Plan logement : quelles conséquences pour les investisseurs immobiliers ?
« Le logement est en crise. À des difficultés structurelles, comme la baisse du foncier disponible ou la diminution du nombre de permis de construire délivrés dans les zones tendues, s’ajoute une crise conjoncturelle, du fait, notamment, de la hausse rapide des taux d’intérêt. ». Ces mots sont ceux d’Élisabeth Borne et témoignent des inquiétudes pesant sur le secteur du logement. Pour enrayer cette spirale négative, la Première ministre a présenté une salve de mesures qui intéresseront particulièrement les investisseurs privés. La fin du dispositif Pinel, le prolongement du prêt à taux zéro ou encore le développement de « MaPrimeRénov’ » sont au programme d’une réforme issue d’une concertation avec le Conseil national de la refondation sur le logement.
La fin du dispositif de défiscalisation immobilière « Pinel »
La réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif « Pinel » était dans l’œil du cyclone depuis plusieurs mois. Jugé inefficace par rapport au coût qu’il représente pour les finances publiques, ce dispositif va disparaitre le 31 décembre 2024.
Le « Pinel » avait déjà fait l’objet d’un coup de rabot lors des Lois de Finances précédentes. Le taux de réduction de l'impôt, pour un contrat de six ans, ayant été abaissé à 10,5% en début d'année (contre 12% auparavant) et sera porté à 9% en 2024, pour la dernière année du dispositif. Pour un contrat de neuf et douze ans, ils sont respectivement de 15 % et 17,5 % en 2023 mais seront, aussi, abaissés à 12 % et 14 % l'an prochain.
Sauf changement de dernière minute, il ne devrait donc plus y avoir de dispositifs de défiscalisation immobilière pour les investisseurs particuliers à partir de 2025, une première depuis près de 40 ans et le lancement du dispositif Méhaignerie.
La mensualisation du taux d’usure
Le risque crédit, aussi appelé Credit Crunch, est pris très au sérieux par les acteurs de l’immobilier.
Un resserrement de l’offre de Crédit par les banques pourrait, en effet, assécher le marché et bloquer les transactions.
C’est ce qui aurait pu se passer en début d’année avec la hausse très rapide des taux d’intérêt et le plafonnement du taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu'elles accordent un prêt.
Pour redonner une plus grande marge de manœuvre aux établissements prêteurs, le gouvernement avait décidé de mensualiser le calcul du taux d’usure jusqu’au 1er juillet 2023. Cette mesure devrait d’ailleurs logiquement être prolongée au cours des prochains mois. Un accord avec le gouverneur de la banque de France sera toutefois nécessaire.
L’extension de la garantie Visale
Le gouvernement souhaite étendre les garanties offertes aux propriétaires louant leurs biens à des locataires ne disposant pas de cautions ou de revenus suffisants à leurs yeux.
Dans le cadre de la convention qui sera prochainement signée par le gouvernement avec Action Logement, un doublement du nombre de bénéficiaires de la garantie Visale devrait être acté, avec l’objectif d’atteindre les 2 millions de bénéficiaires.
Pour rappel la garantie Visale est une caution gratuite destinée aux locataires en mal de garants. Cette garantie pourrait d’ailleurs être étendue à tous les salariés saisonniers, ainsi qu’aux indépendants.
Le prolongement du Prêt à taux zéro
Le gouvernement a la volonté de favoriser l’accession à la propriété en prolongeant le prêt à taux zéro jusqu’en 2027 réservé aux primo-accédants, alors qu’il devait s’arrêter en fin d’année.
Ce nouveau « PTZ » sera toutefois dédié à l’achat :
- d’un logement neuf au sein d’une opération de logement en collectif, en zone tendue, autrement dit dans les grandes métropoles.
- d’un logement ancien sous conditions de réalisation de travaux de rénovation.
Le développement du dispositif « MaPrimeRénov’ »
Le dispositif « MaPrimeRénov’ » permet aux investisseurs qui souhaitent réaliser des travaux pour améliorer l’efficacité énergétique de leur logement de bénéficier d’une aide d’état. Cette prime étant, le plus souvent, versée dès l’achèvement des travaux.
Ce système d’aides va connaitre une nouvelle évolution, dès le 1er janvier 2024.
Celui-ci devrait se concentrer sur le changement des systèmes de chauffage pour aller vers des solutions décarbonées.
Un parcours unique serait également déployé pour les projets plus ambitieux, c’est-à-dire les rénovations globales permettant d’atteindre les étiquettes A, B et C du Diagnostic de performance énergétique (DPE).
Ces différentes mesures doivent permettre d’atteindre la barre des 200 000 rénovations performantes.
Précision : le « Prêt avance rénovation » est un prêt hypothécaire destiné aux ménages modestes souhaitant financer des travaux de rénovation énergétique. Celui-ci pourrait être simplifié dans les prochains mois. L’idée étant de permettre de financer plus facilement le reste à charge. Ce prêt deviendrait alors accessible à tous, sans condition de ressources.
L’avis de Scala Patrimoine
Les propositions effectuées par le gouvernement ont déçu les professionnels de l’immobilier. Et on les comprend. Ce premier volet manque de profondeur, et traduit les soucis « de limiter les dépenses publiques ». Pour autant, d’autres dispositions sont attendues.
Une révision des zonages est sur les rails. Cette réforme devrait ainsi faire basculer de nouveaux territoires en zones tendues.
Le gouvernement va ouvrir le chantier de la refonte de la fiscalité locative, pour les biens meublés et non meublés. Des changements qui concerneraient notamment la fiscalité des meublés touristiques.
Conseil National de la refondation - Logement, Juin 2023
Antoine Hinfray (Avocat) : « La fiducie sureté est un outil de financement »
Antoine Hinfray, avocat au sein du cabinet FH Avocats et Président d'honneur de l’Association pour la Protection des Intérêts fiduciaires (APPIFI), nous présente la fiducie, un contrat aux multiples facettes.
Introduite par une loi de 2007, la fiducie permet à une personne de transférer tout ou partie de ses biens à une autre personne, à charge pour celle-ci d’agir au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires. Son utilisation « offre la possibilité de mettre en place un outil de gestion, ou un outil de garantie (fiducie sûreté), ou alors un outil mixte garantie et gestion pendant une durée limitée » souligne Antoine Hinfray.
La fiducie est relativement simple à mettre en œuvre, car elle évite la mise en place d'une personne morale, comme une société.
Les avantages de la fiducie sûreté
Dans l'émission Décryptage Patrimoine, le Président d'honneur de l’Association pour la Protection des Intérêts fiduciaires (APPIFI) met notamment en exergue les quatre principaux avantages de la fiducie sûreté.
Le premier, c'est le transfert du patrimoine qui met un patrimoine déterminé à l'abri des créanciers du constituant.
Le deuxième avantage est la neutralité fiscale. Par dérogation, il n'y a pas de fiscalité. C’est notamment le cas pour un immeuble transféré du constituant au fiduciaire. Ce « mouvement » ne générant ni droits d’enregistrement ni plus-values. Le retour suit les mêmes règles, dès lors que la fiducie est réalisée, c'est-à-dire que le prêt est remboursé.
Le troisième avantage concerne « la recharge ». Celle-ci permet, en effet, au fur et à mesure du remboursement, en accord avec le prêteur, de recharger le disponible, le prêt.
Et la quatrième avantage : le constituant peut conserver son outil de travail, lorsqu'il a été transféré au fiduciaire.
https://www.youtube.com/watch?v=y2iYrASlh_E
Dans quel cadre l’utiliser ?
« La fiducie sûreté, c'est un outil de financement, c'est un outil de garantie. Donc on peut l'utiliser dans tous les cadres parce que la fiducie est très protéiforme. Elle se prête à beaucoup de choses » tient à rappeler Antoine Hinfray.
Les personnes physiques peuvent notamment l’utiliser pour un besoin de trésorerie dès lors qu’il est possible de conférer au fiduciaire un actif en face. Toutes les possibilités sont envisageables.
S'agissant des personnes morales, cela concerne essentiellement les entreprises, mais aussi des associations ou des collectivités publiques.
Durant la période de confinement, un grand nombre d’entreprises avaient notamment utilisé la fiducie pour faire face à leurs difficultés de trésorerie, avec l’accord des tribunaux de commerce.
https://www.youtube.com/watch?v=mXoEvv_dUPA
Impôts : quelle est la date limite pour faire votre déclaration de revenus 2023 ?
La direction générale des Finances publiques vient de dévoiler les dates limites de déclaration des revenus de 2022. Le service de déclaration en ligne ouvrira le 13 avril prochain, marquant le top départ de la campagne 2023. Principale nouveauté, les propriétaires fonciers devront déclarer l’identité des occupants de leurs biens immobiliers. Ils auront jusqu’au 30 juin pour le faire.
Le calendrier 2023 de la campagne de déclaration des revenus
La campagne de déclaration des revenus de 2022 débute le 13 avril. Comme chaque année, les dates limites varient en fonction des modalités déclaratives et de votre numéro de département. Elles s’échelonnent ainsi entre le 22 mai et le 8 juin.
Les démarches sont également les mêmes que lors des précédentes éditions. Pour déclarer vos revenus en ligne, vous devrez vous rendre sur impots.gouv.fr puis vous connecter à “Votre espace particulier” en indiquant votre numéro fiscal ainsi que votre mot de passe.
Ceux ne pouvant pas déclarer leurs revenus en ligne auront l’obligation de déposer leurs déclarations papier au plus tard le 22 mai 2023 à 23h59, le cachet de La Poste faisant foi.
Important : pour les redevables de l’Impôt sur la Fortune immobilière, les déclarations IFI sont à compléter en même temps et dans les mêmes délais que votre déclaration d'impôt sur le revenu.
Une nouvelle obligation déclarative pour les propriétaires fonciers
Si la taxe d’habitation a bien été supprimée pour toutes les résidences principales, quel que soit le revenu de leur propriétaire, elle demeure applicable aux autres locaux, notamment les résidences secondaires et les locaux vacants.
Afin d’identifier plus facilement les biens qui demeurent taxables, Bercy impose désormais aux propriétaires de déclarer l’identité de leurs occupants et à quel titre ces derniers l’occupent. Pour une personne physique, ce sont les noms, les prénoms, la date et le lieu de naissance qui doivent être complétés. Pour une personne morale, le contribuable devra simplement indiquer sa dénomination et son SIREN.
Ces informations devront être indiquées dans le service « Gérer mes biens immobiliers », accessible dans « l’espace particulier » de chaque contribuable. Ce service donnant également la possibilité de déclarer les loyers en cas de locations.
Les contribuables auront jusqu’au 30 juin 2023 pour le faire. Ensuite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration.
Comme chaque année, les équipes de Scala Patrimoine restent à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches déclaratives, notamment concernant les revenus tirés de vos placements financiers et immobiliers. Sachez que nous pouvons également prendre en main l’établissement de votre déclaration d’impôts de A à Z.
Immobilier : est-ce le moment d'investir ?
L’attrait des Français pour la pierre est bien connu. L’immobilier est un actif tangible qui les rassure, particulièrement en période de crise. Mais avec le retour de l’inflation, la remontée des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’emprunt, les investisseurs s’interrogent sur l’intérêt de la classe d’actifs. Des questions nombreuses et légitimes auxquelles Scala Patrimoine prend le temps de répondre.
L’immobilier, un rempart historique contre l’inflation
Il est de coutume de dire que l’immobilier est un excellent rempart contre l’inflation. Deux éléments vont dans ce sens.
D’une part, lorsqu’un investisseur acquiert un logement, il bloque une mensualité de crédit qui ne bougera plus. Si ses revenus augmentent au fil des années, le poids du crédit dans son budget diminuera de facto. Si les taux d’intérêt ont déjà bien monté, ils demeurent cependant attractifs. Un intérêt confirmé par Guillaume Lucchini, le président de Scala Patrimoine : « Le levier du crédit pour concrétiser un achat immobilier a d’autant plus d’intérêt dans un contexte inflationniste. L’utilisation d’un taux fixe permet à l’investisseur de « sécuriser » son taux d’emprunt et de se prémunir contre une hausse des taux d’intérêt. »
D’autre part, un investisseur en immobilier locatif aura la possibilité d’impacter une partie de la hausse des prix sur les loyers. Pour les révisions qui seront faites avec l'indice de référence des loyers, la hausse est plafonnée à 3,5 % en France, au moins jusqu’en juillet prochain.
L’accès au crédit plus difficile
Depuis quelques mois, les établissements bancaires ont fait le choix de réduire la voilure sur le crédit.
Les principales victimes sont - sans surprise - les primo-accédants. L’inflation rogne, en effet, davantage le pouvoir d'achat des plus jeunes générations et diminue sensiblement leur capacité d'emprunt. Il est, par ailleurs, plus difficile pour eux de constituer un apport personnel significatif, désormais exigé par banques.
La révision mensuelle du taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum auquel un prêt peut être accordé, pourrait toutefois rebattre - en partie - les cartes. Voyant leur marge sur le crédit reconstituée, les banques devraient être plus ouvertes à la négociation.
Vers une baisse des prix de l’immobilier ?
En règle générale, la hausse des taux d’intérêt rime avec la baisse des prix de l’immobilier. Cette consolidation a d’ailleurs commencé, notamment à Paris, où les prix se sont détendus de 0,9 % en 2022. Il convient cependant de ne pas appliquer un raisonnement uniquement court-termiste. En 2008, le marché immobilier avait baissé, avant de reprendre rapidement sa marche en avant. Comme le souligne Guillaume Lucchini : « L’immobilier s’inscrit sur le long terme. La question de geler ses investissements n’a donc pas vraiment de sens, à condition de prendre toutes les précautions d’usage avant de se lancer. »
Les spécialistes de la pierre vous rappelleront toujours les trois règles d'or d'un bon investissement. La première est l’emplacement, la seconde est l’emplacement. La troisième ? Ne jamais oublier les deux premières ! Et à ce petit jeu la « Paris restera toujours Paris ». Une conviction partagée par le président de Scala Patrimoine : « Investir sur le long dans Paris intramuros a ses avantages. Même si le Grand Paris est un projet très pertinent, les transports en commun ne sont toujours pas en adéquation avec les besoins des habitants des deuxièmes et troisièmes couronnes. Un actif immobilier bien positionné dans Paris sera donc toujours mieux valorisé qu’un actif hors de paris, notamment sur les petites surfaces, tant recherchées par les locataires. »
La Climat : une nouvelle donne pour l'immobilier ?
Un contexte favorable à la négociation
Au cours des prochaines années, le marché de l’immobilier risque de beaucoup bouger en raison de l’évolution de la réglementation. La loi « Climat & Résilience » va, en effet, progressivement interdire la mise en location des logements considérés comme des passoires énergétiques. Seuls les logements décents, c’est-à-dire ceux dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé entre A et D, trouveront grâce aux yeux des pouvoirs publics. « Avec l’application de cette loi, les investisseurs devront privilégier des biens classés de A à D ou, à défaut, intégrer les coûts de rénovation dans le prix d’achat. Et pour éviter les mauvaises surprises, n’hésitez pas à faire appel à un expert en isolation et des entreprises certifiées DPE » précise Guillaume Lucchini.
Sur le marché de l’ancien, il est fort probable que les personnes désirant vendre un logement considéré comme une passoire thermique y laissent quelques plumes. Le contexte est donc plus que jamais favorable à la négociation. À Paris, on estime aujourd’hui que 22 % des biens immobiliers mis à la vente sont des passoires thermiques.
Cela peut-il faire le jeu de l’immobilier neuf ? Pour le président de Scala Patrimoine la réponse serait positive, si la question de l’emplacement ne se posait pas : « Attention, les terrains à bâtir dans les centres-villes ou dans les zones géographiques faisant l’objet d’une forte pression locative sont extrêmement rares. De ce fait, les biens neufs se trouvent très souvent éloignés des zones les plus dynamiques. »
Ne pas céder aux sirènes de la défiscalisation
Il ne faut pas non plus céder aux fausses promesses de rendement élevé. Toute promesse de rentabilité élevée induit un risque de perte plus importante. Or, la rentabilité financière ne doit pas forcément être le but de cette typologie d’opération. Un patrimoine immobilier se construit dans la durée. De nombreux investisseurs ont malheureusement perdu beaucoup d’argent en faisant l’acquisition d’un bien « en défiscalisation immobilière » dont les caractéristiques, le prix et la situation géographique n’étaient pas en adéquation avec la réalité du marché.
Prudence également concernant vos projets de travaux. Pour les plus petites surfaces, il est souvent difficile de trouver des sociétés de travaux ou des artisans disponibles pour les réaliser. Leur marge financière étant moins importante et la demande toujours plus élevée. Surtout, avec la nouvelle réglementation initiée par la loi Climat, de très nombreux investissements de rénovation sont à prévoir. « Il peut, dès lors, être pertinent de faire appel à des professionnels du patrimoine indépendants, comme Scala Patrimoine, car nous avons des accords avec des sociétés de travaux pour faire rénover les appartements acquis par nos clients » précise Guillaume Lucchini.
Important : faire l’acquisition d’un bien dans l’ancien permet, dans une démarche de mise en location du propriétaire, d’imputer les travaux sur ses revenus fonciers. Or, le législateur vient de faire passer le seuil d’imputation du déficit foncier sur le revenu global de 10 700 € à 21 400 € lorsque le déficit résulte des dépenses réalisées pour améliorer la performance énergétique du logement, en le faisant passer à une classe énergétique A, B, C ou D. Un joli coup de pouce pour les propriétaires.
Conclusion
Au-delà de la rentabilité de vos investissements, la plus grande valeur ajoutée de vos opérations patrimoniales se fera sur la structuration financière, juridique et fiscale. Toutes les équipes de Scala Patrimoine sont donc à votre disposition pour vous accompagner sur vos projets d’investissement immobilier, de la structuration du financement à la préparation de votre transmission, en passant par la réalisation des travaux.
Guillaume Lucchini, invité de l’émission « SCPI de la Semaine » de Club Patrimoine
La journaliste Fanny Berthon a reçu Guillaume Lucchini dans l'émission "SCPI de la semaine", pour évoquer la SCPI de rendement PFO2, proposée par la société de gestion PERIAL AM. Un véhicule d'investissement principalement positionné sur les bureaux.
Créée en 2009, PFO2 est la première SCPI à avoir placé une démarche environnementale au cœur de sa gestion.
Les points clés abordés
Le Groupe Perial est un gestionnaire ayant plus de 50 ans d’expérience. La société a toujours accordé une grande importance au développement durable avec par exemple l’adhésion à l’Observatoire de l’Immobilier Durable en 2012 et la signature de la Charte pour l’Efficacité énergétique des bâtiments tertiaires en 2013.
PFO2 est d'ailleurs l’une des premières SCPI à avoir été labellisée « ISR Immobilier ». Celle-ci veille, en effet, à sensibiliser ses locataires aux problématiques ESG, notamment à travers de la signature d’un « bail vert ».
Elle vise pour chaque actif immobilier et sous 8 ans une réduction de 40% de la consommation d’énergie primaire et une réduction de 30% de la consommation en eau. Ces dernières années, sa gestion s’est internationalisée. On notera notamment les acquisitions récentes des immeubles de bureaux "Onyx", à Bruxelles, et de l’emblématique "Urban Cube" à Milan.
Les performances de PFO2
Sur le long terme, la SCPI fait preuve d’une grande régularité, en délivrant des rendements dans les standards du marché. Le taux de distribution de la SCPI était de 4,59 % en 2021 et de 4,50 % en 2020. Pour 2022, le taux de distribution prévisionnel se tiendra entre 4,30 % et 4,55 %.
Les points d’attention
Le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI PFO2 demeure perfectible, à 91,4 %, avec surtout 8,6% de locaux vacants en recherche de locataire. De plus, le délai de jouissance de la SCPI de 5 mois se situe dans la fourchette haute du marché.
Retrouvez le lien vers l'interview vidéo en cliquant ici.
Les meilleurs placements pour 2023
Alors que les banquiers centraux ne l’attendaient plus, l’inflation fait un retour spectaculaire. Selon l'OCDE*, la France devrait subir une hausse des prix de 5,9% en 2022 puis de 5,7% en 2023. Personne ne peut toutefois prédire avec certitude sa durée et son ampleur.
Cette spirale inflationniste marque également la fin de ce que les économistes appellent « la grande modération ». Une période au cours de laquelle les banquiers centraux pouvaient réguler les marchés financiers comme bon leur semblait. Il est désormais acquis que les niveaux d’inflation d’équilibre vont être supérieurs à ce que l’on a connu.
Pour éviter la surchauffe, les banques centrales ne pourront plus injecter autant de liquidités. Moins de liquidité sur les marchés appelle donc des choix d’investissement plus ciblés pour les épargnants. Scala Patrimoine a retenu, pour vous, 5 placements qui devraient se démarquer en 2023 et dans les années à venir.
L’immobilier parisien
Un rempart contre l'inflation
La pierre, en particulier l’investissement locatif, est un excellent rempart contre l’inflation. Les propriétaires ayant, en effet, la possibilité de revaloriser leurs loyers chaque année, en se reposant sur l’indice de référence des loyers (IRL)**.
Cet intérêt pour l’immobilier est d’autant plus marqué que les taux d’emprunts sont encore relativement attractifs, si on les compare à ceux pratiqués ces 20 dernières années. Autre avantage et non des moindres, les établissements bancaires français proposent aux investisseurs des prêts à taux fixe, ce qui n’est pas le cas dans tous les pays occidentaux où les taux variables sont souvent la norme.
Privilégier les zones de tension locative
Si l’immobilier conserve donc, sur le papier, tout son attrait, mieux vaut ne pas investir à l’aveugle. La remontée des taux d’intérêt aura nécessairement un impact sur la capacité d’investissement des Français. Depuis plusieurs mois, les banques se montrent d’ailleurs moins enclines à accorder des crédits. Cette situation devrait, à notre sens, favoriser l’érosion des prix de l’immobilier dans les villes ou les régions les moins dynamiques. Pour cette raison, nous vous conseillons de privilégier les zones où la tension locative est importante. Paris, et plus particulièrement les petites surfaces, conserve à ce titre une longueur d’avance sur les autres localisations. L’offre de biens de qualité est toujours aussi rare tandis que la demande demeure très élevée.
Pour aller plus loin : Investir sur de la pierre papier (SCPI, OPCI, SCI) peut être intéressant, lorsque le véhicule d’investissement est positionné sur des actifs de qualité et que son parc immobilier est bien géré. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si certains véhicules se sont montrés aussi performants durant la période Covid. Dans un contexte de remontée des taux d’intérêt, l’investissement en nue-propriété peut être également être un bon outil à exploiter pour les investisseurs.
Scala Patrimoine attire votre attention sur … les conséquences de la loi Climat
Votée en 2021, la loi Climat s’attaque aux logements les plus énergivores. Depuis le 24 août 2022, les propriétaires d’un logement considéré comme une passoire thermique n’ont d’ailleurs plus la possibilité d’augmenter leur loyer. Une interdiction qui s’adresse aux logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Et à partir du 1er janvier 2023, les logements les plus consommateurs d’énergie seront progressivement interdits à la location. Une décision qui vise plus de 4 millions de biens immobiliers ! Cette loi aura bien évidemment des conséquences sur le marché de l’immobilier. Les notaires constatent déjà une baisse des prix des logements trop consommateurs en énergie, de - 2 % à - 14 % en moyenne. Raison de plus pour se montrer particulièrement précautionneux lors de vos recherches et négociations immobilières.
Les marchés actions
Les rendements des fonds en euros en berne
Dans un environnement marqué par une accélération de l’inflation, les fonds en euros perdent encore un peu plus de leur attrait. Leur rendement réel est aujourd’hui négatif. Et un retour rapide à une meilleure fortune apparait très peu probable. Lors de périodes aussi agitées, les fonds en euros se révèlent être d’immenses paquebots particulièrement difficiles à manœuvrer. Ces placements étant « collés » sur une longue durée à des investissements obligataires faiblement rémunérés. Il y aura, en conséquence, un décalage entre la remontée des taux et celles de leur rendement.
Les épargnants disposant d’un horizon d’investissement à long terme ont, dès lors, tout intérêt à investir une partie de leur épargne sur les marchés financiers, notamment sur les marchés actions. La classe d’actifs conserve tout son sens, lorsqu’elle fait l’objet d’investissements diversifiés et échelonnés dans le temps. Le contexte géopolitique, économique et épidémique encore incertain doit, par ailleurs, inciter les investisseurs à une certaine prudence et à se montrer très sélectif dans leurs placements.
Diversifier ses investissements
Dans ce cadre, nous privilégions des portefeuilles diversifiés, par zone géographique, style de gestion et secteurs d’activités. Nous avons notamment intégré dans nos portefeuilles des placements sur :
- la thématique de l’eau et du bois ;
- le thème de la robotisation et la digitalisation ;
- les infrastructures et la transformation énergétique en Europe. Les États devant investir massivement au cours des prochaines années pour gagner leur indépendance énergétique.
- le marché de la tech américaine qui propose des points d’entrée attractifs, après la baisse de 2022 ;
- les marchés actions chinois, particulièrement sur le secteur de la Climate Tech. Le pays disposant d’un quasi-monopole sur la production de terres rares et d’un savoir-faire incontestable dans la production de véhicules électriques ;
Scala Patrimoine attire votre attention sur … les marchés obligataires
L’inclinaison des politiques des banques centrales a changé la donne sur les marchés obligataires ! Ces derniers peuvent receler quelques opportunités. Face aux craintes d’inflation, les banques centrales se montrent, en effet, moins accommodantes que par le passé. Les hausses de taux devraient toutefois rester d’une ampleur limitée en raison des mauvaises perspectives sur la croissance économique. Plusieurs segments nous semblent actuellement intéressants, notamment les fonds de portage obligataires positionnés sur des dettes d’entreprises bien notées, émises sur une durée comprise entre 3 et 5 ans.
Les produits structurés
Des placements très techniques
Hausses des taux menées par les banques centrales, incertitudes économiques, volatilité persistante sur les marchés financiers … le contexte financier n’a peut-être jamais été aussi favorable aux produits structurés investis sur des courtes et moyennes durées.
Pour rappel, le produits structuré est une alternative à des placements en direct sur les marchés actions. Destinés à réduire l'exposition au risque d'un portefeuille, ces placements sont construits à partir de plusieurs produits financiers (obligations, actions, devises, matières premières, indices boursiers, fonds…). Leur objectif est d’obtenir un rendement optimum en garantissant le capital investi (en totalité ou en partie). Il faut cependant garder à l’esprit les risques d’un tel placement, notamment ceux pesant sur un éventuel défaut de la banque émettrice.
Quoi qu’il en soit, les rendements sont définis par avance selon une formule déterminée lors de l’investissement. Le remboursement total ou partiel du capital se concrétise au terme d’une durée prévue dès le départ (entre 1 et 10 ans généralement) ou de manière anticipée à des dates fixées avant l’échéance du support. Il est dès lors possible de façonner ces instruments financiers pour répondre très précisément aux besoins des investisseurs, et ce, selon leur profil de risque et leur attente.
Un Momentum intéressant
Cette liberté offerte aux investisseurs peut leur permettre de profiter d’un contexte de marché inédit. Depuis quelques mois, la courbe des taux s'est, en effet, inversée. Aussi impensable que cela puisse paraitre, il coûte donc plus cher de se financer à court terme (1 à 3 ans) qu'à long terme. Pour saisir au mieux cette opportunité, nous privilégions les produits structurés ayant une durée de vie assez courte. Cette stratégie présente deux avantages. D’une part, offrir aux investisseurs un rendement attractif. Et d’autre part, éviter de se retrouver « coller » pendant une longue période sur des produits servant des taux qui pourraient à l’avenir encore évoluer.
En pratique, nous conseillons aux investisseurs intéressés par les produits structurés de se positionner sur plusieurs produits différents, avec des versements répartis dans le temps. Ce positionnement présente à nos yeux plusieurs vertus :
- cela réduit le risque d’un mauvais positionnement sur les marchés en jouant sur plusieurs niveaux de valorisations (différents points d’entrée) ;
- il diversifie le portefeuille en jouant sur différents sous-jacents et barrières de protections ;
- cela limite le blocage des fonds avec plusieurs fenêtres de sorties et augmente ainsi la liquidité des investissements.
Scala Patrimoine attire votre attention sur … les frais appliqués aux produits structurés
Le produit structuré est très rémunérateur pour le courtier qui les commercialise. Plusieurs couches de frais (frais d’entrée, frais de gestion …), plus ou moins visibles, superposent et nuisent à la performance de l’investissement. Les établissements bancaires vont, de leur côté, naturellement, mettre en avant leurs propres produits, aux dépens de l’intérêt du client. Dans ce contexte, passer par un conseil indépendant évite tout conflit d’intérêts. Le statut d’indépendant de Scala Patrimoine, rémunéré exclusivement aux honoraires, vous donne accès aux meilleurs rendements du marché. Nous travaillons, à ce titre, en architecture ouverte et en toute transparence de frais. Nous sélectionnons nos partenaires grâce à une procédure d’appel d’offres sur mesure.
Le Private equity
Un investissement dans l'économie réelle
Le Private Equity permet d’investir dans des entreprises non cotées (start-up, PME, ETI …), à des moments clés de leur vie, et ainsi participer au financement de l'économie réelle. Ce financement s’opère de façon plus tangible que sur les marchés côtés, grâce à une plus grande proximité avec les entreprises et leur management.
L’investissement sur le private equity doit toutefois s’envisager sur un temps très long, entre 5 et 10 ans en moyenne. Durant ce laps de temps, la société de gestion procédera, en principe, à des appels de fonds et des remboursements successifs. Les sommes investies seront donc bloquées sur une longue période.
Des placements performants
En contrepartie de cette illiquidité et d’un ticket d’entrée assez élevé pour les meilleurs fonds, la classe d’actifs offre des performances de premier choix. À fin 2021, sur 15 ans, celles-ci s’élèvent ainsi à 12,2 % ! Dans le même temps, le CAC 40, dividendes réinvestis, et l’immobilier réalisent respectivement une performance annuelle de 6,1 % et de 6,3 %.
Il faut dire qu’en se positionnant sur le private equity, les investisseurs sont en mesure d’aller chercher, via des fonds d’investissement spécialisés, la performance au cours des années où les entreprises connaissent leur plus fort taux de croissance.
Mais attention, les écarts entre les fonds sont plus importants que sur les marchés boursiers. Cette dispersion se matérialise principalement sur le segment du capital-innovation (start-up). C’est pour cette raison qu’il est essentiel de choisir les bonnes sociétés de gestion. Les meilleurs gestionnaires étant notamment ceux en capacité d’accompagner les entreprises dans leurs projets de croissance (ouverture à l’international, acquisition stratégique, digitalisation …).
Scala Patrimoine attire votre attention sur … la nécessité de diversifier ses placements en private equity
Pour investir sur cette classe d’actifs, nous conseillons aux épargnants de se positionner sur des fonds de capital investissement. Ce choix permet d’élaborer une stratégie patrimoniale de long terme avec la possibilité d’accéder à une offre d’investissements diversifiés et complémentaires, en partenariat avec des acteurs de premier ordre. Il offre aussi la possibilité d’accéder à des opportunités d’investissement de taille supérieure à ce qui pourrait être fait en direct. Enfin, les fonds réalisent leurs investissements de manière progressive, ce qui atténue les éventuels chocs de marché.
La forêt
En France, les forêts s’étendent ainsi sur près de 17 millions d’hectares, soit près d’un tiers de notre territoire. Elles constituent des puits de carbone très efficaces, en captant près de 15% des émissions annuelles de CO² de notre pays.
Mais au-delà de leur rôle dans la préservation de la biodiversité, les forêts sont également des actifs tangibles et rentables. Le propriétaire de forêts ou de parts de Groupements forestiers d'Investissement (GFI) peut, en effet, créer de la valeur sur le long terme (autour de 2 à 3 % par an) grâce à la vente de coupes de bois et la revalorisation des prix.
Investir de manière collective via des GFI présente, à cet égard, plusieurs avantages. Ces véhicules d’investissement ont la capacité de diversifier leurs acquisitions sur l’ensemble du territoire national, mais aussi en Europe (Roumanie, Europe du Nord …) où la profondeur du marché est plus importante. Ces spécialistes sont également en mesure de sélectionner les forets disposant d’une bonne productivité biologique et dont le bois d’œuvre sera de qualité (plaquage, meubles, construction). Enfin, les fonds s’assurent la plupart du temps contre les principaux risques pesant sur les forêts (incendies, tempêtes, risques phytosanitaires, le réchauffement climatique …).
Scala Patrimoine attire votre attention sur … la fiscalité
Cerise sur le gâteau, l’investissement dans les forêts bénéficie d’une fiscalité très avantageuse.
Les épargnants ont ainsi la possibilité de bénéficier :
- Soit du régime fiscal du réemploi de produit de cession (150 OB Ter) ;
- Soit d’une réduction de leur impôt sur le revenu à hauteur de 25 % du montant de leur investissement, en contrepartie d’une durée de détention d’au moins 5 ans. Cet avantage étant cependant soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros.
Attention : à partir du 1er janvier 2023, la réduction d’impôt deviendra un crédit d’impôt. Une très bonne nouvelle pour les investisseurs, car si le montant de l’avantage fiscal vient à être supérieur à celui de l’impôt du contribuable, l’excédent lui serait alors restitué.
Mais ce n’est pas tout ! Investir dans une forêt en direct ou au travers d’un GFI se révèle particulièrement intéressant en matière de transmission, grâce à une exonération des droits de succession ou de donation de 75 %.
Enfin, les redevables de l’IFI profitent d’une exonération de 75 % de la valeur de leur actif, voire à 100 % pour certains groupements forestiers.
L’œil de Scala Patrimoine
Surveillez les frais prélevés sur vos placements
Les épargnants supportent, malheureusement, de nombreux coûts sur leurs placements. Frais d’entrée, frais de gestion, rétrocommissions, commissions de surperformance … la liste est longue ! D’ailleurs, deux sénateurs - Jean-François Husson et Albéric de Montgolfier - se sont récemment emparés du sujet et déposé un projet de loi pour lutter contre ce véritable fléau.
Il y a quelques semaines, l’un des sénateurs confiait d'ailleurs aux journalistes de l’Agefi : « Beaucoup d’éléments nuisent au rendement net des placements au bénéfice des distributeurs et sans que l’épargnant puisse échapper à ces accumulations de frais. Il faut faire en sorte que l’épargnant trouve sa juste rémunération et que le maximum d’intérêts lui soit servi. »
Le clean share comme solution
Pour permettre aux épargnants de bénéficier du meilleur rendement possible pour leurs placements, Scala Patrimoine propose un contrat intégrant des parts de fonds « clean share ». Ces fonds sont proposés sans que ne soit reversée une part des frais de gestion du fonds au distributeur (banque, CGP). L’élimination de cette “part distributeur”, c’est-à-dire la suppression des “rétro-cessions de commissions”, réduit drastiquement les frais prélevés sur le contrat.
Pour en savoir plus sur le clean share, voici le site clean my share.
* l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE)
** L'IRL est calculé en fonction de l’évolution de la hausse des prix à la consommation.
Loi Climat : vers une interdiction à la location des logements énergivores
L’immobilier est responsable à lui seul d’un quart des émissions de gaz à effet de serre en France. Selon une étude de l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), la France compterait ainsi 7,2 millions de passoires thermiques. Pour atténuer l'impact environnemental du secteur, le gouvernement s’est donc lancé dans un grand plan de rénovation des bâtiments. « La solution est connue, il faut rénover, rénover, rénover » martèle ainsi Barbara Pompili, la ministre de la Transition écologique. Une volonté politique qui s’est finalement traduite en juillet 2021 par le vote de la loi « Climat et résilience ».
Voici le calendrier de mesures présentées par le législateur, en 5 dates clés !
Le calendrier des mesures de la Loi Climat
Depuis le 24 août 2022
Un an après le vote de la loi « Climat et Résilience », une première mesure vient de s’appliquer. Et le moins que l’on puisse dire est qu’elle donne le ton ! Un décret interdit, en effet, depuis le 24 août dernier, aux propriétaires bailleurs de logements (loués nus ou meublés) considérés comme des passoires thermiques, c’est-à-dire classés F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE)*, d’augmenter les loyers.
Une disposition qui touche les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date.
Précision : ce gel des loyers ne s’appliquera pas tout de suite aux logements situés dans les départements d'outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion et Mayotte). Un délai supplémentaire, fixé au 1er juillet 2024, leur a - en effet - été accordé.
À partir du 1er janvier 2023
Dès le 1er janvier 2023, les propriétaires des logements les plus énergivores de la classe G ne pourront plus les relouer. Cette mesure concerne les biens affichant une consommation annuelle d’énergie supérieure à 450 kilowattheures par mètre carré. Leur nombre est aujourd’hui estimé à 140 000, dans le parc locatif privé. Selon les dernières études réalisées, il s’agirait principalement de maisons individuelles utilisant un système de chauffage au fioul et d’appartements localisés en Île-de-France.
Mais rassurez-vous, cette interdiction s’applique uniquement aux baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Les contrats en cours ne sont donc pas concernés.
Dès le 1er janvier 2025
Dans deux ans, les autres logements notés G, dans le cadre du DPE, seront progressivement interdits à la location.
À compter de 2028
À partir du 1er janvier 2028, l’interdiction de mise en location concernera les logements « classés F ».
En 2034
Enfin, la dernière étape, applicable en 2034, vise à mettre au ban les biens immobiliers « qualifiés E » selon le DPE.
Comment s'appliquera la Loi Climat ?
Le bouquet de mesures voté par les parlementaires s’avère très complexe à mettre en œuvre. Ainsi, pour éviter une déstabilisation trop importante du marché de l’immobilier, le législateur prévoit une application dite « progressive ».
Quels sont les travaux à réaliser ?
Une rénovation énergétique est dite performante lorsque des travaux permettent de respecter les conditions suivantes :
- l’atteinte de la classe A ou B au sens du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- l’étude des six postes de travaux de rénovation suivants : l'isolation des murs, l'isolation des planchers bas, l'isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées.
Précision : Pour les bâtiments de classe F ou G au sens du DPE, une rénovation énergétique est dite performante lorsque les travaux permettent l’atteinte au moins de la classe C du DPE et que les 6 postes de travaux ont été étudiés.
Quelles sont les exceptions ?
Les parlementaires ont également prévu quelques exceptions aux obligations pesant sur les propriétaires de logements les plus énergivores.
Celles-ci concernent les bâtiments qui présentent :
- des spécificités techniques, architecturales ou patrimoniales (monuments historiques, bâtiments se trouvant dans des sites classés …) ;
- des coûts de travaux manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien (50 % de sa valeur).
Pour ces logements, la rénovation énergétique est dite performante lorsque les travaux permettent un gain d’au moins deux classes du DPE et que les six postes de travaux précités ont été traités.
Quels sont les baux concernés ?
Bonne nouvelle pour les propriétaires, les mesures d’interdiction prévues dans la loi ne concerneront pas les baux en cours. Comme l’a indiqué Olivier Klein, ministre du Logement, lors d’une interview donnée au journal « Le Parisien » en juillet dernier : « Cette règle s’applique quand il y a un changement de locataire et évidemment, personne ne sera mis à la porte, ce serait absurde ! ». Ces interdictions toucheront en pratique les nouveaux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de la date prévue par la loi.
Les locations saisonnières ou touristiques sont-elles touchées ?
À ce jour, la loi ne prévoit pas d’interdiction pour les locations saisonnières ou touristiques. Mais les choses pourraient vite changer. Devant le risque de voir les propriétaires « en profiter » pour louer leur logement via des plateformes de location de courte durée (AirBnb...), le ministre du Logement a réagi. « Il est hors de question qu’on se réfugie derrière l’interdiction de remettre en location en transformant son logement en meublé touristique » résume Olivier Klein. Un aménagement de la loi est donc attendu dans les prochaines semaines.
Les logements situés en outre-mer bénéficient-ils d'un calendrier aménagé ?
En outre-mer, l’interdiction de mise en location de passoires énergétiques est fixée à partir de janvier 2028 pour les logements classés G et à partir de janvier 2031 pour ceux classés F.
Quelles sont les sanctions possibles pour le propriétaire ?
Le propriétaire qui mettrait en location un logement considéré comme « indécent » s’exposera notamment :
- à une obligation de réaliser les travaux nécessaires ;
- à une réduction ou une suspension des loyers versés par le locataire ;
- aux versements de dommages et intérêts à payer au locataire ?
Qu'est ce que l'audit énergétique ?
Dès le 1er avril 2023, un audit énergétique devra obligatoirement être réalisé avant la mise en vente de logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. L'audit s'appliquera ensuite aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034. Ce document proposera les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l'habitation. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l'acquéreur sera informé de leur nature.
L'avis de Scala Patrimoine
Si la volonté du législateur est louable – réduire la facture énergétique des locataires et accélérer la transformation énergétique du pays – le calendrier de la mise en œuvre de la loi climat apparait extrêmement optimiste.
Des propriétaires pris à la gorge ?
En imposant aux propriétaires la réalisation de travaux aussi rapidement, le législateur risque de pousser les moins fortunés d’entre eux à vendre leurs biens ou à les retirer de la location. Surtout que les aides à disposition des propriétaires (TVA à 5,5 %, Ma Prime Renov, Aides de l’Anah, crédit d’impôt pour la transition énergétique …) semblent bien insuffisantes pour absorber le coût des travaux, évalué en moyenne à 15 % du prix du bien.
Le marché immobilier déstabilisé ?
Le contexte économique difficile (inflation, réduction de l’accès aux crédits par les établissements bancaires) ne joue également pas en faveur des propriétaires.
La mise en vente d’un trop grand nombre de logements par leurs propriétaires pourrait, par ailleurs, créer un choc d’offres sur le marché immobilier et tirer les prix vers le bas, surtout dans les zones économiques les moins attractives.
Le possible retrait du marché locatif de biens immobiliers serait aussi dommageable. Cette situation entrainerait, il est vrai, une hausse du prix des loyers pour les locataires, en raison de la raréfaction des biens à louer.
Enfin, les propriétaires souhaitant réaliser des travaux de rénovation trouveront-ils des artisans pour les réaliser ? Rien n’est moins sûr. Aujourd’hui, il est déjà difficile d'obtenir l'accord d'entreprises du bâtiment pour rénover les petites surfaces. Avec la forte hausse des demandes qui se profile, cela pourrait ressembler à un véritable parcours du combattant.
Une opportunité d’investissement ?
Ce contexte peut néanmoins représenter une opportunité pour les investisseurs immobiliers. Ces derniers vont se retrouver en position de force lors des négociations avec les vendeurs qui n’ont pas les moyens de réaliser ces travaux. Et leur terrain de jeu s’annonce vaste. 45% des résidences en Île-de-France entraient dans les trois classes énergétiques (E, F et G) en 2018 !
LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique
* Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un bien immobilier (étiquettes A à G). IL évalue sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Ceux dont l’étiquette énergétique est en A et B sont considérés comme peu énergivores. Ceux qui sont classés en F et G sont désignés comme des passoires thermiques. Un DPE est, en principe, valable 10 ans. Par exceptions, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus sont valables jusqu'au 31 décembre 2022 tandis que ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus le sont jusqu'au 31 décembre 2024.
Guillaume Lucchini évoque le patrimoine des entrepreneurs pour Les Echos
De la protection de sa famille à la cession ou la transmission de sa société, en passant par la préparation de sa retraite et ses investissements, la gestion des affaires privées d'un entrepreneur recouvre de nombreux sujets ayant des répercussions juridiques, fiscales et financières.
Guillaume Lucchini, président de Scala Patrimoine, a répondu aux questions de Laurence Boccara et de Francoise Paoletti, journalistes pour Les Echos, consacrées à la gestion du patrimoine du chef d'entreprise.
Ce qu'il faut en retenir
La protection personnelle des entrepreneurs et celle de ses proches
Voici les éléments clés à retrouver dans cet article :
- « Une première parade consiste à souscrire une assurance décès, destinée à assurer, sur une période temporaire, une protection financière à la famille de l'assuré. »
- « La souscription d'un contrat d'assurance-vie avec la rédaction d'une clause bénéficiaire démembrée est une option à envisager. »
- « La rédaction d'un mandat de protection future permet d'organiser la bonne continuité de la gouvernance en cas d'accident de la vie. Il permet ainsi d'éviter de bloquer les décisions de gestion. De façon indirecte, cela permet aussi de s'assurer que le patrimoine qui reviendra aux héritiers présomptifs (le conjoint et/ou les enfants mineurs) ne verra pas sa valeur se détériorer dans le temps. »
Neutraliser ou réduire sa fiscalité
La publication des Echos souligne notamment :
- « Les stratégies d'évitement de l'impôt sont à géométrie variable et tout à fait légales. »
- « Avant de s'engager dans une opération immobilière en Monument historique mieux vaut être un amoureux des vieilles pierres. Les entrepreneurs doivent aussi être prêt à y passer du temps pour préserver et restaurer le bâti dans les règles de l'art et sous l'égide de l'architecte des bâtiments de France. »
- « Le PER est, d'une part, à privilégier par des entrepreneurs imposés aux tranches les plus élevées du barème de l'IR. Et, d'autre part, à ceux qui, au moment de leur retraite, anticipent une baisse notable de leur fiscalité. Ce dernier élément est essentiel si le souscripteur opte pour une sortie en capital de son contrat. La part de capital correspondant est, en effet, imposée au barème de l'IR. Plus le taux marginal d'imposition du souscripteur lors de sa retraite baissera, plus cette stratégie aura de sens. »
Assurance-vie : par quoi remplacer le fonds en euros ?
« Fonds en euros : le pire est-il à venir ? » (Mieux vivre votre argent), « Assurance-vie, les fonds en euros vont-ils sombrer ? » (Les Échos), « Par quoi remplacer le fonds en euros dans l’assurance-vie ? » (Le Monde). Ces derniers mois, la presse a fait ses choux gras de la fin imminente du fonds en euros. Sans aller jusqu’à pareille conclusion, il faut bien reconnaitre que l’environnement économique ne plaide pas en sa faveur. Depuis une quinzaine d’années, le rendement des fonds en euros est, en effet, en chute libre. Et les récentes tensions inflationnistes réduisent encore un peu plus leur attrait. Dans ces conditions, faut-il s’en détourner ? Quelles sont les alternatives possibles ? Scala Patrimoine vous fait part de ses convictions.
Fonds en euros : une place (trop) importante dans le patrimoine des Français
Les fonds en euros font, jusqu’ici, figure de placements incontournables dans le patrimoine des Français. Un chiffre témoigne de leur place prédominante : 75 % des 1 857 Md€ investis en assurance-vie le sont sur ce support !
Ce succès n’a toutefois rien d’étonnant. Les fonds en euros ont longtemps répondu aux besoins des épargnants les plus prudents, attirés par leur liquidité permanente, leur garantie en capital et des performances très honorables. Malheureusement, depuis quelques années, ce triptyque gagnant - sécurité, rentabilité et liquidité – est mis à rude épreuve.
Des performances dépendantes des marchés obligataires
Pour bien comprendre le fonctionnement du fonds en euros et sa perte d’intérêt, il est nécessaire de revenir sur la manière dont ils sont gérés. Pour assurer la garantie en capital, l’assureur est tenu d’investir une majorité des sommes placées sur des actifs peu risqués et donc peu rémunérateurs. Autre épine dans le pied, les investissements réalisés sur les fonds en euros sont encadrés par la loi et ne laissent donc qu’une marge de manœuvre limitée au gestionnaire.
Selon le site Good Value For Money, les fonds en euros sont, en moyenne, composés de :
- Titres obligataires : 79 % (Obligations souveraines : 41 % / Obligations d'entreprises : 59 %)
- Actions : 9,1 %
- Immobilier : 6,7 %
- Monétaire : 1,4 %
- Autres : 3,8 %
Avec près de 80 % des investissements dirigés vers les titres obligataires, on perçoit très bien leur dépendance aux produits de taux. Or ces derniers ont vu leur rendement chuté, principalement sous l’effet des actions menées par les banques centrales pour stimuler l’économie.
Une baisse structurelle des rendements
Des taux d’intérêt historiquement bas
Depuis 2008, dans un contexte de faible croissance, les banques centrales ont injecté un maximum de liquidité dans l’économie. Leur but étant - entre autres - de permettre aux États de refinancer leur dette à des taux d’intérêt historiquement bas.
Conséquence directe, le taux moyen des emprunts d’État français à 10 ans est passé de 4,25 % en avril 2004 à - 0,3 % en janvier 2021. Cette chute entrainant avec elle l’ensemble des marchés obligataires (États, entreprises …). Placés au pied du mur, les assureurs sont contraints d’investir dans des titres dont la rémunération est proche de 0%, tirant vers le bas les rendements des fonds en euros.
Réglementation : des assureurs sous pression
L’environnement économique n’est pas la seule difficulté à laquelle doivent faire face les assureurs. Le législateur leur impose également des normes de solvabilité très contraignantes, les obligeant à faire preuve d’une plus grande prudence dans la gestion de leurs fonds en euros. Résultat, ils ont dû réduire leurs investissements dirigés vers des produits risqués (actions, immobiliers). Or, ce sont ces placements qui permettaient de « booster » les rendements.
En parallèle, le régulateur a incité les assureurs à augmenter leur réserve et notamment la provision pour participation aux bénéfices (PPB). Une partie de leurs bénéfices est ainsi « mise de côté ».
Cette réserve pourra cependant être utilisée ultérieurement afin de lisser les rendements des contrats. Selon les différentes analyses publiées sur la question, les assureurs disposeraient, en moyenne, de trois années pleines de revalorisation en réserve.
Autre mauvaise nouvelle, la loi Sapin II, autorise le Haut Conseil de Sécurité Financière (HSCF) à remettre en question le principe de liquidité du Fonds en Euros, en cas de grave crise financière. En effet, si la situation l’exige, notamment en cas de remontée trop brutale des taux, le HSCF peut décider de bloquer temporairement la possibilité d’effectuer des retraits.
Cet environnement réglementaire a donc amené une grande partie des assureurs à plafonner les versements vers les fonds en euros. Au cours des prochaines années, il faut s’attendre à ce que des quotas d’investissement encore plus restrictifs soient imposés.
Des rendements en chute libre
Dans de telles conditions, l’érosion des rendements des fonds en euros paraissait inéluctable. En 2005, le rendement moyen des fonds en euros était encore de 4,20%. Seize ans plus tard, celui-ci dépassait à peine 1,30%, selon la fédération France Assureurs.
Malgré cette chute vertigineuse des rendements, investir sur des fonds en euros présentait encore de l’intérêt, dans un environnement où l’inflation était quasi nulle. Ces placements offraient toujours aux épargnants un rendement réel positif. Mais la reprise économique et le rebond de la consommation viennent bouleverser ce raisonnement.
Inflation : une nouvelle perte d’intérêt pour les fonds en euros
Les économistes l’appellent « l’effet ciseaux ». Ce terme désigne une situation dans laquelle deux phénomènes économiques vont évoluer de manière opposée et fragiliser l’équilibre d’un système. La dernière victime en date ? Les fonds en euros ! La première lame fut celle de la baisse des taux. La seconde, tout aussi importante, est provoquée par la remontée de l’inflation. Une hausse des prix qui s’explique notamment :
- à court terme, par le rebond économique qui suit la crise du Covid et qui provoque une hausse de la demande et une rupture des chaines d’approvisionnement ;
- à moyen terme, par la guerre en Ukraine et ses conséquences directes sur l’approvisionnement et le prix des matières premières (blé, pétrole, gaz …)
- sur le long terme, par la hausse des salaires générée par une tension sur le marché du travail, notamment aux États-Unis
Récemment, l’Insee a revu à la hausse ses prévisions d'inflation, à 4,5 % sur un an. Avec un rendement du fonds en euros qui devrait tourner autour de 1 % dans les années à venir, investir sur ce placement constituerait donc une perte de pouvoir d’achat de 3,5 points pour les épargnants.
Quelles alternatives aux fonds en euros ?
Les fonds en euros sont aujourd’hui investis sur des obligations de longs termes très faiblement rémunérés. Pour cette raison, nous n'anticipons pas une remontée des rendements à court et moyen terme.
Cette situation ne signifie cependant pas la mort du fonds en euros. Nous pensons tout simplement que ce placement sans risque ne peut plus être considéré comme la martingale pour les épargnants. Plusieurs alternatives existent, mais nécessitent toutefois de revoir en profondeur sa stratégie d’investissement, en diversifiant davantage son patrimoine.
Les fonds patrimoniaux et les mandats de gestion personnalisés
Les fonds patrimoniaux ont pour objectif de préserver le capital des investisseurs et générer une performance régulière sur le long terme. Principal avantage, ces fonds - diversifiés et/ou flexibles - sont conçus pour réagir rapidement aux évolutions des marchés financiers. Le gérant disposant pour cela d’une grande liberté dans ses choix d’investissements.
Afin de proposer une offre unique et personnalisée à nos clients, Scala Patrimoine a créé un fonds de fonds « patrimonial » dédié en partenariat avec Rothschild & Co. Ce fonds, appelé « Monacia » se positionne parmi les meilleurs de sa catégorie alors même qu’il s’agit d’une période baissière. Comme en 2020, nous avons réussi à préserver le capital de nos clients, malgré la baisse de l’ensemble des marchés.
Les thématiques de long terme
Dans le cadre d’une gestion équilibrée des portefeuilles financiers, il convient de cibler des thématiques d’avenir. Le cabinet apprécie notamment celles portant sur l’environnement (climat, biodiversité et forets), l’énergie (hydrogène), les technologies (Blockchain, Cloud, Cyber Sécurité), les infrastructures vertes, la consommation responsable, l’eau ou encore la santé.
Dans cet esprit, nous avons lancé, avec la société de gestion Ecofi, un fonds dédié sur la thématique de l’environnement. Celui-ci est investi sur une sélection de grandes entreprises mondiales responsables, contribuant à la transition énergétique et écologique. Sept thématiques de long terme sont mises en lumière parmi lesquelles les transports, la technologie de l’information et l'énergie.
Des stratégies alternatives
Dans un environnement économique incertain, nous mettons en avant des fonds qui appliquent des stratégies « alternatives », décorrélées des marchés financiers.
Voici quelques exemples :
- Les fonds indexés sur l’inflation. L’inflation nous apparait comme une couverture naturelle sur le long terme. Nous sommes donc positionnés sur un fonds d'obligations internationales cherchant à bénéficier de la hausse de l'inflation anticipée.
- Les fonds de performance absolue. Il peut être intéressant de se positionner sur des fonds de performance absolue dont l’objectif est de réaliser une performance positive, quelles que soient les conditions de marché.
- L’Or et les métaux précieux. Dans certaines conditions de marché, comme c’est le cas actuellement, l’investissement sur l’or et les métaux précieux peut faire sens.
- Les opérations de M&A. Nous apprécions certains fonds concentrés sur les opérations de fusions et acquisitions. La stratégie des gérants étant notamment de profiter des écarts de cours entre le prix de l’offre et le prix de l’action de l’entreprise cible.
Le private equity et les produits structurés
Par ailleurs, pour réduire les risques en cas de secousses des marchés, investir sur le non-côté présente un intérêt. C'est notamment le cas de la dette privée et du capital investissement. Les produits structurés peuvent également être utilisés comme une alternative à un investissement en actions, afin de réduire l’exposition au risque d’un portefeuille.
Ces placements alternatifs doivent cependant être souscrits dans une optique de très long terme. Les sommes investies seront, en effet, bloquées de nombreuses années. Au regard des risques associés et de leurs caractéristiques, ces investissements ne doivent pas représenter une part trop importante d’un patrimoine.
L’immobilier
La pierre, et notamment l’immobilier parisien, conserve son statut de valeur refuge. Sur ce marché, la « tension locative » reste forte. L’offre de biens de qualité est rare alors que la demande est toujours aussi élevée. Autre bonne nouvelle en cette période, l’immobilier est un investissement efficace pour se protéger de l'inflation.
Pour certains profils d’investisseurs, la pierre papier (SCPI, OPCI, fonds spécialisés) présente également un intérêt.
L’œil de Scala Patrimoine
Le rendement des fonds en euros est aujourd’hui quasiment identique à ceux des livrets défiscalisés. Depuis le 1er janvier, le livret A offre une rémunération de 1 %, contre 1,3 % pour les fonds en euros.
Économiquement, il devient de plus en plus difficile de défendre le fonds en euros. Dès à présent, les épargnants doivent, en respect de leur profil d’investisseur et de leur horizon de placement, trouver des solutions pour sortir partiellement du fonds en euros, tout en contrôlant la volatilité de leurs investissements.
Certains assureurs ont d'ailleurs lancé de « nouveaux » fonds en euros, investis de manière plus dynamique sur les marchés financiers ou l’immobilier. Au regard de leurs performances, nous sommes aujourd’hui très mesurés sur leur pertinence.
N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez plus d’informations sur le sujet.
Et si vous étiez le bénéficiaire d’une succession sans le savoir ?
La Direction nationale d’Interventions domaniales (DNID) vient de lancer un service destiné à la recherche d'une succession vacante, accessible depuis le site des impôts. Scala Patrimoine vous en explique le fonctionnement.
13 000 successions vacantes par an
Tous les ans, ce sont plus de 13 000 successions qui ne sont ni réclamées ni acceptées par aucun héritier. Mais que devient alors le patrimoine du défunt ? Est-il purement et simplement laissé à l’abandon ? Pas tout à fait ! Le président du tribunal judiciaire a, dans ce cas, la possibilité de prononcer une déclaration de vacance. La succession peut alors faire l'objet d'une curatelle. La gestion des actifs du défunt est ensuite confiée à une entité de l’administration fiscale appelée « service du Domaine ».
Il faut savoir que le montant total des successions dites « vacantes » dépasse, chaque année, la barre des 200 millions d'euros. Ces sommes très importantes ont poussé la Direction générale des Finances publiques à réagir. Elle a donc travaillé, avec la Direction nationale d’Interventions domaniales (DNID), sur un nouveau service destiné à la recherche de successions vacantes.
Succession vacante : un moteur de recherche sur le site des impôts
L’administration fiscale propose désormais un nouvel outil facilitant la recherche des successions vacantes. Celui-ci intéressera particulièrement les héritiers potentiels, mais aussi les créanciers, les notaires, les avocats ou encore les syndics de copropriétés.
Accessible depuis le site des impôts, ce service permet notamment de :
- vérifier si la succession est vacante ;
- connaitre le service compétent pour traiter le dossier ;
- permettre aux intéressés de connaitre leurs droits et obligations ;
- s'informer sur le déroulement d’une succession (son ouverture, le degré d’avancement du dossier …) ;
- constater si l’inventaire des biens a eu lieu ou non, si les actifs ont été cédés ou si une dette a été enregistrée ;
Ces différents élément pourront, le cas échéant, permettre à un éventuel héritier de faire une revendication sur la succession vacante.
Un outil facile à utiliser
La demande peut notamment se faire en ligne sur le site impots.gouv.fr ou auprès de la mairie du lieu de décès. Un certain nombre d’informations seront toutefois nécessaires pour y accéder comme le nom du défunt, sa date de décès et code postal de son dernier domicile. Des éléments disponibles sur l'acte de décès du défunt dont une copie peut d’ailleurs être délivrée à toute personne qui en fait la demande, et ce gratuitement et sans justification.
Seule limite, la recherche concerne les décès intervenus à partir du 1er janvier 2007. Les dossiers ouverts avant cette date n’étant pas dématérialisés.
Au cours des prochains mois, Bercy compte encore améliorer cet outil en permettant aux créanciers de produire de manière dématérialisée et sécurisée leurs créances ou aux héritiers de revendiquer une succession.
Communiqué de Presse du Ministère de l'économie, des finances et de la relance, 15 mars 2022