclus. En indivision, chaque indivisaire bénéficie de l’avantage fiscal à hauteur de sa quote-part, sous condition d’engagement collectif de location.
Durée
Le dispositif est applicable aux acquisitions réalisées entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028. L’engagement de location doit couvrir 9 ans, mais l’amortissement peut se poursuivre tant que le bien génère des revenus fonciers, sans dépasser 80 % de sa valeur hors foncier.
« Tant que le propriétaire conserve le bien et qu’il n’a pas épuisé son volume d’amortissement, il peut continuer à réduire sa fiscalité sur les loyers. Le cumul des amortissements ne peut jamais excéder la valeur hors foncier du logement », précise Guillaume Lucchini.
Revente & fiscalité
La revente anticipée entraîne une réintégration fiscale proportionnelle des amortissements.
Ceux-ci viennent également minorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value, qui reste soumise au régime classique : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans.
« L’un des points noirs du dispositif Jeanbrun réside dans la fiscalité à la revente. Les amortissements doivent être anticipés, sinon la facture peut être très lourde », souligne Guillaume Lucchini.
Pour le fondateur du multi family office, « le dispositif Jeanbrun, malgré son attrait fiscal apparent, reste peu intéressant pour les hauts revenus. Ses conditions très restrictives – plafonds de loyers, durée minimale de location – limitent fortement la liberté d’investissement et la rentabilité potentielle. Pour les investisseurs avertis, il peut être plus judicieux de se tourner vers un investissement immobilier traditionnel. Ces derniers pourraient avoir intérêt à se focaliser sur des biens à rénover dans de grandes métropoles ou à Paris. La demande locative y étant très soutenue. Cette stratégie permet d’optimiser à la fois la valeur patrimoniale et les revenus locatifs, sans subir les contraintes du dispositif. »
LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
La dette privée « evergreen » : un nouveau modèle pour l’investissement non coté ?
Inspirés des stratégies patrimoniales des grandes fortunes et des pratiques de gestion des investisseurs institutionnels, les fonds dits evergreen s’imposent progressivement comme un pilier de l’investissement non coté.
Les chiffres confirment cette montée en puissance. Selon les estimations du fournisseur de données Novantigo, les encours des fonds evergreen et des ELTIF ont bondi de 73 % entre fin 2024 et septembre 2025, atteignant 93,4 milliards d’euros. À l’horizon 2030, ces véhicules pourraient représenter plus de 60 % des investissements en actifs privés.
Face à cet engouement et devant les difficultés rencontrées par la société de gestion Blue Owl, Scala Patrimoine décrypte les ressorts de ce modèle, appliqué à l’investissement en dette privée.
Fonds evergreen : une rupture avec le modèle traditionnel
Les fonds de private equity et de private debt classiques reposent sur un schéma bien connu : appels de capitaux successifs, période d’investissement étalée dans le temps, distributions tardives et capital immobilisé jusqu’à la liquidation finale du fonds. Ce fonctionnement expose l’investisseur à la fameuse courbe en J, caractérisée par des performances initialement négatives avant une création de valeur différée.
Les fonds evergreen s’inscrivent dans une logique radicalement différente.
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Une structure perpétuelle, pensée pour le long terme
Contrairement aux fonds dits « millésimés », dont la durée de vie est généralement comprise entre 6 et 12 ans, les fonds evergreen ne disposent pas de date de clôture prédéfinie. Cette structure ouverte permet aux gérants d’investir en continu, sans contrainte de liquidation finale.
Résultat :
- le capital est déployé immédiatement,
- la courbe en J est atténuée structurellement, mais dépend du rythme de déploiement, du niveau de cash buffer (ou réserve de liquidités) et peut réapparaitre en cas de vague de défauts,
- et l’investissement commence à produire du rendement dès les premiers mois.
Autre différence majeure : l’investisseur effectue un seul apport initial, sans appels de fonds ultérieurs.
Comme le souligne Adrien Tourbet, responsable des investissements non cotés chez Scala Patrimoine : « La spécificité des fonds evergreen destinés aux investisseurs privés réside dans l’appel intégral du capital dès la souscription. Cette immédiateté d’investissement modifie profondément la dynamique de rendement : le capital n’est pas progressivement mobilisé, il travaille quasi instantanément. »
Dans le cadre de la dette privée, les intérêts générés peuvent être distribués régulièrement (le plus souvent trimestriellement) ou réinvestis, selon le choix de l’investisseur. Cette seconde option active un puissant mécanisme d’intérêts composés, optimisant la création de valeur sur le long terme.
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Une liquidité encadrée
Autre spécificité clé : les fonds evergreen offrent une liquidité partielle. Des fenêtres de rachat sont généralement prévues chaque trimestre ou semestre, grâce à une poche de liquidités conservée par le fonds.
Il ne s’agit toutefois pas d’une liquidité comparable à celle des marchés cotés. Les fonds evergreen sont qualifiés de semi-liquides : la liquidité est possible, mais elle n’est jamais garantie. En cas de déséquilibre entre demandes de rachat et liquidités disponibles, les sociétés de gestion peuvent activer des mécanismes de proratisation des sorties (gates), différer une partie des rachats ou, dans des cas extrêmes, suspendre temporairement les opérations.
Des périodes de lock-up — souvent comprises entre 1 et 5 ans — peuvent s’appliquer, parfois assorties de pénalités en cas de sortie anticipée.
Adrien Tourbet tient à ce titre à préciser que : « ce n’est pas de la liquidité au sens strict des marchés publics, où les titres peuvent être vendus instantanément. On se situe à mi-chemin entre marchés privés et marchés cotés. L’horizon d’investissement reste long terme, généralement entre 5 et 10 ans. Les difficultés rencontrées par la société de gestion américaine Blue Owl sont d’ailleurs là pour nous le rappeler. »
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Un enjeu central : le cash management
Sur la durée de vie du fonds, les niveaux d’allocation atteignent en moyenne 80 % à 90 %, offrant à l’investisseur un portefeuille diversifié et mature dès l’entrée. Cette structure impose toutefois une discipline rigoureuse en matière de gestion de trésorerie.
Contrairement aux fonds millésimés, souvent investis à près de 100 %, les fonds evergreen conservent 10 % à 20 % de liquidités afin d’honorer les demandes de rachat.
« Le cash management est un facteur clé de performance. Un fonds evergreen bien géré doit concilier rendement et liquidité », précise Adrien Tourbet.
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Un outil de lissage des cycles économiques
Sur le papier — et dans les faits lorsque la gestion est maîtrisée — les fonds evergreen offrent de nombreux avantages : suppression des sorties forcées, disparition de la logique de millésime, lissage naturel des cycles économiques, et redéploiement continu du capital.
À mesure que les investissements arrivés à maturité sont cédés, les capitaux sont réalloués vers de nouvelles opportunités, assurant une diversification intrinsèque permanente.
Quelques réserves majeures méritent néanmoins d’être formulées. « Le marché souffre encore d’un manque de recul sur le track record des fonds evergreen, en particulier en Europe, où leur historique demeure trop récent pour permettre une évaluation pleinement robuste » abonde Adrien Tourbet. Celui-ci ajoute qu’une « interrogation centrale subsiste : comment ces véhicules se comporteront-ils en cas de choc macroéconomique sévère ou de crise prolongée ? Leur résilience n’a pas encore été véritablement éprouvée par un cycle adverse de grande ampleur. »
Sur un plan plus empirique, la question de la liquidité effective accordée aux investisseurs — qu’ils soient entrants ou sortants — devra également être analysée avec rigueur. « La promesse de liquidité, souvent mise en avant, ne saurait être purement théorique : elle suppose des mécanismes opérationnels solides et une profondeur de marché suffisante. » explique le responsable des investissements non cotés de Scala Patrimoine. À cet égard, un consensus se dessine : pour que cette liquidité soit crédible et durable, les fonds de dette privée doivent atteindre une taille critique, généralement estimée à au moins un milliard de dollars d’actifs sous gestion. Ce seuil permet généralement d’atteindre une diversification suffisante pour diluer le risque idiosynatique, lisser les flux d’entrées et de sorties et accéder à des transactions primaires de meilleure qualité.
Pourquoi la dette privée s’impose comme une classe d’actifs incontournable
Depuis la crise des subprimes à la fin des années 2000, le paysage du financement des entreprises s’est profondément transformé. Sous l’effet d’un durcissement réglementaire et d’une aversion accrue au risque, les établissements bancaires ont progressivement réduit leur exposition au crédit. En conséquence, un nombre croissant d’entreprises s’est tourné vers les marchés privés pour financer leur croissance, leurs acquisitions ou leur refinancement.
Ce mouvement structurel a propulsé la dette privée au rang de classe d’actifs majeure. À l’échelle mondiale, elle représente aujourd’hui près de 1 700 milliards de dollars d’encours. Selon Moody’s, ce marché devrait franchir le seuil des 2 000 milliards de dollars dès 2026, confirmant une dynamique toujours très soutenue.
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Un double avantage : pour les entreprises comme pour les investisseurs
La dette privée joue un rôle clé pour les entreprises en leur offrant une source de financement alternative, flexible et souvent plus adaptée à leurs besoins spécifiques. Elle leur permet de diversifier leurs sources de capitaux et de limiter leur exposition à la volatilité des marchés financiers cotés.
Pour les investisseurs, l’attrait est tout aussi clair : la dette privée offre des rendements attractifs, généralement supérieurs à ceux des obligations cotées, tout en reposant sur des flux de revenus identifiables, issus des intérêts versés par les emprunteurs.
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Une classe d’actifs défensive, mais pas sans risques
Dans un environnement marqué par la baisse des taux et la compression des spreads obligataires traditionnels, les grands investisseurs cherchent à renforcer la diversification de leur patrimoine — en particulier au sein de leur poche obligataire. La dette privée répond précisément à cet objectif.
Grâce à la nature sur mesure des transactions, cette classe d’actifs affiche une faible corrélation avec les marchés côtés, ce qui en fait un puissant outil de diversification.
La dette privée présente également un caractère défensif : elle offre une bonne visibilité sur les revenus futurs, fondés sur le paiement régulier des intérêts. De plus, les prêts à taux variable constituent une protection naturelle contre l’inflation, limitant l’impact des fluctuations de taux.
Mais aucun rendement élevé ne va sans contrepartie. Les investisseurs doivent rester attentifs :
- au risque de défaut des entreprises financées,
- et au risque de liquidité, en particulier dans un contexte économique dégradé où de nombreux investisseurs pourraient souhaiter sortir simultanément.
Ces enjeux sont d’autant plus importants que l’environnement économique mondial demeure incertain et que les transformations liées au développement de l’intelligence artificielle rebattent profondément les cartes de nombreux secteurs.
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Le marché de la dette privée evergreen sous tension
L’attrait croissant des investisseurs ne doit pas occulter les premières zones de fragilité du marché. À ce stade, les pertes restent contenues, mais les signaux de vigilance se multiplient.
Aux États-Unis, le taux de défaut des crédits privés est en légère hausse, passant de 5,4 % à 5,6 % en décembre 2025, selon Fitch.
Les récentes difficultés de Blue Owl mettent en lumière certaines fragilités structurelles du marché de la dette privée evergreen. La société de gestion américaine a en effet décidé de supprimer définitivement la clause permettant aux investisseurs de l’un de ses fonds de retirer une partie de leurs capitaux chaque trimestre. Une décision lourde de sens, qui ravive les inquiétudes autour des standards du crédit privé et de l’exposition croissante du secteur à des entreprises rendues plus vulnérables par le ralentissement économique et les bouleversements technologiques — à commencer par l’essor fulgurant de l’intelligence artificielle dans des secteurs comme celui des logiciels. Dans un environnement plus exigeant, la promesse de liquidité devient donc plus difficile à tenir.
L’Europe, en revanche, bénéficie d’un contexte plus favorable. Les spreads y demeurent plus élevés — de 25 à 50 points de base — et les taux de défaut restent significativement plus bas, bien qu’en progression, de 0,4 % en 2024 à 1,25 % en 2025.
Symbole de cette montée en puissance, l’Europe représente désormais près de 30 % du marché mondial du crédit privé, avec une croissance annuelle moyenne de 18 % depuis 2008, contre 11 % sur le marché américain.
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La clé du succès : la discipline et la sélectivité
Le constat est sans appel : les capitaux à investir sont abondants, mais les opportunités réellement attractives se raréfient. « Dans ce contexte, certains fonds de dette commettent l’erreur de relâcher leurs critères d’investissement, au risque de diluer la qualité de leurs portefeuilles », avertit Adrien Tourbet.
Plus que jamais, la sélectivité des gérants, la qualité de l’analyse crédit et la rigueur des processus d’investissement constituent les véritables facteurs différenciants. Dans un marché arrivé à maturité, la dette privée ne récompense plus seulement l’exposition, mais avant tout l’exigence et la discipline.
Sur quels critères choisir un fonds de dette privée evergreen ?
Dans l’univers du non coté — et plus encore en dette privée evergreen — le choix du gérant est déterminant. Les écarts de performance entre les fonds du premier et du dernier quartile sont significatifs, rendant toute approximation dans la sélection particulièrement coûteuse pour l’investisseur.
L’enjeu est clair : viser un rendement net annuel compris entre 6 % et 9 % en 2025 pour les stratégies les plus équilibrées, et au-delà de 12 % pour les fonds acceptant un niveau de risque plus élevé. Atteindre ces objectifs suppose une discipline de sélection rigoureuse et une compréhension fine des mécanismes de création de valeur.
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Une méthodologie d’analyse de fonds de dette privée evergreen éprouvée
Avant toute décision d’investissement, il convient de s’appuyer sur un cadre méthodologique structuré, reposant sur des critères précis. Ce travail d’analyse en amont constitue, à lui seul, un facteur clé de performance à long terme.
La qualité d’un fonds de dette privée evergreen dépend avant tout de l’expertise humaine et technique de son équipe de gestion. Il convient de privilégier des sociétés de gestion ayant démontré :
- leur solidité à travers plusieurs cycles économiques,
- la capacité à attirer et conserver des investisseurs institutionnels de premier plan,
- leur aptitude à générer de la performance aussi bien en phase d’expansion qu’en période de ralentissement économique.
Il convient à ce titre d’analyser :
- le taux de perte net historique
- le multiple de couverture des intérêts du portefeuille moyen du portefeuille
- le niveau de levier moyen
- leur proportion de dette senior loan secured
- la durée moyenne résiduelle des prêts
- leur méthodologie de valorisation de la NAV
La capacité d’un gérant à réagir efficacement en temps de crise est souvent plus révélatrice que ses résultats dans un environnement porteur.
Un historique de performance solide et récurrent constitue un prérequis, mais il ne doit jamais être analysé isolément. Il est essentiel d’en comprendre leurs ressorts.
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Le savoir-faire opérationnel : un facteur différenciant majeur
Au-delà de l’analyse financière, la dette privée repose sur une proximité forte avec les entreprises financées. La capacité des équipes de gestion à accompagner les sociétés sur des enjeux clés — internationalisation, digitalisation, structuration financière ou croissance externe — constitue un véritable levier de sécurisation des investissements.
Ce savoir-faire opérationnel favorise un alignement d’intérêts entre prêteurs et emprunteurs, un suivi étroit des participations, et une anticipation accrue des risques.
Le principal risque inhérent à la dette privée evergreen reste celui du défaut de paiement. Il est donc essentiel de privilégier des équipes stables, expérimentées et capables de maintenir un taux de défaut maîtrisé au sein de leur portefeuille.
Enfin, une approche rigoureuse de la structuration des financements — intégrant la prise de garanties adaptées et une documentation juridique robuste — permet d’optimiser les conditions de recouvrement et de protéger efficacement le capital investi.
« Adrien Tourbet résume la situation : « choisir un fonds de dette evergreen ne consiste pas à comparer des rendements affichés. Il s’agit d’évaluer une architecture complète : qualité du sourcing, rigueur du crédit, gestion de la liquidité et alignement d’intérêts. Dans un marché devenu plus mature, la performance durable appartient aux gérants capables de dire non autant que de dire oui. »
Exemples de fonds de dette privée evergreen
Ces dernières années, les fonds de dette privée evergreen se sont multipliés, portés par la quête de rendement et de visibilité des investisseurs. Parmi les acteurs les plus actifs figurent plusieurs géants de la gestion d’actifs, dont Goldman Sachs et Ares, qui ont renforcé leur présence sur ce segment stratégique.
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Goldman Sachs European Credit
C’est en 2023 que Goldman Sachs Alternatives a lancé Goldman Sachs European Credit (GSEC), un fonds de dette privée evergreen européenne semi-liquide destiné à répondre aux attentes d’investisseurs en quête de revenus réguliers ou de capitalisation à long terme.
Le fonds propose deux catégories de parts :
- une part distribuante, permettant aux investisseurs de percevoir régulièrement les intérêts ;
- une part capitalisante, dans laquelle les revenus sont automatiquement réinvestis afin de favoriser la croissance du capital.
Une plateforme mondiale, forte de 25 ans d’expérience
La société de gestion américaine s’appuie sur une expertise de plus de 25 ans dans la dette privée. Depuis sa création, sa plateforme dédiée a investi près de 180 milliards de dollars, ce qui en fait l’une des plus importantes au monde. Elle bénéficie d’une présence locale solide sur les marchés clés des États-Unis, de l’Europe et de l’Asie.
Cette proposition de valeur a rapidement trouvé son public. Le fonds affiche aujourd’hui près de 3,8 milliards d’euros d’encours, dont 82 % investis en dette privée, le solde — environ 18 % — étant conservé en liquidités afin de préserver la flexibilité et la liquidité du véhicule.
Un portefeuille de dette privée evergreen diversifié et orienté qualité
La stratégie de GSEC repose sur une large diversification : le portefeuille compte 97 lignes de dettes d’entreprises, quasi exclusivement constituées de dettes senior de premier rang. Les sociétés financées affichent une taille significative, avec un EBITDA moyen de 243 millions d’euros, gage de solidité opérationnelle.
L’équipe de gestion privilégie des emprunteurs de taille moyenne à grande, positionnés sur des secteurs peu cycliques et disposant de modèles économiques capables de résister à un environnement macroéconomique dégradé, y compris en cas de récession.
Les logiciels, les services aux entreprises et le secteur de la santé concentrent à eux seuls environ 77 % du flux de transactions, illustrant cette orientation défensive.
Un objectif de distribution attractif
Parmi les opérations emblématiques figurent notamment des prêts accordés à Softway Medical, fournisseur français de premier plan de logiciels de systèmes d’information hospitaliers pour les établissements publics et privés, ainsi qu’à Trade Me, leader néo-zélandais des enchères et des petites annonces en ligne.
Depuis son lancement en octobre 2023, GSEC a versé neuf distributions trimestrielles consécutives aux investisseurs, jusqu’à la fin du quatrième trimestre 2025. Le fonds affiche une ambition claire : offrir une distribution annuelle comprise entre 6,5 % et 8 %, tout en s’appuyant sur une approche prudente et sélective du crédit.
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Ares European Strategic Income Fund
La société américaine de gestion d’investissements alternatifs Ares Management s’est, elle aussi, imposée dans la course aux fonds européens de dette privée evergreen. Lancé il y a moins de deux ans, l’Ares European Strategic Income ELTIF Fund affiche déjà une trajectoire spectaculaire : 5,75 milliards d’euros d’actifs sous gestion.
Une montée en puissance imposante, révélatrice de l’appétit croissant des investisseurs pour des solutions de rendement alternatives.
Un spécialiste de la dette privée evergreen
Ce véhicule prend la forme d’un fonds de prêts directs semi-liquide, à durée indéterminée, exclusivement investi sur le marché européen. Il s’inscrit dans une expertise éprouvée : Ares déploie sa stratégie de prêt direct en Europe depuis près de vingt ans, avec un premier lancement dès 2007.
Depuis sa création, l’activité européenne de prêt direct du groupe a réalisé plus de 390 investissements, représentant un volume cumulé supérieur à 73 milliards d’euros.
Pour capter les opportunités à l’échelle du continent, le gestionnaire s’appuie sur une plateforme européenne solide, composée de 95 professionnels de l’investissement répartis dans sept bureaux.
Un positionnement défensif
La construction du portefeuille reflète une approche résolument défensive et diversifiée. Les secteurs les plus représentés sont la finance (18 %), la santé (18 %), les services aux entreprises (17 %), ainsi que le logiciel et les technologies (14 %). Point clé pour les investisseurs soucieux de protection du capital : 94 % des 345 lignes du portefeuille sont constituées de dettes seniors de premier rang, renforçant la visibilité et la robustesse du profil risque-rendement du fonds.
À l’échelle mondial, Ares Management administre 506 milliards d’euros d’actifs, dont 73 % investis en dette privée, confirmant le caractère central de cette classe d’actifs dans sa stratégie.
Cette expertise s’accompagne d’un historique de performance remarquable : le taux de perte cumulé est de 0,04 %, un niveau exceptionnellement bas pour le segment.
Le Rendement de distribution annualisé étant de 8 %.
Nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales : ce que change la loi de finances 2026
Après des mois de débats tendus et de négociations à huis clos, la loi de finances pour 2026 a finalement été promulguée le 19 février 2026, avant d’être publiée au Journal officiel le lendemain. Pour parvenir à ce compromis budgétaire, le gouvernement a engagé sa responsabilité en recourant à l’article 49-3 de la Constitution.
Saisie dans la foulée, le Conseil constitutionnel a validé le texte sans réserve majeure. Celui-ci ne relevant « aucun grief d’inconstitutionnalité » à l’encontre des mesures adoptées. Parmi elles, une disposition retient tout particulièrement l’attention des investisseurs : l’instauration d’une nouvelle taxe ciblant les holdings dites patrimoniales.
Si cette mesure est désormais actée, elle n’est toutefois pas définitivement à l’abri de remises en cause. Une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) ou un recours devant les juridictions européennes pourrait encore conduire à son aménagement, voire à son retrait. En attendant d’éventuelles évolutions, Scala Patrimoine décrypte les contours d’un dispositif qui doit encore être précisé par l’administration fiscale.
Un cadre législatif stabilisé
L’article 7 de la loi de finances pour 2026 introduit, au nouvel article 235 ter C du Code général des impôts, une taxe annuelle de 20 % assise sur la valeur vénale de certains actifs non professionnels détenus par des holdings patrimoniales.
Le périmètre final de la mesure est toutefois sans commune mesure avec l’ambition initiale du projet de loi. Les premières versions visaient 10 000 structures détenant plus de 5 M€ d’actifs, pour un rendement de 900 M€. Depuis, le dispositif a été considérablement recentré. Désormais, seules certaines catégories de biens dits « somptuaires » sont concernées, pour un rendement budgétaire attendu d’environ 100 M€.
Quelles holdings patrimoniales sont concernées ?
La taxe cible exclusivement les sociétés françaises répondant cumulativement à trois critères :
- être détenues majoritairement par un groupe familial ;
- détenir un patrimoine dont la valeur vénale globale excède 5 millions d’euros, tous actifs confondus (financiers, immobiliers, etc.), et non pas uniquement ceux entrant dans l’assiette de la taxe ;
- exercer une activité principalement patrimoniale, caractérisée lorsque plus de 50 % des revenus sont qualifiés de revenus passifs.
Relèvent notamment de cette catégorie les dividendes, intérêts, loyers, redevances, produits de cession d’actifs ou de droits d’auteur. À l’inverse, les revenus issus d’une gestion centralisée de trésorerie de groupe sont expressément exclus.
Une assiette volontairement ciblée sur les biens « non productifs »
Le champ d’application de la taxe est strictement limité. Parmi biens ciblés figurent :
- les biens affectés à la chasse ou à la pêche ;
- les véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance, aéronefs et autres moyens de transport non affectés à une activité professionnelle ;
- les bijoux et métaux précieux, sauf lorsqu’ils sont exploités dans un cadre culturel ou muséal ouvert au public ;
- les chevaux de course ou de concours ;
- les vins et alcools ;
- Les logements dont la personne physique contrôlante se réserve la jouissance, ou qui sont occupés à titre gratuit, loués à un prix manifestement inférieur au marché ou dans des conditions fictives.
En revanche, Les biens professionnels sont exclus, totalement ou partiellement, de l’assiette taxable. Dès lors qu’ils sont effectivement affectés à l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libéral
S’agissant des actifs immobiliers, la loi autorise la déduction de certaines dettes contractées pour leur acquisition, sous conditions strictes. Sont notamment admis les emprunts bancaires amortissables, certains prêts in fine et les comptes courants d’associés, dès lors qu’ils ne résultent pas de montages à finalité principalement fiscale.
Comme le souligne Guillaume Lucchini : « Les structures immobilières soumises à l’IS peuvent être directement concernées. La mise à disposition de logements à des proches, notamment à des loyers inférieurs au marché, devient un risque majeur. »
Intervenant sur B Smart TV, le fondateur du multi family office indépendant rappelle : « Il s’agit avant tout d’un dispositif complémentaire à l’arsenal anti-abus existant. Nous avons toujours insisté auprès de nos clients sur la nécessité de louer leurs biens à des prix de marché, dans le respect de l’esprit de la loi. »
Il est, par ailleurs, essentiel de rappeler que les œuvres d’art ont été retirées du champ d’application de la taxe.
Modalités d’imposition et exclusions
La taxe est calculée sur la valeur vénale des actifs concernés, au taux forfaitaire de 20 %. En revanche, les biens effectivement affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont totalement ou partiellement exclus de l’assiette taxable. La trésorerie est, quant à elle, expressément exclue.
Les holdings patrimoniales françaises sont directement redevables de la taxe. Cette dernière n’étant pas déductible de leur résultat imposable à l’impôt sur les sociétés.
L’objectif affiché est clair : limiter les stratégies d’optimisation consistant à piloter artificiellement le revenu imposable via des structures patrimoniales.
« Les holdings patrimoniales correctement structurées, avec des actifs exploités à des conditions de marché et une documentation solide, ne sont pas concernées. Cette réforme ne pénalise pas la détention patrimoniale en tant que telle, elle sanctionne son usage dévoyé. » abonde le fondateur de Scala Patrimoine.
Le cas particulier des holdings patrimoniales étrangères
Lorsque la holding est établie hors de France mais contrôlée par une ou plusieurs personnes physiques fiscalement domiciliées en France, ce sont ces dernières qui deviennent redevables de la taxe.
Dans ce cas, l’assiette n’est pas constituée par la valeur globale des actifs de la société. Mais par la fraction correspondant à la participation détenue par le contribuable. Une exonération demeure toutefois possible si ce dernier démontre que le choix de la structure étrangère ne poursuit pas un objectif principalement fiscal.
Autre élément favorable : les impôts étrangers de nature similaire peuvent être imputés sur la taxe française, à proportion de la participation détenue. Enfin, la taxe est plafonnée à 75 % des revenus mondiaux nets perçus par le contribuable au titre de l’année précédente.
Articulation de la taxe sur les holdings patrimoniales avec l’IFI : une règle de non-cumul
La nouvelle taxe étant susceptible de se cumuler avec l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le législateur a prévu une règle de neutralisation. Les actifs soumis à la taxe de 20 % sont ainsi exonérés d’IFI, au titre de l’exercice clos avant le 1er janvier concerné.
Un calendrier laissant place à l’anticipation
La mesure s’applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Ce qui laisse de facto aux structures concernées plusieurs mois pour se mettre en conformité.
La première étape consistera donc à cartographier précisément les actifs détenus par les holdings et à qualifier leur usage. Cette analyse permettra d’identifier rapidement les biens susceptibles d’entrer dans le champ de la taxe. Des réorganisations ciblées pourront ensuite être envisagées : sortie d’actifs de la holding, réaffectation à une activité professionnelle ou ajustement des conditions d’exploitation.
Pour Guillaume Lucchini, la portée concrète du dispositif reste limitée. « Ce nouveau texte n’aura, très concrètement, aucune conséquence pour nos clients. Il s’agit avant tout d’une mesure politique, destinée à rassurer une partie de l’électorat. Dans les faits, elle vise des situations caricaturales et marginales de détournement de la holding patrimoniale. »
LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
Les meilleurs placements pour 2026
« La chose la plus importante que l’on puisse faire est de diversifier son portefeuille. La diversification est la clé. » Cette maxime de Paul Tudor Jones, figure emblématique de la gestion d’actifs américaine, n’a jamais été aussi pertinente. L’année 2025 en a offert une démonstration éclatante : les sources de performance ont été multiples, confirmant une nouvelle fois l’importance d’une allocation diversifiée.
Placements : le bilan de l'année 2025
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Les marchés actions, moteurs de performance
Les marchés actions ont signé une année remarquable.
En Europe, l’Euro Stoxx 50 s’est envolé de 19,4 %, porté par le rebond des valeurs bancaires et la dynamique du secteur de la défense.
Outre-Atlantique, le S&P 500 a progressé de 17,3 % en devise locale, soutenu par la résilience et la domination des grandes capitalisations technologiques.
En Asie, les actions chinoises ont gagné 15 % en euros, là encore grâce à la technologie, tandis que le marché japonais s’est distingué par une hausse supérieure à 10 % en euros.
Les marchés obligataires n’ont pas été en reste.
L’indice obligataire européen, intégrant les dettes souveraines et d’entreprises, affiche une performance de +4,69 % en 2025.
Dans le détail, l’indice Euro Government progresse modestement de 0,63 %, tandis que l’Euro Corporate avance de 3,03 %. L’Euro High Yield, plus dynamique, s’adjuge 5,15 %.
Du côté des matières premières, l’or a littéralement crevé l’écran. En l’espace de douze mois, le prix de l’once est passé de 2 600 dollars à plus de 4 500 dollars, soit une envolée spectaculaire de près de 70 %.
À l’inverse, les cryptomonnaies ont connu une année difficile : le bitcoin a reculé de 9 % en 2025, rappelant la forte volatilité inhérente à cette classe d’actifs.
Du côté du marché immobilier, les prix au mètre carré, ont augmenté de 1,6% en France. Une bonne nouvelle après les baisses de 2,1% en 2024 et de 3,9% en 2023. Les prix à Paris sont aussi bien orientés (+2,3 % sur un an), alors qu’en 2024 ceux-ci avait reculé de près de 7 %.
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2026 : bis repetita ?
La question est désormais sur toutes les lèvres. Peut-on espérer une année de même acabit en 2026 pour vos placements ?
Les grandes tendances de fond identifiées l’an dernier demeurent intactes. L’essor de l’intelligence artificielle, les enjeux de souveraineté, l’électrification des économies et le rôle stratégique du secteur de la santé continuent de structurer les perspectives de long terme.
Pour autant, des risques à court et moyen terme persistent et pourraient raviver la volatilité : tensions géopolitiques, conflits commerciaux, incertitudes autour du niveau des taux d’intérêt.
Dans ce contexte, une conviction s’impose. À condition de s’inscrire dans une vision de long terme et au sein d’une gestion patrimoniale rigoureusement diversifiée, les marchés financiers — actions et obligations —, le private equity, la dette privée et l’immobilier restent des placements pertinents pour bâtir et consolider un patrimoine équilibré.
Plus que jamais, la diversification n’est pas une option : c’est un pilier incontournable de toute stratégie.
1. L’immobilier résidentiel parisien
Après une phase de correction prolongée, le marché immobilier français semble enfin sortir de l’ornière. Si cette reprise demeure progressive et encore fragile à l’échelle nationale, elle se manifeste avec davantage de netteté dans les grandes métropoles, et tout particulièrement à Paris. La capitale conserve en effet des caractéristiques structurelles singulières, portées par une tension locative persistante et une attractivité patrimoniale intacte.
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Le contexte
Les derniers chiffres publiés par la Chambre des notaires confirment ce frémissement. Sur 12 mois glissants, le volume de transactions dans l’ancien atteint désormais 945 000 logements, en progression de 12 % sur un an. Un rebond significatif, mais encore insuffisant pour renouer avec une dynamique pleinement fluide. À titre de comparaison, les échanges demeurent inférieurs d’environ 25 % au sommet observé à l’été 2021. Les professionnels du secteur estiment qu’un seuil d’1 million de transactions annuelles constituerait le socle d’une normalisation durable du marché.
- Des prix qui repartent à la hausse
Après plusieurs trimestres de repli, les prix marquent également une inflexion. À l’échelle de la France métropolitaine, les logements anciens enregistrent une hausse modérée de 0,7 % sur un an. Paris se distingue une nouvelle fois : les prix des appartements y progressent de 1,9 % sur la période, portant le prix moyen au-delà de 9 600 euros le mètre carré.
Cette reprise s’explique en grande partie par l’assouplissement progressif des conditions de financement. La baisse des taux directeurs engagée par la Banque centrale européenne depuis deux ans a permis un certain desserrement du crédit. En novembre, le taux moyen des nouveaux prêts immobiliers s’établissait à 3,10 %, hors renégociations.
Toutefois, la dynamique reste contrainte. La BCE a récemment annoncé une pause dans son cycle de détente monétaire, tandis que le maintien du rendement de l’OAT à 10 ans autour de 3,50 % limite la capacité des banques à proposer des conditions sensiblement plus attractives. Dans ce contexte, une baisse significative des taux à court ou moyen terme apparaît peu probable.
- Des tensions locatives persistantes
Si le marché de la transaction esquisse une reprise, le segment locatif demeure le principal point de fragilité. Depuis 2021, l’offre de logements à louer a été divisée par deux au niveau national. L’année 2025 a prolongé cette contraction, avec un recul supplémentaire estimé à 10 %. À Paris, le constat est encore plus sévère : le stock de biens disponibles reste inférieur de 30 à 40 % à son niveau d’avant la crise sanitaire.
La réforme de la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE), susceptible de reclasser près de 700 000 logements auparavant considérés comme des passoires thermiques, pourrait apporter un léger desserrement. Mais les tensions demeurent particulièrement vives dans les zones les plus attractives, au premier rang desquelles la capitale.
À ces déséquilibres structurels s’ajoutent des incertitudes persistantes : contexte macroéconomique encore fragile, prudence des banques centrales et environnement géopolitique instable continuent de peser sur les anticipations.
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Nos convictions pour vos placements
L'immobilier demeure l'un des placements incontournables sur le long terme. Plusieurs facteurs soutiennent une lecture constructive du marché. La réouverture graduelle de l’accès au crédit, l’ajustement des prix observé depuis 2 ans et la volonté affirmée des établissements bancaires de relancer la production de crédit constituent autant de leviers favorables.
Si l’investissement locatif a été fragilisé par un cadre réglementaire et fiscal mouvant, l’instauration d’un nouveau statut de bailleur privé dans la loi de finances pour 2026, bien que perfectible, pourrait contribuer à restaurer une partie de l’attractivité du secteur.
- Paris, la valeur sûre
Dans ce contexte, les zones caractérisées par une forte tension locative restent à privilégier. L’immobilier résidentiel parisien conserve, à ce titre, des fondamentaux solides.
« Le marché immobilier entre dans une phase de recomposition, où la sélectivité devient primordiale », analyse Guillaume Lucchini, associé fondateur du multi family office indépendant Scala Patrimoine. « Paris reste un marché à part, porté par une rareté structurelle de l’offre et une demande locative soutenue, ce qui en fait un socle pertinent pour une stratégie patrimoniale de long terme. »
Les biens de qualité continuent ainsi de trouver preneur rapidement. Les contraintes énergétiques, souvent perçues comme un frein, créent également des opportunités d’acquisition sur des actifs anciens décotés, à condition d’intégrer une stratégie de rénovation maîtrisée. Dans ce cadre, les investisseurs disposent aujourd’hui de marges de négociation plus favorables face aux vendeurs.
Le marché parisien n’en demeure pas moins profondément hétérogène. Chaque arrondissement, chaque micro-quartier obéit à des dynamiques propres, rendant indispensable une connaissance fine du terrain.
- Une forte demande pour les petites surfaces
Les petites surfaces concentrent l’essentiel de la tension locative. Les logements meublés représentent désormais près de 58 % des locations, reflet d’une demande croissante de flexibilité, notamment de la part des cadres dirigeants et des chefs d’entreprise en mobilité.
« Pour les investisseurs patrimoniaux, l’immobilier conserve toute sa pertinence comme outil de diversification et de valorisation du patrimoine familial », souligne Guillaume Lucchini. « Il combine protection contre l’inflation, visibilité sur les flux de revenus et potentiel de revalorisation dans le temps, à condition d’adopter une approche disciplinée et résolument tournée vers le long terme. »
2. Les marchés actions
En dépit d’une année 2025 marquée par de nombreux soubresauts — droits de douane américains en hausse, tensions géopolitiques accrues (Venezuela, Iran, Taïwan…) — les marchés actions ont défié les pronostics.
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Le contexte
Les tensions géopolitiques restent un thème dominant pour vos placements en actions. Aux États-Unis, les discussions autour des zones stratégiques, comme le Groenland, renforcent un sentiment d’instabilité. En Asie, les relations sino-japonaises, notamment autour de Taïwan, demeurent un point de vigilance.
Malgré cela, Romane Azzopardi observe que « les marchés semblent s’être acclimatés à l’incertitude structurelle ; les risques géopolitiques ne sont plus autant intégrés dans les cours qu’auparavant tant que l’on n’anticipe pas une rupture durable des chaînes de valeur, comme ce fut par exemple le cas lors de la crise du Covid ». »
Les prix du pétrole, la disponibilité des matériaux critiques et les politiques monétaires restent des variables essentielles. Dans ce cadre, la croissance des bénéfices des entreprises américaines, avec des perspectives de +15 % pour le S&P 500, soutient l’appétit pour le risque, même si « ce rythme pourrait être mis à l’épreuve si les anticipations ne sont pas confirmées par les publications trimestrielles », nuance Azzopardi.
Dans ce contexte, les investisseurs chercheront encore à diversifier leurs placements afin de limiter le risque d’un retournement de marché après trois années de performances à deux chiffres.
Enfin, les métaux précieux continuent d’attirer les investisseurs et les banques centrales désireuses de briser leur dépendance au dollar. Leur récente flambée — largement alimentée par la recherche de sécurité — interroge certains acteurs, mais cette hausse s’inscrit aussi dans une demande réelle de diversification face aux risques globaux.
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Nos convictions pour vos placements
Sur les marchés actions, la diversification géographique et sectorielle est, la aussi, importante. Les grands indices boursiers restent fortement concentrés autour des grandes valeurs technologiques américaines, ce que certains qualifient déjà de signal d’alerte.
- Un retour des marchés européens
« La concentration sur quelques mastodontes technologiques amplifie le risque de correction si les perspectives bénéficiaires ne se matérialisent pas comme prévu », prévient Romane Azzopardi.
Dans ce contexte, l’Europe — notamment au travers de secteurs comme la défense et la finance — pourrait fournir des relais de performance intéressants pour vos placements, même si certaines valorisations sont déjà élevées. Cela dit, l’Europe continue de pâtir de déséquilibres structurels par rapport aux États-Unis, avec une croissance moins soutenue et des moteurs économiques plus timides.
Les marchés américains conservent donc leur attractivité, portés par une économie robuste et une dynamique de consommation toujours solide.
- Une préférence pour les secteurs défensifs
Les marchés financiers sanctionnent désormais plus sévèrement les déceptions. La correction observée chez certains titres technologiques — à l’image de Microsoft quand ses perspectives Cloud ont déçu — illustre cette réalité.
Les secteurs défensifs — santé, matériaux, infrastructures de transition énergétique — offrent un potentiel de relais pour les investisseurs à long terme. Ils combinent un profil de croissance plus régulier à une meilleure résistance aux cycles économiques.
Sur le plan géographique, l’Asie revient sur le devant de la scène. La Chine, malgré des défis structurels (confiance des ménages limitée, fragilités du secteur immobilier), se repositionne comme une zone d’opportunités. Le Japon, soutenu par un plan de relance budgétaire ambitieux, bénéficie également d’un regain d’intérêt, même si les valorisations restent sensibles.
Pour Romane Azzopardi, « dans cet environnement complexe, l’analyse fine et l’adaptation constante restent les meilleurs atouts pour préserver et valoriser vos placements. »
3. Marchés obligataires
Une déconnexion nette des trajectoires de taux longs entre les États-Unis, l’Europe et le Japon s'est concrétisée en 2025. Une rupture de tendance qui rebat les cartes de l’allocation obligataire et redéfinit les opportunités pour les investisseurs.
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Le contexte
En Europe, le mouvement est clair : la courbe des taux s’est fortement repentifiée. Les rendements longs ont progressé de 40 à 50 points de base, portés par l’augmentation des besoins de financement, notamment pour soutenir des secteurs jugés stratégiques.
« La repentification massive de la courbe des taux reflète l’ampleur des programmes d’investissement européens », souligne Romane Azzopardi.
À l’inverse, les États-Unis suivent une trajectoire opposée. Les taux longs américains ont reculé d’environ 40 points de base, conséquence directe de la stratégie d’émission de dette adoptée par le Trésor américain, privilégiant les maturités courtes et intermédiaires.
- Le regard tourné vers les banques centrales ?
Le début de l’année 2026 a toutefois ravivé la volatilité. Sur le mois écoulé, les rendements obligataires américains ont progressé de 7 points de base, sous l’effet combiné des inquiétudes budgétaires et des interrogations croissantes sur le statut de valeur refuge des actifs américains.
Les prises de position répétées de l’administration Trump contre le multilatéralisme alimentent en effet les craintes d’une érosion progressive du rôle du dollar dans le système financier international.
L’arrivée de Kevin Warsh à la tête de la Réserve fédérale, en remplacement de Jerome Powell, marque également un changement de ton. Proche de Donald Trump, le nouveau président de la Fed incarne une approche plus politique de la banque centrale.
- Le besoin de financement des états
La montée des déficits publics demeure un élément central du paysage obligataire. L’alourdissement de la charge d’intérêts accroît les besoins de financement des États, les contraignant à recourir à des émissions obligataires de grande ampleur pour se refinancer.
Ce cercle budgétaire exerce une pression structurelle sur les taux longs.
En résumé, « les maturités courtes ont principalement réagi aux anticipations de baisses de taux de la BCE et de la Fed, tandis que les segments longs sont restés sensibles aux débats sur les dépenses publiques et aux interrogations ponctuelles sur l’indépendance de la Fed », explique Romane Azzopardi. Un environnement qui favorise la pentification des courbes, aussi bien en zone euro qu’aux États-Unis.
Malgré ces incertitudes économiques et monétaires, l’appétit des investisseurs pour les obligations reste intact. Le marché primaire s’est montré particulièrement dynamique ces derniers mois, avec des émissions largement absorbées grâce à une demande soutenue. Un signal clair de la résilience de la classe d’actifs.
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Nos convictions pour vos placements
Nous conservons une vision positive sur les marchés obligataires, portée par un cadre globalement favorable.
- Un positionnement axé sur les maturités courtes
La pentification des courbes de taux nous conduit à privilégier les maturités courtes, qui devraient bénéficier directement des futures baisses de taux.
« Cette conviction est renforcée par les incertitudes liées au financement des déficits publics, susceptibles de limiter la détente des taux longs et de les maintenir à des niveaux élevés », précise la responsable de la gestion financière de Scala Patrimoine.
En l’absence de récession, avec une inflation maîtrisée et des politiques monétaires accommodantes, les obligations d’émetteurs privés offrent des perspectives attractives.
Les fondamentaux des entreprises demeurent robustes et la quête de rendement continue de soutenir la demande. Au-delà de la diversification, ces titres permettent de capter un surcroît de rendement par rapport aux obligations souveraines.
Les risques géopolitiques resteront néanmoins un facteur de volatilité, tant sur les marchés obligataires que sur les marchés actions, compte tenu de la multiplicité des foyers de tension (Groenland, Taïwan, Ukraine).
- Un biais européen affirmé
« Nous sommes notamment positionnés sur les obligations libellées en euro », souligne Romane Azzopardi. Ces instruments répondent à des stratégies combinant distribution régulière de coupons et protection contre une poursuite de la baisse du dollar.
La récente hausse des taux longs européens a créé un point d’entrée attractif pour vos placements sur le crédit investment grade européen, notamment sur les maturités intermédiaires. Ce contexte renforce l’attrait des stratégies de portage, dont la performance repose principalement sur le rendement courant.
Sur le segment du haut rendement, le refinancement massif opéré en 2025 a repoussé le mur de refinancement à 2028, réduisant les risques à court terme.
Si le taux de défaut reste historiquement bas, la dispersion des situations impose une sélection rigoureuse des émetteurs. D’autant que la performance du high yield demeure plus sensible à un élargissement des spreads que celle du crédit investment grade, dans un contexte de primes de risque déjà comprimées.
Enfin, « les obligations investment grade émises par les établissements financiers européens, qu’elles soient seniors ou subordonnées, présentent des opportunités particulièrement intéressantes », estime Romane Azzopardi.
Elles offrent un rendement supérieur à celui des obligations d’entreprises non financières de notation équivalente, tout en s’appuyant sur un secteur bancaire solide, bien capitalisé, et bénéficiant de revenus d’intérêts soutenus par la hausse des taux observée en 2025.
4. Le private equity
L’année 2025 restera comme l’une des plus heurtées pour le marché du private equity.
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Le contexte
Le paradoxe est frappant : alors que plusieurs indicateurs étaient orientés favorablement — crédits disponibles, détente progressive des taux et environnement macroéconomique globalement porteur — l’activité a marqué le pas. En cause, principalement, la persistance des tensions géopolitiques et commerciales, qui ont pesé sur la confiance des investisseurs et freiné la dynamique transactionnelle.
- Un net ralentissement de l’activité
Le marché français illustre clairement ces difficultés. En 2025, un peu plus de 420 acquisitions ont été annoncées par des fonds en France, pour un montant total de 23,3 milliards de dollars. Cela représente un recul de plus de 20 % sur un an, atteignant un point bas inédit depuis la crise sanitaire.
À l’échelle mondiale, le private equity a néanmoins enregistré près de 900 milliards de dollars de transactions, un volume largement porté par les États-Unis, qui concentrent à eux seuls plus de 60 % de l’activité mondiale.
L’un des principaux freins au redémarrage du marché réside dans le décalage persistant entre acheteurs et vendeurs.
Adrien Tourbet, responsable des investissements non cotés chez Scala Patrimoine résume la situation « Les vendeurs continuent de se référer aux niveaux de valorisation observés entre 2019 et 2022, tandis que les acheteurs intègrent désormais des taux durablement plus élevés, un coût du capital accru et des perspectives de croissance moins linéaires. »
Cette divergence explique la forte polarisation des valorisations selon les secteurs. Toutefois, des signaux positifs émergent : selon Preqin, un rapprochement progressif des prix entre acheteurs et vendeurs est déjà observable, laissant entrevoir une reprise plus tonique de l’activité.
- Un modèle en mutation
Dans un environnement où la liquidité n’est plus aussi abondante, le private equity est contraint d’évoluer. La création de valeur fondée de ces placements essentiellement sur l’effet de levier montre ses limites.
« Dans un environnement de taux durablement plus élevé, la contribution des leviers opérationnels redevient centrale dans la génération d’alpha », insiste Adrien Tourbet.
Les secteurs capables de répondre à cette exigence continuent de tirer leur épingle du jeu. Les actifs exposés à la santé, aux services essentiels ou à certaines niches technologiques conservent des multiples élevés. Plus récemment, la défense et l’aérospatial s’imposent comme de véritables locomotives d’activité et d’innovation.
Malgré le ralentissement, le secteur dispose encore de marges de manœuvre significatives. Selon PitchBook, le private equity totalise 6 100 milliards de dollars d’actifs sous gestion à fin mars 2025, dont 1 800 milliards de dollars de “dry powder” prêts à être investis.
Parallèlement, la pression s’accentue sur les équipes de gestion (GPs) pour restituer du capital aux investisseurs (LPs) et générer des retours, un facteur qui pourrait accélérer les cessions dans les mois à venir.
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Nos convictions pour vos placements
« Le private equity s’adresse avant tout à des investisseurs de long terme, disposant d’un horizon sur leurs placements supérieur à huit ans. Sur la durée, les performances restent solides. Le capital-investissement français affiche ainsi, sur 15 ans, un rendement moyen annuel de 13,3 %, net de frais et de carried interest. » explique Adrien Tourbet.
Malgré les incertitudes macroéconomiques, l’attrait pour les actifs non cotés ne faiblit d’ailleurs pas. En revanche, une prudence accrue amène les investisseurs à se concentrer sur un nombre restreint de gérants reconnus, dont les levées sont souvent sursouscrites et bouclées rapidement.
À l’inverse, une part croissante du marché fait face à des levées de fonds plus longues. La durée moyenne de levée a ainsi atteint 26 mois au premier semestre 2025, contre 16 mois en 2020.
- Une vision de long terme
Pour capter le potentiel du private equity tout en maîtrisant les risques, le multi family office indépendant Scala Patrimoine préconise une approche diversifiée et résolument long terme. Nous recommandons ainsi de se tourner vers des placements en :
- stratégies secondaires, pour leur stabilité et la visibilité des rendements
- capital-risque, afin de cibler des opportunités à fort potentiel dans des secteurs innovants
- LBO (Leveraged Buyout), pour bénéficier de l’effet de levier dans des structures éprouvées
- Growth equity, pour accompagner la croissance d’entreprises matures et prometteuses
« Cette allocation vise à conjuguer performance durable et gestion proactive des risques pour vos placements, tout en restant attentive aux grandes transformations sectorielles, notamment dans la santé et la transition énergétique. » conclut le responsable des investissements non cotés de Scala Patrimoine.
5. La dette privée
La dette privée connaît une croissance spectaculaire. Cette classe d’actifs pèse désormais près de 1 700 milliards de dollars à l’échelle mondiale. Selon Moody’s, elle franchira la barre des 2 000 milliards dès 2026 et pourrait approcher 4 000 milliards d’ici quatre ans. Un développement impressionnant, mais qui ne doit pas masquer les risques sous-jacents à ces placements.
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Le contexte
Les difficultés commencent d’ailleurs à apparaître. Pour l’instant, les pertes réalisées restent limitées. Mais le taux de défaut des crédits privés aux États-Unis est en légère hausse, passant de 5,4 % à 5,6 % en décembre 2025, selon Fitch.
Le constat est donc clair : beaucoup d’argent à investir, mais peu d’opportunités réellement attractives. Dans ce contexte, certains fonds de dette commettent l’erreur de relâcher leurs critères d’investissement, au risque de diluer la qualité de leurs portefeuille. « Un marché avec moins de grands deals signifie plus de concurrence, donc plus de compression des marges, des covenants et davantage de levier », tient à rappeler Adrien Tourbet.
Cette prudence se traduit dans les chiffres : les montants levés reculent à 166 milliards de dollars en 2025, contre 195 milliards en 2024. L’Europe, elle, bénéficie d’un environnement plus favorable, avec des spreads plus élevés (25 à 50 points de base) et des taux de défaut plus faibles, même s’ils progressent légèrement de 0,4 % en 2024 à 1,25 % en 2025.
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Nos convictions pour vos placements
La dette privée n’est pas une classe d’actifs homogène. Parmi ses segments, le Direct Lending se distingue : il s’agit d’un financement bilatéral accordé à des entreprises non cotées, en remplacement ou en complément des prêts bancaires traditionnels. Aujourd’hui, ce segment constitue le cœur du marché de la dette privée.
En France, le marché du Direct Lending est strictement encadré par l’AMF et opère via des fonds spécialisés. Ces prêts sont destinés au financement de l’exploitation des entreprises et se déclinent en plusieurs sous-catégories, chacune présentant un profil de risque et de rendement distinct.
Le Direct Lending offre aux entreprises une alternative précieuse aux prêts bancaires classiques. Moins contraint par la réglementation prudentielle, il permet de financer des profils plus complexes et offre une grande flexibilité. Pour les sociétés, les avantages sont clairs : rapidité, adaptabilité et solutions sur mesure pour accompagner leur croissance ou leurs besoins opérationnels.
Trois catégories se détachent pour les investisseurs :
- La Dette senior : prioritaire au remboursement et souvent garantie, elle offre visibilité et rendement modéré, idéale pour les investisseurs prudents.
- La Dette junior et mezzanine : subordonnées et plus risquées, elles procurent rendements supérieurs, parfois complétés par des instruments hybrides.
- L’Unitranche : combine dette senior et mezzanine dans une seule tranche, offrant rendement intermédiaire et simplicité opérationnelle..
- Une approche centrée sur la diversification
Pour vos placements en dette privée, nous recommandons un positionnement diversifié entre ces trois segments de marché. En veillant à sélectionner des gérants de fonds expérimentés, capables de performer dans des environnements difficiles et disposant d’un track-record les plaçant dans le premier quartile.
Une sélectivité d’autant plus importante que le marché montre des signes de faiblesses. « Dans un environnement exposé à certains risques, l’une des clés consiste à s’orienter vers des fonds de dette privée où les investisseurs institutionnels sont fortement présents, car ils ont tendance à réagir avec moins d’émotion aux événements de marché, offrant ainsi une plus grande stabilité. » précise Adrien Tourbet.
Pour le responsable de des investissements non cotés, « la dette privée reste un terrain fertile, mais la prudence et la sélection rigoureuse sont plus que jamais indispensables pour sécuriser le rendement et saisir les meilleures opportunités. »
C’est d’ailleurs dans les périodes les plus instables, que les meilleurs gérants de private equity réalisent leurs meilleurs performances.
Sportech : SkillCorner frappe fort avec un mercato à 51 M€
L’intelligence artificielle s’est imposée comme un pilier du sport de haut niveau. Recrutement, analyse des adversaires, décryptage des performances individuelles : aujourd’hui, aucun club ambitieux ni aucun athlète de haut niveau ne peut s’en passer.
Cette révolution technologique nourrit évidemment l’essor de start-up spécialisées, à l’image de ScorePlay ou d’AIA Sports. Dernier symbole en date : SkillCorner, qui vient de concrétiser une levée de fonds significative.
L’IA au cœur de la performance sportive
SkillCorner développe une technologie de deep learning capable d’analyser automatiquement, à partir des images TV, les déplacements des joueurs et du ballon pour en extraire des données d’une précision inédite. Sans aucun opérateur humain, l’IA collecte et interprète les performances en temps réel.
Un atout stratégique pour les clubs : analyse de match, ajustements tactiques, détection et recrutement de talents, mais aussi développement des joueurs.
Les données produites redessinent la compréhension du jeu pour les équipes, les ligues, les diffuseurs et même les plateformes de paris sportifs, en rendant accessibles à grande échelle des indicateurs physiques jusqu’ici réservés à des dispositifs coûteux et limités.
SkillCorner : dix ans d'histoire
L’histoire débute en 2016. Hugo Bordigoni et Charles Montmaneix, rencontrés sur les bancs de l'École CentraleSupélec, fondent SkillCorner avec une ambition claire : rendre intelligibles et exploitables les données brutes du sport de haut niveau.
« Nous avons commencé par produire des animations de données de tracking en direct pour les bookmakers », se souvient Hugo Bordigoni. L’arrivée du premier salarié à plein temps, Timothé Collet, expert en machine learning, permet rapidement de concevoir un produit adopté par l'un des plus grands bookmakers de France.
La notoriété de la start-up s’accélère grâce à ses publications sur les réseaux sociaux : cartes thermiques dynamiques, visualisations innovantes… Jusqu’à attirer l’attention du Liverpool FC.
Pourquoi un tel intérêt ? « Nous avons réussi à extrapoler des données physiques comme la vitesse, l’accélération ou la distance parcourue, autrefois accessibles uniquement via des systèmes de tracking très coûteux. Désormais, elles sont disponibles sur un large éventail de compétitions, un atout majeur pour le recrutement », explique le cofondateur.
Le rêve américain est en marche
En 2023, SkillCorner traverse ensuite l’Atlantique et intègre le programme Launchpad de la NBA. Une reconnaissance de poids. « Ils ont perçu l’énorme potentiel de notre technologie et sont devenus à la fois partenaires, investisseurs et un accès direct aux Orlando Magic », souligne ainsi Hugo Bordigoni.
Aujourd’hui, la technologie SkillCorner couvre plus de 180 compétitions, féminines et masculines, et est utilisée par plus de 300 organisations à travers le monde, dont de nombreux clubs parmi les plus prestigieux.
Une levée de fonds record
La belle trajectoire de la sportech française se confirme. SkillCorner vient, en effet, de boucler une levée de fonds de série A de 51 millions d’euros menée par Silversmith Capital Partners, fonds de capital-développement basé à Boston, reconnu pour son accompagnement d’entreprises technologiques à fort potentiel.
Ces nouveaux moyens permettront de renforcer les équipes de data engineering et d’élargir l’offre à plusieurs disciplines, notamment le football, le basketball et le football américain.
« Nous sommes fiers d’accueillir Silversmith Capital Partners comme nouvel investisseur, aux côtés de la NBA et de notre équipe fondatrice », déclare Charles Montmaneix, cofondateur et directeur général de SkillCorner. « Leur expérience auprès d’entreprises technologiques rentables en fait un partenaire idéal pour soutenir notre prochaine phase de croissance. »
Basée à Paris, SkillCorner s’appuie désormais sur une équipe internationale de plus de 100 collaborateurs.
Objectif affiché : « Devenir le fournisseur de référence des données physiques, techniques et tactiques, de la détection des joueurs à l’analyse des matchs, jusqu’aux académies », conclut Hugo Bordigoni.
Les supporters des clubs équipés de la technologie SkillCorner peuvent déjà se réjouir : le prochain mercato s’annonce animé, avec des recrues signées… à coups d’algorithmes !
Guillaume Lucchini sur B Smart TV pour évoquer la nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales
Invités de l’émission Smart Patrimoine sur B Smart 4 Change, Pierre-Eliott Blum, avocat fiscaliste chez Lumay Avocats, et Guillaume Lucchini, associé fondateur du multi family office indépendant Scala Patrimoine, ont livré leur analyse de la nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales introduite par la loi de finances pour 2026. Un dispositif très attendu… mais largement édulcoré.
Nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales : un rendement divisé par neuf
Initialement, la mesure sur les holdings patrimoniales visait près de 10 000 structures détenant plus de 5 millions d’euros d’actifs, avec un objectif de rendement ambitieux : 900 millions d’euros. Mais au fil des débats parlementaires, le texte a été profondément remanié. Résultat : l’État n’en attend plus que 100 millions d’euros.
La version initiale du projet de loi de finances (PLF) 2026 proposait une taxe de 2 % sur les actifs non professionnels détenus par des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, caractérisées par une prépondérance de revenus passifs.
Le champ d’application de la taxe est désormais strictement encadré. Elle vise uniquement les actifs immobiliers non affectés à une activité opérationnelle et les biens dits « somptuaires ». Cela concerne par exemple les biens affectés à la chasse ou à la pêche, véhicules de tourisme, yachts et bateaux de plaisance, logements dont la personne physique contrôlante se réserve la jouissance, ou encore logements occupés à titre gratuit, loués à un loyer anormalement bas.
Un ciblage volontairement restrictif, qui limite de facto la portée réelle du dispositif.
Nicolas Pagniez. Au regard des conditions désormais très strictes d’application de la taxe sur les holdings patrimoniales, les entrepreneurs doivent-ils s’inquiéter pour les stratégies qu’ils ont mises en place ou s’agit-il d’une mesure essentiellement symbolique ?
Guillaume Lucchini. Je penche très clairement pour la seconde hypothèse. Si l’on revient aux discussions à l’origine du texte, celui-ci a été presque entièrement vidé de sa substance. Certains parlementaires visaient initialement un rendement proche d’un milliard d’euros. Dans sa version actuelle, la mesure ne rapporterait qu’environ 100 millions.
Il s’agit donc avant tout d’un dispositif complémentaire au cadre anti-abus déjà existant, et rien de plus. Prenons l’exemple des actifs immobiliers de jouissance ou loués à des conditions préférentielles. En tant que multi family office indépendant, nous avons toujours veillé à rappeler à nos clients l’importance de louer leurs biens à des prix de marché, en parfaite adéquation avec la réalité économique. Nous avons toujours travaillé dans le respect de l’esprit de la loi.
Aucun de nos clients ne logent des jets privés ou des bateaux de plaisance dans leur holding patrimoniale pour un usage personnel. Ce texte n’aura donc, très concrètement, aucune conséquence pour nos clients. À mes yeux, il s’agit avant tout d’une mesure politique, destinée à rassurer une partie de l’électorat français. Dans les faits, ces dispositions ciblent des situations caricaturales et marginales de détournement de la holding patrimoniale.
« Le réemploi doit avant tout concerner les entrepreneurs qui souhaitent réinvestir dans leur prochaine activité »
Nicolas Pagniez. La loi de finances pour 2026 durcit par ailleurs les conditions d’accès au mécanisme de report d’imposition prévu à l’article 150-0 B ter, avec notamment une restriction du champ des activités éligibles. Certaines activités, comme celles de marchand de biens ou de promotion immobilière, sont désormais exclues. Quelles conséquences anticipez-vous pour les entrepreneurs ?
Guillaume Lucchini. Les entrepreneurs ne doivent pas commencer à réfléchir à leurs investissements le jour du closing. À ce stade, il est déjà trop tard. Le maître-mot, c’est l’anticipation. La réflexion ne doit pas se limiter à une logique d’optimisation fiscale. Elle doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale et de long terme.
Certains acteurs, parfois mal intentionnés, posent la question de manière très réductrice : « Voulez-vous payer de l’impôt ? » Or la vraie question porte sur les besoins, les objectifs patrimoniaux, le train de vie et les projets futurs de l’entrepreneur. Ce n’est qu’ensuite que la fiscalité doit entrer en ligne de compte.
Il ne faut pas oublier que les entrepreneurs construisent l’essentiel de leur patrimoine à travers leur entreprise. Ils sont, d’une certaine manière, les architectes de leur propre patrimoine. Dans le cadre de l’apport-cession, ils se retrouvent pourtant contraints d’investir, dans un délai de trois ans, dans des activités dites éligibles, strictement encadrées, sur lesquelles ils n’ont souvent ni contrôle ni capacité réelle à créer de la valeur. C’est un peu comme si on leur confiait un ticket de loterie, en leur demandant simplement de ne pas perdre d’argent.
Or ces opérations de réemploi comportent des risques. Elles alimentent tout un écosystème dont l’intérêt est précisément de faire fonctionner le dispositif du 150-0 B ter. Ces fonds sont d’ailleurs souvent parmi les plus chargés en frais. J’ai vu trop de dossiers artificiellement montés, notamment autour d’activités de marchand de biens, dans lesquels l’entrepreneur sortait rarement gagnant.
Nicolas Pagniez. A qui s'adresse alors le dispositif du réemploi ?
À mon sens, le réemploi doit avant tout concerner les entrepreneurs qui souhaitent réinvestir dans leur prochaine activité, ou développer une stratégie de business angel dans un secteur ou un métier qu’ils maîtrisent parfaitement. Dans certains cas, ils peuvent même occuper un rôle actif, voire un siège au conseil d’administration des sociétés dans lesquelles ils investissent.
À l’inverse, lorsqu’un entrepreneur n’a pas de projet clairement identifié, il a tout intérêt à monétiser tout ou partie de ses actifs. D’autres leviers d’optimisation existent alors, notamment les donations pré-cession dans un cadre familial, qui permettent de concilier transmission, sécurisation patrimoniale et efficacité fiscale.
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Marché immobilier : quelles perspectives pour 2026 ?
Après plusieurs années de tensions, le marché immobilier français montre enfin des signes de redressement. Une embellie, certes, mais prudente. Comme le souligne l’Insee dans sa dernière étude menée avec les Notaires de France, la reprise s’annonce « fragile et heurtée ».
Pour autant, le point bas semble désormais derrière nous. Les signaux de reprise s’accumulent, portés par une amélioration progressive des conditions de financement et par un ajustement des prix qui redonne du souffle à la demande.
« Le marché immobilier n’est pas entré dans un nouveau cycle spéculatif » tempère toutefois Guillaume Lucchini, associé-fondateur du multi family office Scala Patrimoine. Mais « il a clairement quitté la phase de correction que nous avons connue entre 2022 et 2024. Nous sommes aujourd’hui dans une phase de transition, propice aux investisseurs patrimoniaux, patients et sélectifs. »
Le dégel progressif des transactions
Le volume annuel de transactions poursuit la remontée amorcée à l’automne 2024, après près de deux ans de recul continu. Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché de l’ancien confirme ce frémissement.
À fin décembre 2025, le nombre de transactions cumulées sur douze mois atteint 945 000 logements, soit une hausse de 12 % sur un an. Un rebond notable, mais encore insuffisant pour retrouver un marché pleinement fluide. Les volumes restent inférieurs d’environ 25 % au pic de l’été 2021. Les professionnels estiment qu’un seuil d’environ un million de transactions annuelles serait nécessaire pour normaliser durablement les échanges.
Les délais de vente, en revanche, se stabilisent après s’être fortement allongés : 61 jours en moyenne en 2019, contre près de 98 jours aujourd’hui.
Des prix qui se stabilisent, avec des disparités marquées
Après plusieurs trimestres de repli, les prix des logements anciens cessent de baisser et retrouvent une trajectoire légèrement haussière. Au troisième trimestre 2025, les prix progressent de 0,7 % sur un an en France métropolitaine.
À Paris, la reprise est plus visible : les prix des appartements augmentent de 1,9 % sur un an, après la baisse de plus de 2 % en 2024. Selon la Chambre des notaires de Paris, le prix moyen des appartements anciens s’établit désormais à 9 620 € le mètre carré.
« Cette stabilisation des prix est un élément clé », souligne Guillaume Lucchini. « Elle redonne de la visibilité aux investisseurs et permet de se repositionner sur des actifs de qualité, sans la pression spéculative que l’on observait avant 2022. »
Des conditions de financement plus favorables
La détente monétaire amorcée par la Banque centrale européenne en 2024 a joué un rôle central dans la reprise de l’activité. La baisse progressive des taux directeurs a permis un assouplissement des conditions de crédit immobilier.
Sur les onze premiers mois de 2025, la production de crédits à l’habitat progresse de 35 % par rapport à la même période de 2024, même si elle reste inférieure de 37 % au niveau de 2017. En novembre, le taux moyen des nouveaux crédits s’établissait à 3,10 % hors renégociations.
Aujourd’hui, un très bon taux se situe autour de 3,30 % sur 20 ans et 3,40 % sur 25 ans, pour des dossiers sans complexité particulière.
Toutefois, après huit baisses successives, la BCE a ramené son taux directeur à 2 %, avant de marquer une pause. La persistance d’un taux de l’OAT à 10 ans autour de 3,50 % limite la capacité des banques à aller plus loin. Autrement dit, il est aujourd’hui difficile d’anticiper une baisse des taux significative à court et moyen terme.
« Les banques veulent produire, mais elles restent très attentives à la qualité des dossiers », observe Guillaume Lucchini. « Dans ce contexte, les investisseurs bien structurés, avec une vision patrimoniale globale, conservent un net avantage. »
Un marché immobilier locatif sous tension
Le marché locatif demeure le grand point de fragilité du secteur. L’offre de logements à louer a été divisée par deux depuis 2021, et l’année 2025 a accentué cette tendance avec une nouvelle baisse de 10 %.
La nouvelle méthode de calcul du DPE, qui pourrait permettre la réintégration de près de 700 000 logements précédemment classés comme passoires thermiques, devrait apporter un léger desserrement. Mais les tensions restent vives, notamment dans les grandes métropoles.
Marc Hofer, Directeur général associé de Demarceau Immobilier, résume la situation : « Le marché est clairement à deux vitesses. Dans certaines zones, l’offre commence à se reconstituer. À Paris, en revanche, le nombre de biens disponibles à la location reste inférieur de 30 à 40 % à son niveau d’avant-crise sanitaire. »
Le logement neuf, déjà fragilisé depuis plusieurs années, continue de souffrir. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les réservations ont chuté de 20 % au troisième trimestre 2025, atteignant un niveau historiquement bas.
Les facteurs de soutien au marché de l'immobilier
Les projections issues des avant-contrats à fin février 2026 dessinent un scénario de reprise modérée. En France métropolitaine, les prix des logements anciens progresseraient de 1,4 % pour les appartements et de 0,4 % pour les maisons. En Île-de-France, les appartements parisiens pourraient enregistrer une hausse de 1,5 %.
Plusieurs facteurs soutiennent cette dynamique : la réouverture progressive de l’accès au crédit, l’ajustement des prix, et la volonté affichée des banques de relancer la production.
Si l’investissement locatif reste pénalisé par un cadre réglementaire et fiscal instable, le nouveau statut de bailleur privé inscrit dans la loi de finances pour 2026, bien que perfectible, pourrait redonner un peu d’attractivité au marché.
Les incertitudes macroéconomiques et politiques, avec notamment l'instabilité parlementaire et les élections municipales qui se profilent, la prudence des politiques monétaires et les tensions géopolitiques continuent toutefois de peser sur les perspectives.
Convictions d’investisseurs : sélectivité et vision long terme
Dans ce contexte, la sélectivité devient un impératif. Les zones à forte tension locative restent à privilégier, et à ce titre, l’immobilier résidentiel parisien conserve de solides atouts.
« Pour les investisseurs de long terme, l’immobilier reste un pilier essentiel de la diversification patrimoniale », insiste Guillaume Lucchini. « Il offre une protection contre l’inflation, une visibilité sur les revenus et une valorisation progressive du patrimoine familial, à condition de raisonner sur le temps long et de cibler les bons actifs. »
Les biens de qualité continuent de trouver preneur rapidement. Les nouvelles contraintes énergétiques créent par ailleurs des opportunités d’acquisition sur des biens anciens, à condition d’intégrer une stratégie de rénovation cohérente. Les investisseurs disposent ainsi de marges de négociation intéressantes vis à vis des vendeurs.
Attention, le marché parisien demeure cependant profondément hétérogène. Chaque arrondissement obéit à ses propres dynamiques. La connaissance fine du terrain est donc déterminante.
Dans cette logique, les petites surfaces concentrent l’essentiel de la tension locative. Les logements meublés représentent désormais 58 % des locations, traduisant une demande accrue de flexibilité.
Marc Hofer résume ses convictions : « Nous privilégions les petites surfaces meublées destinées à une clientèle de cadres dirigeants et de chefs d’entreprise. Ce type d’actifs répond à une demande structurelle, moins cyclique. Il offre une meilleure liquidité, des rendements plus résilients et s’inscrit pleinement dans une logique de valorisation patrimoniale à long terme. »
Le rendez-vous des marchés financiers – Février 2026
Marchés financiers & économie : les points clés
- La volatilité fait son retour sur les marchés financiers, malgré des fondamentaux économiques qui demeurent solides.
- Donald Trump a désigné le successeur de Jerome Powell a la tête de la FED. Il s'agit de Kevin Warsh, un proche historique des Républicains.
- En 2025, la croissance de la zone euro s'établit finalement à 1,5 %, contre 0,9 % l’année précédente,
Les grandes actualités géopolitiques et les performances sur les marchés financiers
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Donald Trump fait baisser la pression
- Le Groenland, l’épine dans le pied de l’Union européenne
Donald Trump nourrit une ambition claire : mettre la main sur le Groenland, territoire autonome rattaché au Danemark, afin, selon lui, « d’empêcher la Chine et la Russie de le faire ». Les motivations de l’ancien président américain sont à la fois énergétiques et sécuritaires. Face à l’opposition des Européens, il avait rapidement brandi la menace de droits de douane supplémentaires. Huit pays — le Danemark, la Norvège, la Suède, la France, l’Allemagne, le Royaume-Uni, les Pays-Bas et la Finlande — se sont alors retrouvés dans l’œil du cyclone américain.
En réaction, Emmanuel Macron a annoncé qu’il demanderait l’activation de l’instrument anti-coercition de l’Union européenne si ces menaces venaient à se concrétiser. Ce mécanisme permettrait à Bruxelles de riposter, notamment par le gel de marchés publics ou le blocage d’investissements américains sur le sol européen.
Mais Donald Trump a depuis semblé tempérer sa position. Il a notamment affirmé avoir « conçu le cadre d’un futur accord concernant le Groenland » à l’issue d’une rencontre avec Mark Rutte, secrétaire général de l’OTAN. « Des discussions sont également en cours concernant le Dôme doré », a-t-il ajouté, en référence au projet de bouclier antimissile destiné à protéger le territoire américain. À ce stade, ces annonces demeurent floues : peu d’informations ont filtré sur la nature exacte de cet éventuel accord. Elles ont toutefois eu le mérite d’apaiser les tensions, au moins temporairement.
De son côté, le chef du gouvernement groenlandais, Jens-Frederik Nielsen, a déclaré devant le Parlement de l’île que des échanges étaient engagés avec l’administration américaine et qu’il entendait œuvrer pour qu’ils débouchent sur des résultats concrets.
- Iran : vers une confrontation avec les États-Unis ?
L’Iran traverse actuellement une crise économique et sociale profonde. Confrontée à une situation devenue inextricable et à un manque persistant de libertés, une partie de la population iranienne est descendue dans la rue pour exprimer sa colère et réclamer des changements majeurs. En réponse, la République islamique d’Iran, largement dominée par les Gardiens de la Révolution, mène une répression sanglante contre les manifestants.
Malgré les appels répétés de la communauté internationale exhortant les autorités iraniennes à respecter la volonté de leur peuple, aucune avancée significative n’a été observée à ce stade.
Dans le même temps, les tensions avec Washington s’intensifient. Les États-Unis exigent l’arrêt du programme nucléaire iranien ainsi que l’abandon des stocks d’uranium déjà enrichi. Téhéran, de son côté, rejette toute forme de pression et affiche une posture de défi. Selon plusieurs sources, le pays se dit au maximum de sa capacité militaire et prêt à faire face à tous les scénarios.
- Tensions autour du Détroit d'Ormuz
L’Iran menace notamment de fermer le détroit d’Ormuz, par lequel transite près de 20 % des exportations mondiales de pétrole. Une telle décision aurait des répercussions majeures sur l’économie mondiale. Récemment, un pétrolier américain aurait été menacé par des embarcations des Gardiens de la Révolution iranienne, avant d’être escorté par un destroyer de la marine américaine.
Signe supplémentaire d’une escalade préoccupante, les États-Unis ont renforcé leur présence militaire dans la région, déployant une dizaine de destroyers ainsi que des porte-avions. Environ 30 000 à 40 000 soldats américains seraient actuellement stationnés au Moyen-Orient. Washington peut également compter sur plusieurs bases militaires installées sur le territoire de ses alliés, notamment au Qatar, à Bahreïn et aux Émirats arabes unis.
Toutefois, une lueur d’apaisement semble émerger. Le président iranien Massoud Pezeshkian a ordonné l’ouverture de pourparlers avec les États-Unis. Interrogé sur ses intentions, Donald Trump, restant volontairement évasif, a déclaré : « Je ne vais pas vous dire ce que je vais décider. J’aimerais qu’un accord soit négocié. En ce moment, on leur parle. »
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Les marchés boursiers marquent une pause
Les marchés financiers reprennent-ils leur souffle ? À proximité de leurs sommets historiques, de nombreux indices boursiers semblent désormais marquer le pas, tiraillés entre les solides performances des entreprises américaines spécialisées dans l’intelligence artificielle et la montée des tensions géopolitiques.
- Les États-Unis et l'Europe ralentissent
Aux États-Unis, les derniers épisodes de volatilité se reflètent dans l’évolution contrastée des grands indices : le S&P 500 perd près de 2 % au cours des 30 derniers jours, tandis que le Nasdaq recule de 4 %.
Parmi les faits marquants, l’action d’Alphabet, la maison-mère de Google, a franchi la barre des 4 000 milliards de dollars de valorisation. La société rejoint ainsi Nvidia, grâce à un partenariat avec Apple visant à intégrer Gemini dans Siri d’ici la fin de l’année.
En Europe, les marchés semblent plus apaiser. Le CAC 40 est à l'équilibre sur le dernier mois, alors que le DAX allemand cède 1,2 %, illustrant un climat d’attentisme sur les marchés du Vieux Continent.
- Le Japon et la Chine accélèrent
Le Japon fait figure d’exception. Le Nikkei 225 s’envole de 3,3 %, porté par la politique économique volontariste de la Première ministre Sanae Takaichi. Le plan de relance adopté fin 2025, d’un montant de 665 milliards d’euros, soutient à la fois le pouvoir d’achat des ménages et l’investissement dans des secteurs technologiques stratégiques, notamment les semi-conducteurs. Il prévoit également une hausse des dépenses de défense, portées à 2 % du PIB.
En Asie, la dynamique est contrastée. Le Shanghai Composite, l'indice phare chinois, recule de 0,4 %.
En Inde, le Nifty 50 perd, quant à lui, près de 2 %, malgré un léger rebond. Les investisseurs ont accueilli favorablement l’annonce d’un accord commercial entre l’Inde et les États-Unis visant à réduire les droits de douane bilatéraux. Les taxes sur les exportations indiennes vers les États-Unis passeraient ainsi de 25 % à 18 %. En contrepartie, le Premier ministre indien Narendra Modi s’est engagé à supprimer totalement les droits de douane sur les produits américains et à importer pour plus de 500 milliards de dollars de biens américains, principalement dans les secteurs de l’énergie, de la technologie et de l’agriculture.
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Chute de l’or et de l’argent
Les métaux précieux sont-ils victimes d’une simple prise de bénéfices ? Après une succession de records, les cours de l’or et de l’argent ont nettement décroché en quelques heures, enregistrant de fortes baisses, de plus de 10 %.
Cette correction s’explique en grande partie par des prises de bénéfices classiques. Elle a été accentuée par un facteur politique et monétaire : les marchés ont été rassurés par la nomination de Kevin Warsh à la tête de la Réserve fédérale américaine par Donald Trump. Le mouvement de repli s’est ensuite auto-entretenu, amplifié par les algorithmes de trading et les fonds dits « momentum », capables de transformer une tendance baissière en une phase de panique.
Depuis le 1er janvier 2026, la tendance sur le cours de l’Or demeure toutefois largement haussière (+ 13 %) ! Il en est de meme pour l’argent qui monte de 4 % sur la meme période.
États-Unis : un nouveau président pour la FED
Si Donald Trump a nommé le successeur de Jerome Powell à la FED, c'est le marché de l’emploi qui est désormais au centre des préoccupations outre-Atlantique. Une question qui s’était immiscée dans le débat politique durant l'été. En août dernier, Donald Trump avait brutalement limogé Erika McEntarfer, cheffe du Bureau of Labor Statistics (BLS) nommée sous l’administration Biden, suite à la publication de statistiques jugées décevantes sur l’emploi. Ironie du sort : plusieurs indicateurs récents semblent corroborer l’analyse de l’ancienne responsable.
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Kevin Warsh à la tête de la FED
Le mandat de Jerome Powell arrive à son terme le 15 mai, et Donald Trump a déjà désigné son successeur : Kevin Warsh, un proche historique des Républicains.
- Un profil « Trump compatible »
Kevin Warsh n’est toutefois pas un inconnu. Ancien gouverneur de la Fed, il avait joué un rôle clé dans la gestion de la crise financière mondiale. Aux yeux des observateurs, il représente un choix relativement consensuel, voire prudent, parmi les candidats envisagés. Par le passé, il s’est notamment montré critique envers l’expansion massive du bilan de la banque centrale.
Son profil tranche avec celui d’autres noms évoqués, certains favorables à un assouplissement rapide des taux ou plus étroitement liés aux marchés financiers. Ce choix envoie un signal clair : Donald Trump ne cherche pas seulement une Fed accommodante, mais une institution politiquement alignée et crédible sur la question de l’inflation.
Pour les équipes d’ODDO BHF, « dans l’histoire moderne de la Fed, les transitions ont rarement été aussi politisées. Trump n’a jamais digéré d’avoir été « contraint » de nommer Powell en 2018 et avait refusé de reconduire Janet Yellen pour des raisons davantage politiques qu’économiques. »
À la tête de la Fed, Kevin Warsh devra naviguer dans un environnement complexe : une politique monétaire proche de la neutralité, une économie en plein emploi et une inflation encore trop élevée.
- Une marge de manœuvre limitée
Pour autant, le futur président de la Réserve fédérale entend imposer son propre style. À ses yeux, la Fed doit profondément revoir sa manière d’agir. Il reproche à ses prédécesseurs d’avoir tardé à réagir, d’être devenue trop prudente et trop lente à ajuster les taux, ce qui, selon lui, pénaliserait l’économie. Une meilleure coordination entre la Fed et le gouvernement renforcerait, selon lui, l’efficacité de la politique économique, en ligne avec les attentes de Donald Trump.
Mais il marchera sur un fil : une Fed perçue comme moins indépendante aurait des répercussions importantes sur la prime de risque du dollar, la structure de la courbe des taux et le statut des Treasuries comme actif sans risque mondial. Il devra également rassurer sur le risque de politisation excessive de la banque centrale.
Lors de sa dernière réunion, la FED, encore dirigée par Jerome Powell a maintenu ses taux directeurs inchangés dans une fourchette de 3,5 à 3,75 %, par un vote de 10 voix contre 2. Ce statu quo, après trois baisses consécutives, reflète une inflation toujours au-dessus de l’objectif de 2 % et un marché de l’emploi encore solide.
Pour l’heure, le marché continue de miser sur un cycle de baisse des taux : environ 25 points de base d’ici juin et près de 50 d’ici décembre.
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Les fondamentaux économiques demeurent solides ... mais la confiance s'érode
Selon le consensus Bloomberg, la croissance du PIB réel des États-Unis devrait atteindre +2,1 % en 2026. Les fondamentaux économiques sont, il est vrai, globalement bons. Plusieurs facteurs soutiennent ainsi cette projection, parmi lesquels près de 500 milliards de dollars d’investissements attendus dans l’intelligence artificielle, ainsi que l’impact du plan de relance budgétaire porté par Donald Trump, le One Big Beautiful Bill Act.
Preuve en est, l'indice PMI manufacturier S&P Global des États-Unis a augmenté à 52,4 en janvier 2026, au-dessus de l'estimation préliminaire de 51,9 et en hausse par rapport au plus bas de cinq mois de décembre à 51,8.
La production a aussi fortement augmenté (+ 0,4% de la production industrielle), marquant la plus forte hausse depuis août dernier et le rythme le plus rapide depuis mai 2022.
Cependant, des nuages commencent à s’accumuler au-dessus de l’économie américaine, en particulier du côté du marché de l’emploi.
- Un marché de l’emploi en perte de vitesse
Pris isolément, les indicateurs de l’emploi américain demeurent relativement rassurants. En décembre, le taux de chômage s’est établi à 4,4 %, un niveau quasi inchangé et très proche de sa zone d’équilibre de long terme (4,0–4,3 %), selon le Bureau of Labor Statistics.
L’emploi a même continué de progresser dans certains secteurs clés, tels que la restauration, la santé et l’aide sociale, tandis que le commerce de détail a, à l’inverse, marqué le pas. Les créations d’emplois, au nombre de 50 000, se situent ainsi non loin du consensus des économistes (55 000).
En revanche, une lecture relative de ces chiffres invite à la prudence. La moyenne historique des créations d’emplois aux États-Unis s’élève à environ 100 000 par mois. Ce décalage suggère une économie qui avance désormais « avec le frein à main ».
Par ailleurs, l’inflation continue de peser sur le pouvoir d’achat. L’indice des prix à la consommation (CPI) progresse de 2,7 % sur un an, soit près d’un point au-dessus de la cible de 2 % de la Réserve fédérale. Les prix alimentaires et de l’énergie sont particulièrement touchés, avec des hausses respectives de 3,1 % et 4,2 %. À cela s’ajoute une nouvelle source de tension : l’expiration des subventions liées à l’Obamacare, qui a entraîné une forte augmentation des primes d’assurance santé.
- La confiance des ménages recule nettement
Sans surprise, ce contexte pèse lourdement sur le moral des ménages américains. La confiance des consommateurs a chuté bien plus que prévu en janvier, passant de 94,2 à 84,5, contre un niveau attendu de 91. Son plus bas niveau depuis mai 2014, tombant même en dessous des niveaux observés pendant la période pandémique. Cette dégringolade de 9,7 points par rapport à décembre traduit une anxiété croissante face à l’augmentation du coût de la vie.
Comme nous l'avions souligné un peu plus haut, les fondamentaux demeurent cependant bien orientés. L’indice PMI manufacturier de l’ISM est ressorti en janvier à 52,6, contre 47,9 en décembre, là où le consensus anticipait 48,5. En repassant au-dessus du seuil des 50 points, il renoue avec une dynamique de croissance, atteignant un niveau inédit depuis août 2022. Les commandes de biens durables, publiées pour le mois de novembre, ont également dépassé les attentes hors transport (+0,5 %).
Pour la société de gestion Altitude IS, l’analyse de la conjoncture américaine et du risque de récession ne saurait toutefois se limiter à ces indicateurs. Les gérants recommandent de surveiller de près l’indice d’anxiété publié par la Réserve fédérale de Philadelphie, qui mesure la probabilité moyenne d’une contraction de l’activité au trimestre suivant. Récemment établi à 24 %, cet indicateur envoie un signal de grande prudence pour le premier trimestre 2026.
« Historiquement, un tel niveau de probabilité a toujours précédé une dégradation des conditions de financement, une modération de la consommation finale et, in fine, une forte décélération de la croissance américaine », soulignent les gérants. Une inquiétude renforcée récemment par des données concrètes, notamment la diminution des carnets de commandes.
La zone euro face à son plafond de verre
L’économie européenne résiste tant bien que mal. En 2025, la croissance de la zone euro a atteint 1,5 %, contre 0,9 % l’année précédente, selon les chiffres publiés par Eurostat.
Le moteur allemand sort lentement de l’ornière (+0,3 %), tandis que la France affiche une progression de 0,9 %. Cette année, c’est l’Espagne qui tire son épingle du jeu, avec une croissance soutenue de 2,8 %.
Ces résultats appellent néanmoins à être nuancés. Si l’on exclut l’Irlande — dont la performance est largement liée à la présence de sièges de multinationales américaines attirées par un régime fiscal avantageux — la croissance réelle de la zone euro retombe à environ 1 %.
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2026 : une croissance attendue au-delà de 1 %
Sans être spectaculaire, la croissance de la zone euro parvient à résister à un environnement international dégradé, marqué par la politique commerciale agressive de Donald Trump et la persistance de tensions géopolitiques.
Au quatrième trimestre 2025, le PIB en volume a progressé de 0,3 %. Sur l’ensemble de l’année, la croissance atteint ainsi 1,5 %. Pour 2026, les perspectives apparaissent plus prudentes : la Banque centrale européenne (BCE) anticipe une croissance de 1,2 %.
L’économie européenne aurait-elle atteint un plafond de verre ? L’hypothèse mérite d’être posée.
Preuve de cette dynamique fragile, l’indice PMI composite HCOB de l’activité globale est passé de 51,5 en décembre à 51,3 en janvier, signalant une croissance modérée de l’activité du secteur privé. L’indice PMI manufacturier de la zone euro, publié par S&P Global, demeure quant à lui en zone de contraction pour un troisième mois consécutif, à 49,5 en janvier, contre 48,8 en décembre.
Un signal positif vient toutefois du marché du travail. Le taux de chômage s’établit à 6,2 %, en baisse de 0,1 point sur un mois, atteignant son plus bas niveau historique dans la zone euro.
Cette amélioration se reflète dans les indicateurs de confiance. L’indicateur de sentiment économique (ESI) a progressé à 99,4 en janvier 2026, contre 97,2 en décembre, dépassant les attentes des économistes interrogés par Reuters, qui tablaient sur un niveau proche de 97,0.
Dans un contexte de tensions commerciales avec les États-Unis, l’Union européenne a par ailleurs signé un accord avec l’Inde en vue de créer une zone de libre-échange regroupant près de deux milliards de personnes, susceptible d’économiser environ 4 milliards d’euros de droits de douane.
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L’Europe face à des blocages structurels persistants
Malgré ces signaux encourageants, l’Europe reste confrontée à des freins structurels majeurs.
Le secteur de la défense en offre une illustration frappante. En dépit de budgets records, les industries européennes souffrent d’un manque de capacités de production immédiates, freinées par des pénuries de main-d’œuvre qualifiée et des chaînes d’approvisionnement fragmentées. L’absence d’unité industrielle favorise les achats hors de l’Union européenne et freine l’émergence d’une véritable autonomie stratégique.
Prise en étau entre le protectionnisme américain et la domination industrielle chinoise, l’UE pâtit également de coûts énergétiques près de deux fois supérieurs à ceux des États-Unis. Ce déficit de compétitivité, conjugué à l’absence d’un marché financier pleinement intégré, alimente une fuite persistante de l’épargne européenne vers les marchés américains.
Un facteur pourrait toutefois changer la donne dès 2026 : la relance budgétaire engagée par l’Allemagne. Le chancelier Friedrich Merz a fait adopter un fonds spécial de 500 milliards d’euros sur dix ans, hors bilan, destiné au financement des infrastructures — transports, industrie automobile, énergie, numérique, éducation et hôpitaux.
Berlin prévoit également de porter ses dépenses de défense à près de 3,5 % du PIB d’ici 2029, contre 2,1 % en 2024, avec un objectif de plus de 100 milliards d’euros par an.
Ce « bazooka budgétaire » devrait commencer à produire ses effets dès cette année. L’économie allemande pourrait enregistrer une croissance comprise entre 1,0 % et 1,2 % en 2026, entraînant dans son sillage ses principaux partenaires commerciaux, notamment la France, la Pologne et l’Italie.
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Une inflation sous contrôle
L’inflation dans la zone euro est tombée à 1,7 % le mois dernier, un niveau inférieur à l’objectif de 2 % fixé par la BCE.
À court terme, plusieurs facteurs plaident en faveur d’une inflation durablement contenue : la modération des prix de l’énergie, l’appréciation de l’euro et les pressions désinflationnistes en provenance de Chine.
Dans ce contexte, la marge de manœuvre de la BCE reste significative si elle souhaitait relancer un assouplissement monétaire. Toutefois, ce scénario n’est pas celui privilégié par les marchés, qui anticipent majoritairement un statu quo sur les taux directeurs dans les prochains mois.
La désynchronisation avec la politique monétaire de la Réserve fédérale américaine est désormais manifeste. Alors que les États-Unis s’orientent vers une baisse des taux, l’Europe privilégie la stabilité. Cette divergence pourrait soutenir l’appréciation de l’euro face au dollar et, indirectement, accentuer la pression sur la BCE pour assouplir à son tour sa politique monétaire.
Pour l’heure, l’institution de Francfort a choisi de marquer une pause. Sa présidente, Christine Lagarde, réaffirme une approche strictement « data dependent », réunion après réunion, sans s’engager sur une trajectoire prédéfinie des taux d’intérêt.
Chine : puissance aux deux visages
La situation économique de la Chine suscite un débat intense. Non pas que les chiffres officiels diffusés par le Parti communiste soient falsifiés — cela, tous les analystes le savent. Le véritable défi réside dans l’analyse des écarts saisissants entre les forces de cette puissance mondiale et ses fragilités, à commencer par l’atonie persistante de sa demande intérieure.
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Un accès privilégié aux terres rares
Malgré une baisse de 20 % de ses exportations vers les États-Unis, la Chine continue d’inonder le reste du monde, de l’Asie du Sud-Est à l’Europe. En 2025, le pays dirigé par Xi Jinping a enregistré un excédent commercial record de 1 190 milliards de dollars, en hausse de 20 % par rapport à 2024. La Chine gagne ainsi des parts de marché dans de nombreux secteurs, et progresse rapidement dans les semi-conducteurs matures, la robotique, les équipements pour centres de données et les biotechnologies.
Mabrouk Chetouane, directeur de la stratégie des marchés internationaux chez Natixis Investment Managers, souligne ces atouts : « La Chine dispose de leviers puissants, notamment dans la Tech. L’accès aux terres rares est un véritable moyen de pression vis-à-vis des États-Unis. Le pays a également réussi à se positionner dans l’IA en proposant des technologies ouvertes, à moindre coût et moins énergivores. »
En effet, la Chine produit près de 70 % des terres rares mondiales et plus de 80 % des aimants à terres rares. Un signe de résilience : en décembre 2025, les profits des entreprises industrielles ont augmenté de 5,3 % sur un an, après une chute de 13,1 % en novembre.
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Des freins majeurs
Pour 2026, la croissance du PIB réel est projetée à 4,5 %, avec un soutien budgétaire plus marqué qu’en 2025. Cependant, l’inflation reste très faible, avec un indice des prix à la consommation (CPI) attendu autour de 0,5 %, témoignant d’une demande intérieure toujours atone.
La confiance des ménages reste fragile : leur taux d’épargne, inférieur à 32 % du revenu entre 2015 et 2019, dépasse désormais 36 %.
Le secteur immobilier constitue une autre difficulté majeure. Les déboires de China Vanke, l’un des plus grands promoteurs du pays, illustrent ce phénomène. Wilfrid Galand, directeur stratégiste chez Montpensier Arbevel, explique : « Alors qu’en 2021 les ventes immobilières atteignaient 20 trillions de yuans, soit presque autant que les exportations, elles ont brutalement chuté par la suite. En 2025, elles sont tombées sous les 10 trillions, tandis que les exportations dépassaient 26 trillions. »
Le marché du crédit reste également fragile, limitant à la fois la consommation et les capacités d’investissement des entreprises privées. Les nouveaux prêts à l’économie ont reculé de 18 trillions en 2024 à 16 trillions en 2025.
Dans ce contexte, le 15ᵉ Plan quinquennal (2026-2030) est très attendu. Les annonces prévues en mars pourraient dessiner les contours de la Chine de demain, tant sur le plan technologique qu’industriel.
Les convictions de Scala Patrimoine sur les marchés financiers
Si Jerome Powell, l'actuel président de la FED, a rassuré les investisseurs sur la santé de l’économie américaine, les marchés restent sur leurs gardes.
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Des réactions disproportionnées sur les marchés actions
Lors de sa conférence du 28 janvier 2026 à Washington, Jerome Powell a réaffirmé la solidité des fondamentaux économiques des États-Unis. Selon le président de la Réserve fédérale, les risques inflationnistes tendent à s’atténuer et les pressions sur le marché du travail restent sous contrôle.
- Des fondamentaux économiques solides aux USA
Dans ce contexte, la Fed a décidé de maintenir le taux des fonds fédéraux dans une fourchette de 3,50 à 3,75 %. Cette pause intervient après une série de baisses de taux totalisant 75 points de base depuis septembre 2024, reflétant un équilibre entre soutien à la croissance et vigilance sur l’inflation. Les derniers chiffres PMI manufacturier S&P Global, supérieurs aux attentes, confirment ce diagnostic.
Sur le plan microéconomique, les réactions des marchés aux résultats d’entreprises ne semblent pas toujours justifiées. Les bénéfices des sociétés américaines restent supérieurs à ceux de la majorité des entreprises dans le reste du monde, mais la volatilité domine. Janvier a ainsi été marqué par des rotations sectorielles spectaculaires : Microsoft a perdu 10 % en une seule séance malgré des résultats solides, une sanction disproportionnée similaire à celle qu’avait connue Nvidia au troisième trimestre. Les métaux précieux n’ont pas été épargnés, avec l’or et l’argent enregistrant des baisses historiques en quelques heures.
Ces excès trouvent en partie leur origine dans le comportement spéculatif des hedge funds et les appels de marge, qui amplifient les phases de baisse. Le marché peine à trouver sa direction, y compris concernant les valeurs refuges.
Comparativement, les États-Unis présentent un tableau économique plus favorable que l’Europe. Cette situation pose la question de la marge de manœuvre de la BCE pour stimuler davantage la croissance européenne par des politiques monétaires plus souples.
- La diversification, clé de voute de toute stratégie d’investissement
Dans ce contexte, la diversification reste essentielle. Au regard des valorisations élevées aux États-Unis, il est conseillé de s’exposer également aux marchés européens, émergents et japonais. Les tendances de long terme demeurent solides, mais la prudence impose de ne pas surpondérer un secteur ou une valeur.
Les secteurs qui ont porté la performance en 2025 devraient rester dynamiques en ce début d’année :
– Technologie, soutenue par la croissance bénéficiaire.
– Défense, portée par les besoins de réarmement.
– Banques, favorisées par une courbe des taux avantageuse et une solide capitalisation en Europe.
Nous avons aussi de forte conviction sur les thématiques de l’électrification et de la souveraineté stratégique.
Le moment est aussi propice pour investir dans des secteurs moins valorisés : consommation, services aux collectivités (utilities) ou santé. Ces segments plus défensifs permettent de se prémunir partiellement contre la volatilité, tout en offrant des points d’entrée intéressants pour de nouvelles opportunités.
Enfin, le contexte politique américain, marqué par les élections de mi-mandat, est traditionnellement favorable à l’économie : les promesses électorales soutiennent la macroéconomie et renforcent la confiance des acteurs de marché. Dans ce cadre, il convient de ne pas se laisser distraire par le bruit des marchés et de rester concentré sur les fondamentaux économiques.
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Marchés obligataires : des convictions renforcées pour 2026
Les convictions présentées en janvier dernier sur les marchés obligataires demeurent d’actualité. Scala Patrimoine confirme renforcer ses perspectives positives sur les marchés obligataires pour 2026, avec un intérêt particulier pour les obligations libellées en euro. Ces titres offrent un double avantage : un flux de coupons régulier et une protection partielle face à une éventuelle faiblesse du dollar.
- Investment Grade européen : un couple rendement/risque attractif
Le segment Investment Grade européen présente, selon nous, un profil rendement/risque intéressant. En revanche, nous restons plus prudents sur les taux souverains européens en raison de la sensibilité à la duration.
- High Yield européen : diversification, mais avec prudence
Le High Yield européen mérite également l’attention, dans une optique de diversification. Toutefois, les spreads se sont fortement resserrés l’année dernière, appelant à une approche prudente et graduelle.
- Subordonnées bancaires : un secteur solide
Nous conservons un avis positif sur les obligations subordonnées bancaires. Le secteur bancaire européen reste solide et bénéficie du recentrage de la courbe des taux, renforçant l’attrait de ces instruments.
- Dollar : un risque à surveiller
Enfin, la volatilité potentielle du dollar représente un facteur de risque important pour les portefeuilles obligataires. Cette incertitude conduit Scala Patrimoine à préconiser davantage de prudence sur le marché obligataire américain.
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Produits structurés : profiter de la volatilité
Le retour de la volatilité sur les marchés peut se transformer en véritable opportunité pour les produits structurés. Dans un environnement de taux longs et de volatilité élevée, ces instruments offrent des points d’entrée plus attractifs sur les marchés et des stratégies adaptées aux investisseurs à la recherche de rendement et de sécurité.
Les produits structurés permettent notamment de :
- S’exposer à des marchés ou secteurs à fort potentiel de croissance à moyen terme.
- Intégrer des mécanismes de protection face aux risques de correction.
- Optimiser la diversification, tant au niveau des sous-jacents que des structures employées.
Grâce à leur flexibilité et à leur capacité d’adaptation aux besoins de distribution, les produits structurés constituent une option stratégique pour renforcer un portefeuille dans un contexte de valorisations élevées.
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L’or : un actif refuge
Malgré des phases de volatilité marquées ces dernières semaines, Scala Patrimoine maintient une opinion positive sur l’or. Plusieurs facteurs structurels soutiennent le métal jaune :
- La baisse des taux réels liée à l’assouplissement monétaire.
- Les tensions géopolitiques, renforçant son rôle de valeur refuge.
- Une demande soutenue, tant institutionnelle que privée, en particulier en Asie et dans les économies émergentes.
Dans ce contexte, l’or reste un pilier essentiel pour diversifier un portefeuille et se prémunir contre l’incertitude.
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Les actifs non cotés continuent de séduire les investisseurs
Malgré un contexte économique incertain, l’intérêt pour les actifs non cotés — les fameux private assets — ne faiblit pas. La baisse progressive des taux anticipée en 2025 a renforcé les flux vers ces investissements, y compris vers des fonds désormais plus accessibles au grand public.
Parmi les opportunités les plus attractives :
- Stratégies secondaires : une stabilité rassurante et des rendements robustes.
- Fonds de co-investissement : optimisation des performances tout en maîtrisant les coûts.
- Dette privée (mezzanine, growth buyout) : un levier pour accompagner les entreprises en pleine croissance.
- Capital-risque : technologie et transition énergétique en tête, offrant un potentiel prometteur pour les startups innovantes.
Ces actifs permettent de diversifier efficacement un portefeuille tout en captant des rendements supérieurs à ceux des marchés traditionnels.
Loi de finances pour 2026 : les mesures qui concernent votre patrimoine
Comme le veut l’adage, « mieux vaut tard que jamais ». Confronté à l’enlisement des débats parlementaires et à l’absence d’une loi de finances adoptée avant le 31 décembre, le Premier ministre, Sébastien Lecornu, a finalement dégainé son ultime recours institutionnel : l’article 49.3 de la Constitution.
Le Gouvernement a ainsi engagé sa responsabilité sur le projet de loi de finances. Celui-ci ayant fait le pari - finalement gagnant - d’échapper aux motions de censure déposées par l’opposition. Désormais définitivement adopté, le projet de loi de finances doit maintenant être validé par le Conseil constitutionnel avant d’être promulgué.
Malgré tout, le budget demeure bien loin des objectifs initiaux. La ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, l’a elle-même reconnu, qualifiant le texte d’« imparfait », tout en soulignant qu’il s’agit « du produit d’un compromis bâti patiemment ».
Sur le plan macroéconomique, le déficit public est désormais fixé à 5 % du produit intérieur brut. Il atteindra 131,9 milliards d’euros pour l’État. Les dépenses publiques, quant à elles, devraient légèrement reculer, passant de 56,8 % à 56,6 % du PIB. En parallèle, le taux de prélèvements obligatoires augmenterait de 43,6 % à 43,9 %.
Voici les mesures qui auront un impact direct sur le patrimoine et la fiscalité des Français.
Indexation sur l’inflation de la première tranche du barème de l’IR
La loi de finances pour 2026 revalorise le barème de l’impôt sur le revenu. Ce dernier est donc indexé sur l’indice des prix à la consommation hors tabac, soit une hausse de 0,9 %.
Selon les estimations du Gouvernement, cette mesure représente un coût budgétaire de 1,7 milliard d’euros pour l’année 2026.
Prorogation de la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR)
La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) est prolongée jusqu’à ce que le déficit public français repasse sous le seuil de 3 % du PIB.
Sont concernés les contribuables fiscalement domiciliés en France dont les revenus excèdent 250 000 € pour une personne seule et 500 000 € pour un foyer soumis à une imposition commune.
Cette contribution prend la forme d’un complément à l’impôt sur le revenu visant à garantir une imposition minimale de 20 %. Le dispositif a toutefois été légèrement ajusté. Et ce pour mieux prendre en compte les revenus à caractère exceptionnel, notamment en cas de changement de situation familiale du contribuable.
Rehaussement du plafond des versements ouvrant droit à la réduction d’impôt « Coluche »
La loi de finances pour 2026 fait évoluer en profondeur le dispositif dit « Coluche » concernant les dons aux associations d’aide aux personnes en difficulté. La réduction d’impôt est transformée en crédit d’impôt, rendant ainsi l’avantage fiscal accessible tant aux contribuables imposables qu’aux ménages non imposables.
Par ailleurs, le plafond des dons ouvrant droit à un avantage fiscal de 75 % est doublé. Celui-ci passant de 1 000 € à 2 000 € par an.
À titre d’information, en 2025, le montant moyen des dons s’élevait à 222 € par personne.
Instauration d’une taxe sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales
Le texte met en œuvre une taxe spécifique sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle détenus par certaines holdings patrimoniales.
Sont concernées les holdings françaises :
- détenues majoritairement par un groupe familial ;
- dont la valeur vénale des actifs excède 5 millions d’euros ;
- dont l’activité est principalement patrimoniale, c’est-à-dire lorsque plus de 50 % des revenus sont qualifiés de revenus passifs.
Le champ d’application de la taxe est strictement limité aux actifs immobiliers et aux biens dits « somptuaires », parmi lesquels figurent :
- les biens affectés à l’exercice de la chasse ou de la pêche ;
- les véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance à voile ou à moteur, aéronefs et autres véhicules non affectés à une activité professionnelle ;
- les bijoux et métaux précieux, à l’exception de ceux affectés à l’exploitation d’un musée ou d’un monument historique, ou exposés dans un lieu accessible au public ou aux salariés de la société (hors bureaux) ;
- les chevaux de course ou de concours ;
- les vins et alcools ;
- les logements dont la personne physique contrôlante se réserve la jouissance, ainsi que les logements occupés à titre gratuit, loués à un loyer inférieur au prix du marché ou faisant l’objet de locations fictives.
La taxe est assise sur la valeur vénale de ces actifs, à un taux de 20 %. En revanche, ces biens sont exclus, totalement ou partiellement, de l’assiette taxable lorsqu’ils sont effectivement affectés à l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. La trésorerie est expressément exclue du périmètre de la taxation.
L’objectif étant de limiter les stratégies d’optimisation permettant de piloter artificiellement son revenu imposable par le biais de structures patrimoniales.
Transmission d’entreprise : durcissement du Pacte Dutreil
Le Pacte Dutreil, dispositif destiné à faciliter la transmission d’entreprises, notamment au sein des familles, permet aux bénéficiaires de profiter d’une exonération partielle de 75 % sur la valeur des biens transmis.
Ce mécanisme connaît un vif succès. Chaque année, 4 000 à 5 000 dirigeants y recourent pour faciliter la transmission de leur entreprise. Toutefois, l’accès au dispositif est soumis à des conditions strictes, notamment un engagement de conservation des titres sur plusieurs années.
Dans le cadre du budget 2026, les parlementaires ont décidé de durcir l’accès au dispositif.
La première modification concerne l’exclusion des biens dits « somptuaires » de l’assiette du Pacte Dutreil. Sont concernés les actifs de loisirs et de prestige :
- biens affectés à la chasse ou à la pêche ;
- véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance et aéronefs ;
- bijoux et métaux précieux ;
- vins et alcools ;
- chevaux de course ;
- logements mis à disposition des actionnaires ;
- œuvres d’art.
Ces biens doivent être exclusivement affectés à l’activité professionnelle de la société depuis au moins trois ans avant la transmission — ou depuis leur acquisition si celle-ci est plus récente — pour continuer à bénéficier de l’exonération.
Autre changement majeur : la durée de l’engagement individuel de conservation des titres et parts de société passe de 4 à 6 ans après expiration de la période d’engagement collectif de conservation. Cela conduit donc à un engagement global minimal de huit ans, hors cas du pacte réputé acquis.
À noter que les opérations de transmission principalement financées par endettement, dites « family buy-out », restent autorisées.
Ces ajustements visent à limiter les détournements et les stratégies de détention patrimoniale non professionnelle.
Aménagement du mécanisme du report d’imposition de l’article 150-0 B ter
L’article 150-0 B ter du Code général des impôts encadre, dans le cadre du régime de l’apport-cession, le report d’imposition des plus-values réalisées lors de certains apports de valeurs mobilières, titres ou droits sociaux.
Concrètement, ce dispositif permet à un contribuable de reporter l’imposition d’une plus-value constatée lors de l’apport de titres d’une société A à une société B, généralement une holding qu’il contrôle et soumise à l’impôt sur les sociétés. En échange, le contribuable reçoit des titres de la société bénéficiaire B. Cette opération permet ainsi d’interposer une société contrôlée afin de détenir indirectement des participations, tout en différant l’imposition de la plus-value.
La loi de finances pour 2026 renforce strictement les conditions d’accès à ce mécanisme.
Parmi les principales modifications :
- relèvement de la part du produit de cession à réinvestir, qui passe de 60 % à 70 % ;
- restriction du champ des activités éligibles. Certaines activités — notamment celles de marchand de biens et de promotion immobilière — étant désormais exclues ;
- allongement de la durée minimale de conservation des biens ou titres acquis en remploi, portée de 1 à 5 ans ;
- prolongation du délai de conservation des titres dans le cadre des donations ayant bénéficié du dispositif, porté à 6 ou 11 ans selon les situations.
Un léger assouplissement est toutefois prévu. Le délai laissé à la société bénéficiaire pour procéder au réinvestissement passe de 2 à 3 ans. Cela offre ainsi davantage de flexibilité dans l’identification et la structuration des investissements.
Aménagements du volet fiscal du régime des « management packages »
Les parlementaires ont adopté une série d’ajustements du régime d’imposition des gains issus des management packages.
En l’état du droit, par principe, ces gains sont imposés selon les règles de droit commun des traitements et salaires au titre de l’année au cours de laquelle le bénéficiaire a disposé de ses titres ou les a cédés. Par exception, la fraction du gain inférieure à une limite tenant compte de la performance financière de la société est imposée selon le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières.
Le présent article assouplit le régime d’imposition, notamment en permettant la prise en compte des opérations intercalaires dans la durée de détention des titres, en autorisant le report d’imposition pour les gains de nature salariale et en précisant les conditions de retrait des titres de management packages d’un PEA ou d’un PEA-PME. Les modalités d’imposition sont également assouplies en cas de donation de titres.
Par ailleurs, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 avait, quelques semaines auparavant, pérennisé le régime social applicable aux gains de management packages en supprimant la limite temporelle fixée dans le cadre du budget 2025. Elle a également précisé que la contribution spécifique de 10 % ne s’applique qu’à la seule fraction du gain net remplissant les conditions prévues à cet effet et excédant la limite d’imposition en plus-values.
Droits de mutation à titre gratuit : instauration d’une mesure anti-abus
Jusqu’ici, les transferts d’actifs réalisés par un donateur résident à l’étranger au profit d’un donataire ayant résidé moins de six années sur les dix dernières années en France pouvaient bénéficier d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession).
La loi de finances pour 2026 supprime ce dispositif, considéré comme abusif.
Réforme du Plan d’Épargne Retraite (PER)
Deux modifications majeures affectent le PER :
- Extension de la durée de report des plafonds de déduction. Les plafonds non utilisés des cinq dernières années pourront désormais être mobilisés, contre trois années auparavant. Cette mesure renforce la capacité de déduction pour les contribuables souscrivant tardivement à un PER.
- Restriction des versements pour les plus de 70 ans. Les versements effectués sur un PER par les personnes âgées de plus de 70 ans ne sont plus déductibles.
Ces ajustements visent à encourager des pratiques d’épargne plus conformes à l’intention initiale du PER.
Création d’un statut de bailleur privé avec mécanisme d’amortissement : le dispositif « Jeanbrun »
Les parlementaires ont adopté un nouveau statut de bailleur privé, surnommé « Jeanbrun », visant à relancer l’investissement immobilier locatif. Ce dispositif introduit un mécanisme d’amortissement progressif pour les biens acquis en vue de leur location nue.
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Un système d'amortissement
Il s’applique aux logements neufs ou anciens nécessitant des travaux significatifs, sur une durée de neuf ans, sous réserve de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Pour les logements neufs ou en état futur d’achèvement, les taux d’amortissement annuels sont les suivants :
- 3,5 % pour un logement à loyer intermédiaire (plafond de 8 000 €) ;
- 4,5 % pour un logement social (plafond de 10 000 €) ;
- 5,5 % pour un logement très social (plafond de 12 000 €).
Pour les logements anciens, les taux sont légèrement inférieurs :
- 3 % pour un loyer intermédiaire ;
- 3,5 % pour un loyer social ;
- 4 % pour un loyer très social.
Le dispositif s’applique uniquement aux logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, incluant des réhabilitations lourdes.
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Un dispositif assez souple
Le déficit foncier créé peut être imputé sur le revenu global dans la limite du plafond actuel de 10 700 €, ou de 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique. Les amortissements sont également réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession.
Il est toutefois précisé que l’amortissement ne peut être pratiqué sur la valeur du foncier, estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais, majorée le cas échéant du montant des travaux (pour les logements anciens).
Ce régime concerne l’ensemble des logements collectifs sur tout le territoire, sans condition de zonage.
De l’avis des professionnels de l’immobilier, l’exclusion des maisons du dispositif constitue toutefois un verrou susceptible d’en limiter l’attractivité.
Loi de Finances pour 2026
Guillaume Lucchini : « Le bilan patrimonial permet d’évaluer les compétences du conseiller »
Le bilan patrimonial constitue le point de départ de toute relation entre un professionnel de la gestion de patrimoine et son client. Cet exercice préparatoire permet aux conseillers d’élaborer une stratégie claire, parfaitement adaptée aux besoins et aux objectifs de chacun. Mais, comme le souligne Guillaume Lucchini, associé fondateur du multi family office Scala Patrimoine, il offre également au client — qu’il s’agisse d’un entrepreneur, d’une famille ou d’un sportif de haut niveau — la possibilité d’évaluer la qualité et la pertinence du conseil reçu.
Guillaume Lucchini défend, à ce titre, un modèle de cabinets indépendants, fondé sur la transparence et l’exigence éthique. Dans cette approche, le client rémunère le conseil par des honoraires, afin d’éviter tout conflit d’intérêts. Un mode de fonctionnement qui permet ainsi d’aligner pleinement les intérêts du client avec la qualité, l’objectivité et la pertinence des recommandations apportées.
Qu’est-ce qu’un bilan patrimonial ?
Guillaume Lucchini. Le bilan patrimonial est un exercice essentiel qui permet non seulement de dresser un état des lieux précis de votre situation, mais aussi d’évaluer le professionnalisme et les compétences du conseiller que vous avez choisi.
Il s’agit avant tout d’une photographie à un instant T de l’ensemble du patrimoine : actifs financiers, biens immobiliers, endettement, fiscalité… Mais l’analyse ne s’arrête pas là. Pour des profils spécifiques, comme les chefs d’entreprise ou les professions libérales, il est indispensable d’intégrer les enjeux professionnels.
L’objectif du bilan patrimonial est double : comprendre la situation actuelle et projeter cette dernière dans l’avenir, en fonction des objectifs définis à court, moyen et long terme. Cet exercice permet également de mesurer le sérieux et l’expertise de l’équipe qui accompagnera le client dans ses choix patrimoniaux.
« Il est essentiel de se tourner vers un cabinet de conseil en gestion de patrimoine ou un multi family-office capable de fournir une analyse globale »
Un bilan patrimonial peut-il être gratuit ?
Guillaume Lucchini. La réponse est catégorique : non. Comme le dit le célèbre adage, « si c’est gratuit, c’est vous le produit ». Dans ce cas, le professionnel risque d’être davantage motivé par la commercialisation de produits sur lesquels il touche les commissions les plus élevées que par l’intérêt réel du client.
Un bilan patrimonial est un moment stratégique de la structuration patrimoniale. Il nécessite du temps, des compétences et une expertise pointue. Il est donc essentiel de se tourner vers un cabinet capable de fournir une analyse globale et approfondie, à 360°, couvrant l’ensemble des enjeux liés à la gestion du patrimoine.
Quelles sont les étapes d’un bilan patrimonial ?
Guillaume Lucchini. Le bilan patrimonial se déroule en plusieurs temps. Le premier est le temps de l’analyse, qui consiste à examiner chaque pièce du dossier afin de comprendre la situation du client dans sa globalité.
Le second est le temps de la discussion, permettant d’appréhender les objectifs, mais aussi la psychologie et la vision de l’investisseur. Enfin, vient le temps de la restitution, où le conseiller présente la structuration future et les recommandations personnalisées, en tenant compte des objectifs à court, moyen et long terme.
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