Sortie du Bitcoin : optimiser sa fiscalité
« Les cryptomonnaies et le Bitcoin, dérivés de la technologie blockchain, sont à mon sens des actifs qui nécessitent une attention particulière au regard des enjeux actuels et futurs, tant dans leur traitement patrimonial que fiscal », Guillaume Lucchini, associé fondateur de Scala Patrimoine. « Comme tout nouvel actif, cela nécessite d’en comprendre le fonctionnement et ses conséquences – une démarche de veille au cœur du processus de conseil en gestion de patrimoine. C’est la raison pour laquelle nous avons anticipé auprès de nos clients les questions découlant de cette nouvelle technologie. Notre équipe est en mesure d’accompagner les personnes à la recherche d’informations et autres investisseurs face aux risques inhérents là la détention d’un portefeuille de cryptomonnaies dans leurs orientations et leur stratégie patrimoniales ».
L’analyse du cabinet Scala Patrimoine
2017 aura vu la couverture médiatique des investissements en cryptomonnaies exploser, la presse spécialisée ou grand public s’emparant du sujet, poussée par la fièvre des cours, notamment sur la fin d’année.
Si l’opportunité d’un tel placement peut se discuter aujourd’hui au regard de la technologie sous-jacente qui devrait révolutionner dès demain les échanges, il n’en reste pas moins un actif en dehors de toute réglementation et dont le cours ne résulte que d’une confrontation entre acheteur et vendeur. Dans ce contexte, il est nécessaire d’en appréhender tous les risques avant de se lancer.
Comme tout actif patrimonial, le Bitcoin et les autres cryptomonnaies se trouvent aujourd’hui imposés par l’administration fiscale. Notre cabinet vous accompagne pour en comprendre la fiscalité applicable et les options de sortie.
Outre les fortes plus-values réalisées par bon nombre d’entre eux, les détenteurs de portefeuille de cryptomonnaies sont également les grands gagnants de la Loi de Finances 2018 qui vient augmenter les plafonds des régimes micro-BIC et micro-BNC et supprimer l’ISF, permettant ainsi à leurs détenteurs de limiter l’impôt sur le revenu associé et d’éviter feu l’impôt sur la fortune.
D’où l’importance, avant toute réalisation, d’être accompagné dans la déclaration d’un actif assimilé à un revenu et non à une valeur mobilière.
Pour toute demande d’accompagnement : contact@scala-patrimoine.fr
Les atouts du cabinet Scala Patrimoine
Le Cabinet Scala Patrimoine, Partenaire de l’ICO Conférence du 9 novembre 2017 : Guillaume Lucchini, Associé fondateur de Scala Patrimoine, est intervenu le 9 novembre 2017 dans le cadre d’une keynote consacrée aux Bitcoin et autres cryptomonnaies, auprès de créateurs et dirigeants d’entreprise, experts du digital, avocats et investisseurs.
Intervention de Guillaume Lucchini sur FinTechsTV.
Intervention de Guillaume Lucchini dans le Hors-Série spécial Bitcoin du magazine Capital.
Les monuments historiques : un dispositif de responsabilité partagée entre l’investisseur et l’Etat
« Investissement » et « monument historique » : les deux notions peuvent paraître antinomiques … en effet, comment envisager de concilier une passion pour un patrimoine architectural et culturel (synonyme, a priori, de lourdes charges) avec une démarche d’investisseur ? Et pourtant, cette réalité existe ! Elle est née de la rencontre des volontés des ministres de la Culture et du Budget, il y a une décennie. Le dispositif est maintenu, voire même assoupli en 2018.
Le monument historique qualifie « l’immeuble dont la conservation présente, au point de vue de l’histoire ou de l’art un intérêt public » lequel justifie un traitement spécifique (le classement pour les monuments recensés ou l’inscription lorsque les biens présentent un intérêt suffisant).
Ce statut particulier impose un devoir tant à l’Etat qu’au propriétaire du monument, et justifie des mesures spécifiques.
Cette responsabilité partagée s’exprime de deux manières :
- Une dépense fiscale consentie par l’Etat directement au travers du régime fiscal en matière d’impôt sur les revenus ;
- Un cadre réglementaire rigoureux imposé aux passionnés de belles pierres.
Le régime fiscal de faveur d’imputation des charges foncières supportées à raison de ces immeubles sur (i) le revenu global (lorsque l’immeuble ne procure aucune recette) ou (ii) sur le revenu foncier procuré par l’immeuble, avec report sans limite du déficit sur le revenu global, est donc conditionné au respect de contraintes légales particulières.
Celles-ci résultent notamment des dispositions des articles 156 et 156 bis du Code général des impôts, lesquelles bénéficient aux propriétaires d'immeubles historiques ou assimilés suivants :
- immeubles classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaire au titre des monuments historiques ;
- immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont été agréés à cet effet par le ministère chargé du budget ;
- immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine, si ce label a été accordé sur avis favorable de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine (UDAP).
Les conditions d’application du régime fiscal des monuments historiques
L’avantage fiscal est subordonné au respect des conditions suivantes :
- Obligation de conservation[1] du bien pendant au moins 15 ans à compter de sa date d’acquisition à titre onéreux (vente immobilière, apport, échange) ou à titre gratuit (par donation ou succession), que le bien soit détenu en pleine propriété ou en démembrement ;
- Obligation de détenir le bien en direct, ou par une société relevant de l’imposition des sociétés (IS). A titre dérogatoire, l’acquisition par l’intermédiaire d’une société civile relevant de l’imposition des personnes physiques (IR) est envisageable si, et seulement s'il s’agit d’une société familiale, ou si la société (non familiale, soumise à l’IR) a obtenu un agrément de la part du ministre du budget, après avis du ministre de la culture. Cet agrément permettait de vérifier parallèlement que le monument avait fait l'objet d'un arrêté de classement, en tout ou en partie, au titre des monuments historiques ou d'un arrêté d'inscription à l'inventaire supplémentaire au moins douze mois avant la demande d'agrément et était affecté à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables portées à la connaissance de l'administration fiscale ;
- Obligation de détenir l’immeuble dans son intégralité, c’est-à-dire que l’immeuble ne fait pas l’objet d’une division juridique relevant du régime des copropriétés. Ici encore, une dérogation est permise lorsque la division de l’immeuble a été agréée par le ministre du budget, après avis du ministre de la culture (cet agrément permettait de vérifier qu’à la date de sa délivrance le monument avait fait l'objet d'un arrêté de classement, en tout ou en partie, au titre des monuments historiques ou d'un arrêté d'inscription à l'inventaire supplémentaire au moins douze mois avant la demande d'agrément et était affecté, dans les deux ans qui suivent cette demande, à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables portées à la connaissance de l'administration fiscale).
Les incidences de la loi de finances rectificative pour 2017 sur ce régime fiscal dérogatoire
La loi de finances rectificative pour 2017[2] supprime la condition relative :
- à l’obtention d’un agrément préalable pour les sociétés non familiales soumises à l’IR,
- à l’obtention d’un agrément préalable aux fins de division de l’immeuble.
Ces assouplissements semblent, à première vue, favorables aux contribuables. Cependant, à défaut de recul, il est conseillé de demeurer vigilant en la matière. En effet, le contrôle n’étant plus opéré en amont, il est à craindre qu’il soit opéré a posteriori par l’administration, dans le délai de reprise, avec à la clé une remise en cause du régime spécial de déduction des charges foncières (déchéance du droit à déduction, impôts corrélatifs, voire pénalités de retard).
Ce contrôle devrait alors être opéré sur les aspects suivants :
- vérifier que l’immeuble est classé ou inscrit au titre des monuments historiques, et
- s’assurer que l’immeuble a bien été affecté à l’habitation pour au moins 75% des surfaces habitables, dans un délai maximum de 2 ans suivant soit la date d’entrée de l’immeuble dans le patrimoine de la société, soit la date de division de l’ensemble immobilier.
L’investisseur prudent veillera donc à se prémunir d’un tel risque en sollicitant du vendeur les éléments de preuve lui permettant de bénéficier du régime de faveur.
[1] Cette obligation de conservation est reportée sur les titres sociaux lorsque le bien est détenu par une personne morale, lorsqu’une telle détention est autorisée.
[2] Loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017, article 12, publiée au Journal Officiel du 29 décembre 2017.
Quelle stratégie en 2018 pour votre contrat d’assurance-vie ?
Chaque année, le mois de janvier est l’occasion pour les assureurs de dévoiler les performances des fonds euros proposés dans leurs contrats d’assurance-vie, placement plébiscité par les épargnants français : sur les 1700 milliards d’euros d’encours placés en assurance-vie en France, plus de 1300 milliards d’euros sont investis dans les fonds euros. L’attrait des fonds euros tient à une bonne raison : la sécurité. En effet, durant toute la vie du contrat, la part des versements investis sur chaque fonds en euros comporte une garantie en capital au moins égale aux sommes versées, nettes de frais sur versements. Ainsi, à l’inverse des supports en unités de compte (une unité de mesure représentative d’actifs financiers, tels que les OPCVM, SICAV, etc.), lesquels ne garantissent pas le capital versé, les sommes placées sur ces fonds euros ne sont pas soumises aux fluctuations des marchés financiers à la hausse comme à la baisse.
Toutefois, le comportement des épargnants français bien avisés est en train de changer en raison du déclin des rendements de ces fonds euros, amorcé depuis plusieurs années. Au vu des derniers taux de rendement des fonds euros publiés par les compagnies d’assurance, mutuelles et groupes de protection sociale, le millésime 2017 ne vient pas inverser cette tendance baissière. Ce contexte n’empêche pas certains supports sécuritaires à capital garanti de tirer leur épingle du jeu en délivrant un rendement largement supérieur à la moyenne du marché.
En ce début de nouvelle année, il est donc temps de découvrir combien vous a rapporté votre contrat en 2017 et de déterminer s’il est compétitif par rapport à la concurrence.
La confirmation de la tendance baissière des fonds à capital garanti
La tendance baissière des rendements se confirme puisque la quasi-unanimité des fonds euros de la place enregistre une baisse sensible[1].
Alors que la Fédération française de l’assurance (FFA) avait annoncé un rendement moyen 2016 des fonds euros (1,80%) sous la barre symbolique des 2%, ce taux devrait être encore inférieur pour l'année 2017, aux alentours de 1,50%, soit 1,25% après application des prélèvements sociaux (passés cette année de 15,5% à 17,2%) (cf. notre article « CSG, cotisations salariales, taxe d’habitation, IS : les nouveaux changements au 1er janvier 2018 »).
Cette chute des rendements (certains fonds garantis passant sous la barre des 1% de rendement), couplée à une inflation se hissant autour de 1%, va même faire entrer les fonds euros traditionnels dans une ère de rendement net d'inflation négatif. Autrement dit,ce que l’on a coutume d’appeler le placement préféré des Français pourrait bien finalement leur faire perdre de l’argent.
Pourquoi la baisse des rendements ?
En vertu de la garantie en capital offerte par le fonds euro, l’établissement gestionnaire doit à l’échéance rembourser les primes versées par le souscripteur nettes de frais de gestion et augmentées des produits capitalisés[1]. Afin d’être en capacité de respecter cet engagement et de pouvoir faire face à tout moment à une demande de rachat de la part du souscripteur, l’assureur investit donc ces sommes collectées dans des placements sûrs et liquides, notamment les obligations d’Etat. Les performances des fonds euros sont donc liées au niveau des taux d’intérêts. Or, le contexte actuel de taux historiquement bas (l’obligation d’Etat à 10 ans est inférieure à 1%) conduit inévitablement les assureurs à servir des rendements de plus en plus bas sur leurs fonds en euros.
Par ailleurs, les compagnies d’assurance peuvent mettre en réserve une partie de leurs bénéfices afin de lisser leurs performances éventuellement moins favorables des années suivantes. Cette provision pour participation aux bénéfices ou excédents (PPE) doit cependant être redistribuée en totalité aux assurés dans les 8 ans de sa constitution.
En 2017, les assureurs n’ont pas utilisé leurs réserves et certains les ont même renforcées. Ils n’ont en effet pas intérêt à les utiliser pour annoncer un taux trop attractif, lequel risquerait d’entrainer un afflux de souscripteurs sur le fonds euros, et donc une obligation pour l’assureur de placer ces sommes dans les conditions de marché peu avantageuses du moment, s’agissant des obligations d’Etat.
Cette modération dans la fixation des taux de rendement est de toute façon poussée par le superviseur : l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).
En outre, la loi Sapin II[2] a accordé au Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) le pouvoir de moduler la constitution et la reprise de la PPE, sans avoir à motiver ou justifier l’exercice de cette modulation[3]. L’objectif est de forcer les assureurs à réduire la rémunération versée au titre des fonds euros et à renforcer leur solvabilité financière.
Afin d’anticiper les risques qui résulteraient d’une décollecte massive des fonds placés dans des contrats d’assurance-vie en cas de hausse brutale des taux (cf. notre article : « Loi Sapin 2 et assurance-vie : de nouvelles contraintes pour l’épargnant »), cette loi a également imposé de nouvelles contraintes aux épargnants français, renforçant par la même occasion l’attrait du contrat d’assurance-vie luxembourgeois, lequel n’entre pas dans le champ d’application du HCSF (cf. notre article : « Contrat d’assurance-vie luxembourgeois : 4 raisons d’y penser »).
Si la baisse des rendements est unanime, les taux servis sont très disparates d’un assureur à l’autre : de moins de 1% pour certains fonds euros traditionnels anciens des bancassureurs, à plus de 3 voire 4% pour certains fonds euros !
Choisir les fonds euros gagnants : les fonds « euroactifs » et « europierre »
Si la baisse des taux directeurs sonne le glas des fonds euros classiques, certains assureurs ont su créer des fonds euros « nouvelle génération » dont la stratégie d’investissement permet d’atteindre un rendement surperformant la moyenne du marché, tout en conservant la garantie en capital.
Deux fonds euros conseillés par notre cabinet depuis leur lancement se démarquent encore cette année à la tête du classement des fonds euros : le fonds Sécurité Target Euro et le fonds Sécurité Pierre Euro (tous deux commercialisés par Primonial), lesquels affichent respectivement une performance nette de frais de gestion de 4,05% et 3,40% cette année.
Le premier, assuré par Oradéa Vie (Sogécap, groupe Société Générale) est un support en euro innovant, visant à bénéficier de la performance des marchés financiers via une gestion multi-classes d’actifs. En cas de scenarii de marchés financiers défavorables, l’investisseur ne perçoit aucun rendement mais son capital net investi reste garanti à 100 %.
Le second, assuré par Suravenir (filiale du Crédit Mutuel Arkéa), est investi à 79,8 % (au 31/12/2017) en immobilier tertiaire (bureau, santé et commerce) via un OPCI dédié et via des supports immobiliers collectifs tels que les SCI, SCPI et OPCI. En 2017, la stratégie d’investissement est restée la même que les années précédentes, à savoir des bureaux neufs ou récents sécurisés par des baux fermes, des commerces de proximité et des actifs dédiés à la santé et l’éducation.
Il convient toutefois de noter que ces fonds euros atypiques surperformant les fonds euros traditionnels ne sont accessibles qu’en respectant certaines contraintes de versement : pour chaque versement, la part investie doit être de 60 % maximum sur Sécurité Target Euro et de 35% maximum sur Sécurité Pierre Euro, le solde devant alors être investi pour partie sur un fonds euros moins performant et pour au moins 50% en unités de compte, c’est-à-dire sur les actifs risqués.
L’objectif de l’assureur est de protéger les rendements et de maitriser la collecte, mais c’est donc bien la fin du rendement sans risque.
La nécessité d’une gestion active en 2018
Plus que toutes les autres années, la stratégie d’investissement que vous choisirez sur votre contrat d’assurance-vie est primordiale en 2018 si vous ne souhaitez pas voir votre épargne grignotée au gré des prélèvements fiscaux et sociaux ainsi que de la hausse du taux d’inflation.
Le choix devra tout d’abord porter sur le contrat d’assurance-vie lui-même, en fonction du pays d’établissement de l’assureur (France ou Luxembourg), du niveau de sécurité choisi au regard de la règlementation applicable, du classement du fonds euros proposé par l’assureur. Au-delà de ça, il faudra ensuite prêter une attention toute particulière à la répartition de votre allocation d’actifs (fonds euros/unités de compte). Ces différents arbitrages réalisés sur vos contrats multi-supports se révéleront déterminants en 2018 pour faire fructifier au mieux votre épargne en allant chercher de la performance sur les marchés financiers tout en conservant un niveau de risque modéré grâce à la diversification et la décorrélation des supports choisis. En cette période de taux bas, il semble donc opportun de revoir les contrats d’assurance-vie auxquels vous avez déjà souscrits et d’analyser si le rendement offert est toujours intéressant au regard du risque pris.
La fiscalité ne doit plus être un point bloquant si vous envisagez de sortir de votre ancien contrat d’assurance-vie qui affiche aujourd’hui des performances décevantes. En effet, cette fiscalité peut très vite être gommée par l’excès de performance apporté par votre nouveau contrat, d’autant plus avec l’entrée en vigueur de la dernière loi de finances instaurant un prélèvement forfaitaire unique (PFU ou « flat tax ») de 30% sur les intérêts des contrats d’assurance-vie, favorisant les durées de détention plus courtes (cf. notre article : « Flat tax et loi de finances 2018 : la refonte de la fiscalité des revenus du capital »).
Classement – performances fonds euros 2017 (source : www.goodvalueformoney.eu).
[1] Les fonds euro prévoient en effet un « effet cliquet » aux termes duquel les intérêts réalisés chaque année sur les fonds euros sont additionnés aux versements déjà réalisés et deviennent eux-mêmes productifs d’intérêts.
[2] Loi Sapin II relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique publiée au Journal Officiel le 10 décembre 2016.
[3] Article L 631-2-21, 5° bi du Code monétaire et financier.
[1] À une exception près - pour le contrat Dynavie de Capma & Capmi (Monceau assurances) dont le taux du fonds en euros augmente à 2,80 % (+ 0,3 point).
Le Conseil Constitutionnel confirme le droit pour un emprunteur de résilier annuellement son assurance de prêt
Par une décision du 12 janvier 2018, le Conseil Constitutionnel vient définitivement valider le droit pour un emprunteur de résilier annuellement son assurance de prêt, tant pour les contrats souscrits depuis le 1er mars 2017 que pour les contrats souscrits avant cette date et toujours effectifs au 1er janvier 2018.
Le 12 octobre 2017, le Conseil d’Etat avait accepté de transmettre au Conseil Constitutionnel, une QPC formulée par la Fédération Bancaire Française soutenant que les dispositions de l’article L.313-30 du Code de la consommation[1], résultant de la loi du 21 février 2017, ainsi que l’article V de l’article 10 de cette même loi portaient atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution.
La validation d’un élargissement des cas de résiliation pour les contrats souscrits depuis le 1er mars 2017
La Fédération Bancaire Française s’attaquait aux nouvelles dispositions sous deux angles donc. D’abord, en ce qu’elles permettaient aux titulaires de nouveaux contrats conclus à partir du 1er mars 2017 (cf. notre article « Assurance emprunteur : résiliation et prise en compte du droit à l’oubli » du 20 février 2017), de bénéficier à la fois d’un droit de résiliation à tout moment dans les douze mois suivants la signature du contrat d’assurance[2], et au-delà d’un droit de résiliation annuel à date d’anniversaire après expiration d’un délai de préavis d’au moins deux mois.
Selon la Fédération, cette uniformisation du régime des contrats d’assurance emprunteur sur les autres contrats d’assurance portait atteinte à une situation légalement acquise et aux effets pouvant en être légitimement attendus depuis l’adoption de la loi précitée du 17 mars 2014 relative à la consommation.
Or, le Conseil Constitutionnel précise qu’il est loisible au législateur de modifier la loi, lorsqu’il statue dans son domaine de compétence, et qu’aucune disposition avant la loi du 21 février 2017 « n’a pu faire naitre une attente légitime des établissements bancaires […] quant à la pérennité des conditions de résiliation » des contrats d’assurance emprunteur. Surtout, le Conseil souligne que depuis 2008, la volonté du législateur va clairement dans le sens d’un renforcement des droits des consommateurs par la mise en place de nouveaux cas de résiliation des contrats et la possibilité de souscrire des contrats dits « alternatifs » aux contrats groupes (cf. nos articles précédents). Une situation figée quant aux cas de résiliation ne pouvait pas être légitimement acquise au profit des établissements bancaires.
La validation d’une extension des cas de résiliation aux contrats en cours d’exécution au 1er janvier 2018
Le deuxième volet de la QPC porté devant le Conseil Constitutionnel concernait d’avantage le stock de contrats d’assurance emprunteur déjà conclus plutôt que le flux de contrats à venir. La Fédération Bancaire Française souhaitait principalement préserver les contrats déjà conclus d’une possible résiliation anticipée.
C’est pourquoi, il était soutenu que le paraphe V de l’article de la nouvelle loi du 21 février 2017, prévoyant une application des nouvelles dispositions aux contrats en cours d’exécution au 1er janvier 2018, portait une atteinte au droit au maintien de l’économie des conventions légalement conclues.
Le Conseil Constitutionnel précise ici que le législateur ne peut porter atteinte aux conventions légalement formées, par le jeu de la rétroactivité de la loi, que si et seulement si cette rétroactivité est justifiée par un motif d’intérêt général. Or, selon les membres du conseil, le législateur par cette nouvelle disposition « a entendu renforcer la protection des consommateurs en assurant un meilleur équilibre contractuel entre l’assuré emprunteur et les établissements bancaires et leurs partenaires assureurs » et a souhaité que cette réforme profite au plus grand nombre d’emprunteurs. Ces nouvelles dispositions étaient donc justifiées par un motif d’intérêt général.
De plus, les sages de la rue Montpensier ont précisé d’une part qu’il s’agissait ici d’un droit annuel de résiliation et aucunement d’une résiliation automatique du contrat d’assurance emprunteur ; que d’autre part l’établissement bancaire ne peut se voir imposer un nouveau contrat d’assurance emprunteur qui ne présente pas un niveau de garantie équivalent au contrat initial ; et qu’enfin en prévoyant une application, à partir du 1er janvier 2018, au stock de contrats souscrits, le législateur avait laissé un temps nécessaire aux établissements bancaires pour prendre en compte la nouvelle législation.
Ces nouvelles dispositions confirmées par le Conseil Constitutionnel harmonisent les régimes des contrats d’assurance dans le sens d’une augmentation de la protection du consommateur. Désormais, tous les contrats nouvellement conclus bénéficieront d’un droit de résiliation à tout moment durant les douze premiers mois suivant la conclusion du contrat, puis d’un droit de résiliation annuel après expiration d’un délai de préavis de deux mois. Cette dernière possibilité bénéficiera également à tous les contrats en cours au 1er janvier 2018.
Selon les parlementaires à l’origine de cette loi, « les taux de marge des assurances emprunteurs proposées par les banques avoisines les 50%, alors que les marges habituelles dans le secteur de l’assurance sont de l’ordre de 10% »[3]. De plus, selon Fédération Française de l’Assurance, en 2016, 88% des cotisations versées au titre des contrats d’assurance emprunteur concernaient des contrats groupes proposés par les établissements bancaires. Il est donc clair que la décision du Conseil Constitutionnel doit être accueillie à bras ouverts et que nombre de consommateurs seront en mesure de réaliser des économies substantielles.
En veille active depuis les premiers effets d’annonce, notre cabinet a noué en amont de cette décision un certain nombre de partenariats et développé un nouveau service à votre attention, pour vous permettre de réaliser des économies substantielles. Scala Patrimoine vous propose dès à présent d’auditer à titre gracieux l’intégralité de vos contrats et de rechercher les solutions assurantielles les plus compétitives, pour vous permettre de souscrire aux contrats les moins onéreux et offrant les meilleures garanties sur le marché. Si nos propositions sont retenues, notre cabinet percevra alors des honoraires de conseil.
[1] Loi n° 2017-203 du 21 février 2017 ratifiant les ordonnances n° 2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du code de la consommation et n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation et simplifiant le dispositif de mise en œuvre des obligations en matière de conformité et de sécurité des produits et services.
[2] Loi n°2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation.
[3] Précision apportée par M. Pierre-Alain Muet, député de la 2ème circonscription du Rhône, et repris dans Commentaire de la Décision n°2017-685 PC du 12 janvier.
Bitcoin et cryptomonnaies, les grands gagnants de la Loi de Finances 2018
2017 aura vu la couverture médiatique des investissements en cryptomonnaies exploser, la presse spécialisée ou grand public s’emparant du sujet, poussée par la fièvre des cours, notamment sur la fin d’année. Outre les fortes plus-values réalisées par bon nombre d’entre eux, les détenteurs de portefeuille de cryptomonnaies sont également les grands gagnants de la Loi de Finances 2018 qui vient (i) augmenter les plafonds des régimes micro-BIC et micro-BNC et (ii) supprimer l’ISF, permettant ainsi à leurs détenteurs de limiter l’impôt sur le revenu associé et d’éviter feu l’impôt sur la fortune.
Augmentation des seuils des régimes micro-BIC et micro-BNC
L’administration fiscale est venue préciser le 11 juillet 2014 via la mise à jour de la base BOFiP-impôts la notion de « Bitcoin » et le régime fiscal qui lui est applicable.
D’après la base officielle de données de la Direction Générale des Finances Publiques, le bitcoin (et autres cryptomonnaies) est une unité de compte virtuelle stockée sur un support électronique permettant à une communauté d'utilisateurs d'échanger entre eux des biens et services sans recourir à une monnaie ayant cours légal. Les gains tirés de la vente d'unités de compte virtuelles stockées sur un support électronique (notamment les "bitcoins"), lorsqu'ils sont occasionnels, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Si l'activité est exercée à titre habituel, elle relève du régime d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Dans le cadre de la déclaration annuelle de revenus, le contribuable a alors la possibilité de déclarer ses revenus au régime réel ou au régime micro-BIC et micro-BNC. C’est ce dernier régime que la loi de Finances 2018 vient modifier, dès l’imposition des revenus 2017, et pour ceux des années futures.
Les seuils de chiffre d’affaires en dessous desquels il est possible de bénéficier des régimes des microentreprises et des régimes micro-BIC et micro-BNC sont ainsi relevés :
- à 170 000 € pour les activités de vente et fourniture de logements (chambre d’hôtes et meublés de tourisme) et pour les micro-BIC;
- à 70 000 € pour les activités de prestation de services et pour les locations meublées (autres que les chambres d’hôtes et meublés de tourisme), de même que pour les micro-BNC ([1]).
Cette modification des seuils fera la joie des détenteurs de cryptomonnaies bénéficiant de fortes plus-values. Il est important de rappeler que lors de la 1ère déclaration, il sera nécessaire de faire attention à la règle prorata temporis, les seuils s’appliquant sur 365 jours. (cf. Notre article « Bitcoin et cryptomonnaies, quelle fiscalité à la sortie ? »).
Disparation de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)
Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI)[2], dont l’assiette est limitée aux biens et droits immobiliers, à l’exclusion de tous les autres biens. Ainsi, le patrimoine financier, notamment tous les contrats d’assurance-vie, contrats de capitalisation, comptes-titres, PEA, comptes sur livret et autres liquidités sont donc désormais entièrement exonérés d’impôt sur la fortune.
Bonne nouvelle pour les détenteurs de portefeuilles de cryptomonnaies dont la valeur a explosé en 2017. Ils ne verront donc pas cet impôt appliqué à la valorisation de leur patrimoine virtuel.
En effet, dans la mise à jour de la base BOFiP-impôts le 11 juillet 2014, l’administration fiscale avait précisé que « les unités de compte virtuelles stockées sur un support électronique entrent dans l'assiette de l'impôt de solidarité (ISF) définie par l'article 885 E du code général des impôts (CGI) et doivent ainsi figurer dans la déclaration annuelle d'ISF des redevables qui en possèdent ».
Au regard de l’évolution des cours sur 2017, de nombreux investisseurs auraient dû entrer dans le champ d’application de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Avec la suppression de cet impôt et son remplacement par la création de l’Impôt sur la Fortune Immobilière dont le champ d’application exclu les portefeuilles virtuels, cette inscription au BOFIP devient désormais obsolète.
Si 2017 a été l’année des cryptomonnaies, il se pourrait bien que 2018 soit l’année de la réalisation des gains tirés de ces portefeuilles cryptés. Consultés par nombre d’entre vous, nous vous rappelons l’importance, avant toute réalisation, d’être accompagné dans la déclaration d’un actif assimilé à un revenu et non à une valeur mobilière.
[1] Article 22 de la Loi de finances pour 2018.
[2] Article 31 de la Loi de finances pour 2018.
Flat Tax et loi de Finances 2018 : la refonte de la fiscalité des revenus du capital
La loi de Finances pour 2018[1] ainsi que la loi de Financement de la sécurité sociale pour 2018[2], lesquelles fixent les grandes nouveautés fiscales et sociales applicables depuis le 1er janvier, ont été votées définitivement le 30 décembre 2017. La loi de Finances 2018 vient consacrer l’instauration de la « Flat Tax » et ainsi refondre en profondeur la fiscalité applicable aux revenus du capital. Si le régime fiscal privilégié du PEA reste maintenu, les conséquences sur les stratégies patrimoniales associées sur les autres produits d’investissement financier seront nombreuses.
Instauration d’un prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur tous les revenus du capital
À compter du 1er janvier 2018, un prélèvement forfaitaire unique (PFU), couramment appelé « flat tax », de 30 %[3] s’appliquera à tous les revenus du capital : intérêts, dividendes et plus-values mobilières. Il s’appliquera même aux intérêts des PEL et CEL (épargne logement) ouverts à compter du 1er janvier 2018.
Cette « flat tax » au taux global de 30 % est composée d’une imposition à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2% (à la suite de la hausse de la CSG de 1,7 point).
Cette nouvelle taxation a des conséquences importantes sur l’imposition :
- des produits des contrats d’assurance-vie (ou des contrats de capitalisation), souscrits en France ou à l’étranger, perçus lors de rachats effectués à compter du 1er janvier 2018,
- des dividendes,
- et des plus-values de cession de valeurs mobilières.
Flat Tax et Assurance-Vie, quelle stratégie adopter ?
Tout d’abord, les produits des contrats d'assurance-vie relatifs aux versements antérieurs au 27 septembre 2017[4] continueront d'être imposés selon les règles fiscales antérieures (barème progressif de l’impôt sur le revenu ou, sur option, prélèvement forfaitaire libératoire dégressif de 35%, 15% ou 7,5%, en fonction de l’ancienneté du contrat, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux).
S’agissant des intérêts afférents aux primes versées à compter du 27 septembre 2017 sur un contrat d’assurance-vie, trois situations sont à distinguer :
- Si le contrat sur lequel le rachat est opéré a moins de 8 ans: le taux d’imposition de ces produits est de 12,8 % (+ 17,2% de prélèvements sociaux, soit au total 30%) ;
- Si le contrat sur lequel le rachat est opéré a plus de 8 ans et letotal des primes nettes versées (avant et après 2017) est inférieur à 150 000 €[5] : le taux d’imposition est de 7,5 % (+ 17,2% de prélèvements sociaux, soit au total 24,7%) ;
- Si le contrat sur lequel le rachat est opéré a plus de 8 ans et letotal des primes nettes versées (avant et après 2017) est supérieur à 150 000 € : le taux d’imposition est de 7,5% (+ 17,2% de prélèvements sociaux, soit au total 24,7%) pour la fraction des produits afférents aux primes n’excédant pas 150 000 € versées à compter du 27 septembre 2017 et de 12,8 % (+ 17,2% de prélèvements sociaux, soit au total 30%) au-delà.
Il sera toujours possible, pour les contribuables qui y ont intérêt (ceux qui sont peu ou pas imposables), d’éviter le PFU en optant pour l’imposition de tous leurs revenus mobiliers au barème progressif de l’impôt sur le revenu[6].
Pour les contrats de plus de 8 ans, les abattements annuels de 4 600€ (célibataire, veuf ou divorcé) ou 9 200€ (couple marié soumis à imposition commune) resteront applicables aux intérêts soumis au taux forfaitaire de 7,5 % ou 12,8 %.
Notez que ces produits imposables font l’objet, l’année du rachat, d’un prélèvement forfaitaire non libératoire par la compagnie d’assurance (au taux de 12,8% ou de 7,5% le cas échant). L’imposition est alors régularisée si besoin l’année suivante lors de la déclaration d’impôt sur le revenu, en fonction de l’option fiscale choisie.
En conclusion sur le nouveau régime fiscal applicable aux produits de l’assurance-vie, la fiscalité nouvelle est globalement plus favorable puisque les revenus seront moins imposés que par le passé en cas de retraits sur un contrat de moins de 8 ans. Pour les retraits sur un contrat de plus de 8 ans, le régime ne change pas s’agissant des produits issus des primes inférieures à 150.000 euros. Au-delà de ce montant, les produits sont désormais soumis au PFU de 30 % ou, sur option globale annuelle, au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Flat Tax, dividendes et plus-values de cession, quels impacts demain ?
Quant aux dividendes, ils sont désormais taxés au PFU de 30%, et ce sans abattement puisque la loi de finances prévoit la suppression de l'abattement de 40% qui était jusqu’alors applicable (sauf option globale annuelle pour l’imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu).
S’agissant des plus-values de valeurs mobilières, elles sont imposées au PFU de 30% et les abattements pour durée de détention sont supprimés (sauf pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018). Est toutefois maintenue la possibilité d’appliquer l’abattement de 500 000€ pour départ en retraite du dirigeant d’entreprise.
Maintien de l’enveloppe fiscale privilégiée des PEA et PEA-PME
Les PEA et PEA-PME se démarquent désormais des autres outils d’épargne puisqu’ils conservent leur régime fiscal privilégié : une exonération d'impôt sur le revenu au titre des dividendes et des plus-values réalisées, à condition de n’effectuer aucun retrait sur les montants investis sur le plan pendant 5 ans à compter du premier versement.
[1] Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018.
[2] Loi n° 2017-1836 du 30 décembre 2017 de financement de la sécurité sociale pour 2018.
[3] Article 28 de la Loi de finances pour 2018.
[4] Date à laquelle le gouvernement a présenté en Conseil des ministres son Projet de loi de finance pour 2018.
[5] Ce seuil de 150 000€ s’apprécie par souscripteur sur l’ensemble de ses contrats d’assurance-vie et de capitalisation. Il correspond à l’encours net, c’est-à-dire à la somme de toutes les primes versées (sans prendre en compte les produits générés), diminués de tous les retraits en capital.
[6] Cette option annuelle est globale, de sorte que le barème progressif de l’impôt sur le revenu s’appliquera à tous vos revenus mobiliers : intérêts des contrats d’assurance-vie mais aussi dividendes et plus-values de cession de valeurs mobilières.
L’ISF est mort, vive l’IFI
La loi de Finances pour 2018[1] ainsi que la loi de Financement de la sécurité sociale pour 2018[2], lesquelles fixent les grandes nouveautés fiscales et sociales applicables depuis le 1er janvier, ont été votées définitivement le 30 décembre 2017. La loi de Finances 2018 vient supprimer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), impôt vieux de 35 ans, et le remplacer par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Outre le recentrage sur les actifs immobiliers, la réforme de l’impôt sur la fortune vient encadrer plus sévèrement la déduction des dettes et ne transpose qu’une partie des réductions d’impôts précédemment applicables.
Suppression de l'ISF et création de l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par IFI[3], dont l’assiette est limitée aux biens et droits immobiliers, à l’exclusion de tous les autres biens. Ainsi, votre patrimoine financier, notamment tous vos contrats d’assurance-vie, contrats de capitalisation, comptes-titres, PEA, comptes sur livret et autres liquidités sont donc désormais entièrement exonérés d’impôt sur la fortune (sous réserve de ce qui suit).
En revanche, tous les actifs immobiliers sont concernés, qu’ils soient détenus en direct ou via une société, ou encore au travers d’un contrat d’assurance-vie ou d’un contrat de capitalisation. Dans ce dernier cas, l’assiette imposable sera la valeur représentative des unités de comptes composées des actifs immobiliers (SCPI, OPCI, etc.).
Par ailleurs, il n’y a plus de distinction entre les redevables ayant un patrimoine inférieur ou supérieur à 2,57 millions d’euros, puisque tous les redevables doivent désormais déclarer leur patrimoine avec leur déclaration annuelle d’impôt sur le revenu (en complétant des annexes).
Certaines règles restent identiques au dispositif antérieur : seuil d’assujettissement (valeur nette du patrimoine d’au moins 1,3 million d’euros), barème, abattement de 30% sur la résidence principale, exonération des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle, exonération des bois et forêts et des baux ruraux à long terme, régime des impatriés, règle du plafonnement (selon laquelle la somme de l'IFI et de l'impôt sur le revenu ne pourra pas excéder 75% des revenus).
Ainsi, a priori, cette réforme profitera à tous les anciens contribuables ISF puisqu’elle n’induira aucune augmentation d’impôt, y compris pour les contribuables détenant majoritairement de l’immobilier, et aboutira au contraire à faire baisser voire à supprimer l’impôt sur la fortune des contribuables dont le patrimoine est essentiellement composé d’actifs financiers.
Toutefois, cette assertion est à relativiser au regard des nouvelles règles applicables aux dettes déductibles, lesquelles seront moins nombreuses, ce qui pourra entrainer corrélativement une augmentation de l’assiette imposable et donc de l’IFI.
Encadrement de la déductibilité des dettes
La loi de finances pour 2018 fixe désormais une liste limitative des dettes déductibles[4], laquelle exclue de plein droit les dépenses liées aux biens autres qu’immobiliers (prêts automobiles, découverts bancaires, dettes de quasi-usufruit, droits de successions non encore acquittés au 1er janvier de l’année - sauf s’ils se rapportent à des actifs immobiliers imposables), certaines impositions tels que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, y compris l’impôt correspondant aux revenus des immeubles mis en location (revenus fonciers, BIC des locations meublées), ainsi que la taxe d’habitation (mais la taxe foncière reste déductible).
De plus, sont introduites des clauses anti-abus excluant ou restreignant la déduction de certaines dettes.
Ainsi, ne sont pas déductibles les dettes à caractère familial[5], ainsi que les dettes souscrites auprès de sociétés dont le redevable a le contrôle[6].
Un traitement particulier est désormais réservé aux crédits in fine[7] contractés pour l'achat d'un bien ou droit immobilier, puisque ceux-ci ne sont déductibles que partiellement, chaque année, à hauteur du montant total de l'emprunt diminué d'une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d'année écoulées depuis la souscription de l’emprunt et divisé par le nombre d'années total du prêt. Autrement dit, les prêts in fine sont traités fictivement comme s’ils s’amortissaient.
Par exemple, pour un crédit in fine d'un montant de 300 000 € d'une durée de 10 ans, souscrit le 1er janvier 2015 et à rembourser le 1er janvier 2025, la dette qui pourra être retenue au titre du passif déductible de l’IFI 2018 est de : 300 000 – (300 000 x 3/10) = 210 000€ (alors même que la dette réelle restant due par le contribuable est de 300 000€).
Quant aux crédits in fine ne prévoyant aucun terme pour le remboursement du capital, un mécanisme d’amortissement forfaitaire d’1/20ème par année écoulée est prévue par la loi.
Par ailleurs, pour les patrimoines immobiliers dont la valeur est supérieur à 5 millions d’euros, si le montant total des dettes est supérieur à 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant ce seuil ne sera admise en déduction qu'à hauteur de 50 %. Toutefois, ce plafond de déduction ne sera pas applicable si le contribuable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.
Transposition partielle des dispositifs de réduction d’impôt
Notez enfin que si la réduction d’impôt de 75% pour les dons à des associations caritatives ou des fondations est maintenue, tel n’est pas le cas[8] de la réduction ISF-PME, qui permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 50% en cas d’investissement au capital des PME (cf notre article « Investir au capital de PME non cotées pour réduire son ISF »).
Les conséquences de cette réforme de l’impôt sur la fortune ne seront pas les mêmes selon le montant et la composition de votre patrimoine. De plus, l’immobilier étant désormais l’actif le plus taxé en France (cf notre article « Les rendements de l’immobilier locatif érodés par les cumuls de hausse de la taxe foncière »), la question se pose de savoir s’il est judicieux de vendre vos biens immobiliers (cf notre article « Réforme de l’ISF : quels arbitrages réaliser sur votre patrimoine ? »).
[1] Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018.
[2] Loi n° 2017-1836 du 30 décembre 2017 de financement de la sécurité sociale pour 2018.
[3] Article 31 de la Loi de finances pour 2018.
[4] Article 974, I du CGI.
[5] Il s’agit des dettes contractées directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une société auprès d’un membre de son foyer fiscal (couple marié, pacsé ou en concubinage notoire, et leurs enfants mineurs) ou auprès d’un membre du groupe familial (ascendants, descendants majeurs, frères et sœurs).
[6] Sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt et du caractère effectif des remboursements.
[7] Article 974, II du Code Général des Impôts.
[8] Article 31 de la Loi de finances pour 2018.
CSG, cotisations salariales, taxe d’habitation, IS : les nouveaux changements au 1er janvier 2018
La loi de Finances pour 2018[1] ainsi que la loi de Financement de la sécurité sociale pour 2018[2], lesquelles fixent les grandes nouveautés fiscales et sociales applicables depuis le 1er janvier, ont été votées définitivement le 30 décembre 2017. Hausse de la CSG et donc des prélèvements sociaux, suppression des cotisations salariales chômage et maladie, dispense progressive de la taxe d’habitation, baisse du taux de l’impôt sur les sociétés… Voici les premiers changements applicables au 1er janvier et consacrés dans ce premier tour d’horizon.
Hausse de la CSG
À partir du 1er janvier 2018, la contribution sociale généralisée (CSG) augmente de 1,7 point sur l'ensemble des contributions[3].
Sur les revenus d'activités (les traitements, salaires, revenus professionnels non salariés soumis à cotisations sociales) et de remplacement (pensions de retraite), pour lesquels le taux de la CSG est différent selon les revenus concernés, le taux de la CSG passe à 9,2% (dont 6,8% déductibles de l’impôt sur le revenu) sur les revenus d'activité, et à 8,3% (dont 5,9% déductibles) pour les pensions de retraite[4].
Sur les revenus du patrimoine et de placement (les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers, les plus-values immobilières), le taux de la CSG est désormais de 9,9%, ce qui porte le taux global des prélèvements sociaux à 17,2%.
Concrètement, la hausse de la CSG impacte les revenus dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2018, c'est-à-dire :
- à compter du 1er janvier 2018 pour les revenus de placement (dividendes, rachats sur des contrats d’assurance-vie, plus-values immobilières, gain net perçu lors d’un retrait sur un PEA de moins de 5 ans, etc.).
- dès le 1er janvier 2017 pour les revenus du patrimoine (revenus fonciers, rentes viagères à titre onéreux, revenus de locations meublées non professionnelles, plus-values de valeurs mobilières), puisque le fait générateur consiste en l'émission de l'avis d'imposition, intervenant en septembre 2018.
Suppression des cotisations salariales chômage et maladie
En contrepartie de la hausse de la CSG, les cotisations salariales chômage et maladie, qui représentent 3,15% du salaire (2,40% pour l’assurance-chômage et 0,75% pour l’assurance-maladie) sont supprimées :
- en totalité dès le 1er janvier 2018 pour les cotisations maladie,
- en deux temps pour les cotisations chômage : une réduction de 1,45 point entre le 1er janvier 2018 et le 30 septembre 2018, puis la suppression à compter du 1er octobre 2018.
Les salariés du secteur privé constateront donc une augmentation de leur salaire net. Pour les travailleurs indépendants ainsi que pour les agents de la fonction publique, des baisses de cotisations sont également prévues afin de compenser la hausse de la CSG. En revanche, aucune mesure de compensation n'est prévue pour les pensions de retraite.
Dispense progressive de taxe d’habitation pour 80% des foyers fiscaux d’ici 2020
Il est instauré un dégrèvement progressif de la taxe d’habitation de votre résidence principale sur 3 ans, avec une diminution de l’impôt de 30 % en 2018 puis de 65 % en 2019, et enfin de 100 % en 2020[5].
Seront concernés les contribuables dont le revenu fiscal de référence en année N-1 n’excède pas 27 000 € pour un célibataire, ou 43 000 € pour un couple, puis 6 000 € par demi-part supplémentaires.
Un mécanisme de lissage est prévu afin que cette dispense bénéficie au moins partiellement aux contribuables ayant un revenu supérieur aux seuils mais n’excédant pas 28 000 € pour les célibataires ou 45 000 € pour un couple soumis à une imposition commune. Dans ces cas, les décotes sont également applicables, de manière dégressive.
Pour savoir si vous êtes éligible à la réforme de la taxe d'habitation et connaître votre gain indicatif, vous pouvez utiliser le simulateur mis en ligne par le Ministère de l’action et des comptes publics (cf https://www.impots.gouv.fr/portail/80-des-foyers-beneficieront-dune-suppression-de-leur-taxe-dhabitation-sur-leur-residence-principale).
Baisse du taux normal de l’impôt sur les sociétés (IS)
Le taux normal de l’IS sera progressivement diminué pour être ramené à 25% d’ici 2022[6]. Cet abaissement s’effectuera en plusieurs étapes et dépendra du montant du bénéfice imposable réalisé par la société ainsi que du montant de son chiffre d’affaires.
Dès l’année 2018, le taux normal de l’IS est abaissé à 28 % pour la fraction du résultat allant jusqu'à 500 000 €, la fraction supérieure continuant d’être imposée à 33,3%. Les dispositions relatives au taux réduit de 15% sont maintenues.
En 2019, le taux normal sera abaissé à 31%. En 2020, le taux à 28% sera généralisé puis sera ramené à 26,5% en 2021 et 25% en 2022.
[1] Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018.
[2] Loi n° 2017-1836 du 30 décembre 2017 de financement de la sécurité sociale pour 2018.
[3] Article L.136-7-1 à L.136-8 du Code de la Sécurité Sociale ; article 8 de la Loi de financement de la sécurité sociale pour 2018.
[4]Par exception, ne sont pas concernées par cette augmentation de la CSG les allocations chômage, les indemnités journalières ainsi que les pensions de retraite inférieures au seuil permettant l'application d'un taux normal de CSG (et qui sont donc exonérées de CSG ou soumis au taux réduit de CSG).
[5] Article 5 de la Loi de finances pour 2018.
[6] Article 84 de la Loi de finances pour 2018.
Les rendements de l’immobilier locatif érodés par les cumuls de hausses de la taxe foncière
Connaissant une augmentation incessante ces dernières années, la taxe foncière rogne le rendement des biens immobiliers locatifs et conduit les investisseurs à se questionner sérieusement sur l'intérêt de devenir propriétaire-bailleur.
En effet, sont en principe soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) [1] les propriétaires ainsi que les usufruitiers d'immeubles bâtis (logements, parkings, bâtiments commerciaux ou industriels, etc.)[2] situés en France. Cette taxe est établie annuellement dans la commune où est situé le bien, pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.
La taxe foncière fait partie de la catégorie des « impôts fonciers », c’est-à-dire des impôts directs annuels perçus par l'État au profit des collectivités territoriales (régions, départements, communes) et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Cette fiscalité locale comporte également la taxe d'habitation (due principalement par toute personne qui a, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance de locaux meublés affectés à l'habitation)[3], la taxe foncière sur les propriétés non bâties[4], ainsi que la contribution économique territoriale[5].
Le mode de calcul de la taxe foncière
La base d'imposition de la taxe foncière est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale, laquelle correspond à un loyer annuel théorique, déterminé par l’administration, que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué.
Cette valeur locative cadastrale est actualisée chaque année en tenant compte des éventuelles améliorations apportées au bien ainsi que d’une revalorisation forfaitaire annuelle, fixée par le Parlement en fonction de l'inflation appréciée sur un an.
Afin d’obtenir le revenu net imposable, il est appliqué à cette valeur un abattement légal de 50 % en considération des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation du bien immobilier[6].
Le montant de la taxe foncière correspond à ce revenu net imposable auquel sont appliqués deux taux d'imposition fixés respectivement par le département et la commune.
Un cumul de hausses de la taxe foncière
Portée par le cumul des hausses de taux votés par les collectivités locales et de la revalorisation annuelle des bases d’imposition décidée par le Parlement, la taxe foncière n’a cessé d’augmenter ces dernières années, dans la plupart des 30.000 communes observées. Après une hausse de près de 50% de cet impôt entre 2004 et 2009, l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI)[7]constate qu’en cinq ans, entre 2011 et 2016, la taxe foncière a augmenté en moyenne de 14,01% sur l’ensemble du territoire français, soit une hausse plus de quatre fois et demie supérieure à l’inflation[8] et plus de trois fois et demie supérieure à l’évolution des loyers sur la même période[9]. Dans certaines villes, l’augmentation en cinq ans est de 75%, tandis qu’elle est de 8,4% à Paris par exemple[10].
Une bonne nouvelle est toutefois à noter pour les propriétaires puisqu’une accalmie est constatée dernièrement : entre 2016 et 2017, la taxe foncière a en moyenne augmenté de 0,97% dans les cinquante plus grandes villes de France (presque quatre fois moins qu’entre 2015 et 2016). Toutefois, cette hausse moyenne modérée cache de grandes disparités : si 32 des 50 plus grandes villes ont gardé leur taux de taxe foncière inchangé, certaines villes ont vu le leur augmenter de 6,9%.
Force est de constater que la taxe foncière pèse de plus en plus sur le budget des propriétaires occupants et sur la rentabilité des biens immobiliers locatifs des propriétaires bailleurs.
L’impact de la taxe foncière sur la rentabilité immobilière
En 2016, les taux cumulés (taux du département et taux du bloc communal) de taxe foncière s’élèvent en moyenne à 38% sur l’ensemble du territoire (plus de 42% dans les 50 plus grandes villes de France), ce qui représente 19,02% du loyer annuel, soit 2,3 loyers mensuels[11].
Autrement dit, pour les propriétaires bailleurs, la taxe foncière peut représenter une charge correspondant à deux à trois mois de loyers. Dans certaines villes, cette charge peut même représenter jusqu’à 6 mois de revenus locatifs !
En prenant en compte toutes les autres dépenses supportées par un propriétaire bailleur (frais de gestion et d’assurance, charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, éventuels travaux, diagnostics, etc.), le revenu foncier disponible sera bien moindre qu’escompté.
En outre, la rentabilité nette du bien immobilier sera d’autant plus impactée que la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal de l’investisseur sera élevée. En effet, les bénéfices fonciers réalisés sont assujettis à cette tranche marginale d’imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% à compter du 1er janvier 2018, soit un taux d’imposition global pouvant aller jusqu’à 62,2%.
Par ailleurs, si le contribuable est également imposable au futur impôt sur la fortune immobilière (IFI)[12](jusqu’à 1,50% de la valeur du bien), la rentabilité nette de son investissement pourra même devenir nulle voire négative !
Dès lors, la taxe foncière est un facteur à intégrer dans le calcul prévisionnel de la rentabilité d’un investissement locatif, ce qui conduira le plus souvent à écarter les communes dans lesquelles la taxe foncière représente plus de deux à trois mois de loyers.
La pression fiscale grandissante sur l’immobilier
Rares sont donc les investisseurs immobiliers qui peuvent encore supporter une telle pression fiscale. Même si la hausse de la taxe foncière subie par les propriétaires a diminué l’année dernière, il n’est pas sûr que cette accalmie perdure : la suppression de la taxe d'habitation pour 80% des ménages français, prévue dans le Projet de loi de finances pour 2018, pourrait bien inciter les collectivités locales à compenser cette baisse de leurs recettes par une augmentation de la taxe foncière.
Déjà affectée par l’impact de la taxe foncière et plus généralement de la fiscalité, la rentabilité nette de l’investissement immobilier souffrira également de la comparaison avec celle des placements financiers à compter du 1er janvier 2018. En effet, d’une part, tous les revenus du capital (notamment les produits des contrats d’assurance-vie, les dividendes, les plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux) se verront appliqués un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, dit « flat tax », qui comprendra les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une imposition forfaitaire à l’impôt sur le revenu de 12,8%, bien en-deça de la pression fiscale pesant sur l'immobilier. D’autre part, le patrimoine financier sera entièrement exonéré du futur IFI, de sorte que les rendements des contrats d’assurance-vie, contrats de capitalisation, comptes-titres, PEA, comptes sur livret et autres liquidités, ne seront pas rognés par ce nouvel impôt sur la fortune, contrairement aux biens immobiliers.
Une réflexion est donc à mener face à une telle érosion des rendements de l’immobilier locatif.
[1] Articles 1382 à 1387 du Code général des impôts.
[2] A l’exception des locaux neufs, qui bénéficient, sauf décision contraire de la commune, d’une exonération pendant deux ans.
[3] Articles 1407 et 1408 du Code général des impôts.
[4] Article 1393 du Code général des impôts.
[5] Composée elle-même de deux cotisations, la cotisation foncière des entreprises (CFE) assise sur les valeurs foncières des entreprises et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), calculée en fonction de la valeur ajoutée produite par l'entreprise (CGI, art. 1447-0).
[6] Article 1388 du Code général des impôts.
[7] Observatoire UNPI des taxes foncières 2011-2016, conférence presse du 12 octobre 2017.
[8] L’indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté de 3,03 % entre octobre 2011 et octobre 2016 : IPC ensemble des ménages, hors tabac (JO du 13 novembre 2011 ; JO du 16 novembre 2016).
[9] Estimée à 3,73 % par l’Observatoire Clameur (l’observatoire des loyers du marché locatif privé).
[10] Carte détaillée de l’évolution de la taxe foncière entre 2011 et 2016, commune par commune : https://www.francetvinfo.fr/economie/impots/carte-comment-a-evolue-la-taxe-fonciere-dans-votre-commune-depuis-2011_2429177.html
[11] Observatoire UNPI des taxes foncières 2011-2016, conférence presse du 12 octobre 2017.
[12]Impôt remplaçant l’ISF à compter du 1er janvier 2018 et qui taxerait uniquement les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros, d’après le Projet de loi de Finances pour 2018 tel qu’adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le 24 octobre 2017.
La gestion de patrimoine à l’heure de la blockchain
Dans un contexte de taux historiquement bas, à une époque où le Livret A rapporte 0,75% et que les fonds euros sont en perdition, le Bitcoin et autres cryptomonnaies semblent être la solution idéale pour remédier au besoin de rendement des investisseurs. Pour autant, ces derniers doivent prendre conscience des enjeux, mais aussi des risques liés à ce nouvel actif patrimonial, et faire le choix d’un accompagnement professionnel en gestion de patrimoine, notamment en vue de sa sortie.
« Les cryptomonnaies et le Bitcoin, dérivés de la technologie Blockchain, sont des actifs qui nécessitent une attention particulière, au regard des enjeux actuels et futurs, tant dans leur traitement patrimonial que fiscal. Ce sujet dépasse aujourd’hui le cercle fermé des spécialistes de la Blockchain et arrive à la porte des particuliers, qui y voient une opportunité de placement très lucrative.
Dans ce contexte, Scala Patrimoine accompagne ses clients pour répondre aux questions soulevées par cette nouvelle technologie, les éclaire quant aux risques inhérents à la détention d’un portefeuille de cryptomonnaies dans leur stratégie patrimoniale et les oriente dans leur sortie sur le plan fiscal », Guillaume Lucchini, Associé fondateur de Scala Patrimoine.
Bictoin et cryptomonnaies : un actif patrimonial
Monnaie virtuelle non régulée, le Bitcoin a été créé en 2009. Cette unité de compte est stockée sur un support électronique et permet à une communauté d’utilisateurs d’échanger entre eux des biens et des services, sans avoir à recourir à la monnaie légale. Si le Bitcoin est devenu un moyen de paiement officiel au Japon en avril 2017, cette monnaie n’a pas un cours légal en France et n’est pas un moyen de paiement au sens du Code monétaire et financier.
L’Administration fiscale a cependant dès 2014 clarifié le régime fiscal des monnaies virtuelles. Ainsi, elle a précisé que les Bitcoin et autres monnaies virtuelles font partie du patrimoine de leur propriétaire et devront être déclarés au titre de l’ISF.
Si le Bitcoin et les cryptomonnaies étaient jusqu’à présent assez confidentiels, leur essor ces dernières années a encouragé les autorités à renforcer leur vigilance, notamment concernant la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, et les considèrent comme des actifs patrimoniaux hautement spéculatifs.
À ce titre, l’ACPR, avant la clarification du régime fiscal, a précisé que les plateformes devaient disposer d’un agrément. Pour l’AMF, le discours sur les cryptomonnaies depuis 2014 et la cartographie des risques ont évolué. Aujourd’hui, cette dernière souhaite renforcer son contrôle, notamment dans le cadre des ICO, qui présentent pour elle des risques élevés, en raison de l’absence de réglementation spécifique. Le seul contrôle de cette autorité aujourd’hui pourrait se faire sur la base de l’intermédiation en biens divers.
Bictoin et cryptomonnaies : traitement fiscal
Comme tout actif patrimonial, le Bitcoin et autres cryptomonnaies sont soumis à l’imposition, ainsi qu’aux droits de mutation, par l’Administration fiscale. Le Bitcoin fait également partie des éléments éligibles à l’ISF, mais en sortira dès 2018 dans le cadre de l’IFI. L’Exit tax en revanche ne s’applique pas aux Bitcoins.
Pour l’Administration fiscale, les gains de cession sont considérés comme un revenu devant être imposé dans la catégorie des BNC s’il est occasionnel et des BIC s’il est habituel.
Bictoin et cryptomonnaies : optimiser sa sortie
L’optimisation de la sortie du Bitcoin et autres cryptomonnaies est un enjeu majeur aujourd’hui, au regard des cours actuels, et nécessite à ce titre une réflexion éclairée et un accompagnement professionnel en gestion de patrimoine, privilégiant notamment les déductions d’impôts aux réductions d’impôts.
Il est également indispensable aux détenteurs de Bitcoin et autres cryptomonnaies de pouvoir justifier la traçabilité des fonds en cas de sortie et de consigner dans un livre l’intégralité des mouvements.
Bictoin et cryptomonnaies : chiffres clés
2009 : année de création du Bitcoin.
220 milliards de dollars : la capitalisation totale des cryptomonnaies.
1.231 : le nombre de cryptomonnaies existantes.
110 : le nombre de fonds spéculatifs dédiés aux cryptomonnaies.
3,25 milliards de dollars : le montant levé via les ICO depuis début 2017.
630% : la hausse du cours du Bitcoin depuis début 2017.
25 : le nombre de Bitcoins créés toutes les 10 minutes depuis 2013.
2140 : année à laquelle la quantité maximum de monnaies créées par le programme d’émission de Bitcoin (limitée à 21 millions) pourrait être atteinte.